Guida Bonus casa 2022

AA.VV.

• Editore: IlSole24Ore
• Anno: 2022
• eBook ISBN: 9788863459869
• Argomento: Business
• Categoria: Tassazione

Superbonus protagonista ancora per il 2022 e, nei condomìni, anche per il 2023. Ma senza la spinta della cessione del credito, che con gli ultimi decreti ha trovato un suo equilibrio, il meccanismo avrebbe rischiato di incepparsi definitivamente. La guida del Sole 24 Ore, approfondisce tutti i bonus edilizi, che negli ultimi mesi hanno subito parecchie modifiche, tutte segnalate e spiegate nella pubblicazione. Non si tratta, naturalmente, solo di super ecobonus e super sismabonus. Gli sconti fiscali coprono ormai tutte le possibilità di miglioramento della vita immobiliare degli italiani: ristrutturare, mantenere in buono stato, risparmiare energia, rendere la casa più sicura e più bella.La ragione del continuo rinnovarsi delle agevolazioni, tutte confermate sino al 2024, compreso il bonus giardini e il bonus mobili, mentre il bonus facciate – ormai ridotto al 60% di detrazione – ha perso molto interesse, è quella di legare l'impegno dei cittadini al risparmio energetico, alla sicurezza antisismica e al rinnovamento dei centri urbani.Il 2022 si presenta quindi come un'altra occasione per sfruttare le occasioni fiscali, ora che sono stati chiariti gli adempimenti legati alla congruità obbligatoria per tutti i costi legati ai bonus edilizi e la praticabilità (anche se limitata) della cessione del credito d'imposta, anche questa possibile per tutte le agevolazioni.

I CRITERI GENERALI

Proroghe differenziate per condomìni e villette unifamiliari

Luca De Stefani

Grazie alla legge di Bilancio 2022, il super bonus del 110% spetta nella medesima misura per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2023, nella misura del 70% per quelle sostenute nell’anno 2024 e nella misura del 65% per quelle sostenute nell’anno 2025, nei seguenti casi:

• per «gli interventi effettuati dai condomìni» sulle parti comuni condominiali;

• per gli interventi effettuati dal cosiddetto «unico proprietario», cioè dalle «persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche»;

• per quelli effettuati dalle «persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dello stesso condominio o dello stesso edificio», cioè per gli interventi «trainati» (oltre che quelli «trainanti», rari, ma possibili) sulle singole unità immobiliari del condominio ovvero dell’edificio del suddetto «unico proprietario» (come, ad esempio, la sostituzione delle finestre dei singoli appartamenti o la sostituzione della propria caldaia autonoma);

• per le Onlus, le organizzazioni di volontariato (Odv) e le associazioni di promozione sociale (Aps);

• per la demolizione e ricostruzione di edifici, classificata tra le ristrutturazioni dal Testo unico dell’edilizia; questa proroga è possibile solo per i condomìni e i proprietari unici (risposta all’interrogazione parlamentare dell’8 marzo 2022 in commissione Finanze della Camera).

Per le villette delle persone fisiche, invece, la proroga al 31 dicembre 2022 del super bonus del 110% è condizionata all’effettuazione dei lavori per almeno il 30% dell’«intervento complessivo» entro il 30 giugno 2022 (ma si sta discutendo di una proroga o di togliere il vincolo). Sono queste le principali novità contenute nella versione definitiva della legge di Bilancio 2022.

PALAZZINE

La condizione

Superbonus anche per il proprietario unico di interi edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate

Super ecobonus e colonnine al 110%

In particolare, è possibile applicare la nuova percentuale di detrazione Irpef e Ires del 110% nell’ambito degli interventi per il risparmio energetico «qualificato», cosiddetto ecobonus, che è già agevolato con le percentuali del 50-65-70-75-80-85% (le quali rimangono ancora in vigore, se non si rispetteranno i nuovi requisiti del decreto Rilancio). Il super ecobonus del 110% spetta anche per interventi cosiddetti «trainati» solo se viene effettuato almeno uno dei seguenti tre interventi «trainanti»: la «sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti» sugli «edifici unifamiliari» o sulle «parti comuni degli edifici» e l’isolamento termico con materiali isolanti che rispettano i criteri ambientali minimi.

