Affitto con riscatto e rent to buy

Salvatore Albanese, Rita Donzì

• Publisher: Fisco e Tasse
• Year: 2015
• eBook ISBN: 9788868051815
• Topic: Business
• Subtopic: Business generale
• Index: Business

Aggiornato con: Legge 11 novembre 2014, n. 164
Circolare Agenzia delle entrate 19 febbraio 2015, n. 4/E
Il settore immobiliare sta attraversando un periodo di forte crisi.
Per facilitare l'acquisto degli immobili sono state introdotte delle nuove formule costituite dall'affitto con riscatto e dal rent to buy i cui termine sembra uguale ma i contratti presentano delle piccole differenze. L'articolo 23 del decreto legge 12 settembre 2014 n. 133 o meglio noto come "Sblocca Italia" ha introdotto delle importanti novità in materia di rent to buy e di affitto con riscatto prevedendo delle specifiche tutele a favore del potenziale compratore. Preliminarmente, per effetto di tale disposizione i benefici fiscali riferiti all'edilizia sociale che consentono la possibilità per l'acquirente di riscattare l'immobile, dopo, almeno sette anni, sono stati estesi a tutti i settori. Il compratore potrà così scomputare dal prezzo di vendita i canoni di locazione.
Ma la vera novità consiste nella decorrenza degli effetti fiscali della compravendita, sia per il compratore che per il venditore che è posticipata al momento del riscatto dell'immobile e non parte dalla data di stipula del contratto di locazione. Al fine di tutelare le parti la norma prevede che il contratto di affitto con riscatto e il rent to buy siano redatti per atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascritti presso la conservatoria dei registri immobiliari; non possono essere stipulati contratti in rent to buy riferiti a immobili ipotecati. I contratti si risolvono in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. L'Agenzia delle entrate, con circolare 19 febbraio 2015 n. 4/E ha ampiamente illustrato il trattamento fiscale ai fini delle imposte dirette e indirette applicabile ai citati contratti distinguendo separatamente la relativa disciplina sia con riferimento ai soggetti che operano nel regime d'impresa sia per coloro che agiscono in tale veste, vale a dire i privati. La presente guida si prefigge di fornire al lettore dei chiarimenti relativamente agli aspetti civili e fiscali.
L'affitto con riscatto consente al compratore di prendere in affitto un immobile versando un canone più alto di cui il cinquanta per cento costituisce un acconto prezzo, in caso di opzione per l'acquisto. Diversamente il rent to buy consente al compratore di accumulare dei fondi che gli consentono di acquistare l'immobile al momento in cui rientra nei parametri richiesti dalla banca per ottenere un finanziamento. La suddetta guida è strutturata con tabelle esplicative e con delle esemplificazioni di carattere pratico; inoltre, nella stessa è stata inserita anche una sintesi delle altre formule contrattuali.

Premessa

La crisi economica che ha investito i Paesi dell’area dell’euro oltre che gli Stati Uniti ha spinto il nostro sistema bancario, tra l’altro, a concedere sempre meno mutui per finanziare l’acquisto degli immobili.

Da questo scenario risultano maggiormente colpiti i privati, i professionisti e le imprese in genere.

Ed è per questo che si stanno introducendo delle nuove formule contrattuali intermedie tra l’acquisto del bene e l’affitto.

Nasce così la tipologia dell’affitto con riscatto.

L’affitto con riscatto consiste nella stipula di due contratti, quello della locazione e quello dell’opzione per l’acquisto; il compratore prende in affitto l’immobile pagando un canone più elevato destinato a coprire una quota dell’acconto prezzo, in caso di opzione per l’acquisto manifestata alla scadenza. A dire il vero, il contratto di opzione per l’acquisto nel quale è inserito il prezzo per il riscatto è stipulato contestualmente alla locazione.

Il contratto di affitto con riscatto presenta dei vantaggi sia per l’inquilino-compratore e sia per il proprietario.

Il compratore che non vuole ricorrere al momento ad un mutuo bancario o che vuole posticipare di accendere il mutuo in un momento successivo e per un importo più basso può valutare la convenienza a ricorrere a tale tipologia contrattuale, anche perché il prezzo di riscatto è predeterminato.

Il locatore può usufruire di un’entrata continua in quanto percepirà un canone più elevato.

Pur se è simile all’affitto con riscatto, il rent to buy , nuovo termine di origine anglosassone, è una tipologia contrattuale anch’essa finalizzata a far acquistare la proprietà dell’immobile.

Si differenzia dall’affitto con riscatto, poiché mediante tale formula il venditore affitta l’immobile bloccandone il prezzo fino a quando il compratore non è in grado di ottenere un finanziamento bancario.

Mediante la stipula di tale contratto si mira a far acquisire al compratore i requisiti per accedere ad un finanziamento bancario.

è una formula abbastanza flessibile che produce al compratore il vantaggio di usufruire subito del bene in affitto e di rimanere in tale situazione fino a quando non rientra nei parametri per accedere al sistema bancario.

L’elaborato vuole essere una guida di carattere pratico che aiuti il lettore a cercare di comprendere gli aspetti civili e fiscali di questa nuova formula.

1. Definizione giuridica dell’affitto con riscatto

Preliminarmente analizziamo l’inquadramento giuridico del contratto di affitto con riscatto.

Va detto, al riguardo, che fino alla data del decreto Sblocca Italia tali tipologie contrattuali non erano previste dal nostro ordinamento e, quindi, presentavano un’incerta configurazione giuridica, anche se la giurisprudenza e, precisamente, si veda la sentenza della Cassazione n. 3587 del 23 marzo 1992 lo aveva qualificato un contratto atipico nato dalla combinazione delle cause di due contratti tipici: la vendita e la locazione.

Difatti i contratti atipici trovano una regolamentazione specifica nell’articolo 1322 del codice civile (1).

L’articolo 23 del d.l. 133/2014, convertito nella legge 11 novembre 2014, n. 164, provvede a dare una regolamentazione specifica per quanto riguarda i profili civilistici di tali contratti in esame mentre tace in merito agli aspetti fiscali. Su tali aspetti è invece intervenuta l’Agenzia delle entrate con circolare 19 febbraio 2015, n. 4/E. Tuttavia il legislatore non apporta delle modifiche nell’ambito del codice civile. Dall’analisi della norma si evince che è lasciata alle parti un’ampia autonomia contrattuale nel definire il canone, la durata del contratto. In sede di conversione del citato decreto il legislatore ha aggiunto il comma 3-bis il quale ha previsto che le parti definiscano in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire qualora non sia esercitata l’opzione entro il termine stabilito.

Innanzitutto la disposizione testé citata interessa i contratti di locazione, diversi da quelli di locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. Il legislatore regolamenta i contratti di affitto con riscatto e di rent to buy.

Non si ravvisa nella norma citata nessuna limitazione per quanto riguarda le parti del contratto che possono essere privati, imprese, professionisti e la natura dell’immobile.

Giova precisare che se i contratti abbiano ad oggetto un’abitazione il notaio, in sede di stipula del contratto di affitto con riscatto, deve inserire che la stipula dell’atto definitivo di acquisto è condizionata alla cancellazione o al frazionamento di eventuali ipoteche e pignoramenti. Torna app...

Table of contents

• Sintesi
• Premessa
• Conclusioni
• Casi pratici
• Bibliografia/sitografia per approfondimenti
• Fac simile Contratto di affitto con riscatto