Le agevolazioni fiscali prima casa

Stefano Baruzzi

• Publisher: Fisco e Tasse
• Year: 2015
• eBook ISBN: 9788868051983
• Topic: Business
• Subtopic: Piccole imprese
• Index: Business

Quella per l'acquisto agevolato della "prima casa" è una normativa estremamente importante poiché "accompagna" con rilevanti sgravi fiscali gran parte delle operazioni che avvengono sul mercato immobiliare italiano.
È anche una normativa piuttosto stabile nel tempo, ancor più rispetto agli standard tributari italiani, considerato che l'attuale disciplina è in vigore sin dal 1995, con limitate modifiche normative intervenute di recente. Tuttavia, è anche una normativa molto articolata e per molti aspetti assai complessa, caratterizzata da non poche difficoltà interpretative e non priva di incongruenze, ricca di interrelazioni con altri aspetti del diritto. Da tutto ciò è nato un imponente contenzioso, che ha visto su svariate questioni soccombere l'Agenzia delle Entrate e su altre i contribuenti, ma – ciò che ancor più importa – che vede frequentemente smentire, da parte della Suprema Corte di Cassazione, le pronunce rese in primo e/o in secondo grado dai giudici di merito, ossia dalle Commissioni Tributarie Provinciali e Regionali. È, quindi, soprattutto alle pronunce della Corte di Cassazione, numerosissime e spesso di grande rilevanza pratica, che occorre fare riferimento, in questa materia, ancor più che in altre, per comprendere l'esatto contenuto dei diritti e degli obblighi che nascono dalla normativa, spesso non immediatamente percepibili ad una semplice lettura delle norme, né prontamente recepiti dall'Agenzia delle Entrate, a danno dei contribuenti. Il presente lavoro passa in rassegna – attraverso una sua divisione in capitoli tematici – l'intera vasta tematica delle agevolazioni per l'acquisto della "prima casa" nell'IVA e nell'imposta di registro, lasciando parlare soprattutto le sentenze della Suprema Corte di Cassazione e i documenti di prassi dell'Agenzia delle Entrate, al fine di porre a disposizione di tutti – contribuenti, professionisti, giudici, funzionari dell'Amministrazione Finanziaria, studenti, studiosi – un utile ausilio caratterizzato al contempo da rigore giuridico e taglio pratico, completezza e aggiornamento.

1.
Le agevolazioni per l’acquisto o per la costruzione della “prima casa”: normativa generale, requisiti, condizioni e differenze nel regime IVA e in quello di registro

1. La normativa per il trasferimento agevolato a titolo oneroso della “prima casa” nell’imposta di registro

L’articolo 1 della Tariffa parte prima del testo Unico dell’Imposta di Registro (“TUR”), di cui al d.P.R. n. 131/1986, nella versione in vigore a partire dall’1 gennaio 2014, prevede l’applicazione dell’aliquota del 2 per cento “Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis” relativa allo stesso art. 11.

A sua volta, la richiamata nota II-bis stabilisce i seguenti requisiti e condizioni ai quali è subordinata l’applicazione dell’aliquota agevolata “prima casa” del 2 per cento, la più bassa fra tutte le aliquote proporzionali previste in materia di imposta di registro per i trasferimenti immobiliari a titolo oneroso, a dimostrazione dell’estremo favore rivolto dal legislatore alle cessioni di abitazioni “prima casa”:

Nota II-bis) all’art. 1 della Tariffa parte prima del d.P.R. n. 131/1986

1. 1. Ai fini dell’applicazione dell’aliquota del 2 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni:
2. a) che l’immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
3. b) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
4. c) che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all’articolo 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168, all’articolo 2 del decreto legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla legge 5 aprile 1985, n. 118, all’articolo 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415, all’articolo 5, commi 2 e 3, dei decreti legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all’articolo 2, commi 2 e 3, del decreto legge 24 luglio 1992, n. 348, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto legge 24 settembre 1992, n. 388, all’articolo 1, commi 2 e 3, del decreto legge 24 novembre 1992, n. 455, all’articolo 1, comma 2, del decreto legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75 e all’articolo 16 del decreto legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla legge 19 luglio 1993, n. 243.
5. 2. In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1, comunque riferite al momento in cui si realizza l’effetto traslativo possono essere effettuate, oltre che nell’atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.
6. 3. Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l’acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell’immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.
7. 4. In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

2. L’attuale versione dell’agevolazione “prima casa” e le precedenti evoluzioni della normativa di favore

Come ricordato dall’Agenzia delle entrate nella circolare 19/E/2001, l’agevolazione fiscale per l’acquisto della “prima casa” è stata posta a regime dall’articolo 16 del decreto legge 22 maggio 1993, n. 155, convertito con modificazioni dalla legge 19 luglio 1993, n. 243, ed è attualmente regolata dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima del TUR, come sostituita, a decorrere dall’1 gennaio 1996, dall’art. 3, comma 131, della legge 28 dicembre 1995, n. 549.