Inoltre, questi interventi, nel «loro complesso» (cioè sia se «trainanti» che se «trainati») e congiuntamente all’eventuale installazione di impianti fotovoltaici e dei relativi sistemi di accumulo, devono consentire il miglioramento di almeno due classi energetiche o il conseguimento della classe energetica più alta.

Quindi, solo se viene effettuato uno dei tre nuovi interventi «trainanti», agevolati al 110%, questa percentuale di detrazione può essere estesa anche ad alcuni interventi per il risparmio energetico «qualificato», già agevolati al 50-65-70-75-80-85%, agli interventi finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche (ad esempio, ascensori e montacarichi) e all’installazione di colonnine per la ricarica di veicoli elettrici, già agevolati al 50% fino al 31 dicembre 2021.

Super sisma bonus del 110%

Per le spese sostenute, nel periodo suddetto agevolato, per gli interventi antisismici, agevolati con il cosiddetto sisma bonus ordinario del 50-70-75-80-85% (articolo 16, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, ancora in vigore e applicabile solo in caso di impossibilità a fruire del super sisma bonus del 110%), la percentuale di detrazione è stata elevata al 110% (super sisma bonus), senza che sia necessario aver sostenuto «almeno uno» dei tre nuovi interventi «trainanti» del super ecobonus.

Impianti solari fotovoltaici e sistemi di accumulo

Infine, nel periodo suddetto agevolato, spetta il super bonus del 110% anche alle installazioni di impianti solari fotovoltaici e sistemi di accumulo (nell’ambito della consueta detrazione del 50% dell’articolo 16-bis, comma 1, lettera h, del Tuir), a patto che siano eseguite congiuntamente a uno dei seguenti interventi che beneficiano del super bonus del 110%: i tre interventi «trainanti» o quelli per il sisma-bonus (che in questo caso, quindi, diventa «trainante» per il fotovoltaico e i sistemi di accumulo).

Asseverazione del super ecobonus e dei relativi interventi trainati

Come meglio spiegato nel capitolo 6, per ottenere il super ecobonus del 110% è necessario che gli interventi rispettino, nel «loro complesso» e congiuntamente all’eventuale installazione di impianti fotovoltaici e degli eventuali relativi sistemi di accumulo (agevolata al 110%), il miglioramento di almeno due classi energetiche ovvero, se ciò non è possibile, il conseguimento della classe energetica più alta (tramite Ape iniziale e Ape finale). Ciò deve essere comunicato all’Enea, tramite apposita pratica.

Inoltre, per beneficiare del super eco-bonus e dei relativi interventi trainati (pannelli fotovoltaici, sistemi di accumulo e colonnine di ricarica), oltre che per la cessione a terzi o lo «sconto in fattura» dei relativi crediti d’imposta del 110%, i «tecnici abilitati» devono rilasciare al termine dei lavori (o per ogni stato di avanzamento dei lavori):

LA DOMANDA

È possibile beneficiare del bonus verde in caso di sostituzione, in un giardino condominiale, di un albero ad alto fusto con un altro albero meno ingombrante?

Sul punto si richiamano i chiarimenti contenuti nella circolare 7/ E/2021 la quale ha precisato che è agevolabile mediante il bonus verde solo l’intervento di sistemazione a verde nel suo complesso, comprensivo delle opere necessarie alla sua realizzazione.

Deve trattarsi dunque di costi per opere che comportano o la sistemazione a verde ex novo o il radicale rinnovamento dell'area verde esistente. Se l’intervento che s’intende realizzare consiste solo nella sostituzione di una pianta, l’agevolazione non spetta.

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• un’asseverazione attestante i requisiti previsti dal decreto requisiti del ministero dello Sviluppo economico del 6 agosto 2020, il quale ha sostituito, solo per i lavori iniziati dal 6 ottobre 2020, quelli indicati nei decreti del ministero dell’Economia e delle finanze del 19 febbraio 2007 e dello Sviluppo economico 11 marzo 2008;

• un’asseverazione di congruità dei «costi massimi unitari» (articolo 119, comma 13, lettera a), del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34).

