Condominio - 200 Risposte a quesiti dopo la riforma

Antonella Donati

• Publisher: Fisco e Tasse
• Year: 2013
• eBook ISBN: 9788868050559
• Topic: Law
• Subtopic: Law Theory & Practice
• Index: Law

Il presente E-book di 105 pagine fornisce oltre 200 risposte a quesiti che sono stati oggetto di sentenze della Corte di Cassazione sulla vita di condominio. In appendice tutte le norme del codice civile e penale applicabili al condominio.
La legge di riforma ha reso in molti casi la vita più semplice all'interno della compagine condominiale grazie al fatto di aver dato valore di legge a molti dei principi consolidati grazie alle sentenze della Cassazione.
Più facile l'uso per fini privati delle proprietà comuni, che può essere negato dall'assemblea solo di fronte a criticità obbiettive. Resa più trasparente la gestione grazie alle nuove garanzie di professionalità che deve presentare l'amministratore e all'obbligo di apertura del conto corrente condominiale.
E ancora, semplificato il ricorso al decreto ingiuntivo che diventa obbligatorio in caso di morosità e resa inefficace la possibilità di appellarsi alla privacy di fronte agli altri proprietari che intendono verificare lo stato dei conteggi.
Una gestione complessivamente semplificata anche per quel che riguarda le assemblee, sia per la riduzione del quorum per la seconda convocazione in caso di assemblee ordinarie, sia per la possibilità di approvare con la sola maggioranza semplice la gran parte delle delibere in materia di innovazione. Infine, il ritorno alla mediazione obbligatoria, requisito necessario prima del ricorso al giudice.
Nell'ebook diamo conto delle novità, anche alla luce delle disposizioni del Garante della privacy emanate alla luce della riforma.
Evitare le inutili spese legali e bloccare sul nascere qualunque contenzioso che possa sorgere tra condomini fornendo, prima ancora dell'instaurarsi della lite, la soluzione della giurisprudenza consolidata che resta applicabile anche dopo l'entrata in vigore della riforma delle norme del codice civile in materia condominiale.
Questo l'obbiettivo del presente e.book che fornisce oltre 200 risposte a quesiti che sono già stati oggetto di sentenze della Corte di Cassazione e che sono tra quelli maggiormente significativi e più ricorrenti nella vita di condominio.
Una breve premessa ai vari argomenti illustra le disposizioni di legge in merito alle questioni tratte dai quesiti: dalle prerogative dell'amministratore a quelle dell'assemblea, dai diritti dei singoli sui beni comuni agli obblighi di pagamento degli oneri condominiali, dalle norme sul regolamento alla modifica delle tabelle. Nell'ebook diamo conto delle novità, anche alla luce delle disposizioni del Garante della privacy emanate a seguito della riforma del condominio.

Premessa

La legge di riforma ha reso in molti casi la vita più semplice all’interno della compagine condominiale grazie al fatto di aver dato valore di legge a molti dei principi consolidati grazie alle sentenze della Cassazione.

Più facile l’uso per fini privati delle proprietà comuni, che può essere negato dall’assemblea solo di fronte a criticità obbiettive. Resa più trasparente la gestione grazie alle nuove garanzie di professionalità che deve presentare l’amministratore e all’obbligo di apertura del conto corrente condominiale.

E ancora, semplificato il ricorso al decreto ingiuntivo che diventa obbligatorio in caso di morosità e resa inefficace la possibilità di appellarsi alla privacy di fronte agli altri proprietari che intendono verificare lo stato dei conteggi.

Una gestione complessivamente semplificata anche per quel che riguarda le assemblee, sia per la riduzione del quorum per la seconda convocazione in caso di assemblee ordinarie, sia per la possibilità di approvare con la sola maggioranza semplice la gran parte delle delibere in materia di innovazione. Infine, il ritorno alla mediazione obbligatoria, requisito necessario prima del ricorso al giudice.

Nell’ebook diamo conto delle novità, anche alla luce delle disposizioni del Garante della privacy emanate alla luce della riforma.

1. Abbaini, finestre e lucernari

Anche se il tetto fa parte dei beni comuni elencati dall’art. 1117 c.c., i condomini proprietari degli appartamenti all’ultimo piano hanno la possibilità di aprire sul tetto abbaini, finestre e lucernari per dare aria e luce alle mansarde, senza che gli altri condomini possano imporre divieti. L’unico vincolo è il rispetto della normativa edilizia comunale e il generale decoro architettonico, ossia l’estetica complessiva dell’edificio. A dettare legge in questo caso è l’art. 1102 c.c. in base al quale è riconosciuto a tutti i condomini il diritto ad un uso più intenso delle parti comuni, a patto di non limitare i diritti altrui sugli stessi beni e non modificarne la destinazione d’uso.

Con la riforma, però, diventa obbligatorio comunicare all’amministratore le proprie intenzioni. E poiché si tratta della modifica di un bene di proprietà comune, l’assemblea ha la facoltà di bloccare i lavori se ci sono i presupposti, ossia se l’intervento lede effettivamente i diritti comuni, può provocare danni o mettere a rischio la sicurezza del palazzo.

Quesiti&Risposte

D. Il condomino che intenda aprire delle finestre sul tetto deve comunicare le sue intenzioni all’assemblea o all’amministratore per ottenere l’autorizzazione?

