Immobilien privat verkaufen

Profi-Tipps für Eigentümer

Carola Ritterhoff

• Verlag: Books on Demand
• Jahr: 2017
• ISBN drucken: 9783738650723
• eBook-ISBN: 9783743123540
• Auflage: 2
• Thema: Jura
• Thema: Rechtstheorie & -praxis

Mit zahlreichen Checklisten, Beispielen und praktischen Tipps erläutere ich Ihnen alle Fragen und Abläufe rund um den Hausverkauf. Ihr Vorteil: Sie profitieren von meinen Erfahrungen als professionelle Maklerin. Fassen Sie nicht auf jede heiße Herdplatte! Mein Ziel ist es, Ihnen zu zeigen, welche Fehler beim Hausverkauf Sie auf welche Art und Weise vermeiden können. Nutzen Sie meine Profi-Tipps für Hausverkäufer!Natürlich ist in Zeiten des Internets der Hausverkauf einfacher geworden. Über die gängigen Portale erreichen Sie viele Menschen, die ein Haus suchen. Darüber hinaus jedoch auch Menschen, die anderes im Sinn haben. Haben Sie darüber nachgedacht, wie Sie sich beispielsweise vor Besichtigungskriminalität schützen können? Wie verhalten Sie sich richtig bei der Preisverhandlung? Wie können Sie einschätzen, ob ihr Käufer zahlungsfähig ist? Und haben Sie vor dem Inserat alles vorbereitet? Ihre Haus-Akte und den richtigen Energieausweis zum Beispiel? Dieses Buch richtet sich an Eigentümer, die ihr Haus nicht über einen Makler verkaufen wollen. Weil sie Provision sparen wollen, schlechte Erfahrungen mit Maklern gemacht haben oder vielleicht nicht wissen, welchen Nutzen ein Makler bieten kann.Lesen Sie. Und dann entscheiden Sie selbst, welcher Weg des Hausverkaufs für Sie richtig ist.Ihre Carola Ritterhoff

WIE GUT KENNEN SIE IHR HAUS?

Checkliste Eckdaten zu Ihrem Haus

Baujahr des Hauses / auch Baujahre von Anbauten:

• Baujahr um 1900 – 1930: gute Bausubstanz, aber wenn nichts erneuert wurde, veraltete Wasser- und Elektroinstallationen.
• Baujahr 1935-1945: Einfache Bauweise, sparsame Werkstoffverwendung.
• Baujahr Nachkriegszeit: Schlechte Materialien, oft statische Mängel.
• Baujahr 60er und 70er Jahre: Vorsicht - oft Verwendung von asbesthaltigen Werkstoffen, schlechte Dämmung.

TIPP Das Baujahr ist wichtig in Bezug auf die Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV).

Zeitpunkt des Erwerbs/ wann haben Sie das Haus gekauft:

• Kann wichtig sein für Spekulationssteuer beim Verkauf.
• Kann wichtig sein für Dämmungsvorschriften laut EnEV: Seit dem 01.01.2012 müssen Dach und/oder oberste Geschoßdecke gedämmt werden -
  • » vom Eigentümer, es sei denn, er wohnte schon vor dem 01. Februar 2002 im Haus,
  • » vom Käufer – er hat allerdings nach dem Kauf zwei Jahre Zeit für die Durchführung der Maßnahme.

lage des Objekts:

z.B. Innenstadtlage, Wohngebiet, Einzellage, unverbaubarer Blick, im Grünen, Hanglage, Neubaugebiet, Ausrichtung des Hauses zur Sonne hin, Emissionsbelästigungen, Lärmbelästigungen, Bodenbelastungen, Naturrisiken wie z.B. Überschwemmung, Verkehrsanbindung, kinderfreundliche Umgebung, Kindergärten und Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und sonstige Infrastruktur des Ortes.

TIPP Binsenweisheit: Was macht den Wert eines Hauses oder einer Wohnung aus? 1. lage, 2. lage, 3. lage! Doch gerade in Innenstädten spielt auch die Entwicklung eines Quartieres eine große Rolle. Indikator dafür ist beispielsweise die Ansiedlung angesagter Gastronomie oder Geschäfte.

Welchem Haustyp entspricht Ihr Haus?

Altbau oder Neubau, klassisches Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Landhaus oder Stadtvilla, solide, gutbürgerlich oder eher extravagant, Resthof, Bauernhof, Reihenhaus, Doppelhaushälfte etc.

Außenhülle / Baukörper:

• Mauerwerk
• Außenfassade - verklinkert, verputzt, gestrichen, mit Wein berankt, Naturstein, Holz etc.
• Gefährliche Baustoffe, z.B. Asbest
• Geschossdecken
• Treppen
• Fußböden
• Fenster / Türen
• Dach: Dämmung und Dachform – Flachdach, Spitzdach, Satteldach, Walmdach…

Innenbeschreibung und Ausstattung:

• Etagenanzahl, Zimmeranzahl (mit Größen),
• Bäder, Gäste-WC (welcher Standard, Ausstattung, Baujahr),
• Küche (offen oder geschlossen), Einbauküche,
• Keller, Waschkeller, sonstige Kellerräume,
• ausgebautes Dachgeschoß (ist das genehmigt?),
• Büroräume,
• Sauna, Schwimmbad,
• Wintergarten (genehmigt?), Balkon, Terrasse, Dachterrasse,
• Rollläden, Markise,
• Sicherheitseinrichtungen, Außenbeleuchtung,
• Beschaffenheit und Belag der Böden und Decken,
• Internetanschluss, W-LAN, Kabelfernsehen oder Satellitenschüssel,
• Gartenanlage, Gartenhaus.

