Pflegeimmobilien als zukunftssicheres Investment

Nachfrageorientierte Auswirkungen demografischer Veränderungen auf professionelle Pflege Versorgungs- und Betreuungskonzepte innerhalb Deutschlands

Ralf Kühl

• Verlag: Books on Demand
• Jahr: 2017
• ISBN drucken:
  9783743133556
• eBook-ISBN:
  9783744841375
• Auflage: 1
• Thema: Business
• Thema: Business General

Seniorenwohnen | Betreutes Wohnen als modernes Wohnkonzept: Nachfrageorientierte Auswirkungen demografischer Veränderungen auf professionelle Pflege-, Versorgungs- und Betreuungskonzepte innerhalb Deutschlands.

1. Einleitung

Innerhalb des Investitionsmarktes bei Immobilien nimmt die Pflegeimmobilie noch immer eine gewisse Sonderstellung ein. Insbesondere für private Kapitalanleger repräsentiert eine derartige Anlageklasse in Teilen eine Investitionssituation in die eigene, letzte Lebensphase hinein.

Aber weit gefehlt. Die bereits innerhalb der Gesellschaft der Bundesrepublik Deutschland fortschreitende demografische (Über) Alterung impliziert eine hohe, stabile Nachfrage hinsichtlich Pflegeheimimmobilien bereits im Hier und Jetzt.

Ergänzend um deutliche Tendenzen hinsichtlich steigender Lebenserwartungen bei Frauen und Männern – bedingt durch zunehmend gesunde Lebensführung sowie eine beachtlich hohe Anzahl an medizinischen Heilungs- und Präventionsmaßnahmen in Kombination mit hochspezialisierter Medizintechnik – werden lebensumstandssituative Wohnmöglichkeiten für eine alternde Bevölkerung unabdingbar sein.

Dabei ist der Staat in sozialer Verantwortung aktiv und unterstützt dabei privatwirtschaftliche Engagements zur Schaffung des unverzichtbaren Wohnraumes für das Alter.

Dieses ermöglicht wichtige Rahmenbedingungen zur konkreten Ansiedlung in definierten Infrastrukturen einzelner Bundesländer und sorgt zudem für eine gesetzgebungsorientierte Grundlagenfinanzierung auf Basis des Sozialen Gesetzbuches (SGB). Dabei erscheint die Pflegeimmobilie in einem vielseitigen Fokus. Nicht erst unmittelbar vor einer sich abzeichnenden Pflegebedürftigkeit oder bewusst gewählten betreuten Wohnumgebung werden Pflegeimmobilien als Investitionsgegenstand für Kapitalanleger ausgewählt.

Die Pflegeimmobilie – insbesondere in Form des privaten Teileigentums innerhalb einer Pflegeeinrichtung – genießt hohe Akzeptanz und gibt neben einer monetären Sicherheit in substantielle Sachwerte zudem auch persönliche Beruhigung im Alter, wenn über ein bevorzugtes Belegungsrecht dem Wunsch nach individueller Lebensform entsprochen wird.

Über eine kompakte Marktsituationsdarstellung zu Pflegeheimimmobilien in Deutschland erfolgen im Verlauf dieses Fachbeitrages argumentative Ansätze zur demografischen Entwicklung, individueller Haushaltsstruktur sowie individueller Bedürfnislage auf Seiten der Pflegenden.

Auf der Anbieterseite folgen Erläuterungen zum gegenwärtigen Bestandsmarkt der Pflegeimmobilien, der Gestaltungsformen sowie vorsichtige Prognosen zur Entwicklung des Pflegeimmobilienmarktes in Deutschland.

Als Fazit kann bereits an dieser Stelle vorweggenommen werden: das Thema ‚Pflege‘ und die damit verbundenen Rahmenbedingungen sind bereits hier und heute von hoher gesellschaftlicher sowie individueller Bedeutung.

Es stellt somit kein Luxusproblem dar oder gehört in die Kategorie unliebsamer Lebensfragestellungen, sondern erfordert seitens jedes Einzelnen innerhalb der Gesellschaft einen verantwortungsvollen Umgang mit dem Thema.

Dieser Fachbeitrag soll helfen, über Pflegeimmobilien und deren Gestaltungsformen eine Form individueller Sicherheit aufzuzeigen.

Wenn der gedankliche und argumentative Ansatz hierzu verständlich in Richtung Leser transportiert wird, dann ist die Arbeit für diesen Fachartikel gelungen.

2. Ausgangslage Pflegemarkt in Deutschland

Eine Kernthese zur demografischen Entwicklung in Deutschland lautet, dass ein kontinuierlich hoher Bedarf an verlässlichen Versorgungssystemen für alternde und pflegebedürftige Menschen innerhalb des Gesundheits-/Pflegewesens in Deutschland Etablierung zu finden hat.

Erste, stabile Prognosen weisen über eine Zeitstrecke von rund 20 Jahren einen Anteilszuwachs der Hochaltrigen an der Älterenbevölkerung von 14 Prozentpunkten im Jahr 2050. Somit nimmt schätzungsweise der Anteil an hochaltrigen Personen innerhalb des Betrachtungszeitraumes vom Jahr 2030 bis zum Jahr 2050 von 26% auf 40% zu.

