Wohnwirtschaftliche Immobilienfinanzierung

Praxisleitfaden für Immobilieninvestoren

Franz J. Sartor, Helmut Keller

• Verlag: De Gruyter Oldenbourg
• Jahr: 2017
• ISBN drucken: 9783110437867
• eBook-ISBN: 9783110428568
• Auflage: 1
• Thema: Business
• Thema: Industrial Management

Der Immobilienerwerb ist attraktiver denn je: Aufgrund niedriger Zinsen, sowie tendenziell steigender Mieten – vor allem in Ballungsregionen – sind Kauf oder Neubau für Eigennutzer eine unverzichtbare und erschwingliche Investition geworden. Auch für Kapitalanleger sind Immobilien eine weitgehend krisensichere, wertbeständige und steuerlich privilegierte Anlageform. Schließlich sind Immobilienerwerb und eine maßgeschneiderte Immobilienfinanzierung eine alternativlos notwendige Säule der Altersversorgung.
Dieses Buch vermittelt Faktenwissen und Handlungsempfehlungen, um die Finanzierungsstrategie zu optimieren.

1Grundlagen

1.1Besonderheiten der Immobilie

Die Immobilienfinanzierung umfasst die Bereitstellung von Eigen- und Fremdmitteln, um Grundstücke zu erwerben oder um Kauf, Neubau, Modernisierung, Sanierung oder Erweiterung wohnwirtschaftlicher oder gewerblicher Immobilien durchzuführen. Im engeren Sinne wird unter Immobilienfinanzierung die zumeist langfristige und grundpfandrechtlich gesicherte Fremdfinanzierung verstanden.

Eine Systematisierung der Immobilienobjekte ergibt sich aus nachstehender Übersicht. Die Immobilie hat eine Reihe von Merkmalen die sie von anderen Wirtschaftsgütern unterscheidet. Zu diesen Merkmalen zählen:

1. Standortgebundenheit

Immobilien sind im Gegensatz zu anderen Wirtschaftsgütern an einen konkreten Standort gebunden. Die Mikro- und Makrolage dieses Standortes hat einen erheblichen Einfluss auf die Werthaltigkeit der Immobilie.

2. Einmaligkeit

Die Standortgebundenheit führt dazu, dass jede Immobilie einzigartig ist, auch wenn es sich um ein baugleiches Objekt handelt. So ist beispielsweise bei Reihenhäusern oder Doppelhaushälften mit identischen Wohnungsgrundrissen die ansonsten gleiche Wohnung bezogen auf den Standort immer unterschiedlich. Jedes Objekt ist daher ein Unikat.

3. Hohe Kapitalbindung

Immobilien sind aufgrund der hohen Anschaffungs- und Herstellungskosten sehr kapitalintensiv. Daher hat eine ungenaue oder fehlerhafte Bewertung der Immobilie bei Verkauf oder Verwertung schnell einen hohen Kapitalverlust zur Folge.

4. Lange Lebensdauer

Immobilien zeichnen sich durch eine lange Lebensdauer und Kapitalbindung aus. Bei ordnungsgemäßer Instandhaltung ist mit einer Nutzungsdauer von über 80 Jahren zu rechnen.

5. Wertveränderungen im Lebenszyklus

Der Wert eines Objektes wird sich aufgrund von Abnutzung, Veränderung des Umfeldes und abhängig von jeweiligen Renovierungs- und Modernisierungserfordernissen innerhalb der Lebensdauer dauerhaft verändern. Ebenso können sich in dieser Zeit die Eigentumsverhältnisse und Finanzierungserfordernisse grundlegend ändern.

1.2Marktsituation in Deutschland

Die Immobilienwirtschaft ist in Deutschland von besonderer Bedeutung: 87% des Anlagevermögens in Deutschland besteht aus Immobilien und etwa die Hälfte des Vermögens der privaten Haushalte ist in Immobilien mit mehr als 6 Bill. € investiert. Die enge Verflechtung von Immobilienwirtschaft und Finanzmarkt wird dadurch belegt, dass etwa die Hälfte der an Unternehmen und Privatpersonen gewährten Kredite auf Immobilienfinanzierungen entfällt.

