Propiedad contra hipoteca

La acumulación de predios, conformidad y el rango hipotecario del acreedor

Daniel Vega

• Editorial: Fondo Editorial de la PUCP
• Año: 2020
• ISBN:
  9786123175627
• Edición: 1
• Categoría: Negocios y empresa
• Categoría: Propiedad inmobiliaria

Cuando un propietario compra dos o más terrenos colindantes a su inmueble con el fin de ampliarlo está realizando el acto de acumulación de predios. Este libro estudia dicho acto y las diversas situaciones en que las facultades del propietario se confrontan con las del acreedor, es decir, con quien concede la hipoteca.En nuestro país prácticamente no existen estudios específicos sobre la acumulación de predios, por lo que hay un sinnúmero de incertidumbres, vacíos y contradicciones legales sobre esta materia. Propiedad contra hipoteca analiza en profundidad los derechos de propiedad, hipoteca y acumulación de predios a la luz de las doctrinas nacional e internacional, y las opiniones de diversos juristas.

Capítulo 1.
La propiedad y el derecho de construcción

1.1. La propiedad en Roma

El concepto de «propiedad» como tal fue desconocido en Roma; sin embargo, los romanos desarrollaron la figura jurídica del dominium. El dominium ex iure quiritium representa el antecedente histórico más remoto del derecho de propiedad en Roma y se expresó como un derecho de la persona (il pater familias) para usar, disfrutar y disponer del bien (Bianca, 2011, p. 158; Petit, 1977, pp. 229-231). Aún más, el dominium ex iure quiritium no era otra cosa que el ius civile, única figura del derecho de propiedad en esos tiempos.

Posteriormente, Gayo nos advirtió sobre el surgimiento de otro derecho de propiedad no reconocido en el ius civile, pero protegido en el derecho pretoriano. La in bonis habere (D.21.3) es el derecho de propiedad de un sujeto en ausencia de uno de los medios formales del dominium. Ello era así en la medida que un comprador de una res mancipi 1 se convertía en propietario después de cumplir con los requisitos (pudiéndose adquirir mediante la mancipatio o por in iure cessio); a diferencia de la in bonis habere, que recaía sobre la res nec mancipi 2, al cual solo se le exigía la tradición (Bianca, 2011, p. 159; Moll de Alba, 2004, p. 1448).

Con el pasar de los años, en los tiempos del emperador Justiniano, el derecho romano eliminó las diferencias entre res mancipi y res nec mancipi; asimismo, la mancipatio y la in iure cessio fueron reemplazadas por la tradición (Moll de Alba, 2004, p. 1449).

El señorío del sujeto sobre la cosa era entendido como un derecho absoluto, ilimitado y exclusivo, reconocido jurídica y socialmente; por ello, en la primera etapa del derecho romano el dominium se consideraba como absoluto, porque todavía no se conocían las limitaciones del derecho. Más adelante, este señorío sobre la cosa ya no podía ser ilimitado, pues podrían existir elementos externos, como situaciones o derechos de otras personas o normas de derecho público que lo limitaran (Sohm, 1936, pp. 258-259).

Un claro ejemplo de la aparición de las limitaciones lo podemos encontrar en el ius aedificandi, pues esta era una de las facultades que ostentaba el dominus. Así, ya desde la época romana, se limitaron las facultades de edificar (Moll de Alba, 2004, p. 1449).

Las limitaciones procedentes de otros derechos están relacionadas con la constitución de otros derechos reales como el usufructo, la servidumbre, etcétera; de igual forma, las limitaciones de vecindad se remontan a una época muy antigua (Rodríguez López, 2012, pp. 33-34), tales como el espacio libre (D.8.2.13), la altura de las edificaciones (D.8.2.11.1) y las construcciones de muros (D.8.5.17).

Aun con las limitaciones antes mencionadas del derecho de propiedad en Roma, el propietario lo ejercía mediante la fórmula uti, frui, habere posidere, términos que significan ‘uso’, ‘disfrute’, ‘disposición’ y ‘defensa de la propiedad’ (D’Ors, 1975, p. 90). El propietario se encontraba en la posibilidad de realizar todo tipo de acto sobre la cosa y ello debía ser tolerado por las demás personas. Incluso, si el acto generaba malestares, se privilegiaba al derecho de propiedad, porque este producía utilidad sobre la cosa.

No obstante, si los actos realizados por el propietario generaban perjuicios para otras personas, estos debían ser prohibidos; y, si se trataba de actos materiales, se ordenaba la demolición de lo construido (muros, edificaciones, plantaciones, D.39.1.20; véase Kaser, 1968, p. 108).

Por lo tanto, el propietario en el derecho romano estaba facultado a realizar todo tipo de actos de modificación física sobre la cosa, puesto que estos elevaban su valor y utilidad, siempre que no generara un perjuicio a otros sujetos, lo que debía ser tolerado por los demás sujetos.

1.2. La propiedad y su desarrollo en la Edad Media

En esta parte abordaré el análisis ontológico de los orígenes de la propiedad, del poder y las facultades que tiene un sujeto para de usar y disfrutar del bien, conceptos que logran su máximo desarrollo en el pensamiento de los glosadores. Por ello, me concentraré en el análisis de la etapa medieval, periodo en el que surgen varios fenómenos jurídicos de gran trascendencia en el derecho de propiedad.

