Passives Einkommen

Theoretische Grundlagen und Überblick verschiedener Varianten

L. C. Nolte

• Verlag: Books on Demand
• Jahr: 2018
• ISBN drucken: 9783732298112
• eBook-ISBN: 9783752836684
• Auflage: 1
• Thema: Jura
• Thema: Rechtstheorie & -praxis

Das Ziel dieses Buches ist, sich zuerst mit den Hintergründen passiven Einkommens zu befassen, deren Wissen wichtig ist, um für sich selbst ein individuelles Konzept des passiven Einkommens zu erstellen und dieses auf die eigenen Möglichkeiten und Erwartungen anzupassen. Es soll nicht die Illusion verkauft werden, dass man mit einem einfachen Trick innerhalb von sechs Wochen Multimillionär wird und nie wieder arbeiten muss, sondern es soll ein solides Fundament gelegt werden, auf dessen Basis mit einem anhaltenden Investment über einen längeren Zeitraum ein dauerhaftes passives Einkommen erzeugt werden kann. Dazu werden nach dem Kennenlernen der nötigen Theorien auch einige praktische Beispiele erläutert, sodass ein einfacher, aber dennoch fundierter, Einstieg in die Thematik gefunden werden kann.

Übersicht einiger
Investmentmöglichkeiten

In diesem zweiten großen Abschnitt wollen wir uns gemeinsam verschiedene Investments anschauen. Dabei wird grob eine Einteilung in „klassische“ und in „neuartige“ Investments getätigt, die jeweils in ihren Unterabschnitten deutlicher erläutert werden.

Klassische Investments

In diesem Kapitel soll eine Liste von „altbekannten“ Investmentmöglichkeiten, die gut für den Kontext von passivem Einkommen geeignet sind, aufgezählt werden. Altbekannt soll in diesem Zusammenhang bedeuten, dass an der Investmentmöglichkeit wenig Neues zu finden ist; sie wird lediglich vereinfacht dargestellt und einige ihrer Vor- und Nachteile werden erläutert.

Immobilien

Immobilien sind ein sehr klassisches Investment, welches mehr oder weniger bewusst von vielen Personen getätigt wird. Bei einem direkten ⁵² Investment in Immobilien spielen sehr viele verschiedene Faktoren eine Rolle. Schauen wir uns zunächst einmal die Preisentwicklung von Immobilien an. Langfristig steigen die Preise von Immobilien in ihrer Gesamtheit an. Lokal kann dies aber anders sein, da insbesondere Wohnraum in besonders urbanen Räumen sehr stark nachgefragt wird, in strukturschwächeren Gebieten aber deutlich weniger. Vergleichen wir beispielsweise die Preisveränderung von Immobilien im Kerngebiet Münchens mit der von innerhalb des Harzes, so ist schnell zu erkennen, dass, obwohl Immobilien in ihrer Gesamtheit an Wert gewinnen, es durchaus auch Orte gibt, an denen Wertverluste in Kauf genommen werden müssen.

Für ein Investment in Immobilien bedeutet dies, dass oft eine höhere Summe ⁵³ investiert werden muss, damit die Sicherheit einer Wertsteigerung in die Planung mit aufgenommen werden kann. Dies zieht direkt eine weitere Folge nach sich: Die wenigsten Privatpersonen können sich eine komplette Immobilie direkt leisten, weshalb ein Kredit aufgenommen werden muss, also ein Leverage-Effekt eintritt.

Die Werte von Immobilien korrelieren stark mit den am Markt angebotenen Zinskonditionen. Wenn die Zinsen niedrig sind, steigen die Preise von Immobilien, da zum einen ein risikoärmerer Hebel für Immobilien gefunden werden kann und zum anderen das Anlegen von Vermögen in Zinsen weniger attraktiv ist.

Vorteile von Immobilien sind eindeutig, dass sie, wenn wir davon ausgehen, dass die Immobilie in einem Ballungsraum steht, tendenziell langfristig im Wert steigen. Totalverluste sind auch mehr oder weniger auszuschließen, da die Bausubstanz immer einen Wert hat⁵⁴.

Ein großes Problem von Immobilien ist, dass diese punktuell gekauft werden und somit kein Cost-Average-Effekt genutzt werden kann. Wenn das Investment in einer Hochphase getätigt wird, zahlen wir unter Umständen einen etwas zu hohen Preis und haben nicht die Möglichkeit dies zu strecken. Darüber hinaus sind Immobilien wie bereits erwähnt kostspielig und nehmen, wenn sie direkt gehalten werden, somit einen großen Anteil am eigenen Portfolio ein, unsere Diversifikation leidet somit.

Da wir in Ballungsgebieten aber durch die Betrachtung der Vergangenheit von Preissteigerungen, mindestens aber von einem Preiserhalt ⁵⁵ ausgehen können, macht dies Immobilien für einen langen Zeithorizont zu einem relativ sicheren Investment.

