Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings IV

ELECTRE-Modell zur Priorisierung von Immobilieninvestments - Strukturierte Lösung eines klassischen Entscheidungsproblems

Mareen Sawitzky, Steffen Metzner

• Verlag: Books on Demand
• Jahr: 2016
• ISBN drucken: 9783734730344
• eBook-ISBN: 9783743145306
• Auflage: 1
• Thema: Betriebswirtschaft
• Thema: Business allgemein

In Zeiten volatiler Immobilienmärkte und einer hohen Wettbewerbsintensität der Immobilienbranche sind leistungsfähige Systeme der Planung, Steuerung, Kontrolle und Informationsversorgung unverzichtbar. Das Immobilien- und Portfoliocontrolling unterstützt diese Aufgaben durch eine integrierende Gesamtkonzeption, leistungsfähige Analysetools und Beratungsleistungen. Ein signifikanter Entwicklungsbedarf besteht im Bereich der Planung und Entscheidungsunterstützung. In zunehmendem Maße müssen bisher intuitiv getroffene, oft subjektiv geprägte Entscheidungen rational begründet und gut dokumentiert werden. Immobilienwirtschaftliche Entscheidungsmodelle können dabei nicht auf den einfachen Renditevergleich reduziert werden. Bei Investitionsentscheidungen sind regelmäßig diverse Kriterien parallel zu beachten, beispielsweise Eigenschaften des Standortes, der Objektqualität und der Finanzebene. Unterschiedliche immobilienwirtschaftliche Investitionsalternativen können pro Kriterium durchaus gegensätzliche Eigenschaften aufweisen. Für diese typische immobilienwirtschaftliche Entscheidungssituation stellen erweiterte Entscheidungsmodelle aus der Gruppe der multikriteriellen Verfahren geeignete Lösungsansätze zur Verfügung. Speziell die Untergruppe des Outranking beschäftigt sich mit der stringenten Strukturierung, Ordnung und Priorisierung von mit Standardkennzahlen kaum vergleichbaren Alternativen. Als spezifische immobilienwirtschaftliche Fragestellung dient im hier vorgestellten Modell die Auswahl und Priorisierung von Zielmärkten durch das Portfoliomanagement eines internationalen Immobilienfonds. Da nicht alle denkbaren Immobilienmärkte zeitgleich und mit gleicher Intensität bearbeitet werden können, muss im taktischen Bereich der Akquisition eine Priorisierung von Märkten stattfinden. Modelle der Entscheidungsunterstützung müssen die relevanten Daten zu Volkswirtschaft, Rechtssystem, Immobilienmarkt und weiteren Faktoren so erfassen und verarbeiten. Die Formalisierung des Entscheidungsproblems "Priorisierung von Zielmärkten" erfolgt an dieser Stelle mit dem ELECTRE-Verfahren, womit unterschiedliche Konstellationen sehr gut abzubilden sind. Dazu werden die einzelnen Schritte, Kennzahlen und Algorithmen ausführlich und nachvollziehbar erläutert. Unabhängig vom hiermit berechneten Beispielszenario ist eine Übertragbarkeit auf andere Märkte, Marktzyklen, Rahmenbedingungen oder Fragestellungen gegeben.

1 Einsatz immobilienökonomischer Modelle zur Entscheidungsunterstützung

Institutionelle Immobilienanleger treffen im Rahmen der Neuinvestition, bei Desinvestitionen und im täglichen Bestandsmanagement Entscheidungen, die regelmäßig größere Vermögens- und Ertragspositionen beeinflussen. Wesentliche immobilienwirtschaftliche Entscheidungen müssen dementsprechend analytisch unterstützt werden. Eine notwendige Grundlage sind geeignete Informationen (aus Erhebung, Planung), die anschließend im Sinne der Zielsetzung bewertet werden (Verdichtung, Vergleich, Priorisierung). Dabei kommen Modelle der Entscheidungsunterstützung zum Einsatz, die entsprechend leistungsfähig und nachvollziehbar sein müssen. Ein erweiterter fachlicher Anspruch entsteht aus der hohen Komplexität von Immobilienmärkten, Immobilienanlageprodukten und Bewirtschaftungsprozessen.

