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1 Einleitung
Die Immobilienbranche, umfassend gesehen, besteht aus der Entwicklung, dem Bau und dem Verkauf sowie der Vermietung bzw. Nutzung bis hin zur Modernisierung und letztlich zum Abriss von Immobilien für wohnliche oder gewerbliche Zwecke sowie deren Finanzierung. Nicht nur aufgrund der sich daraus ergebenden Vielfalt, sondern auch wegen der folgenden Faktoren gehört sie aus volkswirtschaftlicher Sicht zu den interessantesten Märkten überhaupt.
Erstens sind die Immobilien von einer ausgeprägten Heterogenität gekennzeichnet. Dies, verbunden mit der Standortgebundenheit, sorgt für lokale Märkte mit sehr unterschiedlichen Rahmenbedingungen und Einflussfaktoren. Somit sind auch sehr unterschiedliche Entwicklungen auf den einzelnen Immobilienmärkten festzustellen.
Zweitens ist aus gesamtwirtschaftlicher Perspektive die Immobilienbranche ein bedeutender Wirtschaftsfaktor. Die Immobilienbranche leistet einen wesentlichen Beitrag zur gesamtwirtschaftlichen Wirtschaftsleistung und ist ein bedeutender Arbeitgeber. In der Makroökonomie spielen die Immobilienmärkte eine wichtige Rolle bei der Erklärung von Konjunkturzyklen sowie beim Entstehen von Banken- und Finanzkrisen. Gleichzeitig hängen die Wertentwicklung und die Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie wesentlich von der wirtschaftlichen Entwicklung ab.
Drittens sind aus mikroökonomischer Sicht Immobilien üblicherweise mit der Erfüllung menschlicher Existenzbedürfnisse verbunden. Wohnen, Arbeiten und Einkaufen erfolgen größtenteils in Immobilien. Auch bei Sport- und Freizeitaktivitäten sind im Allgemeinen entsprechende Immobilien notwendig. Grund- und Immobilienbesitz bildet darüber hinaus eine wichtige Komponente des privaten Vermögens. Für die Unternehmen sind Immobilien bedeutende Produktionsfaktoren und für Kapitalanleger sind sie zu einem attraktiven Investment geworden.
Viertens sind die Immobilienmärkte zunehmend internationaler geworden, die Globalisierung hat auch diese Märkte erreicht. Einerseits profitierte der deutsche Immobilienmarkt vom Interesse ausländischer Investoren. Andererseits hat die durch die US-Immobilienkrise entstandene Finanz- und Wirtschaftskrise gezeigt, wie stark sich immobilienwirtschaftliche Krisen auf die Volkswirtschaft bis hin zu den einzelnen Privathaushalten auswirken können. Insgesamt haben somit die Immobilienwirtschaft und die Immobilienmärkte bedeutende Effekte auf die Volkswirtschaft wie auch die Gesamtwirtschaft sich auf die Immobilienbranche auswirkt. Vor diesem Hintergrund ergibt sich die folgende Gliederung dieses Buches.
In dem einführenden Kapitel 2 geht es um Grundsätzliches: Was ist die Immobilienökonomie? Dieses zusammengesetzte Wort hat zwei Stämme „Immobilien“ und „Ökonomie“. Auf der einen Seite wird die Ökonomie bzw. Wirtschaftswissenschaft dargestellt; auf der anderen Seite werden Immobilien und Immobilienwirtschaft und -märkte erläutert. Beide Bereiche werden hier in Grundzügen vorgestellt.
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In Kapitel 3 geht es um den Zusammenhang von Immobilienmärkten und der Makroökonomie, also der theoretisch-orientierten Lehre von den gesamtwirtschaftlichen Zusammenhängen. Dabei wird zum einen auf die Bedeutung der Branche für die Volkswirtschaft eingegangen und zum anderen auf die Wechselwirkungen und Abhängigkeiten gesamtwirtschaftlicher Faktoren mit der Immobilienwirtschaft und den Immobilienmärkten.