Wenn die Immobilie nicht privat genutzt werden soll, kann sie natürlich vermietet werden. Je nach Standort kann die damit erzielte Bruttorendite variieren. Oft gilt: Je sicherer der Wertzuwachs der Immobilie, desto geringer die Rendite durch Vermietung. In größeren Städten kann diese durchaus unter 3% liegen, in strukturschwachen Gemeinden teilweise sogar über 10%. Gerade bei Immobilien und deren Vermietung muss allerdings auf einige Punkte geachtet werden.

Da hier nur eine kurze Übersicht erstellt werden soll, fokussieren wir uns auf die zwei wesentlichen Punkte:

1. Das Vermieten kann mit erheblichem Aufwand verbunden sein.
2. Es entstehen weitere Kosten.
3. Es gibt Unabwägbarkeiten.

Zum ersten Punkt kann gesagt werden, dass der Aufwand zum einen von der Immobilie abhängen kann, zum anderen aber auch vom Mieter. Die Auswahl des Mieters kann zum Teil gesteuert werden, aber es ist durchaus möglich sich „zu vergreifen“ und so mit einem großen Aufwand konfrontiert zu sein. Die Dienstleistung des „Kümmerns“ kann an Verwaltungsunternehmen outgesourced werden, dies schmälert aber natürlich die Rendite – man sollte sich in diesem Kontext Gedanken um Opportunitätskosten machen.

Der zweite Punkt kann mit dem ersten Punkt zusammenhängen, wenn die Immobilie Probleme aufweist. Reparaturen etc. kosten ganz einfach Geld. Eine Faustregel sagt, dass ca. 1% des Immobilienwertes jedes Jahr für Reparaturarbeiten zurückgelegt werden sollte, somit kann die Rendite deutlich geschmälert werden, wenn beispielsweise ca. 3% Rendite über Vermietung eingenommen werden. Darüber hinaus ist nicht der volle Teil der Nebenkosten auf den Mieter umzulegen und es entstehen auch hier weitere Kosten, dazu kommen noch Kosten für Versicherungen⁵⁶ und nicht zuletzt fallen Fixkosten wie Grunderwerbssteuer und Notarkosten an, die nicht zu vernachlässigen sind.

Zum dritten und letzten Punkt können beispielsweise Leerstand oder ein nicht zahlender Mieter angeführt werden, die mit in die Kalkulationen mit aufgenommen werden müssen.

Zusammenfassend kann also gesagt sein, dass eine Immobilie in einem Ballungsgebiet zwar eine recht sichere Anlage darstellt, diese aber bei weitem nicht so perfekt sein muss, wie dies gerne manchmal dargestellt wird.

Factsheet: Immobilien

Pro:

• Ein relativ sicheres Investment
• Kann bei Vermietung laufende Erträge generieren
• Kann gute Wertzuwächse generieren
• Einfache und vergleichsweise sichere Nutzung eines Leverage-Effekts

Contra:

• Geringe Liquidität
• Hohe Fixkosten beim Kauf, d.h. echter Wertzuwachs erst nach längerer Haltezeit
• Durch hohe Kosten eine starke Konzentration des Portfolios und somit eine sehr geringe Diversifikation

Hinweise:

• Es wird von Immobilien in Ballungsgebieten ausgegangen

Zusammenfassung:

Immobilien sind generell ein sehr gutes Investment, können aber einige Fallstricke mit sich bringen, die bedacht werden müssen. Oft lohnen sich Immobilien insbesondere dann, wenn sie anfangs zur Eigennutzung verwendet werden und später dann als Mietobjekt, beispielsweise weil man der Immobilie entwachsen ist.

Aktien

Aktien sind eine häufig genutzte Form der Anlage und werden von Aktiengesellschaften, kurz AGs, mit einem IPO⁵⁷ an den Markt/die Börse gebracht. Das Unternehmen verfolgt damit das Ziel, sein Kapital zu erhöhen, um beispielweise expandieren zu können. Die Käufer erhalten im Gegenzug einen Anteil bzw. eine Eigentümerschaft an diesem Unternehmen, der von der Anzahl der ausgegebenen Aktien abhängt⁵⁸.

Als privater Investor, der Unternehmensanteile in Form von Aktien hält, verspricht man sich selbstverständlich auch etwas davon. Diese Erwartungshaltung kann aber keinesfalls über einen Kamm geschert werden, denn alle Aktien gleichsetzen zu wollen, wäre eine fatale Fehleinschätzung⁵⁹.

Aktien gibt es in so vielen verschiedenen Formen, wie es auch Unternehmen gibt, es ist also m...

Inhaltsverzeichnis

• Vorwort
• Inhaltsverzeichnis
• Theoretische Grundlagen
• Zeit ist Geld
• Der Wert von Geld
• Wo und wie kann ich investieren?
• Risiko-Rendite-Verhältnis
• Der Leverage-Effekt
• Diversifikation
• FX-Exposure
• Hedging
• Effiziente Märkte
• Übersicht einiger Investmentmöglichkeiten
• Motivation und Bedeutung passiven Einkommens
• Nachwort
• Impressum