Aspectos contractuales y procesales de la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Ricardo Cabanas Trejo

• Editorial: Aferre Editor S.L.
• Año: 2019
• ISBN del libro electrónico: 9788412055412
• Edición: 2
• Categoría: Law
• Categoría: Civil Procedure

Junto al objetivo básico de incorporar a nuestro ordenamiento jurídico la Directiva 2014/17/UE, desde los trabajos preparatorios de la que sería nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario se ha tenido muy presente la necesidad de potenciar una seguridad jurídica bastante maltrecha en el mercado hipotecario de nuestro país, entre otras cosas con reglas más claras y previsibles en la valoración de la llamada transparencia material, e instaurar un régimen legal ya definitivo en materia de vencimiento anticipado que evite nuevas sorpresas judiciales. Asimismo, durante la tramitación parlamentaria se han añadido otras cuestiones conflictivas, algunas al rebufo de polémicas que surgieron súbitamente en los últimos meses, y otras que llevan más tiempo incubándose, como es el caso de la cláusula suelo o de los gastos hipotecarios. El resultado final es una reforma de enorme trascendencia práctica que en muchos puntos excede del propósito inicial de regular el contrato de crédito inmobiliario. La presente obra se centra en las numerosas cuestiones de orden contractual y procesal que plantea la nueva Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario. Esta segunda edición revisada, actualizada y ampliada incorpora las siguientes novedades: -Real Decreto 309/2019, que desarrolla parcialmente la LCCI y adopta otras medidas en materia financiera. -Orden ECE/482/2019, en materia de regulación y control de la publicidad de los servicios y productos bancarios, y de protección del cliente de servicios bancarios. -Resolución de la DGRN de 16/05/2019, y sus Instrucciones de 13/06/2019 y las dos de 14/06/2019. -Circular de obligado cumplimiento del Consejo General del Notariado de 24/05/2019 y su Nota Informativa de 17/06/2019. -Las últimas resoluciones judiciales y registrales, y las opiniones doctrinales más recientes en la materia. -Incorpora, también, modelos del acta notarial de comprobación.

Capítulo II

Objeto y definiciones (arts. 1 y 4)

Al hablar de “crédito/préstamo inmobiliario” la LCCI alude a un contrato como tal inexistente en nuestro Derecho, que desconoce un tipo contractual identificado por ese nombre. La lectura de la LCCI permite intuir fácilmente que se trata de contratos de crédito relacionados con bienes inmuebles, donde el vínculo vendrá unas veces por la garantía constituida, pero otras por la finalidad perseguida con la financiación, y en atención a ese nexo se fijan unas normas específicas, que ni de lejos suponen una regulación completa de esa pretendida tipología contractual. El grueso de su tratamiento legal habrá que buscarlo en las normas civiles, hipotecarias o mercantiles que correspondan. Con ese matiz los CCI son objeto de una regulación especial, distinta de la que es propia del crédito al consumo en la LCCC.

En los considerandos de la DCCI se destaca la justificación de esta especialidad, normalmente por el superior importe y plazo más largo de los créditos relacionados con bienes inmuebles (Cdos. 3, 21, 22 -“resulta oportuno que las disposiciones relativas a la evaluación de la solvencia sean más estrictas que las vigentes en relación con el crédito al consumo”-, 23), y en menor medida por la naturaleza sensible del inmueble para uso residencial (Cdo. 13)20. Pero la matriz regulatoria es la misma que en la Directiva 2008/48/CE, ya que se trata de crédito al consumo (art. 1 DCCI), situado al margen de la actividad comercial o profesional del deudor.

Veremos después que la perspectiva en la LCCI es algo distinta, sin duda desde el punto de vista subjetivo, pero lamentablemente tampoco queda muy claro si desde el objetivo, quizá por descuido del legislador español. Aunque el art. 3.1.b) DCCI también podía haber sido más explícito, del Cdo. 13 se desprende que los contratos de crédito que regula “están relacionados de manera exclusiva o predominante con bienes inmuebles de uso residencial”, si bien ello no impide “que los Estados miembros hagan extensivas a otros bienes inmuebles las medidas adoptadas de conformidad con la presente Directiva”. Sobre esta base, el art. 1.I LCCI incorpora la acotación del uso residencial, pero sólo cuando se trata de la hipoteca, no por razón de la finalidad del préstamo, extremo que tampoco aclara en el artículo siguiente21. La duda que entonces surge es si por razón de la finalidad del préstamo entra cualquier inmueble, no sólo los de uso residencial, y después veremos que la duda no se solventa sin más por la exigencia de que intervenga un consumidor.

En ese ámbito de lo que podemos llamar “préstamo inmobiliario”, según se acota posteriormente en el art. 2 LCCI, el objeto de la LCCI es establecer determinadas “normas de protección” a favor de ciertas personas. Estas normas de protección se despliegan en tres bloques: normas de transparencia; normas que regulan el régimen jurídico de los prestamistas/intermediarios (con el régimen de supervisión y sanción); y normas de conducta aplicables a la actividad de prestamistas/intermediarios. En rigor, si nos ajustamos al índice que aparece al comienzo de la propia LCCI, el régimen jurídico de los prestamistas/intermediarios no integra el bloque que constituyen las normas de protección del prestatario (las primeras en el Capítulo II, el otro en los Capítulos III/IV), pero este detalle no tiene mayor importancia. Resulta relevante, en cambio, que todo lo que no es régimen jurídico de los prestamistas/intermediarios, sí que se deba reputar “normas de protección”, cualquiera que sea la sección donde se regule (secciones 1ª, 2ª y 3ª del Capítulo II).

