La incidencia de la COVID-19 en los arrendamientos urbanos

Luis Martín Contreras

• Publisher: Aferre Editor S.L.
• Year: 2020
• ISBN:
  9788412219937
• Edition: 1
• Topic: Law
• Subtopic: Civil Law
• Index: Law

Dentro de unos años nos daremos cuenta de la incidencia que el Covid-19 ha tenido en nuestras vidas. Cuando empezamos a tener noticias de la existencia de este virus en una región desconocida de China, no imaginábamos que llegaría hasta nosotros y que iba a tener tanta repercusión como para incidir en todos los ámbitos de nuestras vidas. En el caso de los arrendamientos de fincas urbanas, el Gobierno ha maniobrado con celeridad para dar respuesta a unos problemas de carácter social muy importantes, para ello, desde el punto de vista de la presente obra, se articularon con rapidez una serie de reformas en la Ley de Arrendamientos Urbanos que, aunque de manera temporal, modifican totalmente el panorama de los arrendamientos, de forma que se le dota a la citada ley de un carácter más tuitivo que el que ya de por sí tiene, para dotar al arrendatario de una serie de derechos que van más allá de cualquier derecho contractual, para convertirse en una primacía sobre el arrendador. La presente obra aborda todos esos derechos que se concentran en los arrendatarios, la limitación parcial y temporal de los arrendadores y las distintas ayudas con las que la Administraciones tratan de paliar las limitaciones de los derechos de estos últimos, pero potenciando sobre todo el derecho de todos a una vivienda digna, como principio programático de nuestra Constitución.

Parte I

El Real Decreto-Ley 11/2020 Ayudas al fomento del arrendamiento de viviendas

Introducción

Comenzábamos el mes de febrero de 2020 con noticias alarmantes que llegaban de una región de China, desconocida hasta entonces por la mayoría de los españoles, Wuhan. El Gobierno central había acordado blindar toda la región con más de sesenta millones de habitantes, de forma que al perímetro de la misma no pudiera entrar nadie, fuera el que fuese su origen, al mismo tiempo se prohibía la salida de los habitantes de este territorio y se cancelaban todos los vuelos con salida o llegada a los distintos aeropuertos del mismo. Se producía así un confinamiento de una región donde había aparecido una enfermedad desconocida hasta entonces y con un origen también desconocido.

Hasta aquí y sin demasiados detalles del desarrollo inicial de esta infección, fuimos recibiendo unas noticias que nos quedaban y nos sonaban a algo muy lejano. Inicialmente, pensamos en el fiasco que había supuesto otras infecciones que también se anunciaban graves, pero que quedaron en nada (vacas locas, gripe aviar, etc.) y seguimos nuestro ritmo de vida hasta que, a finales de febrero tuvimos el primer caso de infectado, se trataba de una persona extranjera que había estado en algún país oriental y que había llegado a terminar sus vacaciones a la isla del Hierro con fiebre alta. Aquello supuso que, por primera vez pensásemos que la infección también nos podía a afectar a nosotros y que, por uno u otro motivo, pudiéramos vernos inmersos en la pandemia.

A partir del mes de marzo las alarmas se dispararon y el Gobierno empezó a movilizar a la población en previsión de lo que después vendría: el confinamiento más severo de todos los países de nuestro entorno. Para ello se eligió la figura jurídica del Estado de Alarma, de forma que, a grandes rasgos, el Gobierno Central asumía una recentralización de competencias, para dirigir de forma uniforme todas las medidas a adoptar en relación con el confinamiento. Aparentemente pareciera que se iniciaba un encierro con consecuencias eminentemente sanitarias. Sin embargo, ya desde la propia promulgación del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, que fue el instrumento utilizado para la declaración del estado de alarma, se comenzó a ver que las medidas que se irían tomando iban a ir más allá de lo meramente sanitario, que, con ser importante dada la magnitud que después se ha ido apreciando, lo principal iba a adentrarse en los campos jurídico y social, con la trascendencia que, como hemos podido ver durante el tiempo que está durando el estado legal de alarma, está teniendo y tendrá, con unos efectos económicos y jurídicos difícilmente imaginables al principio de la declaración gubernamental y que nunca pudimos esperar cuando se declaró el estado jurídico de alarma.

