Kauf von Gebrauchtimmobilien

Fallen erkennen und vermeiden

Wolters Kluwer Steuertipps, Akademische Arbeitsgemeinschaft

• Verlag: Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft
• Jahr: 2019
• eBook-ISBN: 9783868179583
• Thema: Jura
• Thema: Eigentumsrecht

Viele Käufer kaufen eine gebrauchte Immobilie bereits nach der ersten Besichtigung, ohne genau zu prüfen, was für Mängel und Sanierungsbedarf vorhanden sind. Das ist ein Fehler, denn eines der größten Risiken beim Kauf von Gebrauchtimmobilien sind versteckte Mängel bei Wasser-, Abwasser- und Elektroleitungen, Schimmelbefall, ein undichtes Dach oder Probleme mit der Bausubstanz. Weniger versierte Käufer ahnen nicht, was sie da eigentlich gekauft haben. Doch irgendwann machen sich die Bausünden bemerkbar. Die Folge sind hohe Renovierungskosten.Jeder, der ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen will, muss einen notariellen Kaufvertrag beim Notar abschließen. Dabei kann eine Maklerklausel im Kaufvertrag zu einer teuren Überraschung werden. Wir zeigen Käufern beim Wohnungskauf, worauf sie bei der häufig anzutreffenden Maklerklausel beim Immobilienkauf achten müssen. Diese Tipps können Ihnen helfen, sich vor unrechtmäßigen und teuren Provisionsforderungen von Maklern zu schützen.Mit unseren praxiserprobten Tipps und Checklisten können Sie Ihre Traumimmobilie sicher und ohne böse Überraschungen erwerben.Aus dem Inhalt: - Schwachpunkte beim Kauf von Gebrauchtimmobilien- Typische Schwachstellen nach Baujahren sortiert- Worauf Sie bei der Besichtigung und Prüfung einer gebrauchten Immobilie achten müssen- Wer kann mir beim Immobilienkauf weiterhelfen?- Checkliste für Käufer von Gebrauchtimmobilien- Fallen beim Zustandekommen des Kaufvertrags- Darauf gilt es beim Kaufvertrag für eine gebrauchte Immobilie zu achten- Wichtige Regelungen im Kaufvertrag

Kauf von Gebrauchtimmobilien: Fallen erkennen und vermeiden

von Anette Stein und Eike Schulze

1 Augen auf beim Kauf von Gebrauchtimmobilien

Mancherorts stehen die Immobilienkäufer regelrecht Schlange. Für viele gilt es, jetzt noch schnell das Wunschobjekt zu ergattern, bevor die Preise weiter steigen. Weil die Nachfrage hoch ist, werden die Verhandlungsspielräume beim Immobilienkauf immer enger. Schließlich steht der nächste potenzielle Käufer schon in den Startlöchern. Wer nicht schnell zuschlägt, geht leer aus.

Verkäufer oder Makler nutzen die hohe Nachfrage, um zu einem schnellen Abschluss zu drängen. Da kommen dann nicht nur gute Objekte auf den Markt. Vielfach nutzen Verkäufer die aktuelle Situation aus und bringen zum Teil Bruchbuden in den Verkauf. Weniger versierte Käufer ahnen nicht, was sie da eigentlich gekauft haben. Doch irgendwann machen sich die Bausünden bemerkbar. Ein Rücktritt vom Kauf ist dann nur noch in seltenen Fällen möglich. Die Folge sind hohe Renovierungskosten.

So sehr dieser Beitrag den Blick auf die Schwachstellen oder Problemzonen der Häuser richtet und sich beinahe so liest, als ob man vorm Kauf eines Hauses Angst haben müsste: Nicht jedes Haus hat kostenintensive Schwachstellen. Oftmals hat der vorherige Eigentümer sein Heim gehegt und gepflegt. Diese Häuser werden aber in gefragten Städten oder Regionen immer rarer und haben ihren Preis.

Vielmehr geht es um Objekte, die zunehmend auf den Markt kommen und nur noch eine durchschnittliche Qualität aufweisen. Damit fallen dann bei der Sanierung entsprechende Summen an. Und: Es gibt auch Eigentümer, die von Schäden an ihrem Haus nichts wissen – entweder, weil sie schon seit Jahren damit lebten und sich daran gewöhnten, oder, weil sie die Mängel tatsächlich nicht bemerkten. Ein gesottener Schornstein oder Kamin ist nicht unbedingt feststellbar, wenn der Schornsteinfeger oder Eigentümer dort längere Zeit keinen Blick hineingeworfen hat. Auch undichte Abwasserleitungen fallen nicht auf, wenn sich diese auf dem Grundstück oder am Haus befinden. Daher gilt es, sich vor dem Immobilienkauf über typische Schwachstellen zu informieren und zu freuen, wenn der bisherige Eigentümer ein Auge darauf hatte und nach dem Verkauf keinen Reparaturstau hinterlässt.

