Handbuch Wohnungs- und Immobiliengesellschaften

GmbH-Recht für die Praxis

Thomas Schlüter

• Verlag: Haufe
• Jahr: 2020
• eBook-ISBN:
  9783648139639
• Thema: Betriebswirtschaft
• Thema: Verwaltung

Wie wird eine Wohnungs- oder Immobiliengesellschaft gegründet? Welchen Inhalt sollte ein Gesellschaftervertrag haben? Welche Rechtsverhältnisse bestehen zwischen Gesellschaftern und der Gesellschaft? Welche Rechte und Pflichten haben die Organe der GmbH?Vom Verfahrensablauf der Gründung der Gesellschaft über die Erfüllung der Aufgaben von Geschäftsführung, Aufsichtsrat und Gesellschafterversammlung bis zur Auflösung und Abwicklung (Liquidation) der GmbH werden die in der Praxis häufig auftretenden Fragestellungen behandelt. Somit erhalten Mitglieder von Geschäftsführung und Aufsichtsrat sowie Mitarbeiter von Wohnungs- und Immobiliengesellschaften fachliche und rechtssichere Unterstützung.Inhalte: - Gründung einer Wohnungs- und Immobiliengesellschaft- Firma, Sitz und Zweck der GmbH; Gegenstand des Unternehmens- Organe: Geschäftsführung, Aufsichtsrat, Gesellschafterversammlung- Auflösung und Abwicklung (Liquidation) der Gesellschaft- Auswirkungen des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und StrafverfahrensrechtMit digitalen Extras: - Mustergesellschaftsvertrag- Mustergeschäftsordnungen- Musterbeschlüsse- Praxistipps- Beispiele

[21]1 Gründung einer Wohnungs- und Immobiliengesellschaft

1.1 Gesetzliche Anforderungen

1

Eine einheitliche, umfassende Vorschrift mit den Anforderungen an die Gründung einer Wohnungs- und Immobiliengesellschaft2 gibt es nicht. Vielmehr enthält das GmbH-Gesetz in seinem ersten Abschnitt mehrere Regelungen, die dabei zu beachten sind.

2

Eine GmbH kann auch durch Umwandlung bereits vorhandener Rechtsträger nach dem Umwandlungsgesetz (UmwG) entstehen. Dafür kommen unter anderem die Verschmelzung durch Neugründung, die Spaltung zur Neugründung und der Formwechsel in Betracht.3

1.1.1 Gründerzahl

3

Das Gesetz (§ 1 GmbHG) lässt zu, dass eine GmbH nicht nur durch mehrere Personen (Mehrpersonengründung), sondern bereits durch eine Person gegründet (»errichtet«) werden kann (Einpersonengründung, Ein-Personen-GmbH). Für die Mehrpersonengründung und die Einpersonengründung gelten dieselben Regeln.4 So haben zum Beispiel auch Wohnungs- und Immobilienverwalter die Möglichkeit, statt Einzelunternehmer (Einzelkaufmann, »e. K.«, § 19 Abs. 1 Nr. 1 HGB) Alleingesellschafter einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) zu sein. Im Fall einer Ein-Personen-GmbH haftet gegenüber den Gläubigern für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft ebenfalls nur das Gesellschaftsvermögen (§ 13 Abs. 2 GmbHG).

[22]4

Als Gründer – und auch als spätere eintretende Gesellschafter – einer Wohnungs- und Immobiliengesellschaft kommen in Betracht:5

• Natürliche Personen (auch Personen, die nur beschränkt geschäftsfähig ( 106 BGB) oder sogar geschäftsunfähig (§ 104 BGB) sind6 oder für die ein Betreuer bestellt wurde7),
• juristische Personen des Privatrechts (zum Beispiel GmbH, AG, eG8, e. V.; auch ausländische juristische Personen, zum Beispiel Ltd.),
• juristische Personen des öffentlichen Rechts (unter anderem Kommunen, Kammern der Industrie und des Handwerks, Innungen),9
• Personenhandelsgesellschaften (OHG, KG),
• Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR (»BGB-Gesellschaft«)),
• Partnerschaftsgesellschaften,
• andere Gesamthandsgemeinschaften (zum Beispiel nichtrechtsfähige Vereine, Erbengemeinschaften, Gütergemeinschaften).10

1.1.2 Gesellschaftsvertrag

1.1.2.1 Bedeutung des Gesellschaftsvertrags

5

Der Gesellschaftsvertrag ist die Grundordnung einer GmbH und hat zwei Funktionen: In ihm werden die Einzelheiten der Gründung der GmbH geregelt (Errichtungsgeschäft). Darüber hinaus ist er die körperschaftliche Satzung der Gesellschaft als juristische Person und verpflichtet nicht nur die Gründer, sondern auch eventuelle spätere Gesellschafter und Dritte.11Im GmbH-Gesetz wird fast durchweg die Bezeichnung »Gesellschaftsvertrag« (zum Beispiel §§ 2, 3 GmbHG) und daneben vereinzelt der Begriff »Satzung« verwendet (siehe die amtlichen Überschriften der §§ 53, 54 GmbHG).

