Ren To Buy & Company

LUCA GRAMACCIONI, ENRICO MARTUCCI

• Editore: Youcanprint
• Anno: 2015
• eBook ISBN: 9788891193629
• Argomento: Business
• Categoria: Real Estate

Esistono formule di acquisto della casa ancora oggi inesplorate da agenti immobiliari e clienti. In un prossimo futuro queste formule diventeranno uno standard diffuso ed oggi si pongono come possibile soluzione a quella fascia di utenti interessata ad un acquisto ritardato ma ad un godimento immediato Chi saprà utilizzare al meglio queste formule acquisirà un vantaggio competitivo rilevante nella propria attività tesa a far incontrare domanda ed offerta...

Tipologie contrattuali

Come abbiamo visto le formule cui faremo riferimento sono le sette formule proposte da Riscaffitto^® e dal suo fondatore, il Dott. Enrico Martucci che, ci tengo a dirlo, oltre ad essere un appassionato studioso che ha notevolmente contribuito alla stesura di questo testo, è sopratutto un valente Agente Immobiliare con una esperienza notevole, sia in termini quantitativi grazie ai 30 anni sul campo, sia in termini qualitativi per la brillantezza delle sue intuizioni, derivate da studio accurato e sperimentazione pratica.

Se ci pensate infatti solo la compravendita e la locazione tradizionali sono regolate dal Codice Civile e dalle leggi speciali e quindi proprio in assenza di Norme e di Leggi specifiche, ad esclusione dell’abbondantemente citato art.23 che, ripetiamo, si riferisce solo ad una particolare fattispecie, Martucci e gli esperti di Riscaffitto^® hanno “normalizzato” le 7 tipologie di acquisto davvero facilmente comprensibili ai clienti e facilmente commercializzabili da parte delle Agenzie.

Attenzione. È bene sottolineare che ognuno è libero di utilizzare gli esperti che crede, basta che siano riconosciuti come veri esperti del RenToBuy & Company e non dei semplici professionisti che, seppur di valore, si improvvisano esperti della materia solo per vicinanza, assonanza o induzione. Inoltre la scelta di una formula rispetto ad un'altra è sempre condizionata dalla capacità dell'agente immobiliare o del professionista di interpretare i desideri e le aspettative delle parti in causa, nella consapevolezza di dover illustrare correttamente ed eticamente i pro ed i contro giuridici e fiscali di ogni singola soluzione.

Iniziamo il nostro excursus dalle formule contenenti la componente "locazione" che sono:

• RenToBuy in cui il contratto di locazione è finalizzato all'acquisto che avviene con una rata iniziale a titolo di caparra e/o acconto ed il saldo all'atto dopo 24/48 versamenti mensili a titolo di canone di affitto che verranno in tutto o in parte dedotti dal prezzo
• Opzione in cui il Conduttore sottoscrive un contratto di locazione e, in più, ha la facoltà, e non l'obbligo, di acquistare.
• AffittoRiscatto in cui il Conduttore con un unico contratto si impegna a locare e ad acquistare con una rata iniziale ed il saldo all'atto dopo 24/48 versamenti mensili a titolo di canone di affitto che verranno in tutto o in parte dedotti dal prezzo

Come vedete esiste un variare dell'impegno all’acquisto del conduttore:

• nel primo caso ha una forte finalizzazione all’acquisto
• nel secondo caso non ha nessun impegno
• nel terzo caso ha un impegno all’acquisto che prevale sulla locazione.

Oltre ad un nome identificativo ed una definizione tecnica specifica è bene ricordare che nessuna formula è da scartare a priori proprio perché rappresenta una soluzione specifica e solo l’Agente Immobiliare competente può consigliare ai venditori quale formula è più conveniente per immettere l’immobile sul mercato.

Affrontiamole ora una per una con la preghiera di fare particolare attenzione ai vantaggi dell'utilizzo specifico di ogni formula in modo che possiate avere alla fine un quadro oggettivamente molto più chiaro.