Desde un punto de vista jurídico, el Real Decreto 463/2020 empieza por desplegar efectos en dos campos principales el normativo-laboral y el procesal. Desde este último punto de vista, el mencionado precepto comienza por dejar sentado, según ya lo había hecho tanto la jurisprudencia del Tribunal Supremo como la del Tribunal Constitucional (por todas, STC 83/2016, de 28 de abril, que confirmó el auto de inadmisión del TS por falta de jurisdicción en el caso de la impugnación del RD 1673/2010, de 4 de diciembre, que declaró el primer estado de alarma en España) que la competencia para conocer de los recursos que se planteen contra las órdenes ministeriales, dictadas como consecuencia del mencionado Real Decreto, se entenderán como de naturaleza delegada y no propia del Ministro del que directamente emanen, de forma que, todos esos recursos, deberán ser conocidos por el Tribunal Supremo, de la misma manera que tanto el Real Decreto 463/2020, como las posteriores de 28 de marzo y 11 de abril, así como las que previsiblemente se produzcan a partir del momento que se aborda la redacción de esta obra, que amplían la inicial declaración de estado de alarma, al haber sido ratificados por el Congreso de los Diputados, salen del ámbito de conocimiento de la jurisdicción ordinaria, para adentrarse en el terreno de la jurisdicción constitucional y reclamar su conocimiento para el Tribunal Constitucional.

En esa misma línea, al calor de estos Reales Decretos se han dictado diferentes resoluciones de distinta naturaleza que han venido a matizar, mitigar o modificar incluso alguno de los preceptos recogidos en la Ley 24/1994, de Arrendamientos Urbanos en particular y de todo tipo de arrendamientos en general.

A abordar el estudio de esta nueva regulación y la repercusión práctica que sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos van a tener o están teniendo ya las disposiciones dictadas al calor del Decreto 463/2020.

Con este panorama, hemos asumido la redacción y puesta en el mercado editorial de una obra que, desde un punto de vista eminentemente práctico, aborde la problemática que en el futuro inmediato producirán estas nuevas regulaciones. Para ello, abordaremos únicamente aquellos preceptos que, tras las diferentes reformas y contrarreformas, han quedado en vigor, con una aplicación inmediata de varios meses, posteriores al levantamiento de la declaración jurídica del Estado de Alarma, con una visión jurídica de los preceptos, la vía judicial que se abre para los diferentes supuestos y las posibles soluciones a las mismas.

Comenzaremos este estudio por el punto de partida de la declaración del estado de alarma, en este sentido, el sustento del Real Decreto 463/2020, parte del hecho objetivo de que la Organización Mundial de la Salud declaró el 11 de marzo de este mismo año hubiera declarado pandemia internacional, ocasionada por el COVID-19. Al hilo de esta declaración de pandemia por parte del organismo internacional, el Gobierno acude a la Ley 4/1981, de 1 de junio, sobre los estados de alarma, emergencia y sitio, para que, en el ejercicio de las competencias que le confiere lo dispuesto en el artículo 116.2 de la Constitución Española, declarar el estado de alarma en todo el territorio nacional por haberse producido una crisis sanitaria que supone una alteración grave de la normalidad.

Esta declaración del Estado de Alarma recoge en su articulado el cese inmediato de toda la “actividad comercial equipamientos culturales, establecimientos y actividades recreativos, actividades de hostelería y restauración, y otras adicionales”, según la expresión recogida en título del artículo 10 del mencionado RD, del que se derivaran consecuencias de carácter social, como veremos, que afectarán directamente sobre los arrendamientos y las propiedades de pisos en régimen de propiedad horizontal.

