Obras y reparaciones en los arrendamientos urbanos de vivienda

Elga Molina Roig

• Editorial: Aferre Editor S.L.
• Año: 2020
• ISBN del libro electrónico: 9788412202694
• Edición: 1
• Categoría: Derecho
• Categoría: Derecho civil

Las obras y reparaciones de la vivienda arrendada, sean de conservación o de mejora, a cargo del arrendador o del arrendatario, son cuestiones muy controvertidas que, en la práctica, han suscitado numerosas controversias entre arrendador y arrendatario, dando lugar a la inclusión de cláusulas abusivas en los contratos de alquiler de vivienda y mucha litigiosidad entre las partes. Para resolver las dudas que suscita la materia, en esta obra se analizan las cuestiones más controvertidas desde una perspectiva práctica, dando respuesta a las preguntas más complejas, a la luz de la jurisprudencia existente hasta el momento, como por ejemplo, ¿Quién responde de la reparación de la caldera o el calentador de agua?, ¿y de la reparación de otros electrodomésticos, como lavadora, nevera, etc.?, ¿el arrendatario debe dejar el piso correctamente pintado en todos los casos? o ¿cuándo se pueden realizar las obras de adecuación de la vivienda reguladas en el artículo 24 LAU?. Para ello, se recoge la interpretación de los Tribunales de Justicia sobre los conceptos jurídicamente más complejos como, por ejemplo, que se entiende por obras de conservación, pequeñas reparaciones, configuración de la vivienda u obras de mejora diferidas hasta la conclusión del contrato de arrendamiento.

Capítulo 1

Obras de conservación en la vivienda arrendada
(art. 21 LAU)

El régimen de obras y reparaciones del artículo 21 LAU establece las normas que deben regir la conservación y el uso del inmueble durante la vigencia del contrato de alquiler. En este sentido, se regula el régimen de responsabilidad que asume cada parte con la firma del contrato (art. 21.1 y 4 LAU). Así, el artículo 21.1 LAU impone la obligación de realizar las reparaciones de conservación al arrendador. Este debe realizar en la vivienda arrendada aquellas reparaciones que sean necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido en el contrato. Sin embargo, la ley exonera al arrendador de esta obligación de conservación en tres supuestos concretos: a) cuando el deterioro sea imputable al arrendatario o los que conviven con él (art. 1563 y 1564 CC y art. 21.1 LAU); b) cuando se destruye la vivienda por causa no imputable al arrendador, en cuyo caso se extingue el contrato de arrendamiento (art. 28 LAU); y c) cuando se trata de pequeñas reparaciones de poco alcance y coste económico procedente del uso ordinario de la vivienda, que serán a cargo del arrendatario (art. 21.4 LAU).

También se recogen las obligaciones y derechos de las partes respecto a este régimen. Por un lado, hay tres obligaciones básicas para el arrendatario inherentes al deber de conservación:

a) Debe poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de realizar reparaciones de conservación en la vivienda arrendada (art. 21.3 LAU).

b) Debe facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda (art. 21.3 LAU).

c) Debe soportar las obras que no puedan diferirse hasta la conclusión del contrato (art. 21.2 LAU). Cabe recordar que, a diferencia de las obras de mejora, estas reparaciones son necesarias y pueden producir un menoscabo del uso o utilidad de la vivienda, por lo que normalmente deben realizarse lo antes posible para permitir un uso adecuado de la misma al arrendatario y para evitar que los daños de la vivienda pueden empeorar.

Cuando por esta causa el arrendatario se vea privado de parte de la vivienda durante más de veinte días, se le reconoce el derecho a que se disminuya la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por las obras o reparaciones (art. 21.2 LAU).

También se le reconoce el derecho a realizar, por el mismo y previa comunicación al arrendador, las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

Por otro lado, al arrendador se le exige que durante toda la vida del contrato mantenga una conducta activa, preocupándose de acudir a los requerimientos del arrendatario para inspeccionar y reparar los desperfectos que le sean imputables4, incluidas las reparaciones que bajo su responsabilidad no dependan de él, como por ejemplo las comunitarias5.

