Baunutzungsverordnung

Kommentar unter besonderer Berücksichtigung des deutschen und gemeinschaftlichen Umweltschutzes

Hans Ulrich Stühler, Dietrich Determann, Christine Schimpfermann

• Publisher: Kohlhammer Verlag
• Year: 2018
• Print ISBN: 9783170350625
• eBook ISBN: 9783170350649
• Edition: 13
• Topic: Law
• Subtopic: Construction Law
• Index: Law

In der Neuauflage des "Fickert/Fieseler" sind die mit der Neubekanntmachung vom 21.11.2017 geänderten Vorschriften der BauNVO in bewährter Methode wie in den Vorauflagen ausführlich und mit vielen Beispielen erläutert. Die 13. Auflage berücksichtigt neben der neuen Rechtsprechung mit zahlreichen Zitaten und Fundstellenhinweisen insbesondere die europarechtlichen Auswirkungen auf das deutsche Recht der Bauleitplanung und der Baugenehmigung.

Teil A:Einführung

1.Gegenstand der BauNVO

Die Baunutzungsverordnung (BauNVO) ergänzt den Ersten Teil (Bauleitplanung) und den Ersten Abschnitt des Dritten Teils (Regelung der baulichen und sonstigen Nutzung; Entschädigung) des Ersten Kapitels des Baugesetzbuchs (BauGB) und ist nach ihrem Inhalt Bauplanungsrecht. Sie bildet einerseits den materiellen Rahmen, den die Gemeinden bei der Aufstellung ihrer Bauleitpläne, insbes. der B-Pläne, einzuhalten und auszufüllen haben, andererseits regelt sie die Zulässigkeit von Vorhaben in den (festgesetzten) Baugebieten sowie unter den Voraussetzungen des § 34 Abs. 2 BauGB im nicht beplanten Innenbereich. Die BauNVO enthält das Instrumentarium, mit dem die Gemeinden ihre städtebauliche Entwicklung unter Berücksichtigung der Ziele der Raumordnung, einer etwa vorhandenen eigenen Entwicklungsplanung sowie der Planungsgrundsätze des § 1 BauGB sinnvoll und funktionsgerecht gestalten können. Die vorgegebenen Grundsätze, Ziele und Rechtsvorschriften bilden die Grenze, innerhalb deren die Gemeinden ihr Planungsermessen („Planungshoheit“ i. S. planerischer Gestaltungsfreiheit) frei ausüben können; d. h., dass die BauNVO nur soweit ausgenutzt werden darf, wie diese Grenzen eingehalten werden. Die BauNVO lässt andere Rechtsvorschriften wie immissionsschutzrechtliche Regelungen oder bauordnungsrechtliche Vorschriften der Länder unberührt (vgl. § 12 Abs. 7, § 20 Abs. 4, § 21 Abs. 3, § 23 Abs. 5; zum Verhältnis von bauplanungsrechtlichen Vorschriften zum Bauordnungsrecht vgl. § 23 Rn 8).

2.Die verschiedenen Fassungen der BauNVO

a)Allgemeines zur Geltung der BauNVO.

Fassungen der BauNVO	Erlassen Verkündet	BGBl. I S.	in Kraft	Kurzbezeichnung
BauNVO	26.6.1962 30.6.1962	429	1.8.1962	BauNVO 1962
1. VO zur Änderung der BauNVO	26.11.1968 29.11.1968	1233 + 1237	1.1.1969	BauNVO 1968
2. VO zur Änderung der BauNVO	15.9.1977 20.9.1977	1757 + 1763	1.10.1977	BauNVO 1977
3. VO zur Änderung der Bau NVO	19.11.1986 30.12.1987	2665	1.1.1987	nur Änd. in § 11 Abs. 3
4. VO zur Änderung der BauNVO	23.1.1990 26.1.1990	127	27.1.1990	BauNVO 1990
Art. 2 des Gesetzes zur Stärkung der Innenentwicklung in den Städten und Gemeinden und weiteren Fortentwicklung des Städtebaurechts	11.6.2013 20.6.2013	1551	20.9.2013	BauNVO 2013
Art. 2 des Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt	4.5.2017 12.5.2017	1057	13.5.2017	BauNVO 2017