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Tipp: Auskünfte von Immobilienmaklern müssen nicht immer stimmen. Er ist in seinen Auskünften auf das begrenzt, was ihm der Eigentümer erzählt hat, und damit meist raus aus der Haftung. Daher sollte beim zweiten Besichtigungstermin auch der Eigentümer mit anwesend sein.

Doch nicht nur das Gebäude selbst muss auf eventuelle Schwachstellen überprüft werden. Auch beim Kaufvertrag oder beim Vertrag mit dem Bauträger lauern Fallen. Nicht selten treten nach dem Hauskauf Mängel zutage und nun stellt sich die Frage, besteht ein Gewährleistungsanspruch oder nicht? Von der Art der Mängel – ob versteckt oder nicht – und den Klauseln im Kaufvertrag hängt es dann ab, ob Sie als Käufer auf den Kosten sitzen bleiben oder nicht. Über die Folgen bestimmter Formulierungen von Regelungen müssen sich Interessenten also im Klaren sein, um für sie nachteilige Vereinbarungen zu erkennen.

Auch die sogenannte Maklerklausel birgt Risiken. Enthält sie eine konkrete Zahl oder einen Prozentsatz zur Maklergebühr, erhöht dies die Vertragssumme. Infolge zahlt der Erwerber dann auch mehr Kaufnebenkosten, wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer, die prozentual auf die Verkaufssumme berechnet wird. Noch weit komplexer sind Bauträgerverträge, da sie sowohl kaufvertrags- als auch bauvertragsspezifische Bestandteile enthalten. Regelungen zu den Abschlagszahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), zur Absicherung des Käufers gegen die Folgen einer Insolvenz des Bauträgers (Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsbürgschaft) oder zum Ausschluss von Rechten des Käufers im Falle von Mängeln sind maßgeblich für die erfolgreiche Umsetzung des Kaufvorhabens.

2 Schwachpunkte beim Kauf von Gebrauchtimmobilien

Im Folgenden werden die wesentlichen Schwachstellen und Problemzonen von Häusern dargestellt. Probleme ergeben sich manchmal auch aus der Lage des Hauses wie in hochwassergefährdeten Gebieten oder bei Hanglagen. Hier gilt es, natürlich auch immer das nähere Umfeld zu betrachten.

Wer ein älteres Haus kaufen möchte, muss immer damit rechnen, dass auch kleinere oder größere Schäden vorhanden sind. Ebenso muss bedacht werden, dass die Baustandards früher teilweise andere waren. Zudem gab es Zeiten, in denen gute Baustoffe Mangelware waren. Wer das im Auge behält, macht nichts verkehrt. Schließlich können auch Wohnfehler, mangelhafte Pflege auch bei jüngeren Häusern oder Umwelteinflüsse, wie starke Erschütterungen beispielsweise durch Lkws, an der Haussubstanz nagen.

Doch auch neuere Bausünden sind bekannt. So kann eine nicht ordentlich ausgeführte oder alte Wärmedämmung an der Außenfassade zu Problemen führen. Auch unsachgemäße Umbauten oder Anbauten eventuell verbunden mit dem Entfernen tragender Teile kommen vor. Nicht zuletzt kann auch eine veraltete Elektrotechnik des Hauses das Wohnen zum Albtraum werden lassen. Daher ist es wichtig, sich über die Problemzonen gebrauchter Häuser vor dem Kauf rechtzeitig zu informieren.

Hinweis: Bei der Betrachtung der Bausubstanz ist es eigentlich egal, ob ein Haus oder eine Wohnung zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage zur Vermietung gekauft wird. Der Kapitalanleger genießt jedoch den Vorteil einer steuerlichen Abschreibung. Dennoch wirken sich Problemzonen der Gebäude und deren Beseitigung negativ auf die Mietrendite aus. Lediglich wer eine Luxussanierung vornimmt, kann dann eine ordentliche Mietrendite erzielen, sofern andere Bedingungen wie z.B. Lage oder zeitgemäße Ausstattung den Wünschen der gehobenen Klientel entsprechen.

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Tipp: Egal ob ein Haus oder eine Wohnung erworben werden soll, besichtigt werden muss immer alles, was später zum Wohnen gehört. Also auch der Keller, der Dachboden, das Grundstück und Garagen. Auch die Betrachtung der Außenwände des Gebäudes gehören mit zu einer regulären Besichtigung.

2.1 Typische Schwachstellen nach Baujahren sortiert

Man kann bestimmte Problemzonen an Häusern auch bestimmten Zeiten zuordnen. Zwar können natürlich auch bei älteren Gebäuden »neuere Jahrgangsschwachstellen« hinzukommen. Doch einige sind eben typisch.

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Tipp: Wer ein altes Haus kaufen möchte, sollte dann auch – im Zweifel – nicht das Geld für einen Bausachverständigen scheuen.

Hinweis: Natürlich sind ältere Häuser oftmals in der Zwischenzeit auch saniert worden. Beispielsweise, wenn ein Haus 1900 erbaut und 1975 gründlich saniert wurde, ist zu erwarten, dass auch einige Schwachstellen aus dem Erbauungsjahr beseitigt wurden. Dies ...

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