Rechte und Pflichten beim Kauf einer Immobilie und beim Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung

Ein wichtiger Ratgeber bei den Verhandlungen vor und beim Abschluss eines wirksamen Immobilienkaufvertrages und der beim Bauen erforderlichen Verträge zwischen Bauherrn, Architekt, Handwerkern und Unternehmern

Werner Renz

• Verlag: Books on Demand
• Jahr: 2018
• ISBN drucken: 9783746078496
• eBook-ISBN: 9783746073385
• Auflage: 1
• Thema: Jura
• Thema: Rechtstheorie & -praxis

Wer ein Grundstück oder einen Altbau, ein neues oder gar erst herzustellendes Haus oder Eigentumswohnung kaufen oder verkaufen will, erfährt alles über die wichtigen Regelungen im Immobilienkaufvertrag, z. B. über die Gewährleistungsrechte und -pflichten, über Bewertung, Steuern und Kosten. Wichtig ist auch z. B., ob der Käufer oder Verkäufer einem direkt oder indirekt beteiligten Makler etwas bezahlen muss und gegebenenfalls was. Ein Wohnungseigentümer wird darüber aufgeklärt, welche Risiken er wegen der gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder der Verwaltung bestehenden Verpflichtungen nach der Satzung oder bereits gefasster Beschlüsse beachten sollte. Und auch das wird beschrieben, was der Grundstückseigentümer tun darf, welche Einwirkungen er abwehren kann oder dulden muss, z. B. Geräusche, Gerüche oder Haustiere vom Nachbarn.Genauso ist der Ratgeber eine wertvolle Hilfe für einen Bauherrn, Architekten, Handwerker oder sonstigen Unternehmer, wenn es um die in den einzelnen Verträgen festzulegenden Bedingungen geht, um Architektenhonorar, Leistungsbeschreibung, Werklohn, Abschlagszahlungen, Abnahme, oder Kündigungsrechte. Ganz neu ist das seit 1.1.2018 eingeführte Änderungsrecht des Bauherrn, der jetzt einen Architekten- oder Bauvertrag während der Vertragsdauer einseitig, also gegen den Willen des Architekten oder Unternehmers ändern kann.

1. KAPITEL

Grundstücke, Gebäude, Wohnungseigentum und das Grundbuch

A. Die unbewegliche Sache „Grundstück“ = die Immobilie

Eine Sache (Rn 7) kann nicht Inhaber von Rechten und Pflichten sein, sondern nur Personen (Rn 4) können an einer Sache Rechte zustehen. Eine Sache, die Teil einer anderen Sache ist, nennt man „Bestandteil“. Bestandteile einer Sache, die nicht voneinander getrennt werden können, ohne dass die Sache selbst zerstört oder in ihrem Wesen verändert wird (§§ 93 ff.) nennt man wesentliche Bestandteile.

Beispiele: Der auf einem Grundstück gewachsene Baum; - der in der Mauer eines Gebäudes eingebaute Backstein.

An einem wesentlichen Bestandteil können keine besonderen Rechte bestehen.

Beispiel: Bei einem auf einem Grundstück stehenden Baum können das Eigentum am Baum und am Grundstück nicht verschiedenen Personen gehören. Erst wenn der Baum getrennt (gefällt) wird und damit aus dem wesentlichen Bestandteil eine andere Sache geworden ist, kann der Eigentümer den gefällten Baum einer anderen Person übereignen.

I. Unbewegliche Sachen

1. Das Grundstück

Die unbewegliche Sache „Grundstück“ ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der in einem Grundbuchblatt oder im Bestandsverzeichnis eines solchen (Rn 53) unter einer Nummer eingetragen ist, gleichgültig ob das Grundstück unbebaut oder bebaut ist, oder ob das Gebäude etwa in Wohnungseigentum aufgeteilt ist (Rn 209 ff.). Neben dem Grund und Boden gehören zum Grundstück alle wesentlichen Bestandteile (Rn 38), also alle mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, z. B. Pflanzen, Mauern, Bauteile, Gebäude einschließlich der darin befindlichen Räume oder Wohnungen, ebenso der Luftraum über der Oberfläche und der Erdkörper unter der Oberfläche, nicht dagegen das Grundwasser. Nicht zum Grundstück gehören die beweglichen Sachen (Rn 41) und alle Bestandteile, die nur vorübergehend mit dem Boden verbunden wurden, z. B. von einem Pächter oder Mieter während der Pacht- bzw. Mietzeit (Kinderschaukel, Sandkasten).

