Anleitung für die eigene Baustelle

Leitfaden für den geordneten Bauablauf

Nils Wetter

• Publisher: Blottner, E
• Year: 2009
• Print ISBN: 9783893671182
• eBook ISBN: 9783893674183
• Edition: 1

Den eigenen Hausbau erfolgreich organisieren!Dieses Buch bietet Ihnen praktische Hilfestellung für die Organisation und die Begleitung Ihrer eigenen Baustelle - mit verständlichen Informationen in übersichtlicher Darstellung: von der Auftragsvergabe und Bauvorbereitung über die Bauausführung der Gewerke bis hin zu der abschließenden Bauabnahme mit nachfolgender Schlussrechnung.Eine Anleitung von klarer Systematik in konzentrierter Form, die Ihnen mit gutem Rat zur Seite steht, die jeweiligen Bauabläufe klar darstellt und verständlicher macht. Der Bauausführung entsprechende Schritt-für-Schritt-Erläuterungen und zahlreiche nützliche Checklisten zu den einzelnen Abschnitten des Bauvorhabens vermitteln viel Wissen und unterstützen Sie als Bauherr(in) beim Betrieb Ihrer Baustelle.Ihr Ratgeber, mit dem Sie organisatorische und technische Gefahren für Ihr Bauvorhaben und das Auftreten von Baumängeln rechtzeitig vermeiden werden!

1. Die Vorbereitung

1.1 Die richtigen Partner

Gute Vorausplanung zahlt sich aus – das gilt für jedes Bauvorhaben. Damit der geplante Hausbau auch reibungslos verläuft, ist es für jeden Bauherrn wichtig, dass er ein gutes Team aus Architekt, Fachingenieuren und Bauhandwerkern gewinnen kann.

Ein erfahrener Architekt im Wohnungsbau kennt bereits eine Vielzahl von möglichen Firmen, die für das Bauvorhaben in Frage kommen. Es sollten auch neue Firmen zu einer Ausschreibung hinzugenommen werden, um die Leistungen und Preise besser vergleichen zu können.

Grundsätzlich hat der Bauherr das Recht, alle Auftragnehmer, auch alle Ingenieure und Handwerker, selbst auszuwählen. Er muss also nicht alle vom Architekten vorgeschlagenen Partner und Handwerker akzeptieren. Auch können Bereiche in Eigenleistung erbracht werden, wenn Sie zum Beispiel den Fußboden selbst oder durch Freunde verlegen lassen wollen. Zu bedenken ist jedoch, dass man für solche Leistungen keine Garantie oder Gewährleistung erhält.

Bei allen Firmen, wie auch dem Architekturbüro, ist es von Vorteil, dass diese in gewissen Bereichen bereits Erfahrung bzw. Referenzen vorweisen können. Auch ist darauf zu achten, dass die Firmen entsprechend versichert sind, um im Falle eines verschuldeten Schadens dafür aufkommen zu können.

Weiterhin gehört die Gemeinde bzw. die Stadt als Genehmigungsbehörde zu den Partnern beim Bau eines Hauses. Wenn man seine Vorstellungen frühzeitig mit der Behörde abstimmt, vermeidet man spätere Verzögerungen in der Genehmigungsphase. Das Bauteam muss wie ein gutes Orchester funktionieren, alle aufeinander abgestimmt und mit einem guten Dirigenten als Koordinator.

Die einzelnen Beteiligten im Überblick:

Bauherr

Die Person oder Personen, die das Objekt finanzieren, in Auftrag geben und/oder nutzen wollen bezeichnet man als Bauherren. Nach den Wünschen des Bauherrn haben sich alle Auftragnehmer zu richten. Er wählt die am Bau Beteiligten aus.

