Die ImmoWertV in der Praxis

Verkehrswert-Handbuch für Gutachterausschüsse, Sachverständige und ihre Auftraggeber

Jörn Freise

• Publisher: Kohlhammer
• Year: 2016
• Print ISBN: 9783170296091
• eBook ISBN: 9783170296114
• Edition: 1
• Topic: Law
• Subtopic: Administrative Law
• Index: Law

Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt die Ermittlung der Verkehrswerte/Marktwerte von Grundstücken und ist für Gutachterausschüsse, Sachverständige für die Grundstückswertermittlung, sachverständige Immobilienmakler, Banken und Versicherungen von großer Bedeutung. Das Handbuch gibt praktische Hinweise zur Beauftragung und Beurteilung von Verkehrswert-/ Marktwertgutachten, stellt potentielle Fallkonstellationen dar und erläutert kompakt und verständlich mit Tabellen, Grafiken und Checklisten die Anforderungen an den Inhalt und die Begründung der Gutachten, auch hinsichtlich der herangezogenen Daten. Alle relevanten Normen werden abgedruckt.

1. KapitelEinführung

I.Die ImmoWertV als Standard der Verkehrswertermittlung

1Die auf der Grundlage des Baugesetzbuchs (BauGB)¹ erlassenen Bestimmungen² über Grundsätze zur Verkehrswertermittlung von Grundstücken haben sich in Deutschland zur allgemeinen Grundlage für Verkehrswertermittlungen (Marktwertermittlungen) entwickelt. Die nun gültige Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)³ ist eine Weiterentwicklung der bewährten WertV 1988⁴. Die sie erläuternden und ergänzenden Wertermittlungsrichtlinien⁵ mit ihren Grunddaten für die Wertermittlungsmodelle liegen inzwischen vor, sodass die Ableitung der Daten für die Wertermittlung auf deutschlandweit einheitlicher Grundlage möglich ist.

Die Anerkennung ist nicht nur darin begründet, dass die Wertermittlungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren) in ihren Grundzügen in allen Wertermittlungsbereichen auch international eine lange Tradition haben, sondern insbesondere dadurch, dass diesen Verfahren deutschlandweit umfassende Kaufpreissammlungen zugrunde liegen, auf deren Grundlage von den hierzu eingerichteten Gutachterausschüssen (Rn. 27) nach Möglichkeit sachverständig abgeleitete und zur Marktwertermittlung geeignete Daten bereitgestellt und durch eigene Wertermittlungen der an den Ermittlungen Beteiligten ständig überprüft werden.

Die Weiterentwicklung zur ImmoWertV ist u. a. durch eine stärkere Systematisierung der Wertermittlungsverfahren geprägt. Grundsätzlich wird der Verkehrswert zweistufig ermittelt, zunächst mit Wertermittlungsmodellen, die sich aus den für die üblichen Wertermittlungsverfahren abgeleiteten Daten ergeben, und darauf aufbauend mit marktgerecht ermittelten Zu- und Abschlägen wegen objektspezifischer Besonderheiten. Wo dies nicht möglich ist, können – nun ausdrücklich geregelt – auch andere marktkonforme Verfahren entwickelt und genutzt werden.

II.Verkehrswert (Marktwert), Informationsmöglichkeiten

2Eigentümer, Erben, Erwerbsinteressenten, öffentliche und private Verwaltungen sowie ihre Berater oder Beauftragten (Anwälte, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer) und Gerichte benötigen Immobilienwerte aus unterschiedlichen Gründen und mit unterschiedlichen Anforderungen. Dabei sollen sich die Werte für bebaute oder unbebaute Grundstücke, Wohnungs- oder Teileigentum, Erbbaurechte oder Rechte an Grundstücken auf einen jeweils maßgeblichen Zustand und auf einen jeweils maßgeblichen Wertbegriff beziehen.

3Der meistens maßgebliche Wertbegriff ist der Verkehrswert (Marktwert); § 194 BauGB⁶ nennt folgende Bestimmungsmerkmale:

„Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Da sich Preise auf Märkten bilden, sind zur Verkehrswertermittlung von Immobilien örtliche und teilmarktspezifische Kenntnisse und Informationen über die jeweils maßgeblichen Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogen auf die preisbildenden Grundstückseigenschaften erforderlich.

Der Verkehrswert kann wesentlich von persönlichen Wertansichten abweichen, sich von abweichenden Wertbegriffen z. B. für steuerliche Zwecke oder für die Beleihung von Grundstücken (Absicherung gegen negative künftige Entwicklungen) unterscheiden oder nach bestimmten Maßgaben (z. B. für die Zwangsversteigerung maßgeblicher Gegenstand und Zustand) zu ermitteln sein; gleichwohl kann seine Kenntnis das Verständnis für anderweitige Wertermittlungen wesentlich erleichtern, auch wenn dort möglicherweise abweichende Zustandsmerkmale oder Wertermittlungsstichtage sowie Sicherheitsabschläge oder Pauschalierungen maßgeblich sind.

4Kenntnisse über Grundstückswerte werden durch Erfahrungen im Grundstücksverkehr (Kenntnisse über das Verhalten der Marktteilnehmer insbesondere hinsichtlich der Preisbildung), Angebote, Kaufpreise, Grundstücksmarktberichte, abgeleitete Daten (systematische Kaufpreisauswertungen in Bezug auf Wertermittlungsverfahren) und darauf aufbauende Wertermittlungen gewonnen.

