IMMO Coach

Das Praxis-Arbeitsheft für Verkauf und Kauf von Immobilien

Hedwig Maria Lutz

• Verlag: Books on Demand
• Jahr: 2015
• ISBN drucken: 9783735788931
• eBook-ISBN: 9783735717603
• Auflage: 1
• Thema: Jura
• Thema: Rechtstheorie & -praxis

Erprobte Vorgehensweisen - mundgerecht aufgearbeitet, zusammengefasst und anwenderfreundlich erklärt.Das Heft bietet geballtes Profi-Grundwissen für den Kauf und Verkauf von Immobilien, übersichtlich und leicht umsetzbar für Jedermann. Praktische Tipps und kopierfertige Vorlagen für alle notwendigen Vorgänge bei Eigentümerwechsel.Das Arbeitsheft bildet zudem eine nützliche Ergänzung zu den Titeln: Erfolgsformeln für den privaten Immobilienverkauf" und "Immobilienkauf ohne Reue", der gleichen Autorin.

1 Einführung

Willkommen im IMMO Coach.

Sie halten das Handbuch, den Leitfaden, ja Ihr Assistent für einen glücklichen, zufriedenstellenden stressfreien Immobilienverkauf oder Eigenheimkauf in Händen.

Der Immo Coach ist die geballte, übersichtliche, leicht umsetzbare Zusammenstellung der wichtigsten und beachtenswertesten Punkte für jedes Immobiliengeschäft.

• Das Arbeitsheft bietet einen kompletten Überblick über die unumgänglichen Begleitunterlagen zum Objekt mit verständlichen Erklärungen und Anlaufstellen.
   
• Eine sorgfältig erstelle, erprobte und kopierbare Auswahl an Vordrucken und Formularvorschlägen für eine professionelle, unkomplizierte und geordnete Abwicklung des Kaufs- bzw. Verkaufsvorganges.
   
• Arbeitsanleitungen für die vereinfachte Berechnung eines realistischen Kaufpreises mit Berechnungstabellen für Wohnungen und Häuser.
   
• Die Liste für die Bestimmung des Alterswertfaktors von Gebäuden.

Meine Idee ist es, mit diesem Praxishandbuch eine ergänzende Unterstützung zu den ausführlichen Immo-Ratgebern "SO VERKAUFE ICH MEINE IMMOBILIE PRIVAT UND PROFESSIONELL" und "GUT GEKAUFT" bereitzustellen. Ob Sie mit dem IMMO Coach alleine Ihren Erfolg anpeilen, oder zusätzlich die hauchfein aufgearbeiteten Praxiserfahrungen meiner langjährigen Vermittlungstätigkeit als Immobilienmaklerin, dargeboten in den beiden genannten Buchtiteln und am Ende dieses Arbeitsheftes genauer beschrieben, in Anspruch nehmen möchten, bleibt Ihnen überlassen.

Ich wünsche Ihnen in jedem Fall einen überdurchschnittlichen Erfolg bei Ihrem nächsten Immobilienprojekt.

Es grüßt Sie herzlich die Autorin

Hedwig Maria Lutz

2 Unterlagenübersicht

2.1 Unterlagen für einen Hausverkauf/Hauskauf

Für den ordentlichen Verkauf eines freistehenden Einfamilienhauses hat der Eigentümer vorzulegen:

• Grundbuchauszug zum Anwesen
• Lageplan des Gebäudes mit Grundstücksbezeichnung (Flurstück-Nr.)
• Grundriss-Zeichnungen der einzelnen Etagen
• Wohnflächenberechnung
• Kubaturberechnung
• Bauakte
• Abrechnung der gesetzlichen Gebäudebrandversicherung
• Energieausweis
• 2 Fotos mit unterschiedlicher Außenansicht vom Gebäude

Beim Verkauf eines Reihenhauses oder einer Doppelhaushälfte sind in der Regel weitere Papiere zu den genannten Unterlagen erforderlich.

• Weitere Grundbücher für gemeinschaftlich genutzte Gehwege und/oder Garagen auf separat befindlichen Grundstücken.
• Teilungserklärung für gemeinschaftlich genutzte Flächen
• Lagepläne mit Zuordnungsregelung der gemeinschaftlich genutzten Flächen oder eines Sondereigentums

Reihenhäuser auf in sich geschlossenen Arealen bieten zuweilen zusätzlich ein unglaubliches Arsenal an ortsspezifischer Abkommen, Aufteilungen, Handhabungen, Zuordnungen.

2.2 Unterlagen für einen Wohnungsverkauf/Wohnungskauf

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung in einer Wohnanlage mit mehreren Wohneinheiten sind diese Unterlagen notwendig:

• Grundbuchauszug zur Wohnung ggf. auch
• Grundbuch zu einer separaten Garage oder Tiefgaragenstellplatz oder Stellplatz im Freien
• Lageplan des Gebäudes mit Grundstücksbezeichnung (Flurstück-Nr.)
• Teilungserklärung
• Zuordnungspläne zur Teilungserklärung
• Grundriss-Zeichnung zur Wohnung
• Wohnflächenberechnung
• Protokoll der Eigentümerversammlung
• Nebenkostenabrechnung
• Abrechnung der gesetzlichen Gebäudebrandversicherung
• Energieausweis
• Foto mit Außenansicht vom Gebäude

2.3 Sonderfall - Erbbau

Bei Verkauf eines Hauses, eines Reihenhauses, einer Doppelhaushälfte oder einer Wohnung in einem Mehrfamiliengebäude dessen Grund und Boden sich auf einem sogenannten Erbbaugrundstück befindet, gelten besondere Regelungen.