Wohnfläche, Grundstücksfläche, umbauter Raum:

Die Wohnflächenberechnung sollte bei der Baubeschreibung des Architekten in der Akte zu finden sein. Hinweis: Bei älteren Häusern (bis etwa in die 1950er Jahre) war eine Flächenberechnung noch nicht vom Gesetzgeber vorgeschrieben.

Achtung bei Schrägen, Balkonen und Terrassen. Sie dürfen nur anteilig bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt werden.

Keller, Dachboden und Waschküche werden in der Regel nicht mitgerechnet (es gibt Ausnahmen).

Balkone, Loggien und Terrassen werden in der Regel zu einem Viertel, maximal zur Hälfte berechnet.

Flächen unter Schrägen mit lichter Höhe unter einem Meter werden nicht angerechnet, von ein bis zwei Metern zu 50 Prozent, über zwei Metern zu 100 Prozent.

Aktueller technischer Standard, Modernisierungen und wertsteigernde Reparaturen:

Wichtig sind das Datum des Einbaus bzw. der Erneuerung und die Vorlage der entsprechenden Rechnungen. Hier die wichtigsten „Bausteine“ Ihres Hauses:

• Dach (Art der Ziegel / Dämmung),
• Heizung (Daten werden auch im Energieausweis erfasst),
• Fenster (Holz oder Kunststoff, Art der Verglasung),
• Wasserleitungen (Frischwasser, Abwasser),
• Bäder,
• Elektroinstallation,
• Gasleitungen,
• Dämmung (siehe Energie Einspar-Verordnung),
• Drainage,
• Wesentliche Änderungen zur Verbesserung oder Modernisierung der Grundrissgestaltung.

Garage, Carport, Stellplatz:

Anzahl und Art der Unterbringung von Fahrzeugen ist für Familien mit mehreren Autos wichtig…

TIPP Machen Sie sich die logik des Käufers klar. Käufer haben ein Gesamtbudget, welches sich aus folgenden Positionen zusammensetzt: Kaufpreis der Immobilie, acht bis neun Prozent Kaufkosten (Notar, Grunderwerbssteuer, eventuelle Gebühren), Sanierung und Renovierung. Je höher der Sanierungsaufwand, desto geringer darf aus Sicht des Käufers der Kaufpreis ausfallen.

Heizungsart:

Ölheizung, Gasheizung, Elektroheizung, Solarheizung, Holz-Pelletheizung, Wärmepumpenheizung, Blockheizkraftwerk, Fernwärme

Energieträger: Gas, Öl, Elektrizität, Kohle

Energiekennwert: das sind die Energieeffizienzklassen A+ - H

Energie-Einspar-Verordnung (EnEV)

Im Zuge der Energiewende wurde die energetische Beschaffenheit eines Hauses einer der wichtigsten Punkte – auch im Bewusstsein der meisten Hauskäufer. Hier geht es um Heizungsart, Energieträger, Energiekennwert oder Effizienzklasse und EnEV–Vorschriften.

Seit dem 1. Mai 2014 ist der Verkäufer beim Verkauf seines Hauses verpflichtet, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Dieser muss einem potenziellen Interessenten bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Einem Käufer ist er auszuhändigen. Anzeigen und Exposés müssen Angaben über energetische Eigenschaften enthalten. So schreibt es der Gesetzgeber vor. Bei Verstößen droht ein Bußgeld bis 5.000 Euro.

Folgende Pflichtangaben müssen im Inserat genannt werden:

• Art des Energieausweises,
• der dort genannte Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
• der wesentliche Energieträger der Heizung,
• das im Energieausweis genannte Baujahr,
• die im Energieausweis genannte Energie-Effizienzklasse.

Die Art des benötigten Ausweises wird durch das Baujahr und die Art des Hauses bestimmt:

1. Verbrauchsausweis: Er ist günstiger als der Bedarfsausweis und wird über Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre ermittelt. Möglich bei Häusern mit weniger als fünf Wohnungen und einem Baujahr ab 1977 bis heute.
2. Bedarfsausweis: Er ist umfangreich und teurer als der Verbrauchsausweis → derzeit zwischen 250 und 450 Euro. Zwingend vorgeschrieben für Häuser mit bis zu vier Wohneinheiten, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wu...

Inhaltsverzeichnis

• Über die Autorin
• Inhaltsverzeichnis
• Vorwort
• Wie gut kennen Sie ihr Haus?
• Den richtigen Preis bestimmen
• Präsentieren Sie Ihr Haus
• Finden Sie die ernsthaften Interessenten
• Aktenlage
• Sonst noch etwas?
• Impressum