Das Kapitel 4 befasst sich mit den Interdependenzen der Mikroökonomie und den Immobilienmärkten. Der Immobilienmarkt ist aus mikroökonomischer Sicht das Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage nach Immobilien. Es werden jeweils zunächst die wesentlichen, fundamental theoretischen Grundlagen der Mikroökonomie dargestellt, um diese Erkenntnisse danach auf die Immobilienmärkte und insbesondere auf den Markt für Eigentumswohnungen in Gelsenkirchen anzuwenden.
Im Kapitel 5 werden die in den vorangegangenen Kapiteln der Makro- und Mikroökonomie gewonnenen theoretischen Erkenntnisse verwendet, um die Immobilienmärkte in Deutschland und deren Entwicklung zu analysieren. Diese Analyse ist eine der wesentlichen Aufgabe des Immobilien-Research, das die verschiedenen Immobilienmarktanalysen durchführt. Dabei werden sowohl die Immobilien-Investmentmärkte als auch die Vermietungsmärkten von Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien in Deutschland analysiert.
Das letzte Kapitel 6 befasst sich mit den internationalen Immobilienmärkten, die durch die Globalisierung und die Deregulierung der Finanzmärkte in den letzten Jahren deutlich an Gewicht gewonnen haben. Internationale Immobilienmärkte weisen im Vergleich zu den nationalen (deutschen) Märkten diverse Unterschiede und Besonderheiten auf.
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2 Einführung in die Immobilienökonomie
In dem folgenden Kapitel werden die begrifflichen und inhaltlichen Grundlagen der Immobilienökonomie gelegt. Für die Beschäftigung mit dem Thema ist es zunächst notwendig, sich kurz mit den grundlegenden Begriffen auseinanderzusetzen. Neben den Definitionen werden insbesondere die Zusammenhänge zwischen den einzelnen Begriffen dargestellt und erklärt. Dazu wird in dem ersten Kapitel 2.1 ein Einblick in die Ökonomie mit ihren Teilbereichen Betriebs- sowie Volkswirtschaft mit den Teilbereichen Makro- und Mikroökonomie gegeben. Danach werden aus der Sicht verschiedener Wissenschaftsdisziplinen Immobilien definiert (Kapitel 2.2) und deren fachspezifische Besonderheiten aufgezeigt. Weiterhin werden die zwei verschiedenen Abgrenzungen für die Immobilienwirtschaft (Kapitel 2.3) dargestellt. Die Immobilienmärkte als das Zusammentreffen von Angebot und Nachfrage nach Immobilien lassen sich nach verschiedenen Kriterien abgrenzen, die im Kapitel 2.4 dargestellt werden. Abschließend wird auf die Wissenschaftsdisziplin „Immobilienökonomie“ eingegangen, die hier als volkswirtschaftliche Analyse der Immobilienbranche in seinen vielfältigen Ausprägungen interpretiert wird.
Lernziele zu Kapitel 2
- Immobilien werden von einzelnen Wissenschaftsdisziplinen unterschiedlich definiert.
- Immobilien sind aufgrund ihrer Eigenschaften Unikate und weisen im Vergleich zu anderen Gütern weitere Besonderheiten auf.
- Die Immobilienwirtschaft wird unterschiedlich definiert, so dass hierdurch unterschiedliche Bedeutungen für die Volkswirtschaft bestehen.
- Es gibt nicht „den“ Immobilienmarkt, sondern aufgrund unterschiedlicher Definitionen und Abgrenzungen ergeben sich unterschiedliche Märkte und Marktbedingungen.
- Die Immobilienökonomie als interdisziplinärer Ansatz beschäftigt sich aus verschiedenen Perspektiven mit den Immobilienmärkten und der Immobilienwirtschaft.
2.1 Ökonomie
Die Ökonomie oder Wirtschaftswissenschaft ist die Lehre von der Wirtschaft. Sie beschäftigt sich mit den wirtschaftlichen Handlungen von Personen bzw. Gruppen, die im Zusammenhang mit der Produktion, dem Tausch und dem Verbrauch von Gütern und Dienstleistungen stehen.