Ein Grundstück kann auf einen vom Eigentümer beim Grundbuchamt gestellten Antrag durch Festlegung neuer senkrechter Grenzen in zwei oder mehrere reale Teile = Grundstücke geteilt werden, z. B. im Rahmen eines Kaufvertrages, wenn nur ein Teil eines Grundstücks verkauft werden soll. Die neue Grenze wird vom Vermessungs- bzw. Katasteramt gezogen.

Manchmal ist die Einholung einer behördlichen Genehmigung erforderlich, z. B. bei der Teilung eines Grundstücks, über das ein Umlegungsverfahren anhängig ist oder das in einem gemeindlichen Sanierungsgebiet liegt.

Andererseits können zwei oder mehrere aneinandergrenzende Grundstücke auch zu einem Grundstück zusammengelegt werden.

Zur Teilung eines Grundstücks in ideelle Teile siehe Rn 40, 46, 208 ff...

2. Das Wohnungseigentum nach dem WEG

Eine weitere unbewegliche Sache ist das Wohnungseigentum nach dem WEG. Dieses „Wohnungseigentum im weiteren Sinne“ besteht aus

• einem bestimmten ideellen Miteigentumsanteil (nach Bruchteilen, Rn 46) am Grund und Boden und an den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen einerseits,
• und andererseits dem Sondereigentum an bestimmten Räumen des Gebäudes = „Wohnungseigentum im engeren Sinne“ und „Teileigentum“

Der Miteigentumsanteil und das Sondereigentum sind unlöslich miteinander verbunden. Alles Nähere dazu finden Sie im 4. Kapitel.

II. Bewegliche Sachen

sind alle Sachen, die weder Grundstücke noch mit diesen fest verbundene Bestandteile sind. Zu ihnen gehören z. B. Baustoffe oder Materialien, solange sie nicht in das Bauwerk eingebaut sind. Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen sollen, nennt man Zubehör (§ 97).

Beispiele: Alarmanlage oder Spüle in einer Wohnung; - Rasenmäher oder Gartengeräte auf einem Grundstück mit Garten und Rasen; - die Einrichtung oder die Kühlanlage einer Gastwirtschaft; - Maschinen zur Holzbearbeitung im Gebäude einer Tischlerei; - Sattelitenantennenanlage.

Ob eine Sache Zubehör eines Grundstücks ist, hat z. B. bei einem Verkauf des Grundstücks und wegen seiner Haftung für ein Grundpfandrecht in einer Zwangsversteigerung Bedeutung. Zum Eigentum an einer beweglichen Sache gilt auch das unter Rn 42 ff. beschriebene. Zur Gewährleistung beim Kauf beweglicher Sachen siehe Rn 111 ff..

B. Das Eigentum und andere dingliche Rechte an Immobilien

Es geht hier um die absoluten Rechte (Rn 2 Ziffer 3), die einer Person an einer Sache zustehen können. Man nennt sie dingliche Rechte.

I. Die dinglichen Rechte

1. Das „Eigentum“

Das dingliche Recht Eigentum besteht an einer (unbeweglichen oder beweglichen) Sache. Es ist ein Grundrecht nach Artikel 14 des Grundgesetzes, in dem festgelegt ist, dass

• das Eigentum vom Staat gewährleistet wird, und
• das Eigentum verpflichtet und sein Gebrauch dem Wohl der Allgemeinheit dienen soll, und
• eine Enteignung nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig ist.

2. Der „Besitz“

In der Bevölkerung wird der Begriff „Besitz“ meist für das Eigentumsrecht benutzt. Jemand nennt sich "Besitzer" seines Hauses und meint "Eigentümer". Das Gesetz versteht unter dem dinglichen Recht "Besitz" aber etwas anderes, nämlich die "tatsächliche Sachherrschaft einer Person über eine Sache" (§ 854). Wenn z. B. Ehegatten eine Wohnung mieten und in diese einziehen, sind sie „Besitzer“ der Wohnung, da sie die tatsächliche Sachherrschaft über die Räume ausüben.

Es gibt verschiedene Arten von Besitz, z. B. einen unmittelbaren und einen mittelbaren Besitz. Unmittelbarer Besitzer ist, wer die unmittelbare Herrschaft über die Sache hat. Er leitet seinen Besitz vom mittelbaren Besitzer ab und ist diesem gegenüber zum Besitz berechtigt (§ 868).

Beispiel: In einer Mietwohnung lebende Ehegatten sind unmittelbare Besitzer, der Vermieter dagegen mittelbarer Besitzer der Wohnung.

