50 Tipps für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung

Kai Retzner

• Verlag: Books on Demand
• Jahr: 2014
• Auflage: 1
• eBook-ISBN:
  9783734725142
• Thema: Jura
• Thema: Rechtstheorie & -praxis

Was sollte man beim Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung beachten? Lohnt sich ein Bausparvertrag? Ist ein Wohn-Riester sinnvoll? Wie können Sie Mängel an einem Haus rechtzeitig entdecken? Welche Gefahren gibt es? Und wie schützen Sie sich davor, beim Kaufvertrag in eine Falle zu tappen? Welche Immobilienfinanzierung ist sinnvoll? Wo finden Sie die besten Konditionen?Dieser Ratgeber gibt Ihnen 50 Tipps für den Immobilienkauf. Er verrät Ihnen, wie Sie die optimale Immobilie finden, worauf Sie bei der Besichtigung achten müssen und welche Gefahren auf dem Immobilienmarkt lauern. Sie erfahren, was Sie beim Notar beachten sollten und wie Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung sinnvoll finanzieren.

Worauf Sie bei der Suche achten sollten

Tipp 1: Die Lage ist alles

Unterschätzen Sie niemals den Einfluss, den die Lage auf den Wert einer Immobilie hat. Es gilt die Regel: Kaufen Sie lieber das schlechteste Haus in der besten Lage anstatt das beste Haus in der schlechtesten Lage. Sie können den Ort im Nachhinein nicht verändern, und die zukünftige Wertentwicklung wird maßgeblich von der Lage in einem Stadtteil oder in einem Ort beeinflusst.

Wenn Sie Ihr Traumhaus oder Ihre Traumwohnung gefunden haben, machen Sie bitte Folgendes: Besichtigen Sie die Umgebung Ihres Objekts vier Mal am Tag. Das mag übertrieben klingen, ist aber äußerst wichtig und für fundierte Entscheidung unerlässlich. Schon viele Immobilienkäufer haben sich durch vorschnelle Entscheidungen ruiniert. Unternehmen Sie längere und ausgedehnte Spaziergänge in dem Stadtteil oder in der Umgebung, und zwar morgens, mittags, abends und nachts. Vor allem in Großstädten erhalten Sie so sehr unterschiedliche und bisweilen befremdliche Eindrücke. Ein Stadtteil, der morgens noch idyllisch und geruhsam wirkt, kann abends zu einer Angst einflößenden Umgebung mutieren, die an amerikanische Slums erinnert. In Metropolen wie Berlin oder Hamburg kann die Grenze zwischen einem guten und einem schlechten Stadtteil nur eine Straße voneinander entfernt sein. Machen Sie sich keine Illusionen.

Achten Sie vor allem auf das soziale Umfeld. Finden sich an den Wänden zahlreiche Graffiti? Hat man den Eindruck, dass die Straße ständig vermüllt ist? Welche Geschäfte befinden sich in der näheren Umgebung? Spielcasinos und Wettgeschäfte sprechen eher für einen allmählichen Niedergang des Viertels; ähnliches gilt für Billigläden und Ladenketten.

Achten Sie auch genau darauf, ob sich in der Nähe Einrichtungen befinden, die den Wert einer Immobilie erheblich beeinträchtigen können. Flugschneisen und Flughäfen, Müllverbrennungsanlagen und Autobahnzubringer, Gewerbegebiete (mit chemischer Industrie) und Hochhaussiedlungen sind ein K.o.-Kriterium. Verzichten Sie lieber auf die Immobilie, auch wenn Sie noch so ein begehrenswertes Schnäppchen sein mag.

Wenn Sie eine langfristige Wertsteigerung Ihrer Immobilie anstreben, sollte Sie nur erstklassige Lagen in Betracht ziehen. Insbesondere in Großstädten und Metropolregionen hat jeder Stadtteil ein eigenes soziales Gepräge. Aber auch bei mittelgroßen Städten und kleineren Orten gibt es bessere und schlechtere Viertel.

Wen Sie zur sozialen Lage befragen können:

• die unmittelbaren Nachbarn
• einen Taxifahrer
• den Postboten
• den Immobilienmakler
• die Lokalredaktion einer Zeitung
  
  

Zeigen Sie keine Scheu; manche Menschen geben gerne und bereitwillig Auskunft. Es geht schließlich um das größte Investment Ihres Lebens. Deshalb sollten Sie sorgfältig recherchieren. Einen ersten Hinweis erhalten Sie außerdem auf verschiedenen Immobilienportalen. So veröffentlicht www.immobilienscout24.de eine Statistik auf der jeweiligen Seite der Immobilie, die die Wertentwicklung für den Stadtteil oder den Ort angibt. Sie erhalten zusätzlich eine Information, um wie viel Prozent Ihr Haus oder Ihre Wohnung von den Durchschnittswerten abweicht.

