Lebenszykluskosten Laborgebäude

Entwicklung eines Werkzeugs zur projektspezifischen Kostenermittlung

Verena Walter

• Editore: De Gruyter Oldenbourg
• Anno: 2021
• ISBN:
  9783110686319
• Edizione: 1
• Argomento: Negocios y empresa
• Categoria: Propiedad inmobiliaria

Herstellungs- und Nutzungskosten von Gebäuden hängen eng zusammen. Bei Investitionsentscheidungen während des Planungsprozesses eines Gebäudes ist es deswegen von Anfang an sinnvoll, die Lebenszykluskosten als Summe der Erst- und Folgekosten zu betrachten. Um auch Laborgebäude nachhaltig wirtschaftlich betreiben und nutzen zu können, ist eine frühzeitige, projektspezifische Lebenszykluskostenermittlung unerlässlich.

Das vorliegende Buch benennt daher die Einflussfaktoren auf die Lebenszykluskosten von Laborgebäuden und beschreibt davon ausgehend die Entwicklung eines Berechnungswerkzeugs zur Lebenszykluskostenermittlung von Laborgebäuden. Grundlage dazu bilden Literaturrecherchen, geführte Leitfadeninterviews mit Experten im Laborgebäudebau und -betrieb aus Deutschland und der Schweiz sowie eine Überprüfung und Anpassung des Werkzeugs anhand realer Kostendaten von Laborgebäuden. Zum einen liefert diese Studie damit Bauherren, Eigentümern und Betreibern von Laborgebäuden eine Voraussetzung zur Kosten-optimalen Laborgebäudebewirtschaftung. Zum anderen wird Architekten und Planern eine Herangehensweise und als Ergebnis ein Werkzeug aufgezeigt, um schon in frühen Planungsphasen die Baunutzungskosten von komplexen Bauwerken wie Laborgebäuden ermitteln, kontrollieren und steuern zu können.

1 Einleitung

Verena Walter

1.1 Ausgangslage

Im Immobilienmanagement hat sich mittlerweile durchgesetzt, Gebäude ganzheitlich in ihrem Lebenszyklus und somit ökonomisch nachhaltig zu betrachten. (vgl. Kurzrock, B.-M. in: Rottke, N., Thomas, M. (2009), S. 422; vgl. CRB (2012), S. 3; vgl. Wellner, K. in: Scholz, S., et al. (2017), S. 24) Bei diesen Lebenszykluskostenermittlungen machen die Investitionskosten (Erstellungskosten für ein Gebäude) dabei im Vergleich mit der Summe, die vom Planungsbeginn bis zum Abbruch einer Immobilie anfallen, nur einen geringen Anteil aus. (vgl. Stoy, C., et al. (2012), S. 12) Dazu kommt, dass die Betriebskosten die Baukosten nach wenigen Jahren um ein Mehrfaches übersteigen. (vgl. Vermögen und Bau BW (2008), S. 4) Nach der Auswertung von Lasshof, B. (2016), S. 772 übersteigen die Baunutzungskosten, bei einer dynamischen Berechnung, die Investitionskosten im Median bereits nach wenigen Jahren Betrieb. Der beschriebene Zusammenhang wird für mehrere Gebäudearten in nachfolgender Abbildung nach Schulte, K.W., et al. (2006), S. 33 nochmal verdeutlicht.

Abb. 1: Baufolgekosten unterschiedlicher Immobilien

Für eine Lebenszykluskostenbetrachtung ist dieser Zusammenhang essentiell, da der nachhaltige wirtschaftliche Erfolg eines Bauprojekts bzw. -objekts von Anfang an durch Kostenermittlung, -kontrolle- und steuerung auf die Entscheidungsprozesse Einfluss nimmt. (vgl. IFMA Schweiz (2011), S. 5; vgl. Stoy, C., et al. (2012), S. 12, 13) Dieser bewusste Umgang mit dem Prozess der (Lebenszyklus-)kostenplanung wird in folgender Abbildung dargestellt. (vgl. CRB (2012) I, S. 15)

Abb. 2: Regelkreis der Kostenplanung nach DIN 276-1:2008-12 und DIN 18960:2008-02

