Bau-Check statt Bau-Schock

Was beim Kauf oder Bau von neuem Wohneigentum beachtet werden sollte

Olav Seidel

• Verlag: Books on Demand
• Jahr: 2019
• ISBN drucken: 9783749449613
• eBook-ISBN: 9783749440658
• Auflage: 1
• Thema: Technologie et ingénierie
• Thema: Ingénierie

Jeder Bauinteressierte steht vor der Frage, welches die richtigen Partner für den Kauf oder den Bau einer Immobilie sind, welche Fehler es zu vermeiden gilt und wie man sich für die zukünftigen Anforderungen am besten aufstellt.Olav Seidel ist seit über 35 Jahren als selbständiger Architekt tätig, davon über 25 Jahre auch für Bauträger, hat dutzende Ein- und Mehrfamilienhausbauten, davon auch zahlreiche barrierefrei, geplant und gebaut und fasst die wichtigsten Informationen kompakt und gut verständlich zusammen.Anspruch und Wirklichkeit lassen sich in Zeiten des Baubooms bei gleichzeitigem Mangel an ausreichend ausgebildeten Handwerkern immer seltener vereinbaren, gesetzliche Forderungen gehen über sinnvolle Grenzen hinaus. Seidel gibt Hinweise, welche Mängel nicht hinzunehmen sind und wann man sich unnötigen Ärger besser erspart.Mit mehreren Checklisten wird man in die Lage versetzt, Fehler zu vermeiden.

Der Altbau (Wohnung/Haus)

Der Zustand von Altbauten ist so unterschiedlich, dass sich dazu nur wenige allgemeingültige Aussagen machen lassen. Ich beschränkte mich daher auf wesentliche, häufig anzutreffende Zustände.

Grundsätzlich würde ich empfehlen, bei einer Wohnungs-/Hausbesichtigung einen oder mehrere Fachleute mitzunehmen.

Eine große, aber kaum genutzte Erleichterung bei der Beurteilung von Altbauten bietet der Energieausweis, wenn er auch nicht immer aussagekräftig ist, weil er häufig verbrauchsabhängig ausgestellt wird und sich die Werte nutzerabhängig stark unterscheiden können, aber in der Regel vermittelt er dem Käufer einen Eindruck, ob das Gebäude eher viel oder weniger Energie verbraucht.

Häuser, die vor der Ölkrise 1973 gebaut wurden, verbrauchen, sofern sie nicht zwischenzeitlich saniert wurden, erheblich zu viel Energie. Davon gibt es in Deutschland immer noch erstaunlich viele. Wenn an diesen Häusern auch sonst nichts getan wurde, stellt sich immer die Frage, ob sie erhaltenswert sind. Häuser, die ab den 1990er Jahren gebaut wurden, erfüllen immer noch wesentliche Anforderungen.

Die heutigen Anforderungen gehen vielen Fachleuten zu weit.

Zunächst sollte der Grundriss natürlich den eigentlichen Bedürfnissen überwiegend entsprechen oder durch überschaubaren Aufwand in einen entsprechenden Zustand versetzt werden können. Jede Änderung führt zu zahlreichen Folgemaßnahmen.

Lassen sich neue Wände häufig vergleichsweise unproblematisch in Trockenbauweise herstellen (hier muss meistens nur die Elektroinstallation angepasst werden), ist der Abbruch von vorhandenen Wänden ungleich aufwendiger. Die Fehlstelle im Fußboden muss ergänzt werden. Nach dem Abbruch können unterschiedliche Höhen der beiden angrenzenden Böden auftreten, die man im Vorfeld nicht erkennt und im ungünstigsten Fall den Austausch von einem der Fußbodenaufbauten in den beiden angrenzenden Räumen zur Folge haben.

In vielen Fällen ist eine Komplettsanierung unwirtschaftlich, wenn man nicht durch erhebliche Eigenleistungen Geld sparen kann.

Häufig bleiben nur die Wände stehen. Alle übrigen Gewerke werden mehr oder weniger bei der Sanierung benötigt. Bevor diese zum Einsatz kommen, müssen die vorhandenen Einbauten jedoch aufwendig und teuer zurückgebaut werden. Die Kosten dafür und die erheblich höheren Kosten im Zuge der Sanierung im Vergleich zum Neubau, übersteigen dann häufig die eingesparten Rohbaukosten.

In fast allen Fällen bleiben auch nach einer vollständigen Sanierung Mängel zurück, die sich nicht mit vertretbarem Aufwand beseitigen lassen. Dazu gehört beispielsweise fehlender Trittschallschutz, ggf. auch ungedämmte Bodenflächen bei nicht unterkellerten Gebäuden, Wärmebrücken an verschiedenen Stellen (z.B. Übergänge von Wänden zu ungedämmten Bodenflächen), verbleibende, bereits gealterte Materialien, geringe Raumhöhen im Keller usw.

