La riforma del condominio. Cosa cambia dopo la legge 21 febbraio 2014, n. 9

Antonella Donati

• Publisher: Fisco e Tasse
• Year: 2014
• eBook ISBN: 9788868050702
• Topic: Diritto
• Subtopic: Teoria e pratica del diritto

Utile e-book di 63 pagine sulla Riforma del Condominio dopo la Legge del 21 Febbraio 2014, N. 9 (Conversione del Decreto "Destinazione Italia").
Amministratore: obblighi e requisiti - Multe per i condòmini - Animali domestici - Morosità e distacco da impianti comuni - Convocazione dell'assemblea - Impugnazione delle delibere - Interventi di innovazione - Parcheggi - energia verde - Impianti satellitari e per internet - Videosorveglianza degli spazi comuni - Cambi di destinazione d'uso - Modifica delle tabelle di spesa - Spese per l'ascensore - Uso dei bei comuni - Installazione dei pannelli solari - Distacco dal riscaldamento centralizzato - Gestione del supercondominio

1. L’amministratore

L’amministratore è obbligatorio solo quando i proprietari sono più di otto. Per i condomini più piccoli è possibile scegliere uno dei condomini che non dovrà rispettare le nuove caratteristiche di professionalità e i nuovi obblighi imposti dalla riforma, ma svolgerà funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.

1.1. Nomina obbligatoria solo per i condomini con almeno nove proprietari

La carica di amministratore, come delineata dalla riforma del condominio, ha sempre più le caratteristiche di una vera e propria professione. Sono, infatti, previsti requisiti specifici di onorabilità per poter essere nominati, e il possesso del diploma di scuola superiore. Viene introdotta anche la possibilità dell’assemblea di richiedere ai candidati la sottoscrizione di una polizza professionale. Di fatto, quindi, per l’amministrazione condominiale si prefigura un futuro caratterizzato da costi più elevati per la gestione, in considerazione dei diversi requisiti ora richiesti. Per questo motivo la riforma fa scattare l’obbligo di nomina solo a fronte della presenza di nove condomini, e non più solo di cinque come previsto finora, con la modifica introdotta all’art. 1129. Al di sotto della soglia minima la nomina di un amministratore professionista resta, dunque, volontaria e non obbligatoria. Possibile infatti al suo posto delegare un condomino che avrà il compito di svolgere funzioni analoghe a quelle dell’amministratore, ma al quale non sono richiesti i requisiti professionali previsti per la carica formale. Per i condomini di dimensioni più limitate, quindi, c’è la possibilità di risparmiare sui costi di gestione, posto che comunque chi svolge i compiti nell’interesse comune dovrà garantire il rispetto delle stesse regole di trasparenza.

1.2. I requisiti per la nomina

A dettare le caratteristiche che obbligatoriamente dovrà avere da ora in poi chi intende candidarsi al ruolo di amministratore è un articolo aggiuntivo introdotto al testo delle nome di attuazione del codice civile, l’art. 71-bis. In base a quanto stabiliscono queste disposizioni l’amministratore deve rispettare specifici requisiti di onorabilità e professionalità. Non potranno, infatti, svolgere la carica di amministratore coloro che hanno ricevuto condanne per reati contro il patrimonio, i protestati e coloro che non godono dei diritti civili. Secondo il nuovo articolo di legge la carica di amministratore è dunque riservata a coloro che:

a) hanno il godimento dei diritti civili;

b) non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;

c) non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;

d) non sono interdetti o inabilitati;

e) il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;

f) siano in possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado;

g) abbiano seguito corsi di formazione iniziale e continua in materia di amministrazione condominiale.

1.3. In caso di opzione per una società

Le nuove disposizioni stabiliscono espressamente che la carica di amministratore può essere svolta anche da soggetti diversi dai privati, ossia dalle società, qualunque sia la loro forma giuridica. In questo caso il rispetto dei requisiti previsti è richiesto sia da parte dei soci e dei rappresentanti della società, sia da parte dei singoli dipendenti designati a svolgere l’attività di amministratore. Se l’assemblea opta per la società, infatti, i requisiti di onorabilità e professionalità devono essere posseduti:

- dai soci illimitatamente responsabili;

- dagli amministratori;

- dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

1.4. Se ci sono condanne

I nuovi requisiti di onorabilità debbono essere garantiti per tutta la durata del mandato. In presenza di successive condanne o di protesti, scatta infatti la cessazione dall’incarico. In questo caso ciascun condomino può convocare senza formalità l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore.

1.5. I requisiti professionali per gli amministratori già in attività

I requisiti di onorabilità sono indispensabili per tutti coloro che si vogliano candidare all’amministrazione di un condominio, anche se si tratta di nomina non formale per la gestione di un condominio con meno di nove proprietari. Per quel che riguarda invece il diploma di scuola superiore e la formazione continua, la legge fa due eccezioni. L’attestato non è richiesto:

- qualora l’amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile;

- a quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge.

Nel primo caso, ossia quando viene designato un condomino del palazzo, non occorre neppure aver seguito e/o impegnarsi a seguire corsi di formazione.

Per gli amministratori chiamati dall’esterno, invece, resta salvo l’obbligo di formazione periodica.

A questo proposito, il decreto Destinazione Italia prevede il varo di un prossimo regolamento del Ministro della giustizia per determinare i requisiti necessari per esercitare l’attività di formazione degli amministratori di condominio. Nel regolamento anche i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica prevista.

1.6. La polizza contro danni

A maggior tutela dei condomini, e soprattutto di quelli dei condomini di più ampie dimensioni, è stato introdotto un ulteriorie obbligo per l’amministratore, ossia quello di dotarsi di una polizza contro i rischi professionali, se l’assemblea la ritiene necessaria. La nomina, infatti, come stabilisce il testo dell’art. 1129, può essere subordinata alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. Se la richiesta è presentata e la polizza sottoscritta, l’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico vengono deliberati dall’assemblea lavori straordinari.

L’adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. La polizza, inoltre, deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. è evidente che la sottoscrizione della polizza è una garanzia aggiuntiva ma c...

Table of contents

• Sintesi
• Premessa
• 1. L’amministratore
• Domande&Risposte
• Appendice normativa