La primera consecuencia de carácter procesal, derivada del RD 463/2020, es la modificación de la competencia objetiva para conocer de los recursos que pudieran plantearse contra las sucesivas órdenes ministeriales que pudieran dictarse al albur del mencionado Real Decreto, de manera que, al considerarse a los Ministros designados responsables, como “autoridades competentes delegadas” del Consejo de Ministros, la competencia objetiva para conocer de los posibles recursos, ya no le corresponderá a la Audiencia Nacional, como correspondería en condiciones normales, según se recoge en el art. 11 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, sino que se transfiere al Tribunal Supremo, al considerar que la resolución emana directamente del Gobierno en pleno.

La segunda consideración para este apartado inicial es lo acordado en el art. 10.1 del citado RD 463/2020, según lo cual “Se suspende la apertura al público de los locales y establecimientos minoristas”, lo que, sin duda va a tener una repercusión directa en los arrendamientos para otros usos distintos del de vivienda, regulados en el art. 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, pues a los arrendamientos de este tipo de locales irán destinadas después algunas de las medidas adoptadas en las posteriores resoluciones, que analizaremos en los apartados posteriores.

Siguiendo con el análisis del RD 463/2020, otra de las cuestiones que deberán tenerse en cuenta es la suspensión de términos y plazos procesales, que incidirán directamente sobre los procedimientos judiciales que pudieran suscitarse durante el período que dure el estado de alarma, al tiempo que producirá efectos de manera general en los que se promuevan con posterioridad al levantamiento del mencionado estado de alarma. En este sentido en la Disposición Adicional Segunda se establece que “se suspenden términos y se suspenden e interrumpen los plazos previstos en las leyes procesales para todos los órdenes jurisdiccionales”. De esta forma, durante el período de tiempo que dure el estado de alarma los procedimientos que en materia de arrendamientos urbanos o que traigan causa en la ley de propiedad horizontal quedarán en suspenso o no podrán iniciarse.

En la Disposición Adicional Tercera. 2, se regula la suspensión de los plazos administrativos, lo cual podrá tener también un reflejo en las relaciones arrendaticias, sobre todo, pues cualquier concesión administrativa o licencia de que pueda depender un arrendamiento de un “local de negocios”, también quedan en suspenso, de conformidad con lo establecido en la citada Disposición Adicional, donde se fija que “la suspensión de términos y la interrupción de plazos se aplicará a todo el sector público definido en la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas”.

1. Normativa a tener en cuenta.

Hemos dejado anunciado que el punto de partida para el desarrollo de esta obra lo constituye el Real Decreto 463/2020 que fue ratificado en varias ocasiones por el Congreso de los Diputados, según uno de los requisitos autoimpuestos por el Gobierno a la hora de declarar el estado de alarma. Junto a este Real Decreto y sus sucesivas ratificaciones, se fueron dictando una serie de normas que han tenido un apartado específico referido a la materia que ocupan esta obra y a la que de forma detallada vamos a dedicar los apartados siguientes, reduciendo este primer apartado a la enumeración y mínima exposición de todas las normas dictadas y que pudieran afectar al núcleo de esta obra, para lo cual me limitaré, en este primer capítulo, a hacer una enumeración cronológica, seguida de un mínimo comentario.

En primer lugar y como punto de partida, hemos de citar el RD 46372020, de 14 de marzo, al que ya me he referido en el apartado de introducción y que es la norma de la que van a partir todas las demás que estructuran una arquitectura de normas de carácter social, económico, laboral y procesal que pretenden paliar, en la medida de lo posible las situaciones de penuria económica, laboral o social que va a provocar la pandemia del COVID-19.

Desde el punto de vista que ahora nos ocupa en esta obra, el segundo hito normativo lo constituye el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 y que en su artículo 4 se dedica a garantizar el suministro de agua y energía a consumidores vulnerables, según el cual

“1. Durante el mes siguiente a la entrada en vigor de este real decreto-ley los suministradores de energía eléctrica, gas natural y agua no podrán suspender el suministro a aquellos consumidores en los que concurra la condición de consumidor vulnerable, vulnerable severo o en riesg...