Die aktuelle Marktsituation auf dem privaten Immobilienmarkt lässt sich wie folgt beschreiben:

–Der Immobilienmarkt ist durch extreme Preisunterschiede gekennzeichnet: Während die Bau- und Kaufpreise für Immobilien in Groß- und Universitätsstädten stark zugelegt haben, weil dort aufgrund der positiven Bevölkerungsprognosen steigender Bedarf an Wohnimmobilien besteht, sind in Kleinstädten und ländlichen Regionen konstante oder nur moderate Preissteigerungen festzustellen.

–Die Mietbelastungsquoten sind langfristig deutlich gestiegen. Die privaten Haushalte geben unter Berücksichtigung der Nebenkosten etwa ein Drittel des verfügbaren Einkommens für Mietzahlungen aus. Allerdings gibt es erhebliche Unterschiede zwischen verschiedenen Städten und Regionen.

–Die Konjunkturaussichten und die Arbeitsmarktsituation werden weiterhin positiv eingeschätzt, eine gravierende Zinswende ist zumindest im Einflussbereich der EZB noch nicht in Sicht, die Nachfrage nach Wohnraum wird durch Zuwanderungen ansteigen.

–Haus- und Wohnungseigentümer können damit rechnen, die eigene Immobilie – unattraktive Standorte ausgenommen – später mit Gewinn verkaufen zu können oder zumindest von einer stabilen Wertentwicklung profitieren zu können.

1.2.1Bautätigkeit und Wohnungsbestand

Die Bautätigkeit hat in den letzten Jahren deutlich zugenommen, ist aber noch deutlich geringer als in den 1990er-Jahren. Die Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt ist insbesondere in Großstädten und Ballungsgebieten von einer deutlich zunehmenden Nachfrage bestimmt. Die Engpässe sind insbesondere Folge eines jahrelang gewachsenen Ungleichgewichts: Infolge von Wanderungsbewegungen ist die Bevölkerungszahl in Groß- und Unistädten stark gestiegen, während der Neubau der steigenden Nachfrage nicht nachkam.

Der Wohnungsbestand in Deutschland hat sich in den vergangenen 20 Jahren kontinuierlich vergrößert. Ende 2015 gab es rund 41 Millionen Wohneinheiten, von denen circa 52% auf Mehrfamilienhäuser und 46% auf Ein- und Zweifamilienhäuser entfallen. Die Leerstandquote schwankt zwischen 4% und 8% aller Wohnungen. Detaillierte Informationen zur Entwicklung von Baugenehmigungen, Baufertigstellungen und dem Wohnungsbestand zeigen die Tabellen 1.1, 1.2 und 1.3.

Tab. 1.1: Entwicklung von Baugenehmigungen und Baufertigstellungen.

Quelle: Statistisches Bundesamt

Tab. 1.2: Wohnungsbestand in Deutschland.

Quelle: Statistisches Bundesamt

Tab. 1.3: Strukturdaten zum Wohnungsbestand.

Quelle: Statistisches Bundesamt

1.2.2Volumen der Wohnungsbaufinanzierung

Die Absenkung der Leitzinsen durch die EZB auf 0,00% im März 2016 hat die Baufinanzierungskonditionen auf das historisch niedrigste Niveau gedrückt und die Erschwinglichkeit von Immobilien für viele Privatpersonen ermöglicht. Darüber hinaus hat der Mangel an attraktiven Geld- und Kapitalanlagemöglichkeiten die Investitionsbereitschaft in Immobilien verstärkt. Der Bestand an Wohnungsbaukrediten an inländische Darlehensnehmer belief sich zum Jahresende 2015 auf insgesamt 1.230 Mrd. Euro und stieg im Vergleich zum Vorjahr um 2% an. Marktführer sind hierbei Sparkassen und Volksbanken, auf die mehr als die Hälfte des Wohnimmobilienkreditbestandes entfällt. Knapp ein Drittel des Gesamtbestandes entfällt auf Kreditinstitute, die dem Verband Deutscher Pfandbriefbanken angeschlossen sind und deren Finanzierung zu einem Großteil aus Pfandbriefen erfolgt.