Durch die ÄndVOen und die Änderung durch Gesetz wurden die vorhergehenden Fassungen nicht aufgehoben. Die Fassungen der BauNVO 1962, 1968, 1977 und 1990 gelten für die in ihrem Geltungszeitraum aufgestellten oder geänderten Bauleitpläne unverändert fort (vgl. § 25 BauNVO 1968, §§ 25, 25a BauNVO 1977, § 25b Abs. 1 der 3. ÄndVO, § 25c Abs. 1 der 4. ÄndVO). Durch die Änderungen der BauNVO sind die unter der Geltung einer früheren Fassung zustande gekommenen Bauleitpläne somit nicht kraft des späteren Rechts geändert worden; die Festsetzungen der B-Pläne blieben als Ortsrecht vielmehr unverändert. Dies ist deshalb von Bedeutung, weil in den ÄndVOen die Baugebietsbegriffe teilweise andere Inhalte erhalten haben. Die Frage einer umfassenden Rückwirkung der 4. ÄndVO auf rechtsverbindliche B-Pläne wurde vor Erlass der VO mit negativem Ergebnis geprüft. Die in die 4. ÄndVO (1990) aufgenommenen rückwirkenden Vorschriften des § 25c Abs. 2 und 3 sind – nachdem die Rspr. sie bereits für nichtig bzw. unwirksam erklärt hatte – durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes (Inv-WoBaulG) aufgehoben worden.

Aufgrund der BauNVO 1990 wird seit über 20 Jahren in den alten Bundesländern die „vierte Generation“ von B-Plänen aufgestellt. Durch die, wenn auch im Umfang geringen Änderungen in den §§ 2, 3 und 14 der Fassung von 2013 entsteht jetzt für ganz Deutschland eine weitere „Generation“, in den westlichen Bundesländern die fünfte, in den neuen Ländern die zweite. Da bereits vor der BauNVO 1962 B-Pläne nach dem BBauG und vor der Geltung des BBauG dem B-Plan entsprechende Pläne und Rechtsvorschriften nach älterem Baurecht entstanden und nach § 173 Abs. 3 BBauG mit z. T. unbefristeter Geltungsdauer übergeleitet sind, wird es noch weiterhin eine Vielfalt unterschiedlichen Planungsrechts geben. Dies ist zu bedauern, weil sich aus den gleichbenannten, z. T. jedoch unterschiedlichen Baugebietsinhalten Schwierigkeiten für die Praxis ergeben können. Soweit B-Pläne nicht zügig an das neue Planungsrecht angepasst werden können, sollten sie zur Rechtsklarheit zumindest mit Hinweisen auf die für den Planinhalt jeweils geltende Fassung der BauNVO versehen werden.

b) Anpassung bestehender B-Pläne an die BauNVO 2013. Will die Gemeinde alte B-Pläne den geänderten Vorschriften der BauNVO 2013 anpassen, muss sie die Pläne gem. § 3 BauGB ändern oder ergänzen. Eine vereinfachte Änderung nach § 13 BauGB kommt nur in Frage, wenn durch die Anpassung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Die Anpassung liegt im Planungsermessen der Gemeinde, das sich jedoch zur Planungspflicht verdichtet, „sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist“ (§ 1 Abs. 3 BauGB; zur Erforderlichkeit der Planung s. § 1 Rn 8–12). Die Änderung von B-Plänen zwecks Anpassung an die BauNVO 2013 kann zu Entschädigungsverpflichtungen nach §§ 39 ff. BauGB führen; das gilt jedoch nur, wenn die durch die Änderung ausgeschlossene Nutzung zulässig war und durch die Änderung eine nicht nur unwesentliche Wertminderung der Grundstücke eintritt. Eine Entschädigung setzt voraus, dass der B-Plan formell und materiell rechtsgültig und die Erschließung rechtlich und tatsächlich gesichert war. Diese Voraussetzungen sind, insbes. bei älteren oder übergeleiteten B-Plänen, nicht immer gegeben, so dass die Bedenken mancher Gemeinde gegenüber einer Anpassung älterer B-Pläne an neues Planungsrecht meist nicht berechtigt sind. Die Entschädigungsverpflichtung verringert sich nach Ablauf der 7-Jahres-Frist nach § 42 Abs. 3 BauGB auf die Entschädigung für Eingriffe lediglich in die ausgeübte Nutzung. Dies wird die Änderung von B-Plänen erheblich erleichtern.

Die Anpassung bestehender B-Pläne an die Regelungen der BauNVO 2013 kann durch B-Plan erfolgen (§ 9 BauGB), ggf. in einem Verfahren für alle betreffenden Pläne, wenn und soweit dies erforderlich ist. Gegen eine pauschale Überleitung alter B-Pläne auf neues Planungsrecht durch einen B-Plan ohne nähere Begründung der Erforderlichkeit für den jeweiligen B-Plan bestehen im Hinblick auf die Anforderungen der Rspr. gewisse Bedenken (vgl. u. a. Hess. VGH, U. v. 25.1.1974, BRS 27 Nr. 2, und BVerwG, U. v. 30.1.1976, BauR 1976, 175 = NJW 1976, 1329), weil es ohne eine gebietsbezogene Begründung an einem individuell konkreten Bezug zum betroffenen Plangebiet fehlt.

