Die Entwicklung des Wiener Mietwohnraums unter Berücksichtigung einer generellen Deckelung sämtlicher Wohnungsmieten

Mario Haberreiter

• Verlag: Books on Demand
• Jahr: 2015
• ISBN drucken: 9783738613339
• eBook-ISBN: 9783739273556
• Auflage: 1
• Thema: Betriebswirtschaft
• Thema: Business allgemein

Wien ist die einzige internationale Metropole Österreichs. Mit etwas mehr als 1, 7 Millionen Einwohnern eine der größten Städte Europas. Und Wien wächst! Sowohl in der Vergangenheit wie auch in der Zukunft. In einigen Jahren wird Wien mehr als 2 Millionen Bewohner zählen. Um für alle alten und neuen Wiener und Wienerinnen entsprechend Wohnraum anbieten zu können bedarf es einerseits einer regen Neubautätigkeit, anderseits aber auch einen planvollen Umgang mit den Altbeständen. Die Herausforderung an die Stadt Wien hier ausreichend Wohn-raum zu produzieren ist enorm.Verfolgt man die Medien sowie die öffentliche und politische Debatte, so scheint Wohnen in Wien fast unerschwinglich teuer zu sein.Vor diesem Hintergrund wird immer wieder von einer generellen Deckelung der Mietpreise gesprochen. Würde also eine derartige Mietzinsdeckelung eingeführt werden, welche Folgen hätte dies für den Mietwohnmarkt in Wien? Wie würden sich niedrigere Wohnungsmieten auf die Nachfrage nie-derschlagen? Wäre eine Verringerung der Miete somit wirklich eine nennenswerte Einsparung oder würde dies die Nachfrage nach größeren Wohnungen und mehr Nutzfläche nur befeuern? Wien ist ein spannender Markt, und ein Markt der großen Veränderungen gegenübersteht. Und getreu dem Wiener Werbeslogan "Wien ist anders", Wien ist tatsächlich anders. Anders im Vergleich zum restlichen Österreich. Aber auch anders was die einzelnen Wiener Bezirke zueinander betrifft. Teilweise sogar ganz anders!

Wohnkosten

Bestandsmietenentwicklung

Jahr	(ohne BK)	BK	Miete inkl. BK
2007	3,77	1,92	5,66
2008	3,84	1,98	5,80
2009	4,06	2,00	6,04
2010	4,23	2,02	6,24
2011	4,44	2,06	6,49
2012	4,60	2,13	6,70
2013	4,75	2,17	6,90
3. Quartal 2014	5,02	2,22	7,23

Tabelle 21: Entwicklung Wohnkosten netto pro m²⁸¹

Bei der Entwicklung der durchschnittlichen Nettomiete bzw. der Betriebskosten pro m2 in Wien seit 2007 fällt auf, dass sich die durchschnittliche Nettomiete stärker erhöht als die Betriebskosten (Mieten und Betriebskosten aller bestehenden Hauptmietwohnungen).

So beträgt der Anstieg der Nettomiete ohne Betriebskosten rund 33 Prozent. Jener der Betriebskosten ca. 16 Prozent. Bei der Gesamtmiete (Nettomiete inklusive Betriebskosten) beträgt der Anstieg somit etwa 28 Prozent.

Der Anteil der Betriebskosten an der Gesamtmiete (Nettomiete inklusive Betriebskosten) liegt seit 2007 immer etwas über 30 Prozent. 2007 lag der Anteil noch bei ca. 34 %, im 3. Quartal 2014 bei etwa 31 %.

Die durchschnittliche Nettomiete pro Quadratmeter liegt im 3. Quartal 2014 bei € 5,02, die Betriebskosten pro Quadratmeter bei € 2,22.

Im Jahr 2007 betrug die durchschnittliche Nettomiete (ohne Betriebskosten) in Wien lediglich € 3,77 und die Betriebskosten lagen bei durchschnittlich € 1,92 pro Quadratmeter.

Abbildung 25: Wohnkosten pro m2 durchschnittlich in Euro⁸²

Gleiches gilt somit selbstverständlich auch für die Entwicklung der Nettomieten (ohne Betriebskosten), Betriebskosten und die Gesamtmiete pro Wohnung.

Im Jahr 2007 betrugen die Nettomiete durchschnittlich pro Wohnung € 251,80, die Betriebskosten € 125,90, somit die Gesamtmiete ca. 376 Euro. Die Werte aus dem Mikrozensus für das 3. Quartal 2014 werfen folgende Daten aus: Nettomiete (ohne Betriebskosten) € 339,40, Betriebskosten 145,70 und Gesamtmiete € 484,70.

Das bedeutet, dass seit 2007 die Gesamtmiete aller bestehenden Hauptmietwohnungen in Wien durchschnittlich um rund ein Drittel gestiegen ist.

Jahr	HMZ netto (ohne BK)	BK	Miete inkl. BK
2007	251,80	125,90	376,00
2008	259,00	129,50	387,20
2009	273,20	130,80	402,70
2010	289,10	133,10	421,20
2011	305,40	135,30	439,40
2012	318,70	141,40	458,80
2013	326,00	143,70	468,70
3. Quartal 2014	339,40	145,70	484,70

Tabelle 22: Entwicklung Wohnkosten netto pro Wohnung⁸³

Abbildung 26: Wohnkosten pro Wohnung durchschnittlich in Euro⁸⁴

Altmietverträge

Bei den erwähnten Bestandsmieten sind natürlich auch die Mieten sogenannter „Altmietverträge“ enthalten. Durch diese Altmietverträge werden die Zahlen etwas verzerrt.

Bei diesen „Altmietvertägen“ handelt es sich um Verträge, die vor geraumer Zeit abgeschlossen wurden, und seit damals aufrecht sind. Durch die Möglichkeiten des Mietrechtsgesetzes, hinsichtlich Eintritt ins Mietrecht, werden diese Mietverträge – zusammen mit dem Mietobjekt – teilweise seit Jahrzehnten von einer Generation zur nächsten weitergegeben.

Wie aus § 45 des Mietrechtsgesetzes (Wertbeständigkeit des Mietzinses) in der gültigen Fassung hervorgeht, werden diese Mietverhältnisse besonders geschützt und die Miete reglementiert. Liegt ein Mietverhältnis über eine Wohnung oder eine Geschäftsräumlichkeit vor, und wurde der Mietvertrag vor dem 01. März 1994 geschlossen, so darf der Vermieter den Hauptmietzins auf maximal zwei Drittel des jeweiligen Kategoriebetrages anheben. Im Konkreten bedeutet dies, dass die Miete einer Wohnung der...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• Einleitung
• Stadtgeschichte
• Fläche
• Bevölkerungsentwicklung
• Gebäude
• Wohngebäude und Wohnungen
• Wohnungen pro Wohngebäude
• Nutzfläche
• Haushaltsgrößen
• Nettoeinkommen
• Wohnkosten
• Prognose Entwicklung Wiens
• Marktentwicklung in der Zukunft
• Zusammenfassung/Schluss
• Literaturverzeichnis
• Abbildungsverzeichnis
• Tabellenverzeichnis
• Biographie
• Impressum