Undichte Keller sind bei Altbauten der Regelfall, häufig auch mit defekten, außenliegenden Kellerabgängen, die sich nur mit erheblichem Aufwand sanieren lassen. Sofern sich die Schäden in Grenzen halten, bleiben solche Keller meistens unsaniert.

Altbauten bieten gegenüber Neubauten aber auch häufig Vorteile. Die Häuser stehen in einer gewachsenen Umgebung, man kann seine Nachbarn vorher kennenlernen, viele Häuser haben schöne Gärten, die bei Neubauten Jahre bräuchten, um einen vergleichbaren Zustand zu erreichen, bis hin zum unverwechselbaren Charme vieler Häuser, die Neubauten erst entwickeln müssen.

Ungedämmter Fußboden eines nicht unterkellerten Gebäudes, Lagerhölzer, meist auf Asche, Sand oder Ziegelsteinen verlegt, hier kann geeignete, geschlossenzellige Dämmung eingeblasen werden

Manchmal stellt sich die Frage nach dem Erhalt der Gebäude jedoch nicht, weil der Gesetzgeber die Objekte bereits unter Denkmalschutz gestellt hat oder ein Abbruch der Gebäude zur Folge hätte, dass an gleicher Stelle nicht wieder gebaut werden dürfte. Dies sollte in jedem Fall vor dem Kauf abgeklärt werden.

Bei denkmalgeschützten Häusern ist die Wirtschaftlichkeit noch häufiger nicht gegeben, zumal bei solchen Objekten nicht frei entschieden werden kann, wie saniert wird. Der Denkmalpfleger hat immer ein Mitspracherecht und ist nicht selten völlig anderer Auffassung als der Eigentümer. Diese Häuser sind eher etwas für Liebhaber mit entsprechenden finanziellen Möglichkeiten.

In solchen Altbauten ist ggf. auch ein Mundschutz sinnvoll. Massiver Schimmelpilzbefall kann zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen führen.

Bei den übrigen Häusern sind es auch häufig emotionale Gründe, die für einen Erhalt sprechen. Dies kann die Geschichte des Hauses sein (z.B. ein langjähriger Familienbesitz), besondere Fassaden, Grundrisse oder Ausstattungen, die sich heute nur mit erheblichem Aufwand in vergleichbarer Qualität herstellen ließen, wie Mosaikböden, Stuck, aufwendige Parkettböden, Rundbögen, Schiebetüren, Treppen usw.

Die Sanierung dieses Hauses war unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten nicht möglich, auch wenn der äußerliche Eindruck einen anderen Eindruck vermittelt. Innen sah es dann an vielen Stellen wie auf dem nachfolgenden Foto aus

Erhebliche Schimmelschäden

Erhaltenswerter Mosaikboden

Wenn die Häuser bereits saniert wurden, kommt es darauf an, was gemacht wurde und in welchem Umfang. Der Austausch von einfach verglasten Fenstern durch isolierverglaste Kunststofffenster stellt häufig keine wesentliche Wertsteigerung dar, da hier lange Zeit viel zu wenig Wert auf den Erhalt der Architektur gelegt wurde.

Kleinteilige Holzfenster, z.T. mit aufwendigen Sprossenteilungen oder Bleiverglasungen wurden durch 1-flügelige Kunststofffenster mit breiten Rahmen ersetzt. Wenn das in den Jahren vor 1990 passierte, haben die Fenster ihre besten Zeiten ohnehin schon wieder hinter sich und ihre Dämmeigenschaften sind mit denen heutiger Neubauten überhaupt nicht zu vergleichen.

Fenster sind daher fast immer eine lohnende Investition, allerdings sollte man prüfen, ob im Rahmen einer Fenstersanierung ohne Dämmung der Außenhülle nicht auch gleich die größten Wärmebrücken in den Leibungen durch den Einbau von Innendämmung (z.B. aus Kalziumsilikat- oder Mineraldämmplatten) beseitigt werden sollten.

Originalfenster mit kleiner Teilung und Isolierverglasung, trotzdem sanierungsbedürftig

Rollladenkästen, sofern vorhanden, sind häufig nicht isoliert. Hier lässt sich, sofern ausreichend Platz vorhanden ist, noch eine nachträgliche Dämmung vornehmen. Dies gilt auch für die meisten Bodentreppen.

Ungedämmte Bodentreppe

Eine relativ neue Heizungsanlage führt auch nur dann zu einer Wertsteigerung, wenn die Gebäudehülle vorher ebenfalls zeitgemäß gedämmt wurde, andernfalls muss man damit rechnen, dass die Anlage nach einer noch ausstehenden Sanierung der Gebäudehülle nicht sinnvoll ausgelegt ist.

