Baufinanzierung für Selbstnutzer

so klappt der Traum vom Eigenheim - Tipps aus Sicht eines Bankers -

Nico Stieler

• Verlag: Books on Demand
• Jahr: 2021
• ISBN:
  9783754364758
• Auflage: 1
• Thema: Business
• Thema: Business General

Dieser Ratgeber gibt Ihnen konkrete Handlungsempfehlungen, wie Sie die Finanzierung Ihres Eigenheims von Ihrer Bank bekommen. Zuerst beleuchten wir Ihre aktuelle Einkommenssituation, denn nur wenn Sie wissen, welche Darlehensrate Sie sich wirklich leisten können, können Sie auch entscheiden, welche Darlehensrate Sie sich leisten wollen. Anschließend erhalten Sie einen Einblick in die Sichtweise einer Bank auf die verschiedenen Arten des Immobilienerwerbs. Egal ob Neubau, Sanierung einer bestehenden Immobilie oder der Kauf vom Bauträger - Sie erhalten einen Blick hinter die Kulissen und erfahren so, welche Anforderungen die Bank an die unterschiedlichen Formen des Eigenheimerwerbs stellt. Vor allem wird die Gretchenfrage geklärt, wie viel Eigenkapital Sie benötigen, um Ihren Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.Abschließend erfahren Sie, welche Finanzierungsbedingungen zu Ihren persönlichen Bedürfnissen passen und welche Dokumente Sie benötigen, um Ihre Bank von Ihrem Vorhaben zu überzeugen. Zu diesem Zweck erhalten Sie im Anhang Musterformulare, damit Sie sich ideal auf Ihren Banktermin vorbereiten können.

1 Was können Sie sich leisten – und wichtiger: was wollen Sie sich leisten?

Der Traum vom Eigenheim kann schnell zum Albtraum werden, wenn er zu einer finanziellen Überlastung wird. Daher ist es elementar, dass Sie sich mit Ihren Einnahmen und Ausgaben auseinandersetzen. Stellen Sie hierzu sämtliche Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Sie können hierzu ein Haushaltsbuch nutzen oder einfach die regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben anhand Ihrer Kontoumsätze aufschreiben. Bitte erstellen Sie zwei Haushaltsrechnungen, eine mit den von Ihnen ermittelten Werten des Haushaltsbuchs, eine zweite mit den banküblichen Pauschalen. Eine oft kommunizierte Faustformel besagt, dass die Darlehensrate im Bereich von 33% des Nettoeinkommens liegen und 40% nicht übersteigen sollte.

Zur Erstellung der Haushaltsrechnung können Sie gerne das von mir erstellte Musterformular¹ nutzen. Welche Einnahmen und Ausgaben fallen üblicherweise an?

Einnahmen

Bitte setzen Sie bei den Einnahmen nur die regelmäßigen Zahlungen an. Sollten die Einnahmen schwanken, dies ist insbesondere bei Einnahmen aus selbständiger Tätigkeit der Fall, dann ermitteln Sie bitte anhand Ihrer jährlichen Einkünfte einen Durchschnittswert.

Gehaltszahlungen:	setzen Sie bitte nur Ihr Nettogehalt ohne Sonderzahlungen an (z. B. 13. Gehalt, Weihnachts-/Urlaubsgeld, Schichtzulagen oder Bonuszahlungen).
Sonstiges:	unter dieser Position können Sie Sonderzahlungen wie das 13. Gehalt oder Bonuszahlungen angeben; wichtig ist hier, dass diese in der Vergangenheit regelmäßig erfolgt sind und Sie dies z. B. durch die Gehaltsabrechnung des Auszahlungsmonats belegen können
Mieteinnahmen:	berücksichtigen Sie bitte nur die Nettokaltmiete ohne Umlagen.
Selbständige Tätigkeit:	setzen Sie bitte nur Ihr nachhaltiges Ergebnis nach Steuern ohne außerordentliche Erträge und Aufwendungen (z. B. Verkauf von Anlagevermögen, Auflösung von Rückstellungen, Versicherungsentschädigungen).

