Bankrechtstag 2016

Peter O. Mülbert

• Verlag: De Gruyter
• Jahr: 2016
• eBook-ISBN: 9783110465471
• Auflage: 1
• Thema: Law
• Thema: Financial Law

Der Bankrechtstag 2016 in Frankfurt am Main widmet sichbank- und kapitalmarktrechtlichenThemen. Referenten aus Wissenschaft und Praxis diskutieren unter der Leitung ausgewiesener Experten.

1. Abteilung

Univ.-Prof. Dr. Jens-Hinrich Binder, LL.M. (London) Universität Tübingen1

Neuordnungen im Verbraucherkreditrecht durch das Wohnimmobilienkreditrichtlinie-Umsetzungsgesetz

Überblick und Vorfälligkeitsentschädigung im Besonderen

1Einführung

2„Verantwortungsvolle Kreditvergabe“ im Spannungsfeld zwischen Verbraucher- und Systemschutz: Regelungsgegenstände sowie unionsrechtlicher und internationaler Hintergrund

2.1Geltungsbereich

2.2Regelungsgegenstände und Regelungsschwerpunkte im Überblick

2.3Der Hintergrund: Anforderungen der RL 2014/17/EU und internationaler Kontext

2.3.1„Verantwortungsvolle Kreditvergabe“ („responsible lending“) als Leitmotiv

2.3.2Das Zielprogramm im Spiegel der Regelungsgeschichte

2.3.3Zielkonflikte und vorprogrammierte Umsetzungsprobleme

3Das Wohnimmobilienkreditrichtlinie-Umsetzungsgesetz: Grundkonzept, Regelungsstrukturen und Problemschwerpunkte

3.1Überblick und Querschnittsprobleme

3.2Neues Regelungssystem und Anwendungsbereich

3.3Wichtige Regelungskomplexe im Überblick

4Neuregelung der Vorfälligkeitsentschädigung

4.1Unionsrechtliche Grundlagen

4.2Bisherige Rechtslage

4.3Neuregelung im Umsetzungsgesetz

4.3.1Grundlagen im Umsetzungsrecht

4.3.2Voraussetzungen der vorzeitigen Erfüllung

4.3.3Vorfälligkeitsentschädigung

5Fazit

1Einführung

Wenn ein EU-Rechtsakt gleich drei Beiträge zu einem Bankrechtstag thematisch bestimmt, muss er besonderes Gewicht haben. Tatsächlich schlagen die Richtlinie 2014/17/EU2 und zumal das deutsche Umsetzungsgesetz hierzu3 nicht nur in der fachjuristischen Diskussion Wogen.4 Ungewöhnlich ist vielmehr auch der Ablauf der Umsetzung in das deutsche Recht, in dessen Rahmen der Rechts- und Verbraucherschutzausschuss des Deutschen Bundestages gleich zwei Sachverständigenanhörungen durchgeführt hat.5 Und ungewöhnlich intensiv ist das Echo in den Medien, das auch noch Monate nach Inkrafttreten des Umsetzungsgesetzes erhebliche Implikationen für die Praxis der Immobilienfinanzierung erwarten lässt. Die einschlägigen Beiträge berichteten von einer drastischen Verschärfung der bankseitig gesetzten Bedingungen für die Gewährung von Immobiliarkrediten mit der Folge einer Kreditverknappung zumal für finanzierungssuchende junge Familien und Senioren.6 Die Diskussion hat zwischenzeitlich eine Dimension erreicht, die jedenfalls in Deutschland ein nochmaliges gesetzgeberisches „Nachjustieren“ nicht unwahrscheinlich erscheinen lässt.7 Soweit bislang überhaupt empirische Befunde vorliegen, schienen sie zunächst die Prognose zu stützen; die Ergebnisse des im Eurosystem durchgeführten „Bank Lending Survey“ lassen auf eine „deutliche“ Straffung der Kreditvergabestandards als Konsequenz der Richtlinienumsetzung schließen.8 Zwischenzeitlich scheint sich das Problem auf den Sparkassensektor zu konzentrieren; der erste Eindruck wird relativiert.9

