Obligaciones y responsabilidad civil y penal de las comunidades de propietarios y sus órganos

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, Alfonso Codón Alameda

• Editorial: Aferre Editor S.L.
• Año: 2020
• ISBN:
  9788412268638
• Edición: 1
• Categoría: Droit
• Categoría: Règlement extrajudiciaire des litiges

La presente obra contiene un análisis exhaustivo sobre las obligaciones y funciones legales de los órganos de las comunidades de propietarios en la Ley de Propiedad Horizontal, y sobre su régimen de responsabilidad, tanto en el orden civil como penal.Se divide en dos partes: la primera sobre las obligaciones y responsabilidad civil de la comunidad de propietarios y sus órganos, y la segunda parte sobre la responsabilidad penal de la comunidad de propietarios y sus órganos.La obra se enmarca en la regulación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, pero contiene referencias constantes a la normativa catalana de propiedad horizontal del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña.La finalidad de la obra es dotar al operador jurídico de una herramienta de consulta útil para lidiar en su ejercicio profesional con la problemática relativa al funcionamiento de las comunidades de propietarios y sus órganos, cuyo tratamiento jurídico no está exento de complejidad dado el alambicado conjunto de relaciones jurídicas que interfieren en la vida diaria de las comunidades de propietarios. Se hace énfasis en las obligaciones y responsabilidades de los administradores de fincas en la gestión y administración de las comunidades de propietarios, profesionales esenciales para la buena administración de estos entes colectivos, con recomendaciones prácticas para evitar responsabilidades civiles y penales en dicho ejercicio profesional.Todo ello desde una visión eminentemente práctica, analizando la última jurisprudencia sobre las cuestiones más problemáticas en la actualidad y con referencias a la opinión de la doctrina más acreditada sobre la materia.La obra sigue la sistemática de todas las obras coordinadas por FUENTES LOJO, incidiendo en las cuestiones de orden práctico más complejas y con un estilo directo y accesible para todos los juristas.

Parte I

Obligaciones y responsabilidad civil de la comunidad de propietarios y sus órganos

1. El presidente

1.1. Naturaleza

El doble carácter del presidente que le atribuye el art. 13 de la LPH, representante de la comunidad por una parte (13.3), y administrador y secretario (13.5), en su caso, por otra, es causa de que se discuta por la doctrina cuál es la naturaleza jurídica de dicho cargo, es decir, si se trata de un verdadero órgano o de un mero representante de la comunidad.

FERNÁNDEZ MARTÍN-GRANIZO, M.1 se inclina decididamente por la primera posición, dado que es la propia Exposición de Motivos de la LPH la que le otorga tal cualidad; no siendo obstáculo, además, que pueda ostentar a la vez la función de representación de la comunidad.

En Cataluña, su regulación la encontramos en los arts. 553-15 y 553-16 del Código Civil de Cataluña. A diferencia de la LPH, no se le faculta para ejercer el cargo de administrador ni secretario.

En el ámbito jurisprudencial cabe citar la Sentencia de 27 de noviembre de 1986 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo, que declara que según el artículo 12 de la LPH el presidente es el representante de la comunidad en juicio y fuera de él, y, por tanto, no es necesaria la intervención de los condóminos como tales, aunque puedan en ciertos casos intervenir individualmente como litigantes. Siendo de advertir que la representación del presidente, según ha concretado esta Sala (Sentencia de 19 de junio de 1965) no actúa en virtud de una procura de carácter general, sino que interviene como auténtico órgano del ente comunitario, al que personifica en las relaciones externas del mismo, sustituyéndolo y viniendo a ser un puro instrumento físico a través del cual actúa la comunidad; sin perjuicio de la relación interna entre el presidente y la junta de propietarios, ante la que deberá responder en el caso de que lo que hubiere llevado a cabo no se hubiera ajustado a las normas generales o particulares contenidas en los estatutos de la comunidad. Esta conclusión aparece ratificada por otras Sentencias del Alto Tribunal, como la Sentencia de 3 de julio de 1989, la Sentencia de 31 de diciembre de 1996 y la Sentencia de 4 de julio de 1995. Sobre la función representativa ahondaremos más adelante. En palabras del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia de 20 de abril de 1991:

“... En la contestación a la demanda se confunden y entremezclan cuestiones relativas a la personalidad, carácter, representación y legitimación, cuestiones que afectan al fondo y a la forma, a la capacidad para ser parte, a la jurídico-procesal y a la acción, olvidando además que la actuación representativa del Presidente de la Comunidad lleva implícita la de todos los titulares en juicio y fuera de él, representación que no es la ordinaria que se establece entre representante y representado, sino la orgánica, en cuya virtud la voluntad del Presidente, frente al exterior, vale como voluntad de la Comunidad, arts. 12 y 13.5 de la L.P.H . (Sentencias de 27 de marzo, 17 de junio, 1, 3 y 14 de julio, y 29 de septiembre, todas de 1989), sin perjuicio de las relaciones y de la obligación de aquél de responder de su gestión (Sentencias de 15 de enero y 9 de marzo de 1988). b) El hecho de que el art. 12 de la L.P.H . confiera al Presidente de la Comunidad la representación de ésta en juicio, no es impeditivo para que cada propietario -y el presidente lo es- pueda ejercitar las acciones pertinentes para defender, en caso de pasividad e incluso en el de oposición del Presidente y del resto de los partícipes, el interés que ha de estar jurídicamente protegido, de su participación indivisa en los elementos comunes, y si no se concediera acción a cada condueño para impugnar los actos realizados por uno de ellos o por un tercero, sin la previa obtención del consentimiento de los otros, se convertiría en ilusorio el derecho obstativo que a cada uno concede la mencionada norma (Sentencia de 7 de diciembre de 1987). ...”

1.2. Nombramiento

Según el apartado a) del artículo 14 de la LPH corresponde, en principio, el nombramiento del presidente a la junta de propietarios. Sin embargo, el párrafo último del artículo 13.2 de la LPH, prevé que pueda ser nombrado por el juez cuando, por cualquier causa, fuere imposible para la junta de propietarios designarlo.

El apartado 2 del artículo 13 dice expresamente que “el nombramiento será obligatorio”. Lo que, además, resulta lógico, el tratarse de un órgano imprescindible para el funcionamiento de la propiedad horizontal.

Homóloga regulación prevé el art. 553-15 del Código Civil de Cataluña, pues no olvidemos que la regulación catalana que tiene su origen en la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, tiene como precedente la LPH, que era de aplicación también en Cataluña hasta entonces.

LOSCERTALES FUERTES, D.2 entiende que existe obligatoriedad en todo caso, incluso si no se hubiera tenido en cuenta el sistema de elección o, subsidiariamente, mediante sistema rotatorio o por sorteo, aunque el interesado puede acudir al auxilio judicial mediante el juicio de equidad, en los términos del artículo 17.7, párrafo segundo de la LPH; siquiera el nombrado continuará en la ostentación del cargo hasta tanto haya resolución firme, debiendo aportar las razones por las que considera no debe ser designado.

El artículo 13.2 de la LPH puntualiza que el nombramiento ha de serlo por elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. Claramente dispone que “el presidente será nombrado entre los propietarios”, habiendo tenido ocasión de declarar el Tribunal Supremo de forma reiterada, en el supuesto de que se nombrase a una persona que no tuviera tal condición, que estamos ante un acuerdo nulo de pleno derecho (SSTS nº52/2017, de 27 de enero; de 8 de febrero de 2006, de 27 de enero de 2017; nº514/2015, de 23 de septiembre; nº901/2008, de 14 de octubre; 30 de junio de 2005; 13 de julio de 2006; de 30 de abril de 1994):

“TERCERO.- La sentencia hoy recurrida parte de que no se ha pretendido en la demanda la declaración de nulidad del nombramiento de la presidenta de la comunidad por el hecho de no ser propietaria -ya que quien figura como tal es su madre- sino que lo que se ha discutido es la validez de las reuniones, y acuerdos adoptados en las mismas, mientras ostentaba la condición de presidenta quien legalmente no podía serlo.