3.Rechtsgrundlagen für den Erlass der BauNVO

a) Die Ermächtigung für die BauNVO 1962 und 1968. Sie war enthalten in § 2 Abs. 10 BBauG 1960 (nähere Einzelheiten hierzu s. 10. Aufl., Einführung Abs. 3a).

b) Die Ermächtigung für die BauNVO 1977. Sie war enthalten in § 2 Abs. 8 BBauG 1976 (vom 18.8.1976). Die BauNVO 1977 beschränkte sich auf die Ausnutzung des zweiten Teils dieser Ermächtigung (Vorschriften über die Festsetzung verschiedenartiger Nutzungen und Anlagen in übereinanderliegenden Geschossen in § 1 Abs. 7). Der bis zur BauNVO 1968 noch enthaltene § 24 ist entfallen, weil § 34 Abs. 2 BBauG/BauGB eine entspr. Regelung für den nicht beplanten Innenbereich vorsieht (nähere Einzelheiten s. 10. Aufl., Einführung Abs. 3b).

c) Die Ermächtigung für die BauNVO 1990. Die Ermächtigung – damals in § 2 Abs. 5 BauGB – war im Wesentlichen unverändert (nähere Einzelheiten s. 10. Aufl., Einführung Abs. 3c).

d) Die Ermächtigung für die BauNVO 2013 wäre an sich § 9a BauNVO gewesen, wenn sie auch als VO erfolgt wäre. Sie brauchte aber – streng genommen – gar keine Rechtsgrundlage, da sie nicht als VO, sonder als Art. 2 des Gesetzes erlassen wurde.

e) Ermächtigung für eine erneute Änderung der BauNVO. Der allgemeine Ermächtigungsrahmen für die BauNVO ist bei den zahlreichen BauGB-Änderungen nicht geändert worden. Lediglich in § 9 Abs. 3 BauGB 1998 (Grundlage für die sog. „vertikale Gliederung“ in der BauNVO) ist die bisher erforderliche „Rechtfertigung durch besondere städtebauliche Gründe“ entfallen. Somit sind auch die in verschiedenen Vorschriften der BauNVO aufgeführten „besonderen städtebaulichen Gründe“, soweit sie auf § 9 Abs. 3 BauGB gründen, unbeachtlich. Eine Anpassung der BauNVO an diese Änderung ist auch bei der Änderung 2013 nicht erfolgt.

4.Zur BauNVO 1962

Die BauNVO kodifizierte erstmalig bundeseinheitlich das bis dahin in den Ländern unterschiedlich entwickelte Bauplanungsrecht. Ausgehend von dem traditionellen System der in den BauOen der Länder enthaltenen Baugebiete verschiedener Funktionen entsprach sie noch städtebaulichen Leitbildern früherer Jahrzehnte. Die starren Baugebietstypen wurden als zu wenig flexibel empfunden und standen neuzeitlichen Lösungen oftmals entgegen; die BauNVO „hinkte“ hinter der tatsächlichen Entwicklung her. Für individuelle Planungsvorstellungen konnte sie häufig nicht die gewünschten städtebaulich vertretbaren Festsetzungsmöglichkeiten bieten. Von der Fachwelt wurde daher schon kurz nach ihrem Erlass eine Novellierung zur Anpassung an neuzeitliche und dem internationalen Standard entspr. städtebauliche Grundsätze gefordert.

5.Zur BauNVO 1968

Der äußere Aufbau wurde durch die ÄnderungsVO 1968 nicht verändert. Lediglich § 21a wurde neu eingefügt. Er enthält begünstigende Anrechnungsvorschriften für Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen, die z. T. in § 19 Abs. 5 BauNVO 1962 enthalten waren.

Die novellierte Fassung kam den Wünschen der Praxis nach mehr Flexibilität durch eine Differenzierung des Festsetzungsinstrumentariums entgegen. Für das WA-, MI- und MK-Gebiet wurde das Element der „vertikalen Planung“ (Sicherung einzelner Geschosse für bestimmte Nutzungen) eingeführt (§ 4 Abs. 5, § 6 Abs. 4 und § 7 Abs. 4). Entspr. der bereits aus § 8 Abs. 4 und § 9 Abs. 4 BauNVO 1962 bekannten „horizontalen Gliederung“ der GE- und GI-Gebiete wurde eine horizontale Gliederung nach der Art der zulässigen Nutzung auch für MD- und MK-Gebiete vorgesehen (§ 5 Abs. 3, § 7 Abs. 5). Dadurch konnten bestimmte Arten von Nutzungen (z. B. Einzelhandelsbetriebe innerhalb eines WA-Gebiets zu einem Ladenzentrum) räumlich zusammengefasst werden, ohne dass eine städtebaulich nicht vertretbare kleinteilige Baugebietsfestsetzung erforderlich wurde.