1- RenToBuy

Definito dal punto di vista economico come programma preparatorio all’acquisto, abbiamo visto che il RenToBuy è il contratto di locazione con contestuale contratto di acquisto ed è di origine anglo-sassone e prevede la sottoscrizione di un contratto di locazione finalizzato al successivo acquisto, regolato con la sottoscrizione contestuale di un contratto preliminare.

In generale avremo:

− Preliminare Trascritto

− Possesso alla stipula

− Importo caparra medio o basso (5-20%)

− Pagamento mensile in acconto prezzo

− Pagamento mensile come canone locativo

− Prezzo bloccato

− Diritto di recesso per il Promissario con penale definita

− Clausola risolutiva per inadempienza del Promissario

In effetti è una unica operazione organizzata in due fasi : la concessione del godimento a titolo di locazione dell’immobile al futuro acquirente ed il trasferimento della proprietà, con pagamento del saldo prezzo (dal quale verranno detratti, in misura variabile, le somme corrisposte sino a tale momento), a fronte dell'obbligo o diritto di acquistare assunto dall’acquirente. La natura giuridica del RentToBuy è nel suo stesso nome ovvero una locazione finalizzata alla vendita, ma flessibile e adattabile secondo le esigenze delle parti

Può essere strutturato come collegamento tra contratti tipici (tra locazione e preliminare di compravendita) oppure come contratto unitario atipico, a causa mista tra locazione e vendita. Lo schema è composto normalmente da due contratti distinti, collegati fra loro da una serie di clausole che prevedono la decadenza di ognuno dei contratti nel caso di inadempienza dell'altro e viceversa. Tutti hanno in comune l'interesse a perfezionare la vendita e l'obbiettivo principale è far rientrare il compratore, entro un tempo pre-determinato, nei parametri richiesti dalle banche per accedere ad un mutuo per l’acquisto.

Tuttavia è anche possibile riunire i due contratti in un contratto unico, rendendo in questo modo il "Rent to Buy" ancora di più simile al contratto di "affitto riscatto".

Non ci sono differenze pratiche sostanziali tra fare il doppio contratto o il contratto unico, se non di tipo normativo, che porta a preferire da parte soprattutto delle imprese la soluzione del doppio contratto cioè di locazione e di futuro acquisto.

Riscaffitto^® comunque ha previsto tutte e due le soluzioni ed infatti fornisce nell’area riservata sia il doppio contratto che quello unico.

Vantaggi del RentToBuy

E' una formula molto adatta alla compravendita di immobili di nuova costruzione e può essere convenientemente "sponsorizzata" da una Banca, in particolare quella che ha erogato il mutuo edilizio al Costruttore, che così potrà cartolarizzare l’ammortamento del mutuo sia per la quota interessi (con la componente locazione) sia per la quota capitale (con le caparre e gli acconti)

E' quasi sempre sufficiente anche una caparra iniziale piuttosto piccola (5-10%), ma certamente occorrono versamenti mensili più elevati del solo affitto (fino al 50-80% in più), ed i canoni così composti vengono in tutto o in parte dedotti dal prezzo, a meno che non ci sia inadempienza nel pagamento del versamento mensile.

Quindi l’atto è rinviato di 2-4 anni, in modo che si possa chiedere un mutuo di importo minore perché si è già pagato parte del prezzo con la caparra e con i canoni mensili e deducendo in tutto o in parte dal prezzo finale gli importi corrisposti per l'affitto,

Credo che tutti sappiamo che dopo la crisi dei mutui, le Banche hanno modificato le soglie di accesso al credito per la concessione del mutuo, per cui, forse salvo qualche raro caso, l'era dei mutui al 100% è ormai definitivamente tramontata perché le banche finanziano al massimo il 75/80% del valore dell'immobile.

Come abbiamo visto se la liquidità necessaria all'acquisto non mutuabile è del 20/25% del prezzo più imposte, spese notarili, commissioni di agenzia, istruttoria mutuo ed assicurazioni richieste, per comprare un immobile in modo tradizionale bisogna avere una disponibilità liquida che sia almeno del 30% del prezzo di compravendita che di questi tempi, sopratutto nella fascia medio-bassa di reddito, non è poco.