Di seguito si riportano gli estremi delle norme che in precedenza hanno disciplinato l’agevolazione in argomento: art. 1 della legge 22 aprile 1982, n. 168; art. 2 del decreto legge 7 febbraio 1985, n. 12, convertito con modificazioni dalla legge 5 aprile 1985, n. 118; art. 3, comma 2, della legge 31 dicembre 1991, n. 415; art. 5, commi 2 e 3, dei decreti legge 21 gennaio 1992, n. 14; 20 marzo 1992, n. 237; 20 maggio 1992, n. 293; art. 2, commi 2 e 3, del decreto legge 24 luglio 1992, n. 348; art. 1, commi 2 e 3, del decreto legge 24 settembre 1992, n. 388; art. 1, commi 2 e 3, del decreto legge 24 novembre 1992, n. 455; art. 1, comma 2, del decreto legge 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 1993, n. 75.

3. La normativa per il trasferimento agevolato a titolo oneroso della “prima casa” nell’imposta sul valore aggiunto

Prima di entrare nel merito dei requisiti e delle condizioni dettati dalla nota II-bis, al fine di poter fruire del trattamento agevolato per l’acquisto della “prima casa”, è opportuno precisare che gli stessi valgono anche se l’atto di trasferimento a titolo oneroso è soggetto al regime IVA, anziché a quello dell’imposta di registro.

Il punto 21 della Tabella “A”, parte II, allegata al d.P.R. n. 633/1972, ricomprende, infatti, fra le fattispecie soggette all’aliquota IVA ridotta (attualmente, al 4 per cento) le “case di abitazione ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ancorché non ultimate, purché permanga l’originaria destinazione, in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. In caso di dichiarazione mendace nell’atto di acquisto, ovvero di rivendita nel quinquennio dalla data dell’atto, si applicano le disposizioni indicate nella predetta nota”.

In caso di assoggettamento dell’operazione all’IVA, tuttavia, l’aliquota è pari al 4 per cento, in luogo del 2 per cento prescritto ai fini dell’imposta di registro, il che crea una sperequazione difficilmente spiegabile, trattandosi di fattispecie identiche. Anzi, laddove dovesse intravvedersi uno spazio per operare una discriminazione fra i due trattamenti fiscali (registro e IVA), sarebbe logico che fosse a ranghi invertiti, dal momento che i trasferimenti che scontano l’IVA riguardano, di regola, le abitazioni di nuova costruzione oppure quelle frutto di interventi di recupero edilizio “pesante” (restauro/risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica, come definiti dall’art. 3 del Testo Unico dell’Edilizia d.P.R. n. 380/2001), dunque più significativi e più recenti, posti in essere da parte delle stesse imprese che hanno costruito o attuato l’intervento di recupero, laddove invece i trasferimenti soggetti a imposta di registro sono in genere relativi ad abitazioni costruite o frutto di interventi di recupero meno recenti, posti in essere da imprese diverse da quelle che hanno costruito oppure effettuato l’intervento di recupero medesimo, oppure e comunque da soggetti come le persone fisiche che agiscono in veste privata (e non imprenditoriale), le società semplici e gli enti non c...

Table of contents

• Introduzione
• 1. Le agevolazioni per l’acquisto o per la costruzione della “prima casa”: normativa generale, requisiti, condizioni e differenze nel regime IVA e in quello di registro
• 2. I requisiti di ubicazione dell’immobile abitativo oggetto di agevolazione
• 3. I requisiti dell’agevolazione: non titolarità di altra abitazione “idonea” nel comune di ubicazione né, nell’intero territorio nazionale, di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”
• 4. Agevolazioni “prima casa” e diritto di famiglia: la giurisprudenza della Corte di Cassazione
• 5. Agevolazioni “prima casa” anche per l’IVA degli acconti nei preliminari e negli appalti
• 6. Trattamento agevolato delle pertinenze
• 7. Le cause di decadenza dall’agevolazione “prima casa”
• 8. L’agevolazione “prima casa” in ipotesi di successione o donazione
• 9. Il credito d’imposta per il riacquisto della “prima casa”
• 10. Acquisto “prima casa” con sentenza dichiarativa di usucapione
• 11. Varie di prassi amministrativa e di giurisprudenza sulle agevolazioni “prima casa”
• Appendice