1.2.1. Periodo medieval

La principal contribución romana a la idea de propiedad, conforme lo indica Pipes (2002, p. 32), tiene que ver con la noción de propiedad descansada en el imperio de la ley. Los juristas romanos fueron los primeros en formular el concepto de propiedad privada absoluta, a la cual llamaron dominium y lo aplicaron a los bienes inmuebles y demás.

Tras la caída del Imperio romano de Occidente, se rompió la unidad política y jurídica en Europa; no obstante, según Fustel (citado por Grossi, 1992, p. 141), al desaparecer las arquitecturas políticas y jurídicas de la sociedad romana, surgieron nuevos pueblos, con lo cual se alternaron los asentamientos y aparecieron las fronteras en el continente.

Así, lo resaltante de esta etapa es que la alteración de los asentamientos —incluso la generación de las fronteras en esos años— solo era una apariencia, porque en sustancia nada cambiaba. Pese a ello, las leyes romanas relacionadas con la propiedad privada desaparecieron durante un largo periodo en la Europa occidental, etapa que abarcó aproximadamente 700 años después de la caída del Imperio romano (Pipes, 2002, p. 144).

Entre las tribus bárbaras que invadieron Roma en el siglo V d.C. podemos mencionar a los germanos, francos y visigodos, entre otros. Estos invasores se apoderaron de las tierras de los grandes propietarios romanos y se las repartieron entre sí. Empero, este reparto no se realizó de forma equitativa (Grossi, 1992, p. 265).

En sus inicios, las tribus impusieron sus propias normas y costumbres; sin embargo, muchos dispositivos impuestos dentro de sus tierras contenían ciertos rasgos en la ley romana. Esto se debió a que las altas familias romanas, aun cuando estaban desapareciendo con el pasar de los años, cultivaban y practicaban el derecho romano dentro de sus territorios, costumbre que en esa época fue acogida en toda Europa (Arvizu y Galarraga, 1977, p. 130).

En esta primera época no se tomó la idea de una percepción subjetiva (dominada por el principio de validez en la relación hombre-naturaleza), sino que el derecho de propiedad fue reconstruido sobre la base de su dimensión objetiva y de hecho (uso y disfrute del bien en específico por un sujeto independiente de la propiedad formal). Este enfoque fue regulado por el principio de efectividad, el cual determina una desarticulación de la forma de ser propietario en el modelo tradicional de una propiedad individual típica de la época romana, que dio inicio al dominio útil como una realidad distinta en la época (Macario, en Jannarelli & Macario, 2012, p. 297).

Finalmente, creemos que durante este periodo la idea de propiedad no se sustentaba en la ley ni en conceptos desarrollados por los pensadores romanos, sino en distintas nociones. Tal como lo señala Grossi (1992, p. 11), no se trata de una propiedad como concepto definido tradicionalmente, sino de otras formas.

1.2.2. La propiedad como señorío perpetuo en la época feudal

En la Edad Media, tras de la caída del Imperio romano de Occidente, comenzó a regir el sistema feudal, cuya base social y fundamento económico se encontraban íntimamente ligados al dominio de la tierra (Flor Matos, 1999, p. 19). La invasión de los pueblos bárbaros produjo un cambio en las estructuras sociales y jurídicas; se estaba formando una nueva concepción del derecho de propiedad que carecía del carácter absoluto, típico del derecho romano. El resultado fue la llamada división del dominio (esto es, el reparto de los poderes sobre la tierra entre el propietario y el beneficiario) (Moll de Alba, 2004, p. 1450).

Una explicación del régimen patrimonial de esta época fue desarrollada por Max Weber (citado por Pipes, 2002, p. 136), quien dio el ejemplo de que en el antiguo Oriente Medio (Mesopotamia y el Egipto de los faraones), la forma de gobierno que prevalecía era un régimen absoluto, debido a que el gobernante era señor de la tierra, con control sobre ella y sus habitantes. Así pues, este gobernante dirigía su reino como si fuera una gigantesca propiedad; es decir, no se sometía a reglas ni restricciones (esta fusión de soberanía y propiedad era común fuera de Europa).

Por ello, no es difícil deducir que esta misma idea de propiedad, la cual se practicaba desde muchos años atrás en las culturas del Medio Oriente, muestre al gobernante como señor y soberano de la tierra que perpetuaba su señorío a su descendencia.

El primer Estado que se formó sobre las ruinas del Imperio romano fue el de los francos, el cual contaba con tres clases sociales: los señores (nobles), los vasallos y los siervos. Los primeros eran grandes terratenientes, pues concentraban toda la tierra en sus manos y proclamaban «nulle terre sans seigneur» (‘no hay tierra sin señor’). En efecto, estos señores repartían sus tierras entre sus vasallos, a quienes les exigían prestar servicio militar a favor de ellos cuando se les requiriera. Por otro lado, los vasallos podían cultivar la tierra directamente o permitir el uso y disfrute a sus siervos a cambio de una serie de prestaciones personales (Grossi, 1992, p. 266).

Con el pasar de los años, estas clases sociales se convirtieron en solo dos: los señores (nobles) y los siervos. La primer...