Folglich steht dem Pflegewesen die zu lösende Herausforderung bevor, für diese Bevölkerungsgruppen eine adäquate Altersvorsorge – eben auch in dauerhaft stationärer Unterbringung – zu sichern.

Dabei handelt es sich bei der fachlich orientierten Diskussion um das Thema ‚Pflege‘ seit geraumer Zeit nicht mehr exklusiv um reine Expertenmaterie.

Ein stark zunehmendes öffentliches Interesse – ausgelöst durch direkte Betroffenheit innerhalb der Familie oder aus perspektivischer Vorbereitung auf den verantwortungsvollen Umgang mit Themenfacetten der Pflegewirtschaft – trifft auf medial verteilte sozial- und gesundheitspolitische Rahmendiskussionen.

Einflussnehmende Kriterien wie beispielsweise Regelungen zu Pflegestufen, Rentenalter, Altersteilzeitmodelle für Arbeitnehmer, Pflichtbeiträge zur Pflegeversicherung, freiwillige Absicherungen sowie stetige Innovationen in Branchenmärkten der Pharmazie sowie Medizintechnik lassen interessierte, verantwortungsvoll agierende Bevölkerungsschichten intensiver in die Themendiskussion und individuelle Lösungsfindung eintreten.

Zudem wirkt das gesellschaftliche Phänomen gestiegener Lebensansprüche in breiten Teilen der Bevölkerung ein. Insbesondere bei berufstätigen Menschen mit erhöhtem Ausbildungsgrad werden in frühen Lebensjahren Niveaustufen einer gehobenen, zufriedenstellenden Lebensführung gelegt und diese aufrechterhalten.

Dieser Gewöhnungsprozess wird konsequent aufrechterhalten und soll auch im Moment des Eintrittes in eine neue Lebensphase [Beispiel: Austritt aus dem Erwerbsleben], aber auch bei ungeplanter, kurzfristig eintretenden Lebensänderung [Beispiel: Unfall, Krankheit oder plötzliche Pflegesituation der Eltern bzw. Großeltern] fortbestehen können.

Diese Anspruchslage ist auf Anbieterseite über stabile Versorgungsstrukturen und Wohnraumangebote zu bedienen, auch wenn gegenwärtig noch ein erheblicher Teil an Pflege, Betreuung und Versorgung privat organisiert und familiär erbracht wird.

Aufgrund nachhaltiger Veränderungsprozesse innerhalb der Gesellschaft [höhere Individualisierung; erhöhtes Renteneintrittsalter; Jobnomaden Status; multiple Formen von Lebensgemeinschaften] bleibt zu erwarten, dass die familiär orientierte Pflegeunterstützung abnimmt und alternativ eine vielseitig anpassungsfähige Pflegeinfrastruktur zum Tragen kommt.

Hierzu gehört zweifelsfrei mit an erste Stelle die zentrale Frage nach dem ‚Wohnsitzprinzip‘.

Klassische Pflege- und Seniorenheime werden dabei häufig nur als letzte Option einer altersgerechten Versorgung angesehen. Tatsächlich spielen aber zunehmend alternative Wohnformen für Senioren und Seniorinnen eine größere Rolle am Markt.

Da ältere Menschen durchaus dazu neigen, einen erhöhten Zeitanteil im eigenen Wohnumfeld zu verbringen, benötigen sie eine Art ‚Handlungs- und Erlebensbereich‘ im eigenen häuslichen Umfeld mit vertrauten Tagesabläufen und zuverlässigen Serviceleistungen.

Alternative Wohnformen können dabei einen Lösungsansatz darstellen, wobei neben dem Gesundheitswesen auch Pflege- und Betreuungseinrichtungen im größeren Stil gefordert sind, sich diesen Wohnansprüchen der alternden Gesellschaft zu stellen und dabei für belastbare Rahmenbedingungen zur Bedürfniserfüllung der Nachfrager zu sorgen.

3. Demografischer Wandel und Veränderung der Bevölkerungsstruktur in Deutschland

Vor nahezu 25 Jahren fand das Thema des „Demografischen Wandels“ in Deutschland erstmals Einzug in Podiumsdiskussionen des Deutschen Bundestages. Die sogenannte Enquête Kommission erarbeitete im Jahr 1992 Thesen und Verlaufsszenarien hinsichtlich des voraussichtlichen demografischen Wandels in Deutschland.

Im Kern der Ergebnisdarstellung repräsentiert sich, dass elementare Veränderungen innerhalb der Altersstruktur, Sterberaten, Geburtsraten sowie in stetigen Aus- und Abwanderungsbewegungen festzustellen sind. Diese Kernaussagen sind der nachstehenden Abbildung zu entnehmen.

Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung für Deutschland

Abbildung 1: Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung für Deutschland

Quelle: http://www.demographie-netzwerk.de/fakten/, Abruf 14.10.2016

Dabei schatten derartige Phänomene innerhalb der deutschen Gesellschaft in vielfältiger Weise auf die volkswirtschaftliche Lage.