La sentencia impugnada, aunque alude a la existencia de actos propios de los demandados, no establece en momento alguno que el nombramiento pueda ser válido al no haber sido impugnado, que es lo que verdaderamente vulneraría la jurisprudencia de esta sala que se cita en el motivo.

Como más reciente, la sentencia 514/2015, de 23 septiembre, se expresa en los siguientes términos:

“Así la sentencia núm. 901/2008, de 14 octubre, Rec. 948/2002 , dice que “la jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. Así dice la sentencia de 30 de junio de 2005 , citada en la de 13 de julio de 2006 (con referencia al artículo 12 de la Ley 40/1960, de 21 de julio , modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril -hoy art. 13 -), que “evidentemente la normativa del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil . Así lo declara la sentencia de 30 de abril de 1994 , que estudia un caso análogo, referente a no reunir el presidente designado la cualidad de copropietario, diciendo que se trata de nombramiento indebidamente acordado, contrario a la legalidad del “ius cogens” con la consecuencia de nulidad radical del acuerdo, pues conforme a la jurisprudencia, cuando se ha infringido el art. 12, como aquí ha ocurrido, se infringe normativa de obligado y necesario cumplimiento ( sentencias de 10 de marzo de 1965 , 7 de febrero y 27 de abril de 1976 , 11 de diciembre de 1982 y 10 de octubre de 1985 citadas , a las que cabe agregar las de 2 de marzo de 1992 y 29 de octubre de 1993 ), y añade esta sentencia que no se trata evidentemente de nombramiento susceptible de subsanación y convalidación desde el momento en que la norma es exigente en cuanto a reunir la condición de copropietario en el momento de elección para presidente y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno, es decir, al previsto en el art. 16.4º, de treinta días, que juega para los acuerdos anulables “ (STS nº52/2017, de 27 de enero)

Por lo que respecta a la cuestión de la capacidad requerida para el desempeño del cargo de presidente, existe controversia en la doctrina sobre si debe ostentar la capacidad de obrar plena o puede ostentar dicho cargo el menor o el incapaz, actuando a través de sus representantes legales en los casos que resulte pertinente.

Si bien la naturaleza del cargo es personal, no existe prohibición alguna para que ostenten el cargo los representantes legales de las personas jurídicas cuando son titulares de un elemento privativo (Sentencia de 30 de junio de 1972 de la AP de Madrid; la de 10 de abril de 2003 de la Sección 1ª AP Asturias; Sentencia de 27 de junio de 2006 de la Sección 2ª AP Burgos; y la Sentencia de 8 de marzo de 2006, Sección 6ª AP Málaga), por lo que no vemos inconveniente en que se encomiende el cargo al representante legal del incapaz o del menor de edad, al margen de las cuestiones de índole práctica.

Algunos autores (ECHEVERRÍA SUMMERS, F.3; y VENTURA-TRAVESET Y GONZÁLEZ, A.4) sostienen que es aplicable en este caso de forma analógica lo dispuesto en el art. 1716 del Cc para el contrato de mandato, que establece que basta con ser un menor emancipado.

BATLLE VÁZQUEZ, M.5 defiende la posibilidad de que pueda ser elegido presidente el representante legal del incapaz. Y PERÉ RALUY, J.6 añade que “aunque no es aconsejable que se realice una designación de tal clase, cuando menos por las dudas que suscita la legalidad de tal nombramiento y la posibilidad de impugnaciones, no puede cerrarse el paso de modo absoluto a tales nombramientos, tanto más cuanto que, por otra parte, el problema de la designación de presidente, de mantenerse a ultranza la tesis negativa, podría resultar insoluble, ya que puede darse...