Abenteuer Schnäppchenhaus

Mit wenig Geld ins eigene Heim

Manu Wirtz

• Verlag: Books on Demand
• Jahr: 2018
• eBook-ISBN: 9783752862287
• Auflage: 1
• Thema: Architecture
• Thema: Décoration d'intérieur

Ohne Moos geht´s los!Von wegen spießig. Das eigene Haus ist bei den meisten Menschen immer noch der größte Lebens­traum. Aber was soll man tun, wenn das Geld für einen Neubau nicht reicht? Verzichten und weiter Miete zahlen? Das muss nicht sein.Es gibt ja die sogenannten Schnäppchenhäuser! Das sind gebrauchte, renovierungsbedürftige alte Häuser, die billig zu kaufen sind. Mit ihnen gibt es Wege und Chancen für ein Eigenheim, selbst wenn nur ein kleines Budget zur Verfügung steht. Hierzu soll das vorliegende Buch Hilfestellungen, ­Beispiele und Tipps geben. Es basiert auf eigenen Erfahrungen und ­einer sorgfältigen Recherchearbeit. Themen sind- Objektsuche- Finanzierungsmodelle (auch Alternativen)- Bestandsaufnahme der Renovierungsmaßnahmen- Renovierungsplan- Kostenplan- Hilfe holen- Beispiele"Das alles ist interessant und nützlich für Umbauwillige mit kleinem Budget." (selbst ist der Mann, Sonderheft 2/2018)

Finanzierungsmodelle

Bei ungewöhnlichen Projekten muss man auch mal mit Mitteln arbeiten, die aus dem Rahmen fallen, um ans Ziel zu kommen. Wer als Bauherr genug verdient und eine gute Bonität vorweist, hat in der Regel keine Probleme, unter den diversen Immobilienkrediten das passende Darlehen für sich und seine Familie zu finden.

Aber was machen die Menschen, die nur ein Minibudget zur Verfügung haben und doch ins eigene Haus wollen? Oder die bei ihrer Hausbank abgelehnt wurden? Das Thema dieses Buches sind Schnäppchenhäuser. Ich werde mich daher auch viel mehr auf Finanzierungsmodelle abseits des Mainstreams konzentrieren und den Immobilienkredit nur überschlägig vorstellen. Unzählige Ratgeber von Fachautoren bieten für den klassischen Immobilienkredit viel umfangreichere Information.

Der klassische Immobilienkredit

Immobilienkredit von Versicherungsgesellschaften

Ob Allianz, Axa, HUK, Generali oder devk und andere, viele Versicherungsgesellschaften bieten eine Baufinanzierung an. Die Versicherungsgesellschaft gewährt – die Bonität des Kunden vorausgesetzt – ein Hypothekendarlehen, das mit bis zu 50 % des Objektwertes abgesichert sein muss (1. Rang im Grundbuch), ein sogenanntes Annuitätendarlehen (siehe Grafik¹). Die monatlichen Raten bleiben über die gesamte Laufzeit gleich. Da mit jeder Rate ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich mit der Laufzeit der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils, bis am Ende die Kreditschuld vollständig getilgt ist. Es gibt aber auch die Möglichkeit, statt der Tilgung eine Lebensversicherung anzusparen und dann am Ende der Laufzeit das Darlehen auf einmal zu tilgen. Heute ist dieses Modell uninteressant geworden, seit 2004 eine Änderung in Kraft trat, nach der die Ablaufleistungen der Lebensversicherungen nicht mehr steuerfrei sind.

Immobilienkredit von Hypothekenbanken

Eine Hypothekenbank darf bis zu 60 % des Objektwertes finanzieren. Dieser Kredit fällt auch unter die annuitätischen Darlehen.

Immobilienkredit von Geschäftsbanken, Genossenschaftsbanken und Sparkassen

Die eigene Hausbank ist meistens der erste Ansprechpartner, wenn es um Kredite geht. Als langjähriger Bankkunde genießt man in der Regel Vertrauen. Man kennt sich. Dort bekommt man ebenfalls ein Annuitätendarlehen oder Festdarlehen, die zu einem bestimmten Zeitpunkt in einer Summe zurückgezahlt werden. Beleihungen von 60 bis 80 % des Objektwertes sind möglich. Die Zinsen sind aber meistens höher als bei den vorherigen Varianten. In diesem Geschäftsbereich finden sich leider auch die meisten Zwangsversteigerungen, da Geschäftsbanken Finanzierungen übernehmen, die andere nicht mehr machen würden.

Immobilienkredit von der Bausparkasse

Deutschland war lange Zeit ein Bausparparadies; etwa 30 Millionen Bausparverträge gibt es in Deutschland. Kein Spar- und Kreditmodell war über Jahrzehnte so verbreitet und erfolgreich. Ein Bausparvertrag läuft über eine bestimmte Summe. Sobald ein Anteil von 40 % erreicht ist, gilt der Vertrag als „zuteilungsreif“. Der Bausparer kann sich das angesparte Vermögen auszahlen lassen und zusätzlich ein Darlehen aufnehmen, um eine Immobilie zu bauen, zu erwerben oder zu renovieren (ebenfalls ein annuitätisches Darlehen).

Ein weiterer Vorteil eines Bauspardarlehens liegt im Rang. Die Grundschuld kann im Grundbuch nach den Versicherungsgesellschaften oder Hypothekenbanken eingetragen werden. Das macht diese Finanzierung interessant, wenn es um einen zweiten Kredit geht oder wenn ein Bau nachfinanziert werden muss – was in der Regel viel höhere Zinsen kostet.