R. Sì, il nuovo testo dell’art. 1112 stabilisce che per tutte le opere sulle proprietà, comuni e private, è necessario informare l’amministratore anche se non è richiesta l’autorizzazione dell’assemblea. Qusta, invece, nel caso di interventi sulle proprietà comuni ha la facoltà di bloccare i lavori con la maggioranza qualificata purché ne esistano i motivi.

D. Nel caso di apertura di nuove finestre, occorrono invece autorizzazioni in riferimento alla possibilità di affaccio sulle proprietà altrui?

R. No. L’apertura di nuove finestre rientra in linea di principio negli interventi ammessi, purché autorizzata dal comune in relazione all’aspetto estetico dell’immobile, senza ulteriori vincoli da rispettare.

“L’apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c. tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva” (sent. 23459/2004).

D. La manutenzione del lucernario di una mansarda ad uso esclusivo è sempre a carico del proprietario in caso di infiltrazioni d’acqua? Oppure in quanto parte del tetto la sua manutenzione può essere a carico di tutti i condomini?

R. I lucernari delle mansarde sono di proprietà privata esattamente come qualunque altra finestra e, per questo, non rientrano nell’elenco delle proprietà comuni indicate dall’art. 1117 c.c. Il fatto che si trovino fisicamente sul tetto non ha alcuna influenza dato che la loro unica funzione è, appunto, quella di dare aria e luce alle proprietà private che si trovano nel sottotetto. Le relative spese, quindi, sono a carico dei soli proprietari della mansarda.

D. Ristrutturazione del tetto comune con creazione di lucernari (a vantaggio dei proprietari dell’ultimo piano). Come ripartire le spese per gli altri condomini?

R. L’apertura di lucernari sul tetto per dare luce e aria alle mansarde sottostanti non è un intervento che riguarda il condominio, anche se effettuato su un bene comune come il tetto, ma solo dei proprietari interessati. Quindi le spese per questa specifica tipologia di lavori saranno a carico dei soli proprietari delle mansarde.

2. Accesso agli atti

La legge di riforma del condominio ha dato valore di legge alle sentenze della Cassazione in materia di accesso agli atti relativi alla gestione del condominio. Previsto, con l’art. 1130-bis l’obbligo per l’amministratore di fornire copia di tutti i documenti, dai giustificativi di spesa ai rendiconti bancari, su semplice richiesta dei condomini. Le spese sono a carico dei richiedenti. Inoltre i condomini hanno il diritto di informarsi sullo stato dei pagamenti degli altri proprietari e su eventuali morosità.

D. L’amministratore è tenuto a fornire copia dell’estratto conto in formato elettronico, oppure si deve necessariamente pagare per le copie cartacee?

R. L’amministratore può consegnare al condomino il documento nel formato che ritiene più opportuno. La legge non impone di fornire un file piuttosto che un documento cartaceo, né che stabilisce il diritto dei condomini a pretendere una forma piuttosto che un’altra.

D. è possibile ottenere dall’amministratore informazioni sui pagamenti degli altri codomini?

R. Sì, la richiesta è lecita e l’amministratore è tenuto a fornire le indicazioni sugli inadempimenti degli altri condomini, sia al momento del rendiconto annuale, sia facendone richiesta. A prevalere, in questo caso, è il principio della trasparenza nella gestione condominiale: l’eventuale richiamo alla privacy per impedire la conoscenza di queste informazioni è fuori luogo. (Garante privacy 10/2013).

D. è necessario il consenso degli interessati per comunicare questo tipo di informazioni?

R. No. Per ottenere le informazioni relative alla gestione del condominio non è necessario il consenso dei proprietari interessati (Garante privacy 10/2013).

D. In caso di usufrutto e nuda proprietà, ha diritto di accesso agli atti anche l’usufruttuario o solo il nudo proprietario?

R. Ha diritto ad avere le informazioni relative alla gestione del condominio anche l’sufruttuario. Lo prevede espressamente l’art. 1130-bis in base al quale anche i titolari di diritti reali sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Questo vale, ovviamente, anche nel caso di dati relativi alle morosità in quanto l’usufruttuario è comunque un condomino.

D. Gli inquilini possono prendere visione solo dei dati relativi alle spese condominiali o anche di quelli relativi alle morosità?

R. I condomini hanno diritto di accesso agli atti esclusivamente per quel che riguarda i documenti relativi alle spese del condominio. Non possono, invece, richiedere i dati sulle morosità in quanto questi sono a disposizione dei soli condomini in quanto unici soggetti obbligati al pagamento (Garante privacy 10/2013).

D. Chi è interessato all’acquisto di un appartamento ha la possibilità di ottenere dall’aministratore una certificazione dello stato dei pagamenti del venditore per evitare morosità e avere informazioni su eventuali liti pendenti?

R. Il futuro acquirente non può accedere direttamente ai dati condominiali. Ha però la possibilità di richiedere le informazioni al venditore che a sua volta ha diritto ad avere la certificazione dall’amministratore anche per quel che riguarda eventuali contenziosi in corso, come espressamente previsto dal p...

Table of contents

• Sintesi
• Premessa
• Appendice normativa