L'acquisto con il RenToBuy, cioè la Locazione finalizzata all’Acquisto, permette proprio a questa categoria di avere un versamento mensile recuperabile e arrivare gradualmente nelle condizioni di poter acquistare rinviando l'accensione o l'accollo del mutuo e nel frattempo:

1. Si crea uno "storico creditizio" per l'acquirente, finalizzato a migliorare il proprio rating così da ottenere il mutuo più facilmente, per maggiore importo ed a condizioni migliori, superando le difficoltà di stretta creditizia
2. Si incrementa la caparra iniziale grazie al versamento mensile al costruttore di un importo un po' superiore (dal 20 al 60% in più) di quello di un normale affitto che, in tutto o in una parte di circa la metà, viene accantonato per accrescere la caparra iniziale;

Facciamo ora un esempio pratico di acquisto con Rent to Buy:

Prezzo pattuito dell’immobile: € 200.000

Acconto iniziale (10%): € 20.000

Versamento mensile: € 1.000

(400 di affitto + 600 in acconto sul prezzo)

Somme capitalizzate dopo 3 anni:

€ 20.000 (acconto iniziale) +

€ 21.600 (acconto prezzo rateizzato) =

€ 41.600

Mutuo da accendere dopo 3 anni

(200.000-41.600) = € 158.400 (pari al 79,2%)

E' chiaro che più la caparra iniziale è alta, meno alta potrà essere sia la componente locazione che quella di accantonamento, e viceversa se la caparra è solo del 5% occorre avere un reddito che consenta di pagare un importo mensile di affitto ed accantonamento maggiore.

Ad esempio:

Prezzo pattuito dell’immobile: € 200.000

Acconto iniziale (15%): € 30.000

Versamento mensile: € 800

(350 di affitto + 450 di acconto sul prezzo)

Somme capitalizzate dopo 3 anni:

€ 30.000 (acconto iniziale) +

€ 16.200 (acconto prezzo rateizzato) =

€ 46.200

Mutuo da accendere dopo 3 anni

(200.000-46.200) = € 153.800 (pari al 77%)

Oppure:

Prezzo pattuito dell’immobile: € 200.000

Acconto iniziale (5%): € 20.000

Versamento mensile: € 1.300

(400 di affitto + 900 di acconto sul prezzo)

Somme capitalizzate dopo 3 anni:

€ 10.000 (acconto iniziale) +

€ 32.400 (acconto prezzo rateizzato) =

€ 42.400

Mutuo da accendere dopo 3 anni

(200.000-42.400) = € 157.600 (pari al 78,8%)

Ricordo che nell'area riservata di Riscaffitto^® trovate i calcolatori on line, in modo da creare immediatamente ed in tempo reale, gli esempi ed il programma di pagamenti adatti per i vostri clienti venditori e acquirenti, magari direttamente su ipad anche a casa loro.

Per il RentToBuy è opportuna qualche avvertenza:

1^avvertenza: E' sempre stato consigliabile per il compratore/conduttore sottoscrivere il contratto preliminare in forma trascrivibile presso il proprio Notaio, in quanto l'effetto prenotativo dell'atto definitivo "blinda" l'immobile e lo protegge contro aggressioni quali il pignoramento o ipoteche giudiziali o legali dovessero intervenire a carico del proprietario. Tanto è vero che anche le fatt...

Indice dei contenuti

• Cover
• Frontespizio
• SOMMARIO
• LO STATO DEI FATTI
• LA NUOVA LEGGE: approfondimento sull'art. 23 dello "Sblocca casa"
• COSA E IL RENTOBUY? (quello vero, non quello dell'art. 23)
• TIPOLOGIE CONTRATTUALI
• COME METTO A FRUTTO NOZIONI E STRUMENTI?
• RISVOLTI FISCALI
• CONCLUSIONI
• BIBLIOGRAFIA