Tipp 2: Beachten Sie die Infrastruktur

Wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie kaufen, sollten Sie besonders auf die Infrastruktur achten. Ein Haus oder eine Wohnung mag noch so preisgünstig erscheinen, ohne die Infrastruktur werden Sie daran keine Freude haben. Auf dem Land oder im größeren Umkreis einer Metropole sind Immobilien stets billiger, aber ohne eine angemessene Infrastruktur werden Sie damit nicht glücklich.

Es kann natürlich sein, dass Sie in Ihrer Familie zwei Autos haben und Ihren Alltag umfassend organisieren können. Aber bedenken Sie: Was geschieht, wenn eines der Autos ausfällt? Wenn Sie krank werden? Wenn Sie aus Termingründen Ihre Kinder nicht von der Schule abholen können? Wenn Sie älter oder pflegebedürftig werden?
Ohne eine sinnvolle und ausgebaute Infrastruktur werden Sie in Ihrer Immobilie langfristig nicht glücklich werden. Ganz zu schweigen von den hohen Fahrtkosten und dem zeitlichen Aufwand. Oder möchten Sie jeden Tag ein oder zwei Stunden zur Hauptverkehrszeit pendeln? Zwei Autos zu unterhalten verschlingt eine Menge Geld, und in Zukunft könnten die Kosten noch weiter steigen (Versicherungen, Pkw-Maut, Steuern, Sprit).

Welche Infrastruktur ist wichtig? Dies hängt zwar von Ihrer persönlichen Lebenssituation ab, aber im Prinzip sollten Sie folgende Punkte berücksichtigen:

• Ärztliche Versorgung, Krankenhäuser, Apotheken
• Einkaufsmöglichkeiten (Supermärkte, Kaufhäuser, Einzelhandelsgeschäfte)
• Freizeiteinrichtungen (Kinos, Jugendzentren, Sportvereine und -hallen, Bibliotheken, Kneipen, Cafés, Restaurants, Buchhandlungen)
• Schulen, Hochschulen und Universitäten
• Öffentlicher Nahverkehr (S-Bahn, U-Bahn, Straßenbahn, Bus)
• Flughafen und Autobahn
• IT-Infrastruktur (schnelles Internet, zuverlässiges Mobilfunknetz)
• Pflegeeinrichtungen (betreutes Wohnen, Seniorenheime, Mehrgenerationenhäuser)

Unterschätzen Sie niemals die Bedeutung solcher Einrichtungen. Wenn Sie auf dem Land älter werden, haben Sie oft keine andere Wahl, als in die Stadt zu ziehen. Wenn Sie chronisch krank sind, einen Rollator benötigen und Ihre Angehörigen über die gesamte Republik verstreut sind, werden Sie dankbar sein, wenn Sie im betreuten Wohnen aufgenommen werden. Ihr Haus dann zu veräüßern, dürfte nur sehr schwer möglich sein. Aufgrund des demografischen Wandels sind Immobilien auf dem Land kaum noch gefragt. Bei älteren Häusern kann es bisweilen fast zwei Jahre dauern, ehe sich ein Interessent für die Immobilie findet. Aber ebenso häufig ist kein Käufer in Sicht, auch wenn beim Preis erhebliche Abschläge vorgenommen werden. Dann beginnt der Albtraum erst richtig: Falls Sie pflegebedürftig werden und die Kosten nicht durch Ihre Altersrente abdecken können, wird das Sozialamt eine Hypothek auf das Haus eintragen lassen. Für viele ist das bitter, zumal wenn sich das Gebäude seit Generationen im Familienbesitz befand.

Es gibt Dörfer, in denen zahlreiche Häuser, ja ganze Straßenzüge leer stehen. Viele verfallen, Fensterscheiben gehen zu Bruch, das Unkraut wuchtert in den Vorgärten, Dieser desolate Zustand führt dazu, dass weitere Dorfbewohner das Weite suchen. Ohne eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr werden Sie dort nicht glücklich werden. Im hohen Alter wird es Ihnen kaum möglich sein, zum Einkaufen regelmäßig in die Stadt zu fahren. Und in den Dörfern gibt es so gut wie keine Einzelhandelsgeschäfte mehr. Der legendäre Tante-Emma-Laden ist längst ausgestorben. Nur vereinzelt fahren manche Sparkassen mit einem Bus auf die Dörfer, um die verbliebenen Senioren wenigstens mit Bargeld zu versorgen. Auch der viel beworbene Online-Service mancher Supermarktketten beschränkt sich in der Regel auf die Großstadtgebiete.

