Condominio facile 2021

Aa.vv.

• Editore: IlSole24Ore
• Anno: 2021
• eBook ISBN:
  9788863458015
• Argomento: Economics
• Categoria: Economic Theory

Il mondo condominiale si sta interrogando da luglio su come far partire il superbonus, ma incertezze burocratico-normative e difficoltà enormi per convocare le assemblee hanno di fatto bloccato l'occasione, almeno sinora. Le cose cambieranno, si spera, con il 2021, con la fine dell'emergenza e una proroga; per ora la promessa è di spostare il termine per sfruttare il 110% sino alla fine di giugno 2022 ma le spinte per arrivare almeno al 2023 sono fortissime. Chi entra in un condominio, quindi, si troverà subito ad affrontare questioni piuttosto complesse, che in questa guida sono ampiamente trattate: dalla tele-assemblea al risparmio energetico e alle nuove maggioranze semplificate per decidere sugli interventi agevolati con il superbonus. Ma lo scopo di queste pagine è di accompagnare i condòmini vecchi e nuovi nella vita di caseggiato, attraverso tutti gli appuntamenti importanti: l'assemblea, le maggioranze per le delibere, la nomina dell'amministratore, la manutenzione programmata per valorizzare l'immobile e risparmiare, i benefici fiscali oltre al 110 per cento.

LA COSTITUZIONE

Il condominio si mette in moto senza delibere

di Alessandro Maria Colombo

Il Codice civile non contiene la definizione di condominio. L’articolo 1117-bis ne fornisce indirettamente una indicando che le norme sul condominio si applicano, «in quanto compatibili», «in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici [..] abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117». Nella multiforme varietà delle tipologie costruttive, l’essenza del condominio è costituita dall’oggettiva coesistenza di unità immobiliari in proprietà esclusiva, appartenenti ad almeno due soggetti, e di cose, impianti e servizi comuni legati alle prime da una relazione di “strumentalità necessaria”. In altri termini, i beni comuni condominiali sono necessari per l’esistenza stessa dell’edificio o sono permanentemente destinati all’uso o al godimento comune; con la conseguenza che il condòmino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, le quali non sono soggette a divisione (articoli 1118, comma 2, e 1119, del Codice civile).

Il condominio, per nascere, non necessita di un atto volitivo o di una deli bera: nel momento in cui il costruttore-proprietario dell’intero complesso edilizio vende la prima unità, si crea automaticamente quella situazione di coesistenza tra proprietà private, di diversa intestazione, e parti comuni a esse funzionalmente asservite che consideriamo condominio e che la giurisprudenza tradizionale descrive come ente di gestione, sfornito di personalità giuridica, che opera in rappresentanza e nell’interesse comune dei partecipanti.

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Cosa sono le parti comuni

• L’articolo 1117 del Codice civile contiene un elenco, a carattere esemplificativo, di beni e impianti che si presumono di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, divisi in tre gruppi:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini.

• Nell’atto con cui si vende la prima unità immobiliare oppure nel regolamento contrattuale è possibile prevedere che alcuni beni, pur privi delle caratteristiche per considerarli comuni, siano tali e, viceversa, che taluni altri, rientranti nell’elenco dell’articolo 1117 del Codice civile, siano invece, in quello specifico edificio, di proprietà privata.

• È possibile che alcuni beni o servizi siano destinati, per oggettive caratteristiche materiali e funzionali, al godimento di una parte dell’edificio o di un gruppo di condomini i quali soli, di conseguenza, ne saranno considerati i comproprietari: ricorre in questo caso la situazione del cosiddetto “condominio parziale”.