Neben konkreten Auswirkungen auf lokale und überregionale Arbeitsmärkte gestalten Anbieter innerhalb des Versicherungswesen, des Gesundheitswesens sowie auch der Öffentlichen Hand soziodemografische Strukturen und Maßnahmenpakete, um der zu erwartenden Bevölkerungsstrukturänderung angemessen zu begegnen. Zudem bedeutet dieser Veränderungstrend für die Immobilienwirtschaft weit reichende Konsequenzen: neue Wohnnutzungskonzepte für einen ausgewählten Teil der Bevölkerung müssen entstehen, hohe Anforderungen an Wohnkomfort und Ergonomie erfüllen, eine belastbare Begleitinfrastruktur mit sich bringen, nicht nur Großstädte versorgen und zu guter Letzt auch bezahlbar in der Anschaffung und Nutzung bleiben.

3.1 Entwicklung der Bevölkerung in Deutschland

Rückblickend auf das Jahr 2014 betrug die Gesamtbevölkerung in Deutschland rund 81 Millionen Menschen. Bezogen auf Veränderungsbewegungen im Mehrjahresvergleich liegt trotz einer sehr leichten positiven Wachstumsrate seit dem Jahr 2010 (+0,2%) grundsätzlich eine rückläufige Tendenz seit Beginn der Nachkriegszeit im Jahr 1945 vor.

Dabei ist im Jahr 2012 mit rund 82,5 Millionen in Deutschland lebenden Menschen der vorläufige Höchststand verzeichnet.

Stetige Bevölkerungszuwächse und –abnahmen folgen dabei einem Zyklus, der von wirtschaftlichen und geografischen Einflüssen geprägt ist. Aber nicht nur die absolute Anzahl der lebenden Menschen ist für die Darstellung der Bevölkerungsstruktur relevant, sondern auch deren Zusammensetzung hinsichtlich Alter, Geschlecht, Nationalität, Bildungsgrad und Haushaltsgröße gibt wichtige Aufschlüsse über die Haltbarkeit betrachteter sozialen Strukturen

Für eine valide und somit kalkulationsbelastbare Grundlage nimmt das Statistische Bundesamt im Rahmen einer Bevölkerungsvorausberechnung ausgewählte Rahmenbedingungen an. Dabei stagnieren Geburtenraten innerhalb des Landes auf einem ähnlich niedrigen Niveau; Sterberaten sinken zudem weiterhin bzw. treten zu späteren Zeitpunkten ein; der Saldo zwischen Zu- und Abwanderung entspricht dem langfristigen Durchschnitt und ist somit leicht negativ.

Basierend auf dieser Voraussetzung, ist für Deutschland anzunehmen, dass dort im Jahr 2060 zwischen 65 und 70 Millionen Menschen leben werden. Dabei sind allerdings seit dem Jahr 2015 eintretende Migrationsbewegungen, die aufgrund politischer Unruhe und Flüchtlingsbewegungen ergänzend einwirken, bewusst nicht eingerechnet. Zu unpräzise gestaltet sich derzeit noch die absolute Anzahl an dauerhaft im Land Verbleibenden und deren Altersstruktur. Selbst bei einer alternativen Berechnungsvariante, nach der die betrachtete Geburtenrate tendenziell ansteigt, werden nicht mehr als 77 Millionen Menschen als in Deutschland wohnhaft angenommen.

3.2 Wandel der Altersstruktur

Im Betrachtungsraum Deutschland ist die Lebenserwartung der Bevölkerung in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen.

Neben einer professionellen, stabilen und sich stetig weiter entwickelnden medizinischen Versorgung einschließlich vielfältiger Therapieformen und Früherkennungssystemen, verfügen die in Deutschland lebenden Menschen über ausreichende finanzielle Mittel, um eine angemessene, gesundheitsförderliche Ernährung einzunehmen.

Ein über Jahrzehnte aufgebautes, etabliertes Sozialversicherungssystem sorgt zudem für Sicherheit bei akut eintretenden Krankheits-, Unfall- und Pflegesituationen.

Positiv ergänzend liegen Mindeststandards in der Energieversorgung mit sauberem Trinkwasser und ganzjährig verfügbarer Energie vor, die zu einer Wohnqualität beiträgt.

Abschließend liegen hohe Hygienestandards vor, die ansteckende Erkrankungen und Infektionen signifikant reduzieren.

Diese Kombination ...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• 1. Einleitung
• 2. Ausgangslage Pflegemarkt in Deutschland
• 3. Demografischer Wandel und Veränderung der Bevölkerungsstruktur in Deutschland
• 4. Investoren der Pflegeimmobilien
• 5. Derzeitiges Versorgungssystem bei Pflegebedürftigkeit in Deutschland | Rechtliche Rahmenbedingungen
• 6. Grundlagen | Charakteristika der Pflegeheimimmobilien
• 7. Pflegeheim Betreiber Status
• 8. Fazit
• Quellen