Behörden

Sie sind zuständig für das Einhalten der jeweiligen Bauordnung des Landes und Ortsatzung der Gemeinde. Die Genehmigungsbehörde ist das dem Landkreis bzw. der Stadt zugehörige Bauordnungsamt. Bei einem Eingriff in bestehende geschützte Bausubstanz müssen auch die Denkmalschutz- oder Naturschutzbehörden mit einbezogen werden. Eine frühzeitige Beratung mit den zuständigen Gremien ist von Vorteil.

Architekt

Der Architekt ist – im Auftrag des Bauherrn – für die Koordination des gesamten Bauvorhabens zuständig. Er erstellt nach den Wünschen des Bauherrn den Entwurf, schätzt, berechnet und kontrolliert die Kosten und deren Entwicklung, schreibt das Leistungsverzeichnis aus und ist als Bauleiter für die Baustelle verantwortlich.

Die Beauftragung erfolgt nicht unbedingt für das gesamte Projekt. Der Bauherr kann verschiedene Leistungsphasen eines Bauablaufes an unterschiedliche Büros vergeben. Die Leistungsphasen sind wie folgt gegliedert:

LP1: Grundlagenermittlung
LP2: Vorplanung
LP3: Entwurfsplanung
LP4: Genehmigungsplanung
LP5: Ausführungsplanung
LP6: Vorbereitung der Vergabe
LP7: Mitwirken bei der Vergabe
LP8: Objektüberwachung (Bauleitung)
LP9: Objektbetreuung und Dokumentation

Tragwerksplaner

Ein wichtiger Fachmann ist der Tragwerksplaner oder auch Statiker. Er berechnet und dimensioniert die Bauteile und Lastabtragung im Gebäude. Er sollte auch möglichst früh in die Planungen mit einbezogen werden (Entwurfsphase), denn er legt letztendlich fest, welche Wände als tragende und nichttragende Elemente ausgeführt werden. Bei der Abnahme der Stahlbetonarbeiten muss er vor Ort sein, um die Lage und Anzahl der eingebauten Eisenteile (Bewehrung) zu überprüfen.

Bauleiter

Der Bauleiter muss über gute Kenntnisse in Fragen der Baukonstruktion und der Bauorganisation verfügen und dafür auch den Nachweis erbringen können. Die Funktion des Bauleiters übernimmt meist der Architekt oder Fachingenieur. Dies sind im Idealfall diejenigen Personen, die mit der Planung beauftragt worden sind bzw. zusammen in einem Büro arbeiten. So könnte z.B. ein erfahrener Bautechniker/Ingenieur des Planungsbüros die Bauleitung übernehmen. Der Bauleiter überwacht die laufenden Bauarbeiten aller Gewerke. Er muss also auch die Ausschreibungstexte genauestens kennen, da sie die Ausführung vor Ort beschreiben. Neben ihm kann es bei größeren Vorhaben auch so genannte Fachbauleiter geben, die nur ein einzelnes Gewerk (z.B. Elektroarbeiten) betreuen.

Der Bauleiter muss Autorität und Fachwissen besitzen, um sich auf der Baustelle durchzusetzen. Je häufiger er auf der Baustelle ist (mindestens ein- bis zweimal in der Woche), umso reibungsloser geht der Bau voran.

Vermessungsingenieur

Für den Bauantrag benötigt man auch einen amtlichen Lageplan des Baugrundstückes. Darin wird der Neubau eingetragen. Ist dieser nicht mehr auf dem neuesten Stand, sollte ein Vermessungsingenieur das Grundstück neu einmessen. Das Ingenieurbüro für Vermessung steckt außerdem vor Baubeginn die Grundfläche ab, auf der der Neubau errichtet werden soll. Auf dieser Grundlage wird das Schnurgerüst eingerichtet, um die zu errichtenden Wände einzumessen. Ist der Baukörper fertiggestellt, dann misst der Vermessungsingenieur das Gebäude nochmals in den Lageplan ein.