MILLESIMI E VALORI

Non sempre serve l’unanimità per modificare le tabelle

di Rosario Dolce

La legge 220/12 ha lasciato pressoché intatto il contenuto dell’articolo 68 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, secondo cui «ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del Codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio». Da ciò si ricava che:

il riepilogo dei millesimi per ciascun immobile presente nel fabbricato si rinviene all’interno di una tabella denominata tabella millesimale, in genere allegata al regolamento condominiale (articolo 1138 del Codice civile);

il concetto di “valore”, o meglio la rappresentazione di un “rapporto di valore”, riguarda la quantificazione della relazione che intercorre tra ciascuna proprietà esclusiva e la somma di tutte le altre proprietà, siccome ragguagliate all’edificio condominiale a cui si fa riferimento (ossia alle parti comuni); tale unità di misura - ottenuta tramite una frazione aritmetica (previo numeratore e denominatore) - si definisce “millesimo” (che è rapportato a mille);

le tabelle servono, da una parte, alla gestione del fabbricato, consentendo la ripartizione delle spese, calibrandole a seconda della natura delle stesse (articolo 1123 e seguenti del Codice civile) e, dall’altra, per consentire la celebrazione del procedimento assembleare (articolo 1136 del Codice civile);

l’unico presupposto tecnico da non considerare per la determinazione, a monte, del rapporto di valore millesimale è enunciato nell’ultimo comma dell’articolo 68: «Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare».

La Corte di cassazione con la sentenza 18477/2010 ha riconosciuto che le tabelle «non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio». I valori (o meglio, il rapporto di valori) portati dalle tabelle preesistono già alla costituzione del condominio e la relativa determinazione postuma – che può ben concretizzarsi in sede assembleare – assumerebbe, pertanto, valore meramente ricognitivo e non costitutivo.

La deliberazione assembleare che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo (determinato in base ad una valutazione tecnica), per cui si può ritenere che la stessa vada supportata con il quorum di cui all’articolo 1136, comma II, del Codice civile.

La legge 220/12, nel modificare l’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del Codice civile, non si è occupata dell’approvazione di una nuova versione delle tabelle, ma si è preoccupata di stabilire il criterio dell’unanimità solo nel caso di “rettifica” e “modifica” delle stesse, salva la possibilità di intervenire con la maggioranza assembleare in ipotesi specifiche.

Il “valore” degli immobili si ottiene moltiplicando il valore delle superfici delle unità immobiliari per determinati coefficienti, di volta in volta diversificati in ragione del rapporto tra il singolo piano (o porzione di piano) e l’intero edificio.

Possono essere valutati anche elementi estranei a tale rapporto, quali i parametri che tendono a valorizzare la destinazione d’uso degli immobili di proprietà individuale. Per il calcolo dei millesimi occorre acquisire la superficie reale dell’immobile da computare.

Una volta ottenuto tale denominatore, questo viene moltiplicato per determinati coefficienti di riduzione (o di aumento) che modificano i metri quadrati in funzione dell’effettivo utilizzo della superficie.

I coefficienti sono scelti dal tecnico chiamato a redigere una tabella millesimale sulla base della sua esperienza.

Nella prassi vengono utilizzati i coefficienti previsti dalla circolare 12480/66 del ministero dei Lavori pubblici.

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ASPETTANDO IL TECNICO Senza tabelle si divide in parti uguali Le regole della Cassazione La Cassazione (sentenza 20071/2017) ha affermato che in mancanza di tabelle millesimali (senza cioè incaricare un tecnico che le formi), se un condomino contesta delle decisioni assembleari è il giudice che deve calcolare il valore delle quote in millesimi. Per le spese, invece, il criterio utilizzato, in genere, è quello della ripartizione in parti uguali. Applicarlo per anni senza contestazioni vuol dire che viene accettato «per fatti concludenti» (Cassazione, sentenza 13004/2013).

LA REVISIONE Modifica se il valore effettivo è diverso Qual è l'errore che consente la modifica delle tabelle millesimali? Consiste nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale a esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione di esse. In tal caso prevale il principio secondo cui si configurano come errori tutti quelli obiettivamente verificabili.

ORGANI

Supercondominio, delibere efficaci senza passare dalle assemblee

di Fabrizio Plagenza

Possiamo definire come supercondominio un insieme di più edifici che presentano alcune caratteristiche tali da accomunarli tra loro. Si pensi, ad esempio, ad aree, impianti o servizi comuni tra più condomini. O, ancora, ai casi in cui più edifici...

Indice dei contenuti

• Copertina
• Descrizione
• Frontespizio
• Copyright
• Riqualificare il condominio vuol dire migliorare l’Italia
• Sommario
• 1 I primi passi in condominio
• 2 Assemblea e teleassemblea
• 3 L’amministratore
• 4 La gestione le spese
• 5 Superbonus e altro