Sucht man nach den Gründen für die mit alledem angedeutete wirtschaftspolitische Bedeutung der Richtlinie, liefert der Blick auf Formales zwar noch keinen konkreten Aufschluss, verschafft aber bereits einen ersten Eindruck von der Dimension der damit ausgelösten Veränderungen auch im nationalen Recht. Schon dem Umfang nach handelt es sich um einen außerordentlich komplexen Rechtsakt, der mit nicht weniger als 85 Erwägungsgründen, 50 Artikeln und drei Anhängen schon äußerlich ungleich gewichtiger ausfällt als die reformierte Verbraucherkreditrichtlinie von 200810 (und erst recht als deren Vorgängerrechtsakt von 1986/8711). Auch wenn sich die neue Richtlinie ausdrücklich im „Kerngerüst“ an der Verbraucherkreditrichtlinie orientiert,12 ist der Regelungsbestand ungleich stärker ausdifferenziert – und deutlich umfangreicher. Anders als in der Verbraucherkreditrichtlinie, die sich weitgehend auf produkt- und vertriebsbezogene Anforderungen konzentriert hatte, werden hier produkt-, vertriebs- und vertragsabwicklungsbezogene Regelungen mit institutionellen Vorgaben für die beteiligten Intermediäre – Darlehensgeber, Berater und Kreditvermittler – und sogar mit allgemeinen Regelungen zur Verbesserung der Kenntnisse der Verbraucher über das erfasste Marktsegment kombiniert.13 Diese Unterschiede überraschen gerade, weil die Wohnimmobilienkreditrichtlinie als Rechtsakt begriffen werden kann, der lediglich eine Lücke füllt, die in der Verbraucherkreditrichtlinie mit Rücksicht auf die Besonderheiten des Immobiliarkredits gelassen wurde.14 Der neue EU-Rechtsakt schreibt damit nicht nur bisherige Regelungsansätze quasi organisch fort, sondern stellt im Hinblick sowohl auf die Regelungsgegenstände als auch auf die Regelungsdichte eine neue Dimension dar. Er tariert damit, wie zu sehen sein wird, Pflichtengefälle und Risikoverteilung zwischen Angebots-und Nachfrageseite im Hinblick auf Immobiliarkredite insgesamt in erheblichem Umfang neu aus – mit der Folge eines gegenüber dem bisherigen Recht deutlich höheren Schutzniveaus für den kreditsuchenden Verbraucher, aber eben auch einer möglicherweise drohenden Kreditverknappung zumindest für einzelne Gruppen von Nachfragern.

Die nachfolgenden Ausführungen gliedern sich in drei Abschnitte: In einem ersten Schritt soll zunächst der wesentliche Inhalt der unionsrechtlichen Vorgaben rekapituliert und eingeordnet werden (unten sub 2.). Dabei ist nicht zuletzt das Spannungsfeld zwischen Verbraucherschutz und dem Schutz der Finanzmarktstabilität zu analysieren, das die Richtlinie insgesamt prägt und das auch auf konkrete Anwendungsprobleme durchschlägt. In einem zweiten Schritt sollen dann die deutsche Umsetzungsgesetzgebung und die wesentlichen Problemschwerpunkte insoweit im Überblick vorgestellt werden (unten sub 3.), bevor abschließend (sub 4.) näher auf die neuen Regelungen über die Vorfälligkeitsentschädigung eingegangen wird.

2„Verantwortungsvolle Kreditvergabe“ im Spannungsfeld zwischen Verbraucher- und Systemschutz: Regelungsgegenstände sowie unionsrechtlicher und internationaler Hintergrund

