Qué hacemos por la vivienda

Alejandro Inurrieta, Edurne Irigoien, Nacho Murgui, José Manuel Naredo

• Editorial: Ediciones Akal
• Año: 2013
• ISBN del libro electrónico: 9788446038689
• Edición: 1
• Categoría: Ciencias sociales
• Categoría: Pobreza en sociología

Qué hacemos frente a los graves problemas creados POR LA especulación inmobiliaria y para proponer una política alternativa de vivienda. La vivienda se ha convertido en el epicentro de la crisis económica y social española, la mayor en mucho tiempo. Lo es para la economía, pues el boom inmobiliario de los años anteriores estalló llevándose por delante la banca, la economía productiva, las cuentas públicas y el empleo. Y lo es para la sociedad, porque los ciudadanos sufrimos las consecuencias del estallido en forma de desahucios, asfixia hipotecaria y dificultad para acceder a un derecho con el que muchos especularon. Urgen medidas para reconvertir el parque de vivienda, potenciar el alquiler y la vivienda social, rescatar a las familias hipotecadas y frenar de inmediato los desahucios. Urge una nueva política de vivienda que permita otro modelo productivo, urbanístico y financiero para evitar que se repitan en el futuro el boom, la burbuja y el estallido.

IV. Segundo: poner en marcha un potente mercado de vivienda en alquiler

Las cifras de vivienda pública en España hablan por sí solas. La media de participación de la vivienda social en alquiler en el conjunto del parque de viviendas en los principales países europeos es del 18%, mientras que en España apenas supera el 1%. Por tanto, la provisión de los servicios de vivienda en España la realiza mayoritariamente el sector privado, y en régimen de compra, lo que dificulta enormemente el acceso a ellos a una parte significativa de la población. Estos segmentos más débiles se concentran entre los jóvenes, en los estratos de edad de 20-35 años, en los percentiles de renta más bajos (fundamentalmente por debajo de 25.000 €/año) y en los mayores y hogares monoparentales de renta baja. Esta anomalía tiene que ver también con el hecho de que la ciudadanía, consciente, pero también inducida, ha considerado la vivienda un bien de inversión, frente a su carácter de bien de uso en otras latitudes.

Esta preferencia por la propiedad ha segmentado el mercado de la vivienda de tal forma que se puede decir que en España no existe un mercado de alquiler, ni público ni privado. Esto se contrapone con países como Alemania, con el 57% de vivienda en alquiler, Holanda, con el 47% o el Reino Unido, con un 20%.

Las razones de este funcionamiento en España se asientan en la lógica de la teoría económica. La oferta de viviendas es completamente rígida, es decir, la vivienda es una variable stock y no un flujo, por lo que toda actuación desde la óptica de la demanda incide en el precio futuro del servicio de vivienda, lo que a su vez retroalimenta la demanda ante la revalorización de este tipo de activo. Esto implica que son los precios y el crédito hipotecario los que provocan incrementos de la demanda de vivienda, y no al revés.

Las políticas públicas básicamente se han dirigido a incrementar la demanda de compra de vivienda (la cuña fiscal puede ser de media del 15% de ayuda sobre el precio final de un inmueble).Tipos de interés bajos han permitido un nivel de endeudamiento sin precedentes. El fuerte incremento de la demanda interna y la llegada de inmigración han provocado un aumento tal de la demanda de vivienda que, a pesar de la construcción de más viviendas en los últimos años que en toda Francia, Alemania y el Reino Unido juntos, la inflación de activos inmobiliarios ha llegado a ser inasumible para buena parte de la población. Además, el desarrollo del sistema financiero en España ha permitido ganar eficiencia y con ello ser los prestamistas de buena parte de los demandantes de vivienda no residente. Se ha introducido un sesgo financiero en el desarrollo del mercado de vivienda en compra al no apostar por ninguna forma de vivienda en alquiler, en parte por menor rentabilidad, pero también por su escaso desarrollo y apoyo público.

¿Cómo es el mercado de alquiler español?