Fachingenieure

Für spezielle Aufgaben am Bau gibt es Sonderfachleute. Diese sind nicht nur für die Ausführung, sondern auch für deren vorherige Planung zuständig. Fachplaner für die Gewerke Elektro, Heizung und Sanitär oder Lüftung gehören bei größeren Bauvorhaben mit dazu. Sie planen zusammen mit dem Architekt die Leitungsführungen und überwachen die Ausführung.

Bodengutachter

Es kommt zwar nicht bei jedem Bauvorhaben vor, es kann aber sein, dass ein Bodengutachten für das Baugrundstück nötig wird. Dies ist besonders dann der Fall, wenn der Bodenaufbau und die damit verbundene Tragfähigkeit des Untergrundes nicht geklärt sind. Lassen Sie sich vom Architekt oder Statiker schriftlich bestätigen, ob ein solches Gutachten notwendig ist. Das Bodengutachten wird meist mit Hilfe einer Kernbohrung erstellt. Am Bohrkern lassen sich die Schichtenabfolge und deren Zusammensetzung feststellen.

Handwerksbetriebe

Gute Handwerksbetriebe sind ein wichtiger Bestandteil für ein Gelingen der Baumaßnahme. Die Größe des Betriebes (Anzahl der Angestellten) sollte der Bauaufgabe gewachsen sein. Erfahrene Vorarbeiter oder ein Polier sind hierfür Voraussetzung. Es ist zudem wichtig, dass der Handwerksbetrieb nicht zu viele Subunternehmer beschäftigt.

Für den Bauherrn und Architekt muss immer ein Ansprechpartner des ausführenden Betriebes vor Ort sein, der über die laufenden Arbeiten informieren kann. All dies kann und sollte vorab vertraglich festgelegt werden.

Bauunternehmer

Es gibt Firmen, die sich nicht nur auf ein Gewerk beschränken, sondern mehrere anbieten. Dies können auch alle Gewerke sein, die nötig sind, um ein Haus zu bauen. Diese Bauunternehmen bieten meist fertige Häuser an – auch schlüsselfertiges Bauen genannt. Häufig werden auch verschiedene Systeme, z.B. ein Fertighaus, durch einen Bauunternehmer angeboten. Er liefert auch die Planung gleich mit, indem er entweder selbst einen Architekt beschäftigt oder diese Leistung einkauft.

Sicherheits- und Gesundheitsschutz-koordinator (SiGeKo)

Die Person, die für Sicherheit auf der Baustelle zuständig ist, nennt sich Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordinator (SiGeKo). Sie muss die auf der Baustelle beschäftigten Firmen bezüglich des Arbeitsschutzes und der Maßnahmen zur Unfallverhütung überwachen und kontrollieren. Dazu gehören die persönliche Schutzausrüstung eines jeden Arbeiters wie auch Gerüste und Werkzeuge. Die Aufgabe des SiGeKo wird meist durch einen Architekt, Ingenieur oder Handwerksmeister wahrgenommen, der einen entsprechenden Lehrgang absolviert hat, der ihn für diese Aufgaben qualifiziert.

Der beauftragte Sicherheitskoordinator ist auch verpflichtet, einen entsprechenden SiGeKo-Plan zu erstellen. Dieser nennt die Sicherheitsmaßnahmen, die mit dem Bauablauf in Zusammenhang gebracht werden. Zum Beispiel wann welches Gerüst stehen muss, wenn eine spezielle Firma arbeitet. Der Plan sollte für alle gut sichtbar auf der Baustelle aufgehängt werden. Auch Notfallnummern müssen auf dem Plan vermerkt sein.

Der Spezialist für Baurecht

Der Bauherr muss sich intensiv mit der inhaltlichen Gestaltung des Bauvertrags und mit jeder ergänzenden, eventuell auch abweichenden Vereinbarung und mit deren möglichen Folgen befassen. Er sollte dafür einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt hinzuziehen, der auch während bzw. nach Schluss der Bauphase bei Streitigkeiten beratend zur Verfügung stehen kann. Die dafür entstehenden Kosten werden sich in den meisten Fällen lohnen.