Die Wirtschaftswissenschaft ist eine Teildisziplin der Sozialwissenschaft. Nachbardisziplinen der Wirtschaftswissenschaft sind die Psychologie, die Soziologie und die Politologie. Diese Wissenschaften beschäftigen sich alle mit dem Verhalten von Individuen und Gruppen sowie mit ihren Entscheidungsprozessen. Hilfswissenschaften der Ökonomie sind insbesondere die Mathematik und die Statistik. Im deutschen Sprachraum wird die Wirtschaftswissenschaft in die Unterdisziplinen Betriebswirtschaft und Volkswirtschaft unterteilt.
Aufgaben der Wirtschaftswissenschaft
- Beschreibung des wirtschaftlichen Geschehens
- Erklärung der Zusammenhänge des wirtschaftlichen Geschehens
- Prognosen über den zukünftigen Ablauf des Wirtschaftsgeschehens
- Aufzeigen von Möglichkeiten zur Beeinflussung des Wirtschaftsablaufs
Die Betriebswirtschaftslehre beschäftigt sich insbesondere mit dem Wirtschaften in Unternehmen. Dabei liegt die Betrachtungsebene beim einzelnen Betrieb und seinen Problemen. Untersucht werden betriebliche Funktionsbereiche (z.B. Finanzierung, Rechnungswesen, Beschaffung, Produktion, Absatz) sowie Methoden der Planung und Betriebsführung.
Die Volkswirtschaftslehre ist die Wissenschaft vom Einsatz knapper Ressourcen zur Produktion wertvoller Güter und Dienstleistungen und deren Konsum sowie von der Verteilung der Einkommen in der Gesellschaft. Die Volkswirtschaftslehre wird zum einen getrennt in Wirtschaftstheorie, Wirtschaftspolitik und Finanzwissenschaft. Die Aufgabe der Wirtschaftstheorie besteht darin, das wirtschaftliche Geschehen theoretisch zu erklären. Gewöhnlich geschieht dies in Form von Kausalaussagen, also Ursache-Wirkungs-Zusammenhängen, so z.B.: „Wenn die Preise steigen, verringert sich die Nachfrage.“ Die Wirtschaftspolitik hat die Aufgabe der Beratung. Sie fragt nach den wirtschaftspolitischen Zielen und sucht nach geeigneten Maßnahmen, diese zu erreichen, so z.B.: „Ziel ist ein möglichst hoher Beschäftigungsstand. Wie kann dies erreicht werden?“ Die Finanzwissenschaft beschäftigt sich im Wesentlichen mit dem Staat und seinem Wirken in einem ökonomischen System.
Zum anderen untersucht die Volkswirtschaftslehre das Wirtschaftsgeschehen auf zwei unterschiedliche theoretischen Ebenen, je nach der Betrachtungsebene wird zwischen dem gesamtwirtschaftlichen Bereich der Makroökonomie und dem einzelwirtschaftlichen Gebiet der Mikroökonomie unterschieden.
Volkswirtschaftslehre
- Die Makroökonomie betrachtet gesamtwirtschaftliche Aspekte, die i.d.R. die Volkswirtschaft eines Landes betreffen.
- Die Mikroökonomie analysiert das ökonomische Verhalten der einzelnen Wirtschaftssubjekte auf Märkten und deren Wechselwirkungen.
Die Makroökonomie befasst sich auf der theoretischen Ebene mit den gesamtwirtschaftlichen Zusammenhängen von wirtschaftlichen Aggregaten wie Bruttoinlandsprodukt, Einkommen und Beschäftigung sowie monetären Größen wie Geldmenge, Zinsniveau und Inflation. Aus der Zusammenfassung (Aggregation) der einzelnen, mikroökonomischen Bestandteile einer Volkswirtschaft ergeben sich gesamtwirtschaftliche Größen, die in der Makroökonomie analysiert werden. Die Summe der privaten Verbrauchsausgaben aller privaten Haushalte ergibt beispielsweise die volkswirtschaftliche Makrogröße „privater Verbrauch“.
