Haus- und Grundstücksgemeinschaften

Mieteinkünfte richtig versteuern

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• Verlag: Akademische Arbeitsgemeinschaft Verlagsgesellschaft
• Jahr: 2023
• eBook-ISBN: 9783868172768
• Auflage: 1
• Thema: Persönliche Entwicklung
• Thema: Private Finanzen

Gehört Ihnen eine Immobilie, egal, ob ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung, nicht allein, dann sind Sie Miteigentümer. In diesem Fall müssen Sie gemeinsam mit den anderen Miteigentümern eine Feststellungserklärung abgeben. Diese bildet die Basis für Ihre persönliche Einkommensteuer.In dem Beitrag beantworten wir u. a. folgende Fragen: - Was unterscheidet Miteigentümer von Alleineigentümern?- Wann muss die vermietende Grundstücksgemeinschaft eine eigene Steuererklärung abgeben?- Was ist zu beachten, wenn Sie an Angehörige vermieten?- Was gilt bei gemischt genutzten Immobilien?- Wie werden die Formulare für die Steuererklärung ausgefüllt (Vordruck ESt 1 B, FB, FE1 etc.)?- Wie wird die Immobilie in der persönlichen Einkommensteuererklärung der einzelnen Miteigentümer berücksichtigt?Als besonderen Service bieten wir Ihnen als Praxisbeispiel die Steuererklärung einer Grundstücksgemeinschaft, der ein vermietetes Zweifamilienhaus gehört. Die Formulare für die Steuererklärung haben wir anhand der Beispielsdaten ausgefüllt.Dieser Beitrag beschäftigt sich nicht mit Immobilienfonds. Ihnen teilt die Fondsverwaltung den auf sie entfallenden Einkunftsanteil mit, den sie dann in ihrer persönlichen Steuererklärung ansetzen.

Haus- und Grundstücksgemeinschaften: Mieteinkünfte richtig versteuern

1 Miteigentümer und Alleineigentümer

1.1 Rechtliche Unterschiede

Oft gehört ein bebautes oder unbebautes Grundstück nicht einer einzelnen Person, sondern mehreren Eigentümern gemeinsam. Das sind die Haus- und Grundstücksgemeinschaften.

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Beispiel

• Mehrere Personen bebauen gemeinsam ein Grundstück oder erwerben gemeinsam ein Haus oder eine Eigentumswohnung (z.B. Ehepartner, Eltern und ihre Kinder, Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft).
• Ein Teil des Grundbesitzes wird auf andere Personen übertragen (z.B. Eltern schenken ihrem Kind einen Anteil an ihrem Haus).
• Mehrere Personen erben gemeinsam Grundbesitz (Erbengemeinschaft).
• Wer sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt, wird häufig Mitglied einer Grundstücksgemeinschaft.

Keine Grundstücksgemeinschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft in Eigentumswohnanlagen. Grund: Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft gehört jedem einzelnen Eigentümer eine bestimmte Eigentumswohnung als Alleineigentum. Die Wohnungseigentümergemeinschaft befasst sich nur mit der Verwaltung der Wohnanlage, hat jedoch im Gegensatz zur Grundstücksgemeinschaft nichts mit den Eigentumsverhältnissen zu tun. Der Alleineigentümer einer Eigentumswohnung wird genauso besteuert wie der Alleineigentümer eines Einfamilienhauses. Ausnahme: Nur wenn zum Beispiel zwei Miteigentümer gemeinsam eine Eigentumswohnung besitzen, liegt auch eine Grundstücksgemeinschaft vor.

Privatrechtlich lassen sich zwei Formen von Grundstücksgemeinschaften unterscheiden:

• die Bruchteilsgemeinschaft
  Hier hat jede beteiligte Person eine gleichartige Mitberechtigung an dem Grundstück. Ansonsten liegt kein gemeinsamer Zweck vor und jeder Beteiligte kann über seinen Anteil am Grundstück frei verfügen.
• die Gesamthandsgemeinschaft
  Das Gesamthandseigentum umfasst ein Vermögen, das allen Beteiligten gemeinsam gehört und einem gemeinsamen Zweck dient. Der einzelne Beteiligte kann über seinen Anteil nicht frei verfügen. Typische Gesamthandsgemeinschaften sind Erbengemeinschaften vor der Auseinandersetzung und Gesellschaften des bürgerlichen Rechts.

Wichtig: Steuerlich werden die Bruchteilsgemeinschaft und die Gesamthandsgemeinschaft gleich behandelt. Wenn also im folgenden Beitrag von »gemeinschaftlichem Haus- und Grundbesitz« die Rede ist, sind sowohl die Bruchteilsgemeinschaft als auch die Gesamthandsgemeinschaft gemeint.

Dieser Beitrag beschäftigt sich nicht mit Immobilienfonds, da sich für die Eigentümer von solchen Fondsanteilen keinerlei steuerliche Probleme ergeben. Ihnen teilt die Fondsverwaltung nämlich den auf sie entfallenden Einkunftsanteil mit, den sie dann in ihrer persönlichen Steuererklärung ansetzen.

Da vor allem bebaute Grundstücke steuerliche Probleme machen, wird der Fall des Miteigentums an einem unbebauten Grundstück ebenfalls außer Acht gelassen. Die folgenden Ausführungen lassen sich aber entsprechend anwenden.

1.2 Miteigentümer müssen meist zwei Erklärungen abgeben

Jeder Miteigentümer soll genauso besteuert werden wie ein Alleineigentümer. Dabei muss allerdings gewährleistet sein, dass die Miteigentümer steuerlich gleich behandelt werden. Darüber hinaus werden die Grundlagen für die Besteuerung nicht bei jedem einzeln ermittelt, sondern nur einmal für alle.

Deshalb werden Miteigentümer in zwei Schritten besteuert:

• Erster Schritt: Die Besteuerungs- bzw. Bemessungsgrundlagen werden in einem gesonderten Verfahren ermittelt (Feststellungsverfahren).
• Zweiter Schritt: Die Ergebnisse aus dem Feststel...

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