In der betriebswirtschaftlichen Theorie werden diverse Modelle zur Entscheidungsunterstützung beschrieben. Diese werden in anderen Branchen – wie z. B. der Finanzund Versicherungswirtschaft oder im produzierenden Gewerbe – auch praxisbezogen angewendet. Im Bereich der Immobilienwirtschaft treten dagegen oft methodische Mängel zutage. In der Untersuchung von Krisensituationen (einzelwirtschaftlich: Insolvenzen, gesamtwirtschaftlich: Preisblasen, erhöhte Volatilität) werden typischerweise Defizite im Bereich der Planung und Entscheidungsunterstützung erkannt. Auch bei unauffälligen Unternehmen und Portfolios ist eine Minderperformance aufgrund von wiederholten Entscheidungsfehlern naheliegend.

Die Untersuchung widmet sich der Frage, wie immobilienwirtschaftliche Entscheidungssituationen durch wissenschaftlich fundierte anwendbare Modelle wirksam zu unterstützen sind. Dabei werden mögliche Anwendungshindernisse gesucht und bewertet. Der Fokus liegt dabei auf Investitionsentscheidungen institutioneller Investoren. Zahlreiche Modelle sind darüber hinaus im taktischen und operativen Bereich des Immobilienmanagements einsetzbar.

1.1 Modelle als abstrakte Abbilder der Realität

Jede immobilienwirtschaftliche Investition ist notwendigerweise durch zahlreiche Parameter zu beschreiben und dementsprechend komplex. Allein die unterschiedlichen Konstellationen und Wertreiber in den Dimensionen Transaktion, Management, Finanzierung und Währung führen zu sehr individuellen, unmittelbar kaum vergleichbaren Investitionsalternativen. Dies gilt umso mehr, als dass einzelne Parameter (z. B. in der Finanzierung) zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten bieten. Dennoch muss jede Investitionsvorlage entsprechend ihrer jeweiligen wirtschaftlichen Bedeutung ausreichend vorbereitet, begründet, entschieden, gesteuert und kontrolliert werden. Die gedankliche Durchdringung des realen Sachverhaltes wird jedoch häufig durch die hohe Komplexität der Realität begrenzt.⁸ Als geeignetes Instrument zur Komplexitätsreduktion gilt die Modellbildung. Modelle stellen strukturelle Abbilder des jeweiligen Untersuchungsgegenstandes dar, wobei man sich auf ausgewählte, relevante Aspekte konzentriert.

Immobilienökonomische Modelle beschreiben also zum einen die Wirklichkeit des Immobilienportfoliomanagements in einer abstrakten und reduzierten Form (Abbildungsfunktion, Verkürzungsfunktion). Eine pragmatische Auslegung des Modellbegriffs betont zudem die Zweckorientierung und Funktion, was zu einer Vernachlässigung weiterer, für die Nutzung nicht relevanter Eigenschaften führt. Modelle müssen dabei nicht alle Eigenschaften des Originals abbilden, sondern nur eine nutzungsadäquate Auswahl relevanter Eigenschaften (Pragmatismus, Operationalisierung). Modellen ersetzen in diesem Sinne die komplexen Originale.⁹