Por otro lado, el texto final de la LCCI incorpora en su art. 4 en bloque el elenco de definiciones del art. 4 DCCI, con pequeños ajustes necesarios para su debido acoplamiento a nuestra norma (cambiar “consumidor” por “prestatario”), y sin prestar demasiada atención al hecho de que algunos de los conceptos definidos, después no aparecen en la LCCI (préstamo puente, préstamo contingente, préstamo sobre capital compartido).

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20 Como destacan DÍAZ-ALABART/ÁLVAREZ, “La Directiva 2014/17, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial”, La protección del consumidor en los créditos hipotecarios (Directiva 2014/17/UE), dir. DÍAZ-ALABART, 2015, p. 16, la adquisición de la vivienda familiar suele ser la operación de mayor cuantía económica que realiza en toda su vida un consumidor.

21 En el ALCCI por razón de la hipoteca se hablaba de vivienda, mientras por la finalidad del préstamo se hacía de uso residencial. Al cambiar en el PLCCI vivienda por uso residencial respecto de la hipoteca, se olvidaron del siguiente párrafo.

Capítulo III

Ámbito de aplicación (art. 2.1)

I.- Primer nivel subjetivo/objetivo de concreción: para identificar aquellos contratos a los cuales resulta de aplicación la LCCI es necesario desplegar un proceso en dos etapas. La primera es de identificación básica o primaria, y atiende a su vez a dos elementos, uno subjetivo y el otro objetivo, siendo ambos de forzosa concurrencia cumulativa. Pero sólo con esto no es suficiente, hay un segundo nivel de concreción que añade un nuevo dato, pero entonces como alternativa entre dos posibles. Me centro ahora en el primer nivel.

A) Subjetivo.

1. Prestamista: ha de tratarse de una persona física o jurídica que realice “con carácter profesional” la actividad de concesión de este tipo de créditos (art. 2.1.II LCCI), idea que remacha la definición del art. 4.2 LCCI al indicar que a los efectos de esta ley se entenderá por prestamista inmobiliario a “toda persona física o jurídica que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de los préstanos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b)”. Por exigencia del art. 42.1 LCCI, para desarrollar esta actividad con carácter profesional es necesario estar inscrito en el registro correspondiente, de acuerdo con los requisitos que se determinen reglamentariamente, salvo que se trate de entidades de crédito (para el seguro/aval se debe acudir a la aplicación supletoria del art. 7 Ley 2/2009, ya que nada se dice en la LCCI respecto de los prestamistas inmobiliarios).

El texto final de la LCCI ha querido precisar algo más el concepto de profesional, pero al mismo tiempo ensancharlo, y así, aunque demanda una intervención en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional, lo extiende a la intervención meramente ocasional, siempre que se haga “con una finalidad exclusivamente inversora”. Obsérvese que este añadido obliga a tratar como profesional a quien desde otra perspectiva bien puede merecer la calificación de consumidor, pues esta condición no es incompatible con el ánimo de lucro de un inversor no profesional (v. infra), salvo -parece- en este tipo de operaciones. El origen de este añadido está en las EEGPC Ciudadanos nº 183 y ER nº 128, sobre todo esta última, que sí incorpora motivación, y está explícitamente inspirada en la doctrina de la DGRN en la aplicación de la Ley 2/2009.

Recordemos que frente a la alegación habitual del prestamista que recurre la calificación del RP de que sólo se trata de un inversor, sin disponer de una organización comercial/profesional, la DGRN ha venido considerando que la manifestación negativa de un acreedor de no dedicarse profesionalmente a la concesión de préstamos, cuando el contrato puede entrar en el ámbito de aplicación de la Ley 2/2009 por la condición de consumidor del prestatario, únicamente será admisible si no resulta contradicha por la titularidad de otros créditos hipotecarios, bastando para ello con sólo dos préstamos22. Criterio que ahora habrá de aplicarse a todo CCI, aunque el prestatario no siempre sea un consumidor, y no sólo por la garantía hipotecaria.

Pero la cuestión puede resultar en la práctica algo más compleja, sobre todo cuando en la operación interviene otro profesional -intermediario-, que sí cumple con las exigencias de su especial régimen jurídico, y se han observado las normas sobre información precontractual y contractual, liberando al prestamista de tener que satisfacerlas personalmente. Sin embargo, la DGRN no se conforma con esto y exige que también el prestamista cumpla aquellos requisitos de registro y seguro/aval, aunque lo hace desde la previa constatación de que se trata de requisitos cuya infracción no tiene consecuencias civiles, sino la imposición de sanciones administrativas. (aunque el tema no se planteó en estos términos por la confusa calificación del RP, es de gran interés el supuesto de hecho de la Res. de 03/06/2019). En buena lógica, al quedar inmune la validez del contrato no debería constituir obstáculo a la inscripción, a pesar de lo cual la DGRN confirma el defecto cuando se formula por el RP, aunque lo considera subsanable (Ress. de 26/07/2017, de 11/07/2016, de 31/05/2016; algo especial es el caso de las Ress. de 07/04/2016 y de 20/06/2016, pues el RP aceptó la alegación de que el prestamista no era profesional, pero intervino intermediario y se cumplieron los requisitos de transparencia). De hecho, la justificación de la enmienda antes citada revela que éste es el supuesto en el que se es...

Índice

• Abreviaturas
• Capítulo I
• Capítulo II
• Capítulo III
• Capítulo IV
• Capítulo V
• Capítulo VI
• Capítulo VII
• Capítulo VIII
• Capítulo IX
• Capítulo X
• Capítulo XI
• Capítulo XII
• Capítulo XIII
• Capítulo XIV
• Capítulo XV
• Capítulo XVI
• Capítulo XVII
• Capítulo XVIII
• Capítulo XIX
• Capítulo XX
• Capítulo XXI
• Capítulo XXII
• Capítulo XXIII