Ausgaben

Lebenshaltungskosten:	setzen Sie hier bitte in der ersten Haushaltsrechnung Ihre tatsächlichen Lebenshaltungskosten aus dem Haushaltsbuch an. In der zweiten Haushaltsrechnung setzen Sie bitte Pauschalwerte ein. Banken setzen für die Lebenshaltung unterschiedliche Pauschalen an. Übliche Werte sind hier 1.200 EUR für eine Person, 500 EUR für die zweite Person und 300 EUR für jede weitere Person im
	Haushalt. Sie merken an dieser Stelle die vorsichtige Sichtweise der Bank z. B. daran, dass Ihre Kinder im Haushalt negativ zu Buche schlagen, da die pauschal angesetzten Lebenshaltungskosten über dem ermittelten Kindergeld liegen.
Pkw:	bitte rechnen Sie hier die jährliche Kfz-Steuer, die Haftpflicht- und Kaskoversicherung sowie die Inspektions- und Reparaturkosten auf einen Monat herunter und addieren Sie noch die monatlichen Kraftstoffkosten hinzu. Banken setzen pauschal 200 EUR je Pkw an. Eine eventuelle Finanzierung ist gesondert anzugeben.
Kredit-/Leasingraten:	setzen Sie diese an, sofern diese noch dauerhaft zu zahlen sind. Sollten die Finanzierungen innerhalb der nächsten 6 Monate zurückgeführt sein,
	sollten Sie dies in der Haushaltsrechnung anmerken.
Miete:	bitte setzen Sie hier die Kaltmiete an; auch wenn die Miete für Ihre selbstgenutzte Wohnung durch die beantragte Eigenheimfinanzierung entfällt, sollten Sie diese angeben. Viele Banken gleichen bei der Finanzierung Ihres Eigenheims die zukünftige Darlehensrate mit der Höhe der bisherigen Mietzahlungen ab, um zu sehen, ob Sie die Höhe der Darlehensbelastung gewohnt sind. Merken Sie auch hier an, dass diese Belastung zukünftig entfallen wird.
Nebenkosten:	da auch beim selbstgenutzten Eigenheim Nebenkosten anfallen, sind diese hier anzusetzen. Bei einer Eigentumswohnung können Sie das Hausgeld zzgl. des Haushaltsstroms ansetzen. Hier können Sie hilfsweise
Ihre bisherigen Stromkosten ansetzen.

Ergebnis

Bei beiden Berechnungsmethoden sollte ein monatlicher Überschuss verbleiben, der nicht nur die zukünftige Darlehensrate abdeckt, sondern noch einen Puffer für Unvorhergesehenes. Sie sollten unabhängig vom Überschuss Ihrer Haushaltsrechnung einen „Notgroschen“ zur Seite gelegt haben (zur Höhe siehe Kapitel „Wie viel Eigenkapital wollen und können Sie einbringen?“). Wenn eine unerwartete Ausgabe (z. B. Waschmaschine und Pkw defekt) aufgetreten ist, muss der Notgroschen durch laufende Ansparung wieder aufgefüllt werden. Die Höhe des Notgroschens bestimmt hier u.a. die Höhe des erforderlichen Haushaltsüberschusses, damit der Notgroschen in einer überschaubaren Zeit wieder aufgefüllt werden kann. Darüber hinaus richtet sich der Liquiditätspuffer nach Ihrem persönlichen Sicherheitsbedürfnis, sollte aber einen Betrag von 200 EUR nicht unterschreiten. Bei Ansatz Ihrer tatsächlichen Lebenshaltungskosten sollte idealerweise ein deutlich höherer Überschuss als bei Ansatz der Bankpauschalen verbleiben, damit Sie ausreichend Spielraum zur Reservenbildung für Unvorhergesehenes haben.

Beispielfall Ehepaar, angestellt, mit einem Kind:

Nettoeinkommen Eheleute	3.000 EUR
Kindergeld	219 EUR
Gesamteinkommen	3.219 EUR
- Lebenshaltung (Pauschale 3 Personen)	2.000 EUR
- 1 Pkw (Pauschale)	200 EUR
- Kaltmiete	650 EUR
- Nebenkosten	150 EUR
Überschuss	219 EUR

Im vorliegenden Beispielfall sollte Ihre Darlehensbelastung folglich nicht mehr als 669 EUR betragen (Kaltmiete zzgl. Überschuss abzüglich Mindestreserve von 200 EUR). So wird ein Großteil der Banken Ihre Kapitaldienstfähigkeit zwar als nicht überragend aber gegeben beurteilen. Bitte beachten Sie: es wird auch Banken geben, die Sie mit einem geringeren Überschuss finanzieren – in der Regel gegen einen entsprechenden Zinsaufschlag². Wenn Sie jedoch die vorgenannten Mindestkriterien erfüllen, vergrößert sich das Spektrum der Banken, die Sie gerne bei der Verwirklichung Ihres Traums vom Eigenheim begleiten erheblich.

Welche Darlehenshöhe mit diesem Einkommen möglich ist, hängt wesentlich von zwei weiteren Dingen ab: wie viel Eigenkapital Sie einbringen können und bis wann Sie entschuldet sein möchten. Dazu später mehr.

Probleme mit der Kapitaldienstfähigkeit?

Sollten Ihre tatsächlichen Lebenshaltungskosten über den banküblichen Pauschalen liegen, prüfen Sie bitte, in welchem Bereich Sie Einsparungen vornehmen können – doch Vorsicht: bitte geißeln Sie sich nicht für die Erfüllung Ihres Traums vom Eigenheim. Wenn Sie die Darlehensrate nur bei starker Einschränkung Ihres Lebensstils leisten können, füh...