Hinsichtlich Ihrer Funktion werden betriebswirtschaftliche Modelle häufig in Beschreibungs-, Erklärungs-, Prognose- und Entscheidungsmodelle differenziert. Im Vorfeld einer ökonomischen Entscheidung sind insbesondere geeignete Entscheidungsmodelle notwendig, welche methodisch fundiert zu entwickeln sind und welche anschließend in den Investitionsprozess zu integrieren sind. Die weiteren genannten Modell-Typen korrespondieren mit dem Entscheidungsmodell im engeren Sinne. Dabei dienen Beschreibungsmodelle der systematischen Abgrenzung und Beschreibung des betrachteten Gegenstands, sie sind insofern ausschließlich deskriptiv zu sehen (Abgrenzung Aktionsraum, Prozesse, Ziele). Werden darüber hinaus Zusammenhänge (z. B. Ursache-Wirkungs-Ketten) vermutet, nachgewiesen und dokumentiert, so ergeben sich sogenannte Erklärungsmodelle. Beziehen sich diese empirischen Gesetzmäßigkeiten oder wissenschaftlichen Hypothesen auch auf zukünftige Entwicklungen, so erhält man entsprechende Prognosemodelle. Unter Beachtung von Zielstellungen und Entscheidungsprämissen lassen sich komplexe Optimierungs- bzw. Entscheidungsmodelle entwickeln.¹⁰

Die inhaltliche und strukturelle Komplexität sowie auch der potenzielle Nutzen (Aussagegehalt, Relevanz) der aufeinander aufbauenden Modelle nehmen dabei stetig zu. Die notwendige Modelldarstellung kann auf verschiedene Weise erfolgen, z. B. verbal, grafisch oder mathematisch. Wichtig ist, dass die gewählten Verfahren wichtige Modellaspekte wie Systemabgrenzung, Reduktion bzw. Abstraktion von Informationen, Dekomposition bzw. Aggregation von Teilelementen und Generalisation von Erkenntnissen unter Gewährleistung einer hohen Transparenz und Verständlichkeit angemessen unterstützen.¹¹ Damit ein Modell nicht nur hypothetischen Charakter, sondern auch praktische Relevanz besitzt, ist eine Komplexitätsreduktion zwingend notwendig. Optionen hierfür sind die Modellzerlegung (in verschiedene, separat anwendbare Partialmodelle), die Modellverdichtung (durch Fixierung bisheriger variabler Parameter) und die Modellvereinfachung (durch Verringerung des Anspruchsniveaus, z. B. Verzicht auf bestimmte Sonderfälle). Eine Mehrfachanwendung bekannter Modelle ist bei einer ausreichenden Generalisation möglich.

Abbildung 2: Funktionen eines immobilienökonomischen Entscheidungsmodells

Quelle: Eigene Darstellung, in Anlehnung an Steinmann¹²

Speziell der Aspekt der Generalisation (Abbildung des Allgemeinen, Allgemeingültigkeit durch Vermeidung individueller Spezifika) führt zu einem Mehrwert der Modellbildung. Während reine Beschreibungsmodelle (z. B. ein Statusbericht, ein Marktbericht) primär auf die Abbildung eines singulären, beobachtbaren Objektes oder Marktes zielen, eignen sich generalisierte Entscheidungs- und Prognosemodelle für eine breite und flexible Anwendung im Bereich immobilienökonomischer Investitionsentscheidungen. Notwendigerweise müssen diese Modelle jedoch weitgehend abstrakt formuliert werden. Die Anwendbarkeit wird im konkreten Fall durch Verknüpfung mit vorgelagerten Analysen ermöglicht (Schnittstellenlösung).

Generalisierte Modelle, welche allgemeingültige Aussagen und Algorithmen beinhalten, können Definitionen u. a.

• zum Entscheidungsprozess,
• zur Abbildung von Entscheidungsalternativen,
• zu Messgrößen bzw. Entscheidungskennzahlen sowie
• zu relevanten Einflussfaktoren und Datenmodellen beinhalten.