Zu den bereits genannten Objektdokumenten kommen hinzu:

• Erbbauvertrag
• sämtliche den Erbbauvertrag tangierende Unterlagen

Die Grundregel lautet:

Nur schriftlich nachgewiesene Objektinformationen sind Tatsachen!

Es gilt zu beachten, dass für einen ordentlichen, rechtsmäßigen, wasserdichten Kaufvertrag einer Immobilie vorab alle Objektdokumente vollständig offengelegt sind.

Für Verkäufer bedeutet dies, eine exakte dokumentarische Aufarbeitung ihres Verkaufsobjektes. Im Zweifel sind Anlaufstellen für die Beschaffung fehlender Papiere zu kontaktieren. Dies sind:

• Grundbuchamt der Stadt /Gemeinde in dessen Zuständigkeitsbezirk sich das Verkaufsobjekt befindet
• Liegenschaftsamt des Bezirks
• Bauamt
• Stadtverwaltung / Gemeindeverwaltung
• Bei Wohnungen - die Hausverwaltung
• Bei Erbbaugrundstücken - der Erbbaugeber bzw. bei Wohnungen die Hausverwaltung

Für Käufer bedeutet dies, eine peinlichst genaue Überprüfung vorgelegter Objektpapiere vor einer endgültigen Kaufvertragsunterzeichnung. Im Zweifel sind Informationen einzuholen. Mögliche Anlaufstellen sind:

• Liegenschaftsamt in dessen Zuständigkeitsbezirk sich des Kaufobjekt befindet
• Bauamt /Baurechtsamt
• Stadtverwaltung / Gemeindeverwaltung
• Hausverwaltung die das Kaufobjekt betreut
• Bei Fragen zur Energie - Heizungsbauer, Kaminfeger der die Heizanlage im Kaufobjekt betreut
• Bei Fragen zu Schimmel, Feuchtigkeit etc. - Bauphysiker
• Bei Bautechnischen Fragen - entsprechende Handwerker

3 Unterlagenbeschreibung im einzelnen

3.1 Grundbuch

In Deutschland ist Wohneigentum ein sehr hohes Gut und dankbarerweise entsprechend geschützt. Der Eigentümername bzw. die Eigentümernamen (es können natürlich mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentümer und somit gleichberechtigt sein) im Grundbuch eines Eigenheims ist eine Art Generalsicherheit des Besitztums für die namentlich eingetragenen Personen.

Der Grundbuchauszug zum Kaufobjekt ist bei einem Verkauf vom Noch-Eigner zwingend vorzulegen. Und zwar komplett und in aktueller Ausgabe.

Das Grundbuch gibt explizite Auskunft über Größe, Anteile, Sondereigentumsrechte, zum Haus oder zur Wohnung zugehörende weitere Räume wie z.B. Keller oder Garage. Es sind Besonderheiten, die das Anwesen betreffen geregelt. Das können zum Beispiel sein: Fahrrechte, Grunddienstbarkeiten (für Wasserleitungswartung oder Gulli-Angelegenheiten der Kommunen) oder Baulasten. Ebenso finden sich im Grundbuch eventuelle Vorkaufsrechte anderer Personen oder Institutionen.

Den Grundbuchauszug zum Objekt erhält der Kaufinteressent vom Verkäufer des angebotenen Eigenheims, der das Dokument gegen einen geringen Obolus beim Grundbuchamt in dessen Bezirk sich das Verkaufsobjekt befindet zu bestellen hat.

INFO: Die unbeglaubigte Abschrift des Grundbuches reicht vollkommen aus. Bitte achten sie unbedingt darauf, dass alle Seiten, also Vor- und Rückseiten (auch Seiten die keine amtlichen Einträge aufweisen) vorliegen. Auch eine leere Seite beinhaltet Information!

ANLAUFSTELLE: Grundbuchamt

3.2 Lageplan mit Grundstücksbezeichnung

Der Lageplan des Grundstücks müsste sich mindestens im „Hausordner“ jeden Eigentümers finden lassen. Auch wenn es um eine Eigentumswohnung geht. Wie sonst wäre der Bewohner jemals in der Lage mit Gewissheit „sein Land“ abschreiten zu können. Ganz zufrieden darf man sein, wenn auf diesem Plan bereits eine Flurstücks-Nummer erscheint. Diese Nummer ist deckungsgleich mit der genannten Nummer im Grundbuch (Seite → – Bestandsverzeichnis).

Der ...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• 1 Einführung
• 2 Unterlagenübersicht
• 3 Unterlagenbeschreibung im einzelnen
• 4 Arbeitsmaterial
• 5 Kaufpreisberechnung
• 6 Bemerkung zur Reservierung
• Weitere Titel der Autorin
• Impressum