Immobilienkauf - Was man wirklich von der Steuer absetzen kann

Ein nützlicher Ratgeber aus der Beraterpraxis

A. Wiener

• Verlag: Books on Demand
• Jahr: 2017
• ISBN drucken:
  9783743162402
• eBook-ISBN:
  9783744842815
• Auflage: 1
• Thema: Law
• Thema: Tax Law

Es gibt kaum Bücher zum Thema Steuerrecht, die so verständlich geschrieben sind, dass der Durchschnittsbürger diese auch versteht. Dabei besteht gerade beim Thema Immobilien ein großer Beratungsbedarf.Sie haben gerade eine Immobilie gekauft oder stehen kurz davor? Wenn Sie gerade eine Immobilie erworben haben, dann haben Sie bereits hohe Ausgaben getätigt, von denen Sie hoffen, dass Sie diese vollständig oder zumindest teilweise steuerlich geltend machen können. Vielleicht haben Sie bereits größere Renovierungsmaßnahmen durchgeführt und erwarten nun, möglichst viel dieser Ausgaben steuerlich geltend machen zu können?Sie planen, die Immobilie von Beginn an oder zu einem späteren Zeitpunkt zu vermieten?Dieses Buch soll auf eine verständliche und unterhaltsame Weise bestehende Steuerrechtsirrtümer aufklären. Dabei werden anhand von einfachen Beispielen typische Situationen aus der Beratungspraxis beschrieben, in denen sich der eine oder andere vielleicht wiedererkennen wird.

Kapitel 1: Anschaffungskosten bei Eigennutzung

Wer schon einmal eine Immobilie gekauft hat, der weiß, dass neben dem eigentlichen Kaufpreis noch zahlreiche weitere Ausgaben mit dem Erwerb verbunden sind. Ausgaben, die zwangsläufig getätigt werden müssen, ohne dass sie den Wert der Immobilie erhöhen und gerade deshalb besonders wehtun. Verständlich, dass man da den Wunsch verspürt, diese Kosten oder zumindest einen Teil davon irgendwie steuerlich geltend machen zu können. Wie so ein Kaufprozess typischerweise abläuft, soll vereinfacht an dem nachfolgenden Fall gezeigt werden:

Das Ehepaar Ratlos steht kurz vor dem Kauf ihrer Eigentumswohnung. Das alles ist für sie wahnsinnig kompliziert. Sie vertrauen daher darauf, dass der Notar alle wesentlichen Punkte im notariellen Kaufvertrag festgehalten hat.

Auszug aus dem notariellen Kaufvertrag:

…

„Die Erschienenen erklärten zu meinem Protokoll den folgenden Grundstückskaufvertrag:

…

§ 3 Kaufpreis

Der Kaufpreis beträgt EURO 250.000,00 (in Worten: EURO zweihundertfünfzigtausend).

Der gesamte Kaufpreis in Höhe von EURO 250.000,00 wird bis zum 28. Februar 2014 zur Hinterlegung auf einem neu einzurichtenden Notaranderkonto der vertretenden Notarin bei der XY Bank eingehend fällig … Die Kosten des Notaranderkontos trägt der Käufer …

§ 10 Kosten und Abgaben

Die Kosten dieser Urkunde und ihrer Durchführung sowie die Grunderwerbsteuer trägt der Käufer …

Der vorstehende Vertrag ist durch die Vermittlung der Maklerfirma Immobilienhaie und Partner, Immobilien GbR, Schlossallee 99 in 80539 München zustande gekommen. Die Maklercourtage in Höhe von 6,25% des Kaufpreises zuzüglich gesetzlicher Mehrwertsteuer trägt der Käufer allein. Die Courtage ist mit Beurkundung dieses Vertrags verdient und fällig …“

Wenige Wochen später sitzt das Ehepaar Ratlos inmitten von Verträgen und Rechnungen. Am Vormittag war Frau Ratlos bei der Bank gewesen, um die Überweisung der fälligen Grunderwerbsteuer in Höhe von 11.250,00 EUR zu veranlassen. Damit sind nahezu alle finanziellen Reserven ausgeschöpft. Plötzlich wird den Eheleuten klar, dass mit dem Wohnungskauf doch viel mehr Kosten verbunden sind als bisher angenommen. Gerade die Grunderwerbsteuer tut dem Ehepaar besonders weh. Doch Herr Ratlos meint sich daran zu erinnern, dass man die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen könne. Ein Arbeitskollege habe ihm diesen Tipp gegeben. Die Abgabe der Steuererklärung sei ohnehin bald fällig. Die Eheleute beschließen, am nächsten Tag ihre Steuerberaterin anzurufen. Diese ist zwar immer über Wochen im Voraus ausgebucht, aber die Eheleute wollen nun schnellstmöglich Klarheit über die steuerliche Behandlung ihrer Ausgaben haben. Möglicherweise kann man einen Teil der Ausgaben über die Steuererklärung zurückholen.