1. Las obras que afectan a la habitabilidad de la vivienda

El artículo 21.1 LAU impone al arrendador una obligación ex lege de reparar y conservar la vivienda, sin derecho a elevar la renta por ello. En consecuencia, vemos que se deriva una doble obligación para el arrendador. Por un lado, la obligación de reparar, que implica la subsanación de los desperfectos que se produzcan en la vivienda. Y, por otro lado, la obligación de conservar la vivienda para evitar que se produzca el deterioro del inmueble.

En este sentido la SAP de Murcia de 30 de mayo del 2000 (AC 2000\2564) establece que las reparaciones necesarias son “las indispensables para el disfrute de la casa” (STS de 7 de noviembre de 1961 (RJ 1961\3645). Son aquellas “que hacen referencia tanto a las obras u operaciones encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda o local arrendados, cuanto, a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada. (…) El concepto de reparación hace referencia a aquel gasto u obra sin la cual quedaría la cosa arrendada inservible para su uso, e incluso llegaría a destruirse”.

Así, el arrendador será responsable por los defectos o deterioros estructurales de la vivienda (SAP de Barcelona de 27 de octubre de 2011, JUR 2011\82216), pues no es posible aportar al mercado inmobiliario un edificio sin las debidas condiciones de seguridad y salubridad. Por este motivo, es obligación del arrendador aplicar las medidas de conservación necesarias para evitar que se produzca la ruina del edificio o vivienda arrendada (STS de 11 de mayo de 2007, RJ 2007\2406). La estructura del edificio es el esqueleto del mismo que soporta todas las cargas e incluye los forjados, los pilares, vigas y muros de carga, incluidas las paredes y los cerramientos6.

También se incluyen todas las reparaciones “encaminadas a corregir desperfectos notables en la cosa arrendada que la hacen inservible para el fin pactado en el contrato” (STS de 2 de junio de 1951 RJ 1951\1640). Así, se han considerado reparaciones de conservación las que afectan a las instalaciones eléctricas, de gas y agua (SAP de Madrid de 5 de noviembre de 2009 FJ. 1, JUR 2010\38292). Como, por ejemplo, las descargas eléctricas que se producen al usar la ducha (SAP de Barcelona de 27 septiembre de 2017, AC 2017\318). También responderá, por ejemplo, por la exterminación de una plaga de ratas y roedores, cuando afecta a salubridad o seguridad (SAP de Pontevedra de 12 de septiembre de 2011, JUR 2011\347147 FJ. 2), por baldosas que se mueven (SAP de Lérida de 23 de abril de 1999, AC 1999\4415 FJ. 2) o por los desperfectos producidos por no ejecutar debidamente las obras de adecuación del cuarto de baño, no siendo defectos derivados de un incorrecto mantenimiento (SAP Barcelona 848/2018 de 28 noviembre. AC 2018\1670).

En consecuencia, la responsabilidad de conservación del arrendador dependerá de lo que se haya pactado en el contrato. Y por ello, es esencial adjuntar al mismo un detalle del inventario del mobiliario y electrodomésticos que se arriendan con la vivienda, indicando detalladamente el estado en que se encuentran7. El arrendatario satisface un precio para usar la vivienda y sus accesorios, por lo tanto, el arrendador debe garantizarle que la vivienda se mantiene en las mismas condiciones que se pactaron. Así, la jurisprudencia8 ha determinado que el arrendatario no responde de los deterioros producidos por el transcurso del tiempo ni el desgaste natural, siempre que haya realizado una correcta utilización de la vivienda conforme a lo estipulado en el contrato de alquiler. En este sentido, debe tenerse en cuenta el contexto en el que se arrienda el inmueble y sus condiciones, tanto respecto a la existencia de ciertas deficiencias como del compromiso de solucionarlas. No es lo mismo arrendar un inmueble con cierta antigüedad, que resultará más difícil, l...

Índice

• Introducción
• Capítulo 1
• Capítulo 2
• Capítulo 3