2.1Geltungsbereich

Legt man den amtlichen Titel des Rechtsakts zugrunde, scheint der Geltungsbereich auf Immobiliarkreditverträge im Zusammenhang mit (ihrerseits definitionsbedürftigen) Wohnimmobilien beschränkt zu sein. Tatsächlich liegen die Dinge allerdings komplizierter. Im Ausgangspunkt auch insoweit vergleichbar mit der Verbraucherkreditrichtlinie von 2008,15 wird der Geltungsbereich der Wohnimmobilienkreditrichtlinie durch ein recht komplexes Zusammenspiel von Tatbeständen, Ausnahmen und Gestaltungsmöglichkeiten für die Mitgliedstaaten festgelegt. Der – insgesamt nicht mit letzter Klarheit ausgestaltete und nur teilweise zur Verbraucherkreditrichtlinie komplementäre16 – Ausgangstatbestand zerfällt in zwei Alternativen: Erfasst werden zum einen „Kreditverträge, die entweder durch eine Hypothek oder eine vergleichbare Sicherheit, die in einem Mitgliedstaat gewöhnlich für Wohnimmobilien genutzt wird oder durch ein Recht an Wohnimmobilien besichert sind“ (Art. 3 Abs. 1 lit. a)), wobei der Begriff der „Wohnimmobilie“ als solcher in der Richtlinie auffälligerweise nicht definiert wird.17

Die erste Alternative ist teilweise deckungsgleich mit der korrespondierenden Ausnahmeregelung in Art. 2 Abs. 2 lit. a) der Verbraucherkreditrichtlinie, die sich allerdings auf Immobilien aller Art erstreckt und damit gerade keine Beschränkung auf zu Wohnzwecken genutzte Immobilien enthält.18 Während die erste Tatbestandsalternative damit an der Art der Besicherung orientiert ist, erfasst die zweite Alternative „Kreditverträge, die für den Erwerb oder die Erhaltung von Eigentumsrechten an einem Grundstück oder einem bestehenden oder geplanten Gebäude bestimmt sind“, (Art. 3 Abs. 1 lit. b)) und stellt damit auf den Zweck der Kreditierung ab; dies entspricht Art. 2 Abs. 2 lit. b) der Verbraucherkreditrichtlinie. In dieser Alternative sieht die Wohnimmobilienkreditrichtlinie zwar nicht selbst eine Beschränkung auf Wohnimmobilien vor. Nach Art. 3 Abs. 3 lit. b) können die Mitgliedstaaten allerdings Fälle, in denen die betreffende Immobilie ausweislich des Vertrages „zu keinem Zeitpunkt als Haus, Wohnung oder sonstige Wohnstätte durch den Verbraucher oder ein Familienmitglied des Verbrauchers genutzt werden kann und (…) sie auf der Grundlage eines Mietvertrags als Haus, Wohnung oder sonstige Wohnstätte genutzt werden soll“, insgesamt von der Anwendung der Richtlinie ausnehmen. Eine Beschränkung auf Kreditverträge mit Verbrauchern ergibt sich bereits aus der Definition des „Gegenstands“ der Richtlinie in Art. 1 („mit Verbrauchern geschlossene grundpfandrechtlich besicherte Kreditverträge oder andere Wohnimmobilienkreditverträge“).19

Art. 3 Abs. 2 RL 2014/17/EU nimmt vom Geltungsbereich eine Reihe besonders gelagerter Kreditverhältnisse aus, darunter insbesondere Immobilienverzehrverträge (lit. a)), Arbeitnehmerkreditverträge mit besonderen Konditionen (lit. b)) sowie unentgeltliche Finanzierungen (lit. c)), schließt damit die Anwendung der Richtlinie auch auf diese Rechtsverhältnisse in den Rechten der Mitgliedstaaten allerdings nicht aus.20 Davon abgesehen, sind den Mitgliedstaaten nach Abs. 3 i.V.m. Abs. 4 und 5 der Regelung auch in weiteren Fällen als dem eben genannten des Art. 3 lit. b Spielräume für die Nichtanwendung einzelner oder aller Richtlinienbestimmungen eingeräumt worden; darunter fallen insbesondere auch Förderdarlehen, die im öffentlichen Interesse zu nicht marktüblichen Konditionen gewährt werden (lit. c)), sowie Überbrückungsdarlehen (lit. d)).21

2.2Regelungsgegenstände und Regelungsschwerpunkte im Überblick

Die Vorgaben der Wohnimmobilienkre...

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