Der Wohnimmobilienkreditbestand nach einzelnen Bankengruppen ist aus Tab. 1.4 zu ersehen.

Tab. 1.4: Wohnimmobilienkreditbestand nach Bankengruppen im Jahr 2015.

Bankengruppe	Volumen in Mrd. €	Anteil in %
Regionalbanken und sonstige Kreditbanken	171,2	13,9
Großbanken	128,1	10,4
Landesbanken	42,9	3,5
Sparkassen	380,9	31,0
Kreditgenossenschaften	270,9	22,0
Realkreditinstitute	62,3	5,1
Bausparkassen	119,5	9,7
Banken mit Sonderaufgaben	53,7	4,4
alle Bankengruppen	1.229,7	100,0

Quelle: Bundesbank/VDP

Das Neugeschäft an Wohnungskrediten war auch in den vergangenen Jahren angesichts der stabilen Arbeitsmarktlage, der relativ moderaten Baupreissteigerungen und der nach wie vor extrem günstigen Finanzierungsbedingungen ungebrochen hoch. Das Gesamtvolumen der Wohnungsbaufinanzierungen betrug im Jahre 2015 etwa 194 Milliarden Euro – fast 17% mehr als 2014 –, wobei auf den Sparkassensektor ein Marktanteil von über 35% entfiel. Die Sparkassen sind damit Marktführer im Bereich der Baufinanzierungen. Angesichts der insbesondere in städtischen Räumen starken Nachfrage nach Wohneigentum stieg die Finanzierung von Eigentumswohnungen überproportional (+7.8%). Die Finanzierung von Ein- und Zweifamilienhäusern verzeichneten demgegenüber nur ein leichtes Wachstum. Aus Abb. 1.1wird deutlich, dass etwa ein Fünftel des Finanzierungsvolumens auf Neubauten inkl. Bauland entfällt. Knapp 60% des Finanzierungsvolumens werden für den Kauf von Bestandsimmobilien und ca. 20% für Darlehensablösungen verwendet.

Abb. 1.1: Wohnungsbaufinanzierung nach Verwendungszweck.

Quelle: Deutsche Bundesbank

1.2.3Wohneigentumsquote Deutschland und Europa

Beim Wohneigentum gibt es nach wie vor Unterschiede zwischen Ost- und Westdeutschland. Während im Jahr 2014.in den neuen Bundesländern und Berlin 31% der Haushalte in einem Wohneigentum lebten, waren es im früheren Bundesgebiet 46%.

Bezüglich der Wohneigentumsquote lassen sich einige Schlüsse ziehen:

–In den Stadtstaaten ist die Wohneigentumsquote deutlich geringer; sie bewegt sich in einer Spannbreite zwischen 16% in Berlin und 37% in Bremen

–Auch in den anderen Bundesländern zeigen sich große Unterschiede. Spitzenreiter ist das Saarland mit 57%, Schlusslicht ist Sachsen mit 31%.

Zusammen mit den Wohneigentümern von Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern lebten in Deutschland rund 45% aller Hausha...

Inhaltsverzeichnis

• Cover
• Titelseite
• Impressum
• Vorwort
• Abkürzungsverzeichnis
• Abbildungsverzeichnis
• Tabellenverzeichnis
• Inhalt
• 1 Grundlagen
• 2 Grundsatzentscheidungen von Immobilieninvestoren
• 3 Finanzierungsbedarf und Finanzierungsmittel
• 4 Ausgestaltung der Fremdkapitalfinanzierung
• 5 Ablaufphasen einer Immobilienfinanzierung
• 6 Chancen und Risiken einer Immobilieninvestition
• 7 Risikominderung durch Versicherungen
• 8 Ausblick
• Anlagenverzeichnis
• Literatur
• Stichwortverzeichnis
• Autoren