1.2 Immobilienökonomisch relevante Modelle der Entscheidungsunterstützung

Unter dem Begriff der Entscheidungsunterstützung kann eine größere Menge an Analysemodellen, Softwarelösungen oder auch Beratungsleistungen subsumiert werden. Die Basis bilden bestimmte, noch relativ abstrakte ökonomische Grundmodelle. Diese sind für eine Bewertung zu systematisieren, womit sich Gruppen und Untergruppen ergeben, die jeweils typische gemeinsame Merkmale aufweisen und die sich gegenüber anderen Gruppen unterscheiden. Für immobilienwirtschaftliche Anwendungszwecke können bereits über eine Deduktion diverse Modelle ausgeschlossen werden (zwingende Beachtung der Langfristigkeit von Immobilieninvestitionen sowie der Heterogenität von Immobilienmärkten).

Für die Unterstützung ökonomischer Entscheidungssituationen eigenen sich Modelle, die durch die Analyse und Aufbereitung von Daten die jeweiligen Entscheidungsalternativen exakt bewerten und eindeutig priorisieren. Auf der Grundlage von Kennzahlen, Rangfolgen oder Klassifizierungen ist es somit möglich, die Entscheidung rational und nachvollziehbar zu treffen. Nach der Anzahl der entscheidungsrelevanten Kriterien lassen sich monokriterielle (z. B. Renditevergleich), bikriterielle (z. B. Rendite-Risiko-Optimierungen) sowie multikriterielle Entscheidungsmodelle (z. B. Outranking) unterscheiden.

Abbildung 3: Systematisierung potenzieller Modelle zur Entscheidungsunterstützung

Quelle: Metzner, Immobilienökonomische Entscheidungsunterstützung¹³

In der Praxis werden vor allem Wirtschaftlichkeits- und Investitionsrechnungen zur Identifikation der besten Investitionsalternativen herangezogen. Bei den statischen Investitionsrechnungen finden primär Kalkulationen auf Basis von Anfangs- oder Durchschnittsrenditen und häufig Kosten- und Gewinnvergleichsrechnungen Anwendung. Bei den dynamischen Verfahren werden vorrangig DCF-Kalkulationen sowie die Kapitalwertmethode und der interne Zinsfuß verwendet. Diese Methoden sind in der Praxis weitgehend akzeptiert und verbreitet.¹⁴ Diese Gruppe von Berechnungsmethoden kann den monokriteriellen Entscheidungsunterstützungsverfahren zugeordnet werden. Daneben existieren Verfahren, die die renditeorientierte Entscheidungsgrundlage um eine Risikokomponente erweitern. Entgegen den Erwartungen werden performanceorientierte Ratio-Kennzahlen und Kennzahl zur Risikoquantifizierung in der immobilienwirtschaftlichen Praxis noch wenig verwendet. Bei den multikriteriellen Verfahren sind primär Checklisten und Scoring-Modelle zu finden.¹⁵ Die Akzeptanz und weite Verbreitung von Scoring-Modellen in der Immobilienbranche ist auf die vergleichsweise einfache Anwendung zurückzuführen....

Inhaltsverzeichnis

• Vorwort: Modulares Immobiliencontrolling
• Inhaltsverzeichnis
• 1 Einsatz immobilienökonomischer Modelle zur Entscheidungsunterstützung
• 2 Priorisierung von Zielmärkten als typisches multikriterielles Entscheidungsproblem im Immobilienportfoliomanagement
• 3 Prämissen für ein Entscheidungsmodell zur Priorisierung von Zielmärkten nach dem ELECTRE-Ansatz
• 4 Schrittweise Entwicklung eines ELECTRE-Modells zur Priorisierung von internationalen Immobilienmärkten
• 5 Ergebnisinterpretation und Implementierung des ELECTRE-Modells im Immobilienportfoliomanagement
• 6 Zusammenfassung und Ausblick
• Quellenverzeichnis
• Abbildungsverzeichnis
• Stichwortverzeichnis
• Autoren: Steffen Metzner, Mareen Sawitzky
• Publikationen: Bücher zum Immobiliencontrolling
• Fachliche Beratung: RES Consult GmbH
• Impressum