Das Wohnen in der Innenstadt wurde durch Zulassung sonstiger Wohnungen oberhalb eines im B-Plan bestimmten Geschosses erleichtert (§ 7 Abs. 2 Nr. 7). Forderungen des Umweltschutzes, insbes. hinsichtlich des Immissionsschutzes, fanden in einer Erweiterung der Gliederungsmöglichkeiten für GE- und GI-Gebiete auch nach den besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften der Betriebe und Anlagen ihren Niederschlag (§ 8 Abs. 4 und § 9 Abs. 4). Die von einem schärferen Wettbewerb beeinflusste Entwicklung von Handel und Wirtschaft sowohl in den Innenstädten als auch „auf der grünen Wiese“ und deren städtebauliche Folgen führten zu einer neu aufgenommenen Deklarationspflicht für Einkaufszentren und Verbrauchermärkte, damit diese durch Bauleitplanung in die geordnete städtebauliche Entwicklung eingefügt werden konnten (§ 11 Abs. 3 i. V. m. §§ 8 und 9).

Dem Ende der sechziger Jahre aufgekommenen Zug zur städtebaulichen Verdichtung, die das Leitbild der „gegliederten und aufgelockerten Stadt“ ablöste, wurde durch eine vertretbare Anhebung der Höchstwerte für das Maß derbaulichen Nutzung um durchschnittlich 20 % Rechnung getragen (§ 17). Die Vorschriften zur Überschreitung der Höchstwerte unter bestimmten Voraussetzungen (§ 17 Abs. 8 und 9) ermöglichten jedoch Großbauformen und Bebauungsdichten, die aus heutiger Sicht insbes. wegen...

Table of contents

• Deckblatt
• Impressum
• Vorwort
• Abkürzungsverzeichnis
• Schrifttum (allgemein)
• Anmerkungen zur Handhabung der Erläuterungen
• Teil A: Einführung
• Teil B: Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO)
• Teil C: Erläuterung der Baunutzungsverordnung
• Erster Abschnitt: Art der baulichen Nutzung
• Vorbemerkung zu den §§ 2 bis 9, 12 bis 14
• 1. Grundsätzliches zur Systematik der Baugebietsvorschriften und zur begrifflichen Abgrenzung der Nutzungen (Anlagen und Betriebe)
• 3. Der Beurteilungsrahmen bei (störenden) Anlagen, Nutzungen und Betrieben; Notwendigkeit der Typisierung; Grundsatz der Gebietsverträglichkeit
• 4. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche Zwecke und für sportliche Zwecke
• 5. Anlagen und Einrichtungen nach den §§ 12 bis 14
• 6. Der bodenrechtlich relevante Begriff der baulichen Anlage; die Bebauungsgenehmigung, Begriff und Verfahren zu ihrer Erlangung; Grundsätzliches zur Nutzungsänderung
• § 2 Kleinsiedlungsgebiete
• § 3 Reine Wohngebiete
• § 4 Allgemeine Wohngebiete
• § 4a Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung(besondere Wohngebiete)
• § 5 Dorfgebiete
• § 6 Mischgebiete
• § 6a Urbane Gebiete
• § 7 Kerngebiete
• § 8 Gewerbegebiete
• § 9 Industriegebiete
• § 10 Sondergebiete, die der Erholung dienen
• § 11 Sonstige Sondergebiete
• § 12 Stellplätze und Garagen
• § 13 Gebäude und Räume für freie Berufe
• § 13a Ferienwohnungen
• § 14 Nebenanlagen; Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie und Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen
• § 15 Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen
• Zweiter Abschnitt: Maß der baulichen Nutzung
• § 16 Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung
• § 17 Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichenNutzung
• § 18 Höhe baulicher Anlagen
• § 20 Vollgeschosse, Geschossflächenzahl, Geschossfläche
• § 21 Baumassenzahl, Baumasse
• Dritter Abschnitt: Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
• § 23 Überbaubare Grundstücksfläche
• Vierter Abschnitt:
• Teil D: Anhang
• 1. Baugesetzbuch (BauGB) – Auszug –
• 2. Planzeichenverordnung (PlanZV) – Anmerkung –
• 3. Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) – Auszug –
• 4. Verordnung über genehmigungsbedürftige Anlagen (4. BImSchV)
• 5. Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm 1998 (TA Lärm 1998) – Auszug –
• 6. Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA Luft)  – Anmerkung –
• 7. Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV) – Auszug –
• 7.1 Schallschutz im Städtebau – DIN 18005, Teil 1, Vereinfachtes Ermittlungsverfahren, Beiblatt über Orientierungswerte
• 7.2 Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV)
• 8. „Einzelhandelserlasse“ der Länder – Anmerkung –
• 9. Abstandserlass Nordrhein-Westfalen v. 6.6.2007 – Erläuterung –
• 10. Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG)
• Stichwortverzeichnis