Zeitgemäße Lebenszykluskostenermittlungen z.B. innerhalb Nachhaltigkeitszertifizierungssystemen wie BNB und DGNB in Deutschland oder SGNI in der Schweiz zeichnen sich, v.a. bei Laborgebäuden, durch eine starke Standardisierung aus. (vgl. Stadt Zürich (2015), S. 8, 9) Dabei werden aufbauend auf ausgewählten Baukosten, einigen Mengenangaben und teilweise auch der Baubeschreibung die Folgekosten prognostiziert. Die Lebenszykluskosten (als Barwerte der Bau- und Folgekosten) werden hier z.B. bei den Instandhaltungskosten aus Vollwartungsverträgen bzw. Instandhaltungsverträgen (vgl. König, H., et al. (2010), S. 69, 70) oder mit einheitlichen Prozentsätzen und Berechnungsparametern (wie betrachteter Kostenumfang, Kalkulationszinssatz, Preisentwicklungen und dgl.) ermittelt. (vgl. Krimmling, J., et al. (2013), S. 92; vgl. BMVBS (2014)) Das Ergebnis einer solchen standardisierten Berechnung wird anschließend „gebenchmarkt“, indem es entweder mit einem „festen“ Kennwert (z.B. €/m² BGF p.a.) oder im besten Fall mit einem „virtuellen Objekt“ verglichen wird. (vgl. Ebert, T., et al. (2010), S. 96)

Das „virtuelle“ Objekt nach BNB oder DGNB bildet das real existierende Laborgebäude nach den gesetzlichen Mindestanforderungen in seiner Kostenstruktur als Vergleichsobjekt zu den Kosten des betrachteten Laborgebäudes ab. Die ermittelte, prozentuale Kostenabweichung der realen von den virtuellen Kosten bestimmt das Bewertungsergebnis.

Der Vorteil einer Standardisierung ist, dass man einen jährlichen Betrag wie bei den Betriebskosten rechnen kann. (vgl. König, H., et al. (2010), S. 69, 70) Neben der Ungenauigkeit ist ein Nachteil, dass automatisch ein Kausalzusammenhang zwischen hohen Investitionskosten und hohen Instandsetzungskosten hergestellt wird. Dies entspricht aber nicht immer der Realität. Hochwertige oder ressourcensparende Bauteile, die aufgrund ihrer Qualität seltener instandgesetzt werden müssen, können so nicht abgebildet und im Einsatz auch nicht gerechtfertigt werden. Darüber hinaus wird über den Prozentsatz nicht klar, ob z.B. bei Instandsetzungskosten die Ersatzinvestition am Ende der Nutzungsdauer mit beinhaltet ist. (vgl. König, H., et al. (2010), S. 69, 70)

Bei Lebenszykluskostenermittlungen für reale Gebäude ergibt eine Standardisierung allerdings keinen Sinn, weil jedes Gebäude und v.a. Laborgebäude nicht den idealisierten Lebenszyklus, den die standardisierte Betrachtung vorgibt, durchlaufen. Anforderungsänderungen zu Betrieb oder Instandsetzung können bei einer standardisierten Betrachtung nicht berücksichtigt werden. (vgl. Stadt Zürich (2015), S. 8; vgl. Stoy, C., et al. (2012), S. 12) Statt einer Ergebnisoptimierung wird vielmehr ein Ergebnis für ein Benchmarking oder Nachhaltigkeitszertifikat dokumentiert. (vgl. Rotermund, U., Nendza, S. (2011))

Neben den beschriebenen, standardisierten sind auch (weniger standardisierte) Lebenszykluskostenermittlungen zu finden, die sich zum Ziel setzen, projektspezifisch die realen Bau- und Folgekosten zu ermitteln. (vgl. Stoy, C., et al. (2012), S. 12) Im Vergleich zu standardisierten Betrachtungen sind projektspezifische Lebenszykluskostenermittlungen auch ein wesentlich besseres Controlling-Instrument (vgl. Stadt Zürich (2015), S. 3), da die Ergebnisse näher an den tatsächlichen Geldflüssen während des Lebenszyklus einer Immobilie sind. Somit können sie ein besseres Bild der tatsächlichen Kostenwirtschaftlichkeit der Immobilie widergeben. Im Hinblick auf die Lebenszykluskostenermittlung bedeutet dies, dass der Investor frühzeitig wissen kann, welche Kosten langfristig auf ihn zukommen werden. (vgl. Wellner, K. in: Scholz, S., et al. (2017), S. 24) Gleichermaßen zielt eine projektspezifische Lebenszykluskostenbetrachtung auf einen frühzeitigen Betrachtungspunkt innerhalb des Lebenszyklus eines Gebäudes ab, da zu Beginn (Neubau, Modernisierung, Umbau und Erweiterung) die Beeinflussbarkeit der Kosten am größten ist und danach stark abnimmt. (vgl. IFMA Schweiz (2011), S. 14; vgl. Pelzeter, A. (2006), S. 98; vgl. Beusker, E. (2013), S. 14) Nachfolgende Abbildung zeigt den beschriebenen Zusammenhang. (vgl. IFMA Schweiz (2011), S. 14; CRB (2012) I, S. 16)

Abb. 3: Beeinflussbarkeit der Lebenszykluskosten mit Einordnung des Stands der kostenberechnung nach DIN 276-1:2008-12 und SIA 112:2001

Projektspezifische Ermittlungen sind deswegen integral...