Grundsätzlich sollte ein den Planungs- und Bauablauf begleitender aktueller Bau-Ratgeber verfügbar sein (im Buchhandel erhältlich, z.B. auch als Veröffentlichung in dieser Buch-Reihe „Bau-Rat:“, siehe hinten in diesem Buch).

1.2 Ablauf eines Bauvorhabens

Der Bau eines Hauses lässt sich in verschiedene Bereiche aufteilen. In der DIN 276 werden die Kostengruppen eines Gebäudes:

100 Grundstück
200 Herrichten und Erschließen
300 Bauwerk – Baukonstruktion
400 Bauwerk – Technische Anlagen
500 Außenanlagen
600 Ausstattung und Kunstwerke
und in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) die Leistungsphasen geregelt (siehe Seiten 10 und 11).

Bevor man ein Grundstück kauft, muss dieses anhand einer Vorplanung auf seine Eignung überprüft werden. Hierbei werden neben der Wirtschaftlichkeit die verschiedenen Möglichkeiten einer Bebauung im Vordergrund stehen (Grundlagenermittlung).

Wird das Grundstück den Anforderungen gerecht, kann nach dessen Kauf die Entwurfsphase beginnen. Nach Verfeinerung der ersten Vorentwürfe tastet man sich an das genaue Gefüge des Grundrisses heran. In dieser Phase muss der Bauherr seine Wünsche genau kennen und sie dem entwerfenden Architekt mitteilen. So braucht er sich später auch nicht vorzuwerfen, er habe mit der Gestaltgebung nur wenig zu tun gehabt.

Nutzen Sie die Erfahrung des Architekten und lassen Sie sich mehrere Entwürfe zeigen. Ein gutes Gebäude entsteht meist durch einen Entwurfsprozess, bei dem beide Seiten zusammenwirken müssen. Die endgültige Gestalt des Hauses wird in einer zweiten Phase, der Entwurfsphase, genau geplant werden. Der Architekt muss hierzu auch eine detaillierte Kostenschätzung abgeben. Generell ist es wichtig, die Kosten des Bauvorhabens während der gesamten Bauplanung und Bauausführung nicht aus den Augen zu verlieren und auch die Kostenschwankungen zu hinterfragen und belegen zu lassen. Ein offener Dialog über die Kosten ist wichtig.

Nach Fertigstellung des Entwurfes muss die Baugenehmigung bei der zuständigen Behörde beantragt werden. Parallel zur Genehmigungsphase kann der Architekt mit der Ausschreibung und Werkplanung beginnen, um Zeit und Kosten zu sparen.

In der Ausschreibung werden die in Frage kommenden Firmen aufgefordert, ihre Angebote abzugeben. Zu diesem Zweck erstellt der Architekt ein Leistungsverzeichnis (LV). Darin wird jeder einzelne Arbeitsschritt beschrieben. Lückenhafte Ausschreibungen führen häufig zu Nachtragsangeboten und damit zu unnötigen Mehrkosten. Verantwortlich hierfür ist der Architekt.

Parallel zu seiner Ausschreibung erstellt der Architekt die Werkpläne für das Bauvorhaben, nach denen später das Gebäude gebaut wird. Diese weisen nicht nur einen vergrößerten Maßstab (1:50 – 1:10) auf, sondern zeigen alle für die Ausführung notwendigen Details. Die Pläne können als weitere Erläuterung auch Teil der Ausschreibung sein.

In dieser Planungsphase fließt auch die Arbeit der Fachingenieure für die Heizungs- und/oder die E...

Table of contents

• Cover
• Titel
• Impressum
• Inhaltsverzeichnis
• Vorwort
• 1. Die Vorbereitung
• 2. Die Planung
• 3. Der Bau und die einzelnen Gewerke
• 4. Die Bauabnahme
• Zum Schluss