Einführung
Bei der Planung von Steuergestaltungsstrategien werden in allen Lebensbereichen die engsten Angehörigen einbezogen. Besonders wenn es wie bei Immobilien um sehr teure Vermögensteile geht, ist das Vertrauen in die eigene Familie besonders wichtig. So ist es nicht verwunderlich, dass auch im Immobilienbereich einige Strategien zur Reduzierung der Steuerlast durch Einbindung der eigenen Familie möglich sind.
Doch bevor Sie sich an die Arbeit machen, mit der Familie gemeinsam ein Konzept zur Steuerreduzierung zu entwickeln, sollten Sie einen Grundsatz für die Anerkennung jeglicher Gestaltung mit Familienangehörigen verinnerlichen: Der Grundsatz, nach dem die Finanzverwaltung prüft, ob Verträge zwischen nahen Angehörigen steuerlich anerkannt werden, ist der sogenannte Drittvergleich (Fremdvergleich).
Das bedeutet: Das Finanzamt muss einen Vertrag mit Angehörigen dann anerkennen, wenn er mit den gleichen Vereinbarungen auch mit Fremden geschlossen worden wäre. Hierzu wird als Vergleichsgrundlage z.B. ein üblicher Mietvertrag zwischen Fremden herangezogen. Beugen Sie möglichen Auseinandersetzungen vor, indem Sie alle Vereinbarungen schriftlich festhalten.
Wichtig: Es genügt nicht, Verträge nur so zu dokumentieren, dass sie einem Drittvergleich standhalten. In der Praxis kommt es auch darauf an, dass der geschlossene Vertrag später auch genau so durchgeführt wird.
1 Vermietung an Angehörige
Besitzen Sie eine vermietete Immobilie, erzielen Sie daraus Mieteinnahmen. Davon können Sie bei der Ermittlung der steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte die Aufwendungen für die Immobilie abziehen. Das sind zum Beispiel Darlehenszinsen, Hausmeister- und Verwalterkosten, Grundsteuer, Instandhaltungsaufwendungen und Abschreibungen.
Vermieten Sie eine Immobilie zu einer reduzierten Miete an einen Angehörigen, reduziert sich dadurch das steuerliche Ergebnis aus der Vermietung. Je höher Ihr persönlicher Steuersatz ist, desto größer sind die möglichen Steuervorteile. Dennoch verzichten Sie bei der verbilligten Überlassung an Angehörige natürlich zunächst auf Einnahmen. Nur einen Teil dieser Einnahmeausfälle gleicht die geringere Steuerbelastung wieder aus.
Meist entsteht bei der Vermietung einer Immobilie ein steuerlicher Verlust – jedenfalls solange das Objekt noch mit Darlehen belastet ist, deren Zinsen steuerlich geltend gemacht werden können. Dieser Verlust verringert Ihre Steuerbelastung.
Die Finanzbehörden erkennen Verluste jedoch immer nur dann an, wenn Sie mit einer Immobilie auf Dauer einen Überschuss erzielen werden. Bei dauerhaft zu Marktpreisen vermieteten Immobilien geht das Finanzamt zunächst einmal von einem sogenannten Totalüberschuss aus. Sie können eine Immobilie aber nicht nur an fremde Dritte, sondern auch mit einem Mietabschlag an einen Angehörigen vermieten. Vorteil: Durch die geringere Miete entsteht ein größerer steuerlicher Verlust, der einen Teil der Mieteinbußen wieder ausgleicht.
Das kann aber steuerliche Konsequenzen haben. Denn während bei der Vermietung an einen Fremden die Finanzämter selten nachfragen, werden Mietverhältnisse mit Angehörigen häufig überprüft. Die Beamten gehen oft davon aus, dass ein Mietverhältnis in Wirklichkeit nicht vorliegt und dieser Gestaltungsweg nur aus steuerlichen Gründen gewählt wurde.
1.1 So wird das Mietverhältnis anerkannt
Halten Sie alle Kriterien, nach denen die Finanzverwaltung ein Mietverhältnis prüfen kann, genau ein und dokumentieren Sie das. In jedem Fall sollten Sie einen schriftlichen Mietvertrag abschließen, wie Sie es mit jedem anderen Mieter auch tun würden. Der Mietvertrag sollte die allgemein üblichen Bestimmungen enthalten wie eine Mietkaution, Instandhaltungspflichten und Ähnliches.
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Tipp: Verwenden Sie einen Mietvertrag, den Sie auch bei Vermietung an einen Fremden nutzen würden (Formularmietverträge). Sind Sie Mitglied im Haus- und Grundbesitzerverein, erhalten Sie hier ebenfalls geprüfte und rechtssichere Vertragsmuster.
Doch mit dem Abschluss eines Mietvertrages allein ist es nicht getan. Der Vertrag muss auch genau so eingehalten werden. Das heißt, die Mietzahlungen müssen nachweisbar fließen. Am leichtesten fällt Ihnen dieser Nachweis, wenn der Mieter monatlich die vereinbarte Miete inklusive Nebenkostenabschlägen auf ein separates Konto einzahlt. Das erleichtert Ihnen nicht nur die Buchführung im Zusammenhang mit den Mieteinnahmen. Sie können auch jederzeit belegen, dass die Mieten wie vereinbart gezahlt wurden.
Aber nicht nur die Miete muss gezahlt werden. Damit ein Mietverhältnis wie mit einem fremden Dritten durchgeführt ist, müssen auch die Nebenkosten erfasst und abgerechnet werden. Da jeder Mieter Anspruch auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung hat, dürfen Sie bei der Vermietung an Familienangehörige davon keine Ausnahme machen.
Fremdvergleich
Das Finanzamt kann einen Mietvertrag mit Angehörigen nicht anzweifeln, wenn er genauso durchgeführt wird, wie es mit einem Fremden der Fall wäre. Diese Prüfung der Finanzverwaltung nennt man Fremdvergleich.
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Tipp: Miete und Nebenkosten sollten genauso gezahlt werden wie bei jeder anderen Vermietung auch. Sorgen Sie dafür, dass diese Umstände jederzeit belegbar sind, und verzichten ...