Die theoretisch-orientierte Mikroökonomie analysiert die wirtschaftlichen Aktivitäten einzelner Wirtschaftssubjekte wie Haushalte und Unternehmen auf einzelnen Märkten. Sie beschäftigt sich mit den typischen Verhaltensweisen einzelner Wirtschaftssubjekte und deren Beziehungen zu anderen Wirtschaftsakteuren. Die Mikroökonomie erklärt den Preisbildungsprozess in Marktwirtschaften als Ergebnis des Aufeinandertreffens von Angebot und Nachfrage auf Märkten. Es geht also beispielsweise um die Reaktion eines einzelnen Haushaltes auf eine Preiserhöhung eines bestimmten Produktes, z.B. Immobilien.
Bezüglich der Immobilienwirtschaft hat sich die Volkswirtschaftslehre schon recht früh mit dem Produktionsfaktor „Boden“ beschäftigt, hat ihre Aufmerksamkeit jedoch dann primär den anderen beiden Produktionsfaktoren „Arbeit“ und „Kapital“ zugewandt. Entsprechend kam es erst in den letzten Jahren zu einer grundlegenden volkswirtschaftlichen Analyse der Immobilienmärkte im Rahmen der „Immobilienökonomie“.
2.2 Immobilien
Es gibt keine einheitliche Definition von Immobilien, da, wie auch in Abbildung 2.1 gezeigt wird, jede Wissenschaftsdisziplin diese aus ihrem eigenen Blickwinkel erläutert. Daher werden in den verschiedenen Wissenschaften sehr unterschiedliche Immobilienbegriffe verwendet. Im allgemeinen Sprachgebrauch sind Immobilien „unbewegliche Güter (lateinisch immobilis: eine unbewegliche Sache)“. Dazu zählen neben Gebäuden auch unbebaute Grundstücke. Wenn ein Grundstück bebaut ist, wird das Grundstück inklusive der sich darauf befindlichen Gebäude als Immobilie bezeichnet.
Eine erste Annäherung an den Begriff der Immobilie kann über deren Funktionen erfolgen. Die Hauptfunktionen von Immobilien liegen z.B. in Wohnen, Arbeit, Freizeit, Ver- und Entsorgung. Darüber hinaus erfüllen sie einige zusätzliche Funktionen, wie beispielsweise Altersvorsorge oder Kreditbesicherung. Die wichtigsten Definitionskategorien sind physischer, juristischer und ökonomischer Art.
Abb. 2.1: Immobiliendefinitionen; Quelle: eigene Darstellung
Aus physischer bzw. ingenieurwissenschaftlicher Sicht werden allein die materiellen Eigenschaften der Immobilie betrachtet. Hiernach wird die Immobilie als umbauter Raum oder dreidimensionales Gebilde gesehen, welches für verschiedene Zwecke verwendet werden kann. Die physische Definition, die materiell-orientiert ist, hat ihre Bedeutung beispielsweise für die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren. Dieses wird vorwiegend bei Immobilien für die Eigennutzung angewandt. Da hier Renditeüberlegungen eine untergeordnete Rolle spielen, erfolgt die Bewertung von Immobilien auf der Basis der Aufwendungen, die für die Erstellung vergleichbarer Gebäude notwendig wären.
Eine in sich geschlossene juristische Definition für den Begriff „Immobilie“ gibt es nicht, auch wenn viele Aspekte der Immobilienwirtschaft die Beachtung der rechtlichen Rahmenbedingungen erfordern. Nur in wenigen Gesetzen (z.B. im Investmentgesetz) wird der Begriff „Immobilie“ verwendet. In Gesetzestexten wird üblicherweise die Immobilie über den Grund und Boden oder das Grundstück definiert. Ein Grundstück bezeichnet nach der juristischen Definition einen räumlich abgegrenzten Teil der Erdoberfläche; dazu gehören der Raum über der Erde und der Boden unter der Oberfläche. Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks werden somit die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen gerechnet, insbesondere die darauf stehenden Gebäude. Zum Grundstück gehören ferner die das Eigentum betreffenden Rechte.
Ökonomisch gesehen existieren zwei unterschiedliche Konzepte des Immobilienbegriffes. In der ökonomischen Definition werden Immobilien auf der einen Seite als Produktionsfaktor und auf der anderen Seite als Kapitalanlage oder Sachvermögen („Asset“) eingeteilt. Der wirtschaftliche Charakter einer Immobilie begründet sich somit nicht durch ihre...