Ein Bausparvertrag war auch eine lange Zeit eine gute Sparan­lage, weil die Zinsen ordentlich waren. Wer erst später bauen oder das Geld als Reserve für Modernisierungen in der Zukunft vorrätig halten wollte, hatte auch die Möglichkeit, den Bausparvertrag vollständig anzusparen und den Kredit noch nicht in Anspruch zu nehmen. Für die Bausparkassen bedeutete das aber in den letzten Jahren eine zunehmende Belastung. Die hohen Zinsen der alten Verträge konnten in der aktuellen Niedrigzinsphase nur noch verlustreich gezahlt werden. Eine Kündigungswelle der Institute war die Folge. Die böse Überraschung für die Bausparer kam am 21.2.2017 mit dem BGH-Urteil, die den Bausparkassen Recht gaben. Ein Bausparvertrag sei kein normaler Sparvertrag, entschieden die Karlsruher Richter. »Das Ansparen sei dazu gedacht, Anspruch auf ein Darlehen zu erlangen. Dieser Zweck sei mit Erlangen der Zuteilungsreife erreicht. Demnach sind die bereits ausgesprochenen Kündigungen rechtens, und die Bausparkassen können nun weitere Verträge kündigen.« Damit entfällt der Bausparvertrag zukünftig als Anlagemodell.

Mietkauf, eine Alternative

Mietkauf ist eine wenig bekannte Möglichkeit, mit kleinem Geldbeutel zum Wohneigentum zu kommen, aber eine zunehmend interessante Alternative. Man muss dazu einen Verkäufer finden, der auf die sofortige Zahlung des Kaufpreises verzichtet und bereit ist, über 5, 10 und mehr Jahre die Summe in Raten zu akzeptieren.

Meistens muss der Mietkäufer vor der notariellen Beurkundung eine einmalige Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises leisten. Das entspricht aber auch dem Eigenkapitalanteil bei einer herkömmlichen Finanzierung. Eine gewisse Größe an Eigenkapital sollte auf jeden Fall vorhanden sein, wenn man das Abenteuer Schnäppchenhaus angeht. So ganz ohne einen Cent funktioniert auch dieses Modell nicht.

Bei einem Mietkauf wird – vereinfacht gesagt – die Immobilie gemietet mit der Absicht, das Haus innerhalb einer vereinbarten Frist zu kaufen. Der Mietkäufer kann aber auch einen Mietvertrag abschließen und sich eine Kaufoption (Optionskauf) zusichern lassen. Damit kann er in dem Objekt wohnen und hat auch noch eine Zeitreserve um sich für oder gegen einen Kauf zu entscheiden.

Mietkauf und Optionskauf

Bei einem Mietkauf verpflichtet sich der Mieter, die Immobilie innerhalb der Laufzeit zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Der Verkäufer stundet dem Käufer die Kaufsumme inklusive der Zinsen. Der Verkäufer nimmt die Position der Bank ein. Die monatliche Miete enthält den Ansparbetrag für den späteren Kauf und wird beim Erwerb der Immobilie mit dem Kaufpreis verrechnet. Den anderen Teil der monatlichen Raten behält der Verkäufer der Immobilie als Mietzins. Käufer und Verkäufer vereinbaren den Mietkauf direkt miteinander, ohne eine Bank oder Bausparkasse dazwischen. Dafür ist ein Notarvertrag erforderlich.

Beim Optionskauf mietet der Interessent die Immobilie von einer Privatperson, einer Genossenschaft oder einem anderen Bauträger. Dabei hat er die Option, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen, ist aber nicht zum Kauf verpflichtet. Beim Optionskauf entfällt der Kaufvertrag vorerst. Stattdessen lässt der Vermieter ein Optionsrecht zugunsten des Mieters im Grundbuch eintragen. Das sichert ihm das Recht zu, die Immobile innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Ob der Kauf dann wirklich zustande kommt, entscheidet allein der Mieter.

Der erste sichtbare Vorteil des Modells Mietkauf: Der Käufer braucht kein Kapital für den Kaufpreis und kann schnell über die Immobilie verfügen. Das eingesparte Geld kann er in die Renovierung stecken. Der erste Nachteil: Der Käufer muss eine monatliche Rate zahlen, die höher ist als die Vergleichsmieten in der Nachbarschaft. Und der Verkäufer bleibt bis zur letzten Rate Hauseigentümer, erst dann geht das Eigentum rechtsverbindlich auf den Käufer über.

Das wirtschaftliche Eigentum wechselt aber sofort nach Abschluss des Vertrags, das heißt, dass der Käufer für die Kosten der Verwaltung und der Instandhaltung der Immobilie aufkommen muss, z. B. ein neues Dach oder eine neue Heizung.

Die monatliche Belastung ist in der Praxis nicht viel höher als ein Bankdarlehen. Die Laufzeit des Vertrages beträgt normalerweise zwischen fünf und fünfzehn Jahren. Länger wird sich wohl kein Verkäufer auf eine Frist einlassen. Das beschrä...

Inhaltsverzeichnis

• Titelseite
• Vorwort
• Ohne Moos geht’s los!
• Objektsuche
• Finanzierungsmodelle
• Bestandsaufnahme der Renovierungsmaßnahmen
• Renovierungsplan
• Kostenplan
• Hilfe holen
• Renovierungsbilder
• Fazit
• Glossar
• Über die Autorin
• Impressum