Besonders betrüblich ist, dass es kaum noch Ärzte auf dem Land gibt. Das hat folgenden Grund: Ein Arzt mit einer Kassenzulassung erhält pro Quartal nur einige Euro pro Patient. In der Regel müssen Arztpraxen einen Anteil von 25 bis 30 Prozent an Privatpatienten haben, um über die Runden zu kommen. Auf dem Land sind diese Bedingungen leider meist nicht vorhanden: Es gibt – anders als in den großen Metropolen – kaum Privatpatienten. Erschwerend kommt hinzu, dass auf dem Land vor allem ältere Menschen wohnen, die viele chronische Krankheiten aufweisen. Für Hausbesuche in den verstreuten Weilern der Region erhalten Ärzte nur eine ganz geringe Pauschale.

Alles in allem ist die ärztliche Versorgung auf dem Land schwierig. Junge Mediziner praktizieren ohnehin lieber in den Städten und möchten ihrer Familie ein abwechslungsreiches Umfeld bieten. Wenn Sie auf dem Land krank werden und einen Spezialisten benötigen, haben Sie schon verloren. In Großstädten hingegen gibt es vom Heilpraktiker, über Chiropraktiker, den Diabetologen, den Neurologen, den Urologen und viele andere Fachrichtungen so ziemlich alles.

Das Leben in der Stadt mag zwar wegen des Lärms, des Autoverkehrs, der Hektik, der dichten Bebauung und der höheren Kriminalität anstrengender sein, aber im Alter werden Sie lieber eine Apotheke haben wollen, die in unmittelbarer Nähe Ihrer Wohnung liegt. Sie werden sich glücklich schätzen, wenn Sie ein betreutes Wohnen finden, einen Facharzt für Diabetes oder Rheuma und wenn das nächste Krankenhaus nur fünf Minuten entfernt liegt. In einer Großstadt erhalten Sie rund um die Uhr eine medizinische Versorgung und können jederzeit zahlreiche soziale Dienste in Anspruch nehmen.

Es ist auch bewiesen, dass Kinder, die in der Großstadt aufwachsen, in der Regel eine bessere und höhere Ausbildung erhalten. In vielen ländlichen Regionen sind die Möglichkeiten für eine interessante Ausbildung oder ein Studium begrenzt. Überlegen Sie daher, ob die Idee, auf dem Land zu wohnen, wirklich so lukrativ ist. Auch bei Ihrer beruflichen Karriere sollten Sie sorgfältig abwägen. Wenn Sie auf dem Land wohnen und den Arbeitgeber wechseln wollen, müssen Sie häufige Umzüge in Kauf nehmen. Ob Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung dann zu einem angemessenen Preis veräußern können, ist fraglich. In einem Ballungszentrum hingegen haben Sie mehr Auswahl an Arbeitsplätzen und müssen nicht oder nicht so häufig den Wohnort wechseln. Alles in allem spricht vieles für das Wohnen in einer urbanen Umgebung, auch wenn Sie dadurch auf einige Annehmlichkeiten, die das Land bietet, verzichten müssen.

Tipp 3: Begutachten Sie die Immobilie sorgfältig.

Nachdem Sie sich mit der Umgebung vertraut gemacht haben, sollten Sie das Haus oder die Wohnung gründlich und umfassend inspizieren. Scheuen Sie sich nicht, dem Makler zahlreiche Fragen zu stellen, und haken Sie im Zweifelsfall immer nach. Da Sie die Maklercourtage bezahlen, haben Sie auch ein Anrecht darauf, dass der Makler Sie detailliert und objektiv informiert. Verlassen Sie sich aber nicht darauf, denn im Zweifelsfall können Sie sich nicht auf die Aussage des Maklers verlassen (dazu später mehr!). Sie ist vor Gericht praktisch wertlos.

Sie sollten daher die Eigeninitiative ergreifen und Ihre Immobilie selbst unter die Lupe nehmen. Schauen Sie sich jedes Detail an, und besichtigen Sie das Haus oder die Wohnung mehrmals. Denken Sie bitte immer daran, dass eine Immobilie in den meisten Fällen das größte Investment Ihres Lebens ist. Es gibt Leute, die wochenlang Kataloge wälzen, um eine Sommerreise zu buchen; aber beim Kauf eines Hauses entscheiden sie innerhalb weniger Minuten. Machen Sie diesen Fehler auf keinen Fall! Sie würden es bereuen. Um ein Haus oder eine Wohnung abzubezahlen, benötigen Sie häufig Jahrzehnte. Ein solches Investment sollte genau überlegt sein.

Tipp 4: Vorsicht bei Fe...

Inhaltsverzeichnis

• 50 Tipps für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung
• Einführung: Ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen
• Worauf Sie bei der Suche achten sollten
• Der Kaufvertrag
• Die Finanzierung der Immobilie
• Literatur
• Impressum