Una breve radiografía del mercado de vivienda en España, con datos un tanto desfasados porque el nuevo censo de viviendas 2011 todavía no se ha terminado, se puede resumir en la siguiente tabla:

Tabla 1. Stock de viviendas principales por tenencia y número de habitaciones (hab.)

Stock de viviendas	0-2 hab.	2-4 hab.	>5 hab.	Total (miles)	Total (%)
Total	12,6%	78%	9,4%	14.184	100
Propiedad (pagada)	10,8%	79,6%	8,5%	7.197	51
Propiedad (hipoteca)	10,13%	81,9%	8%	3.237	23
Propiedad (herencia, donación)	11,04%	70,73%	18,23%	1.220	9
Alquiler	25,01%	70,35%	4,63%	1.614	11
Cedida gratis	16,86%	75,33%	7,81%	375	3
Otra forma	14,45%	73,63%	11,91%	539	4

Fuente: Censo viviendas 2001, INE.

La primera conclusión que se extrae es que la tenencia de vivienda en propiedad es mayoritaria en la sociedad española, entre un 80 y un 84% según las fuentes. En este sentido, cabe decir que este porcentaje incluye tanto la primera vivienda como las viviendas secundarias. En consecuencia, el parque de viviendas en alquiler es muy estrecho.

La otra gran conclusión es que el número de viviendas vacías, no secundarias, no es desdeñable, supone un 21% del total, a falta del censo de 2011, que elevará el número de viviendas vacías seguramente a una cifra cercana a los 8 millones de unidades. En este punto hay que decir, en primer lugar, que casi el 40% de todas ellas son viviendas unifamiliares o bifamiliares, lo que invalida su uso como solución para el mercado de alquiler, y, en segundo lugar, que su calidad en muchos casos es ínfima. Las cifras arrojan que un 18% del total de viviendas vacías, según el INE, tiene la categoría de mala, deficiente y ruinosa (aproximadamente más de 500.000 viviendas). Al margen de esto, conviene tener en cuenta la antigüedad de muchas de ellas que señala que un 52% del total de viviendas vacías (1,6 millones) están construidas entre 1900 y 1960. En resumen, la estructura de tenencia de vivienda en España está completamente sesgada hacia la compra, siendo muy reducido el parque de viviendas en alquiler, con una tipología que no casa con la demanda de hogares y tampoco con la demanda de colectivos específicos, como estudiantes o inmigrantes.

Es conocida la opacidad del mercado de alquiler en España dada la ausencia de estadísticas fiables de viviendas en alquiler. Por tanto, existen algunas preguntas sin resolver:

a) ¿quién las gestiona?;

b) ¿cuál es el coste real del alquiler, más allá de la imputación que se hace en el IPC?, y

c) ¿cuál es la tipología y la calidad de los inmuebles?

Sólo tenemos dos encuestas para contestar parcialmente a estas preguntas: la Encuesta de Demanda de Vivienda del Ministerio de Fomento (año 2003) y la más reciente del Ministerio de Vivienda (año 2006) sobre la demanda de vivienda en alquiler.

Las cifras reales de vivienda en alquiler son complicadas de conocer, en parte debido a que la mayoría de oferentes son propietarios particulares que en buena parte escapan del control de los registros administrativos (Hacienda principalmente). En este sentido, las fuentes que se suelen u...

Índice

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• Portadilla
• Legal
• Presentación
• Introducción
• I. No hay agenda política sin acción colectiva: el movimiento vecinal y la vivienda
• II. El largo y especulativo ciclo del mercado de la vivienda
• III. En primer lugar: reconvertir el parque de vivienda para ajustarlo a las necesidades sociales
• IV. Segundo: poner en marcha un potente mercado de vivienda en alquiler
• V. Tercero: impulsar la vivienda social
• VI. Cuarto: nuevas normas contra la especulación urbanística
• VII. Quinto: cambios en la Ley Hipotecaria y el Código Civil: dación en pago y lucha contra los desahucios
• VIII. Sexto: una nueva fiscalidad sobre la vivienda
• IX. Séptimo: hacer de la rehabilitación de viviendas un nuevo nicho de empleo
• X. Resumen y conclusiones
• Bibliografía
• Otros títulos