Ansonsten lässt sich mit dem ohnehin überfälligen Austausch der Heizungsanlage (in den meisten Fällen nach 30 Jahren vorgeschrieben) schon eine beachtliche Menge Energie einsparen.

Im Zuge einer Sanierung wird dann die weit verbreitete Ölheizung durch eine andere Anlage ersetzt. Dazu müssen die alten Tanks teilweise teuer entsorgt werden, schaffen aber auch wieder neuen Raum, sofern sie im Keller aufgestellt sind.

Elektroinstallationen, bei denen man im Sicherungskasten nur eingeschraubte Porzellansicherungen entdeckt, benötigen in der Regel eine Komplettsanierung mit allen Folgearbeiten, wie den Nach-, wenn nicht sogar Neuverputz der Wände und die nachfolgenden Malerarbeiten.

Diese Elektroanlage wurde vollständig erneuert

Aber auch, wenn hier bereits etwas getan wurde, muss die Elektroinstallation in den meisten Fällen den Bedürfnissen der neuen Eigentümer angepasst werden.

Heizungsleitungen und alte Gliederheizkörper, können in älteren Häusern, wenn keine nennenswerten Leckagen aufgetreten sind, häufig erhalten werden, Trinkwasserleitungen eher nicht. Bei den Abwasserleitungen muss man, je nach Zustand, im Einzelfall entscheiden.

Fast immer müssen, wenn nicht bereits zeitnah geschehen, die Bäder komplett saniert werden. Dies geschieht sogar bei Bädern von Häusern aus den 90er Jahren, weil die Ausführung nicht mehr dem Zeitgeist entspricht (technisch ist das nicht immer notwendig). Das gilt auch für die meisten Innenfensterbänke.

Ein technisch intaktes Bad, aber nicht mehr dem Zeitgeist entsprechend

Eine technisch intakte Tür, aber nicht mehr dem Zeitgeist entsprechend, mit Schwelle (Stolperkante)

Ähnlich verhält es sich bei den Innentüren, wenn diese nicht besonders hochwertig sind und z.B. aus der Gründerzeit Ende des 19. Jahrhunderts stammen.

Manche Treppen sind sehr steil und haben keine ausreichenden Auftrittsflächen und Geländerhöhen, um sie für Kinder oder ältere Leute sinnvoll nutze...

Inhaltsverzeichnis

• Über den Autor
• Inhaltsverzeichnis
• Über das Buch
• Welchen Qualitätsanspruch dürfen wir erwarten?
• Wer baut meine Neubauwohnung?
• Wie sollte eine Eigentumswohnung ausgestattet sein?
• Wer baut mein Einfamilienhaus?
• Wie unterscheidet sich der Leistungsumfang zwischen Bauträger und Architekt?
• Wie unterscheiden sich die Kosten von Bauträger und Architekt?
• Einsparmöglichkeiten der Bauträger (früher und heute)
• Unterschiede zwischen Bauträger und Architekt bei Planungsleistungen und Bauleitung
• Wie unterscheidet sich die Gewährleistung bei Bauträgern und Architekt?
• Fazit Vergleich Bauträger/Architekt
• Die Bauleistungsbeschreibung
• Welche Schallschutzmaßnahmen sind sinnvoll?
• Welche Energieeinsparmaßnahmen sind sinnvoll?
• Welcher Brandschutz ist geschuldet?
• Vor- und Nachteile von Wintergärten
• Was beinhaltet barrierefreies Bauen?
• Was sollte beim Grundstückskauf beachtet werden?
• Mit oder ohne Keller?
• Hausanschlüsse
• Wie soll das Haus beheizt werden?
• Wie soll das Haus gelüftet werden?
• Die Terminplanung
• Die Rohbauarbeiten
• Der Keller
• Die Wohngeschosse
• Der Dachstuhl
• Die Dacheindeckung/Dach-/Balkon-/Bauwerksabdichtung
• Die „Technische Ausrüstung“
• Die Elektroinstallation
• Die Heizungs-/Sanitär-Lüftungsinstallationen
• Die Putzarbeiten
• Die Estricharbeiten
• Die Trockenbauarbeiten
• Die Fliesenarbeiten
• Die Innentüren
• Die Treppen
• Die Schlosserarbeiten
• Die Malerarbeiten
• Die Bodenbeläge
• Das Wärmedämmverbundsystem (WDVS)
• Die Garage
• Der Carport
• Die Außenanlagen
• Die Abnahme
• Maßnahmen nach dem Einzug
• Der Altbau (Wohnung/Haus)
• Checklisten:
• Grundstückscheck
• Bauleistungscheck
• Planungscheck
• Ausführungscheck:
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• Nach der Abnahme
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