Asseverazione per gli interventi antisismici

Ai fini del super bonus del 110% per gli interventi antisismici, oltre che per la cessione a terzi o lo «sconto in fattura», i tecnici devono:

asseverare prima dell’inizio dei lavori e alla fine degli stessi la loro «efficacia» al fine della riduzione del rischio sismico, in base alle disposizioni del decreto del ministero delle Infrastrutture e dei trasporti del 28 febbraio 2017, n. 58, come modificato dal Dm 6 agosto 2020, n. 329;

attestare la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati; questa attestazione di congruità non deve essere effettuata per il sisma bonus acquisti.

Altri adempimenti

Oltre agli adempimenti relativi alle asseverazioni dei requisiti tecnici (e la relativa pratica Enea) o della riduzione del rischio sismico (e il relativo deposito preventivo e consuntivo allo sportello unico per l’edilizia del Comune) e della congruità dei prezzi, è necessario il visto di conformità sia per la detrazione diretta del super bonus del 110%, che per le relative opzioni per la cessione del credito o lo sconto in fattura. Le persone fisiche, inoltre, devono effettuare tutti i pagamenti tramite bonifico «parlante».

Il calcolo della superficie

La prevalenza

Per il calcolo della prevalenza residenziale dell’edificio (condominiale o del proprietario unico) non vanno conteggiate le pertinenze. Questa interpretazione, contenuta nella risposta 5/2022 supera la risposta 2021 della Dre Lombardia 904-2305, secondo cui le pertinenze contavano. Questa modifica ha comportato che molti edifici sono passati da prevalentemente residenziali a prevalentemente non residenziali.

In base alla circolare 24/E/2020, al paragrafo 2 e alle risposte 10/2022, 660/2021 e 572/2020, nei condomìni prevalentemente non residenziali (superficie residenze sotto il 50%), il superbonus del 110%:

• non spetta ai contribuenti che possiedono o detengono unità immobiliari non abitative, né per i lavori sulle parti comuni condominiali, né per quelli sulle singole unità immobiliari;

• è ammesso per le spese relative a parti comuni da parte dei possessori o detentori (persona fisica, impresa o professionista) di unità destinate ad abitazione;

• è ammesso per interventi «trainati», realizzati da persone fisiche sui propri appartamenti (non rientranti nelle categorie catastali escluse, A/1, A/8 e A/9).

Invece, il cosiddetto «unico proprietario» di un edificio non prevalentemente residenziale, con due, tre o quattro unità immobiliari (diverse dalle pertinenze), non può fruire del super bonus del 110%, non solo per i lavori sulle unità non residenziali e sulle relative parti comuni ma anche per i lavori sulle unità residenziali e sulle relative parti comuni (risposte Entrate 397/2021, 5/2022 e a Telefisco 2020).

Per il proprietario unico di un edificio non prevalentemente residenziale, comunque, le spese realizzate sulle parti comuni sono agevolate con il bonus casa, commisurato alle sole unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nell'edificio (risposta 5/2022).

Nei condomìni prevalentemente residenziali, invece, il superbonus:

• spetta ai contribuenti per interventi realizzati sulle parti comuni condominiali, pro quota in base ai millesimi, indifferentemente se possessori di unità immobiliari non residenziali (negozi, uffici e magazzini) o meno;

• spetta per interventi «trainati», realizzati da persone fisiche sui propri appartamenti (non rientranti tra le categorie catastali escluese A/1, A/8 e A/9);

• non spetta per gli interventi trainati nelle unità immobiliari non residenziali

UNITÀ AUTONOME

Unifamiliari sotto pressione per ultimare i lavori nel 2022

Giorgio...

Indice dei contenuti

• Copertina
• Frontespizio
• Copyright
• LA GUIDA: Bonus edilizi ancora sul mercato
• Sommario
• TRA MANOVRA E ULTIMI DECRETI: Catalogo ampio di lavori, riaperti i canali di cessione
• 1 Superbonus e dintorni
• 2 L’ecobonus «ordinario»
• 3 Ristrutturazioni
• 4 Il bonus mobili e verde
• 5 Il bonus facciate
• 6 Le asseverazioni e i visti
• 7 Cessione credito e controlli