3. „Andere dingliche Rechte“

an einer Immobilie sind z. B. Grundpfandrechte (Rn 189 ff.), Dienstbarkeiten (Rn 193 ff.), Erbbaurechte (Rn 185). Keine dinglichen (absolute) Rechte sondern nur schuldrechtliche (relative) Rechte sind z. B. Miete, Wiederkaufsrecht, Ankaufsrecht (Rn 187 ff.), Überbaurecht und -rente (Rn 159), Notwegrecht und -rente. Außerdem gibt es öffentliche Rechte: z. B. gesetzliche Vorkaufsrechte (Rn 186), Veräußerungs- oder Teilungsverbote nach dem BauGB oder nach Landesgesetzen, dem Städtebauförderungsgesetz, Flurbereinigungsgesetz, oder Baulasten nach einer LBO (Rn 184).

II. Eigentumsarten nach Anzahl und Rechtsverhältnis der Eigentümer:

Je nachdem wie vielen Personen eine Sache gehört, gibt es ein Alleineigentum, ein Miteigentum oder ein sogenanntes Gesamthandeigentum:

Alleineigentum ist gegeben, wenn nur eine natürliche oder eine juristische Person (Rn 4) Eigentümer ist, wobei die juristische Person aus mehreren natürlichen Personen bestehen kann, z. B. eine OHG oder GbR. Hier übt der Eigentümer, d. h. die natürliche Person oder die juristische Person (vertreten durch natürliche Personen oder durch ihre Gesellschafter) die Rechte allein aus.

Miteigentum nach Bruchteilen ist gegeben, wenn eine Sache zwei oder mehreren Personen zu gleichen oder verschiedenen ideellen Bruchteilen gehört (§§ 741 ff.). Diese Personen sind Miteigentümer.

Beispiel: 2 Freunde (oder Eheleute, Geschwister usw.) erwerben gemeinsam eine Immobilie und lassen sich je zu einem Bruchteil von 1/2 im Grundbuch als Eigentümer eintragen; - 2 Vereine, vertreten durch ihre Vorstände, erwerben gemeinsam eine Immobilie je zu einem Bruchteil von ½.

Das Rechtsverhältnis der Miteigentümer nennt man eine „Eigentumsgemeinschaft“ oder „Gemeinschaft nach Bruchteilen“. Die Bruchteile müssen nicht gleich sein, z. B. kann einem Miteigentümer 50 %, dem zweiten 30 % und dem dritten 20 % eines Grundstücks gehören. Die Höhe des Bruchteils hängt von der Festlegung beim Erwerb ab. Wenn keine Festlegung erfolgt, hat jeder Miteigentümer die gleichen Anteile (§ 742).

Dass es sich um ideelle Bruchteile handelt bedeutet: Das Miteigentum besteht an der ganzen Sache und nicht nur an einem Teil der Sache.

Beispiele: 2 Personen gehört je ½ - Miteigentumsanteil eines Zweifamilienhauses. Es gehört nicht dem einen die eine und dem zweiten die andere Wohnung, sondern jedem die ideelle Hälfte des ganzen Zweifamilienhauses; - ein 1.000 qm großes Grundstück gehört den Brüdern A zu 2/5 (also 40 %) und B zu 3/5 (also 60 %). A gehören dann nicht 400 qm und B 600 qm des Grundstücks sondern eben ideelle 2/5 bzw. 3/5 vom ganzen Grundstück.

Miteigentum nach Bruchteilen gibt es auch beim Wohnungseigentum (Rn 40, 209 ff.), nämlich am Grundstück und den gemeinschaftlichen Gebäudeteilen.

Gesamthandeigentum besteht zwischen den Mitgliedern bestimmter nur vom Gesetz vorgesehener Gemeinschaften an Sachen, die zum Vermögen der Gemeinschaft gehören. Solche Gemeinschaften sind z. B. die Gütergemeinschaft unter Eh...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• Abkürzungsverzeichnis
• Einführung
• 1. Kapitel: Grundstücke, Gebäude, Wohnungseigentum und das Grundbuch
• 2. Kapitel: Die vertragliche Übertragung des Eigentums an einem Grundstück
• 3. Kapitel: Rechte und Pflichten des Eigentümers und Dritter an einem Grundstück
• 4. Kapitel: Die besonderen Rechte und Pflichten beim Wohnungseigentum
• 5. Kapitel: Rechte und Pflichten zwischen Bauherr einerseits und Architekt und Unternehmer andererseits
• 6. Kapitel: Die Durchsetzung der Rechte und Pflichten und die dadurch entstehenden Kosten
• Stichwortverzeichnis
• Weitere Ratgeber des Autors
• Impressum