5Besondere Informationspflichten haben die hierzu gesetzlich eingerichteten und besonders befähigten Gutachterausschüsse mit ihren Grundstücksmarktberichten und aus der Kaufpreissammlung für die Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV sachverständig abzuleitenden Bodenrichtwerten und sonstigen Daten. Die sich hieraus ergebenden Informationsmöglichkeiten sind allgemein zugänglich. Sie reichen vielfach schon für überschlägige Wertermittlungen oder Beurteilungen aus (vgl. Rn. 240 ff.).

6Die allgemeine Nutzung der aus Kaufpreisen sachverständig abgeleiteten Daten für die Wertermittlung mit entsprechenden Marktinformationen entspricht durchaus der gesetzlichen Aufgabe der nach dem BauGB eingerichteten Gutachterausschüsse für die Ermittlung von Grundstückswerten

– zur Herstellung einer möglichst großen Markttransparenz,

– zur Bereitstellung zuverlässiger Daten für die Wertermittlung und

– zur Anwendung dieser Daten auch in eigenen Wertermittlungen.

Stand zunächst

– die Erleichterung des Grundstücksverkehrs zur zweckbestimmten Nutzung der Grundstücke und

– die Sicherung der städtebaulichen Instrumente

und später dann zusätzlich

– die Bereitstellung von Daten für Sachverständige zur Erstellung von Wertgutachten

im Vordergrund, so stellen die Gutachterausschüsse mit ihren Daten heute

– die Grundlagen für Immobilienwertermittlungen in allen Rechtsbereichen für viele Teilmärkte bereit. Sie werden als Grundlagen auch dort genutzt, wo die Verwendung der Daten nicht vorgeschrieben ist.

7Die abgeleiteten Daten stehen jedermann zur Verfügung; da sie jedoch auf der Grundlage bestimmter Wertermittlungsverfahren ermittelt werden, setzt ihre sachgerechte Anwendung die Kenntnis und sachgerechte Anwendung der Wertermittlungsverfahren sowie die Beachtung regionaler, sachlicher und zeitlicher Unterschiede voraus.

8Ergänzend stellen die Gutachterausschüsse möglicherweise als Informationsmöglichkeit auf Antrag insbesondere für Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser objekt- und stichtagsbezogene Wertermittlungen (Immobilienwertauskünfte⁷, Immobilien-Preis-Kalkulatoren⁸) auf der Grundlage ihrer ImmoWertV konformen Wertermittlungsmodelle zur Verfügung. Hier werden nach Vorgabe bestimmter Grundstücksmerkmale und des Wertermittlungsstichtags durch den Antragsteller auf der Grundlage stichtagsbezogener Kaufpreise oder sonstiger Daten für die Wertermittlung überschlägige Verkehrswerte errechnet. Kenntnisse der Grundsätze der ImmoWertV sind insbesondere zur Beurteilung der Ergebnisse hilfreich.

9Besondere Formen der Wertermittlung sind Wertgutachten als Dienstleistungen von Sachverständigen oder von Einrichtungen wie den Gutachterausschüssen. Die dort ermittelten Verkehrswerte sollen nicht nur nach dem maßgeblichen Zustand den am Wertermittlungsstichtag zu erzielenden Preisen entsprechen, sondern ihre Ermittlung muss auch für den Auftraggeber oder dritte Nichtfachleute verständlich und für Sachverständige nachvollziehbar sein. Will ein Sachverständiger sein Ansehen und seine Vergütung nicht gefährden, muss er diese Grundregeln beachten. Gutachten müssen die nach den Kaufpreissammlungen und die nach den Veröffentlichungen der Gutachterausschüsse gegebene ImmoWertV konforme Datenlage beachten. Nur in begründeten Fällen können sie hiervon abweichen, da es i. d. R. keine besseren Indikatoren der jeweiligen Marktlage gibt.

10Interessierte Eigentümer, Erwerbsinteressenten, öffentliche und private Verwaltungen, Anwälte und Gerichte sowie von ihren hinzugezogene Berater oder Beauftragte werden also zu prüfen haben, ob ihnen die veröffentlichten Daten bzw. Wertauskünfte ausreichen oder ob sie Wertgutachten benötigen oder bevorzugen. Auf jeden Fall sind sie gut beraten, die Grundsätze der ImmoWertV sowohl bei Informatione...

Table of contents

• Deckblatt
• Impressum
• Abkürzungsverzeichnis
• 1. Kapitel Einführung
• 2. Kapitel Daten, Gutachterausschüsse
• 3. Kapitel Wertermittlungsrecht und Wertermittlungsrichtlinien
• 4. Kapitel Überblick über die Regelungen der ImmoWertV
• 5. Kapitel Verfahrenswahl und Verfahrensschritte
• 6. Kapitel Wertermittlungsverfahren
• 7. Kapitel Ergänzende Wertermittlungsverfahren
• 8. Kapitel Daten für die Wertermittlung
• 9. Kapitel Praktische Wertermittlung
• 10. Kapitel Praktische Wertermittlungsüberprüfung
• 11. Kapitel Grundlage der steuerlichen Bewertung
• 12. Kapitel Ergänzungen
• Anhang
• 2. Vergleichswertrichtlinie
• 3. Bodenrichtwertrichtlinie
• 4. Ertragswertrichtlinie
• 5. Sachwertrichtlinie
• 6. Wertermittlungsrichtlinien 2006 Zweiter Teil
• 7. Baugesetzbuch (BauGB) – Auszug –: §§ 192 bis 199
• 8. Bewertungsgesetz (BewG) – Auszug –: §§ 176 bis 198
• 9. Abgrenzung des Grundvermögens von Betriebsvorrichtungen (Erlass zu § 176 BewG)
• Stichwortverzeichnis