Zwei Monate später sitzt das Ehepaar Ratlos in der Kanzlei der Steuerberaterin Danni Durchblick. Das Ehepaar Ratlos hofft nun, eine positive Aussage im Hinblick auf die steuerliche Absetzbarkeit ihrer Ausgaben zu bekommen. Doch die Antwort der Steuerberaterin ist ernüchternd: „Sofern die Wohnung nicht vermietet sondern zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, sind weder die Grunderwerbsteuer noch die Kosten für den Notar sowie die Maklercourtage steuerlich absetzbar. Etwas anderes gilt nur, wenn die Wohnung vermietet wird und aus der Vermietung Einkünfte erzielt werden.“

„Heißt das, dass wir diese ganzen Ausgaben nur dann von der Steuer absetzen können, wenn wir vermieten würden?“ Den Eheleuten Ratlos steht die Enttäuschung ins Gesicht geschrieben. „Aber was ist mit den Darlehenszinsen? Wir haben einen Kredit über 180.000,– EUR aufgenommen und unser Bankberater hat gesagt, dass so eine Finanzierung auch steuerliche Auswirkungen haben kann. Er sagte uns, dass wir uns in der Hinsicht einmal steuerlich beraten lassen sollten.“ Die Steuerberaterin schüttelt mit dem Kopf: „Mit den Zinsen verhält es sich genauso. Zinsen könnten nur dann als Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn Sie Vermietungseinkünfte erzielen würden. Im Fall der Eigennutzung sind die gezahlten Darlehenszinsen steuerlich nicht absetzbar.“ „Und was ist mit der Grundsteuer?“, möchte Rudi Ratlos schließlich noch wissen. „Die müssen wir sogar jedes Quartal zahlen.“ „Für die Grundsteuer gilt leider auch nichts anderes. Diese können Sie ebenfalls nur als Vermieter steuerlich geltend machen“, erklärt die Steuerberaterin.

Fazit:

Beim Kauf einer Immobilie, die nicht für Vermietungszwecke sondern zur eigenen Nutzung erworben wird, sind die mit der Anschaffung zusammenhängenden Kosten für Makler, Notar, Darlehenszinsen sowie die Grunderwerbsteuer nicht steuerlich absetzbar. Etwas anderes gilt nur, wenn die Immobilie vermietet wird und hieraus Einkünfte erzielt werden. Es empfiehlt sich daher, sich rechtzeitig vor dem Kauf einen Überblick zu verschaffen über die tatsächliche finanzielle Belastung durch einen Immobilienkauf, zu der nicht nur der Anschaffungspreis der Immobile zählt, sondern insbesondere auch die mit der Anschaffung verbundenen Folgekosten.

Kapitel 2: Umzugskosten bei Eigennutzung

Fast vier Monate später können die Eheleute Ratlos in ihre neue Wohnung einziehen. Da sich im Laufe der Jahre einiges im Haushalt angesammelt hat und mit Unterstützung aus dem Freundeskreis nicht mehr so wie früher zu rechnen ist, haben die Eheleute Ratlos entschieden, eine Umzugsspedition zu beauftragen. Nachdem sie verschiedene Angebote eingeholt haben, haben sie sich schließlich für die günstigste entschieden. Was soll schon schief gehen?

Außerdem hat Rita Ratlos neulich beim Yoga-Kurs gehört, dass man Umzugskosten von der Steuer absetzen kann. Die Yoga-Lehrerin hat erzählt, dass es für Verheiratete sogar einen doppelten Freibetrag gebe. Somit hätten sie quasi doppelt gespart: zum einen mit der günstigsten Spedition und zum anderen durch die Steuerersparnis.

In dem Glauben, diesmal auf der richtigen Seite zu sein, fährt Rudi Ratlos früh morgens noch schnell zum Baumarkt, um Farbe für die neue Wohnung zu kaufen. Rita hat schon immer davon geträumt, die Küchenwände grün zu streichen. Dafür konnte Rudi sich beim Fußbodenbelag durchsetzen. Anstelle des teuren Eiche-Parkettbodens wird die neue Wohnung mit dem wesentlich günstigeren Nussbaumlaminat ausgelegt werden. Um das Laminat und die Farbtöpfe transportieren zu können, hat Rudi Ratlos schnell noch einen Transporter für einen Tag gemietet. Wenn schon, denn schon … Als Rudi bei der alten Wohnung ankommt, ist der Umzug bereits in vollem Gange. Die Eheleute Ratlos sind begeistert. Allerdings werden durch das Abbauen der alten Schränke einige Flecken an den Wänden sichtbar, die dem Ehepaar Ratlos so bisher nicht aufgefallen waren. Sicher würde der Vermieter bei der Wohnungsübergabe deshalb noch Forderungen stellen.

Schließlich geht das Einräumen der neuen Wohnung noch schneller als erwartet, sodass die Eheleute Ratlos bereits am frühen Nachmittag zwischen Bergen von Umzugskartons sitzen.

Erleichtert stellen sie fest, dass sie die Wahl ihrer Umzugsspedition trotz des günstigen Preises nicht bereuen mussten. Alles verlief reibungslos und am Ende haben sie auch nur die tatsächlich vereinbarte Pauschale von 1.200,– EUR bezahlen müssen.

Sie haben sogar extra darauf geachtet, dass Sie...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• Vorbemerkung
• Einleitung
• Kapitel 1: Anschaffungskosten bei Eigennutzung
• Kapitel 2: Umzugskosten bei Eigennutzung
• Kapitel 3: Handwerkerleistungen bei Eigennutzung
• Kapitel 4: ABC der haushaltsnahen Aufwendungen
• Kapitel 5: Anschaffungskosten bei Vermietung
• Kapitel 6: Vermietung an nahe Angehörige
• Kapitel 7: Vorübergehender Leerstand
• Kapitel 8: Handwerkerleistungen bei Vermietung
• Kapitel 9: Größere Renovierungen bei Vermietung
• Kapitel 10: Vermietung von Ferienwohnungen
• Kapitel 11: ABC der Werbungskosten bei Vermietung
• Kapitel 12: Neue Fördermöglichkeiten für Vermieter
• Impressum