[23]1.1.2.2 Form des Gesellschaftsvertrags

1.1.2.2.1 Allgemeine Anforderungen

a) Notarielle Beurkundung

6

Im Gegensatz zu den Personenhandelsgesellschaften12 schreibt das GmbH-Gesetz zwingend vor, dass der Gesellschaftsvertrag notariell beurkundet werden muss (§ 2 Abs. 1 Satz 1 GmbHG).13

7

Neben der Schriftform (§ 126 BGB), der elektronischen Form (§ 126a BGB) und der Textform (§ 126b BGB) sieht das Gesetz die notarielle Beurkundung (§ 128 BGB) und die öffentliche Beglaubigung (§ 129 BGB) vor. Die öffentliche Beglaubigung durch einen Notar bezieht sich nur auf die Echtheit der Unterschrift der abgegebenen Erklärung, nicht aber auf den Inhalt der Erklärung.14 Im Bereich der Wohnungs- und Immobiliengesellschaften ist eine öffentliche Beglaubigung unter anderem bei der Anmeldung der Eintragung des Geschäftsführers in das Handelsregister erforderlich. Im Gegensatz zur öffentlichen Beglaubigung umfasst die notarielle Beurkundung nicht nur die Unterschrift, sondern gemäß § 128 BGB den gesamten Vertragsinhalt, zum Beispiel den Gesellschaftsvertrag einer GmbH. Die Einzelheiten zum Beurkundungsverfahren regelt das Beurkundungsgesetz (insbesondere §§ 8 ff. BeurkG).

8

Das GmbH-Gesetz schreibt außerdem vor, dass der Gesellschaftsvertrag von sämtlichen Gesellschaftern unterzeichnet werden muss (§ 2 Abs. 1 Satz 2 GmbHG). Im Rahmen einer Gründung durch mehrere Gesellschafter genügt dafür aber, dass jeder einzelne Gesellschafter, auch gegenüber unterschiedlichen Notaren, zum Abschluss des Gesellschaftsvertrags eine vom Notar zu beurkundende Niederschrift unterschreibt.15

9

Die Beurkundungspflicht durch den Notar umfasst den gesamten Gesellschaftsvertrag. Gemäß § 3 GmbHG enthält der Vertrag den notwendigen Inhalt (Abs. 1 dieser Vorschrift) und einen fakultativen Inhalt (Abs. 2 dieser Vorschrift). Daher müssen auch beide Teile beurkundet werden. Änderungen und Ergänzungen des Gesellschaftsvertrags vor der Eintragung der GmbH in das Handelsregister bedürfen ebenfalls der notariellen Beurkundung und setzen daher die Einstimmigkeit aller Gründungsge[24]sellschafter voraus.16 Spätere Änderungen des Gesellschaftsvertrags können durch Beschluss der Gesellschafter erfolgen, der ebenfalls zu beurkunden ist und für den nach dem Gesetz eine Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen erforderlich ist (§ 53 GmbHG).

10

Ein Abschluss des Gesellschaftsvertrags für eine GmbH ohne notarielle Beurkundung führt zu dessen Nichtigkeit wegen Formmangels (§ 125 BGB).17 Um die Wirksamkeit des Vertrags zu erreichen, ist eine Bestätigung des Vertragsschlusses in Form einer erneuten Vornahme gemäß § 141 BGB unter Beachtung der notariellen Beurkundung notwendig. Die Bestätigung als Neuvornahme führt aber nur dazu, dass der Vertragsschluss erst vom Zeitpunkt der Bestätigung an gilt und nicht rückwirkend.18 Für den Fall, dass der Vertrag trotz des Mangels vollzogen wird (zum Beispiel durch die Leistung von Einzahlungen auf die übernommenen Geschäftsanteile/Stammeinlagen), finden die Grundsätze über die fehlerhafte Gesellschaft Anwendung. Wenn außerdem eine Eintragung in das Handelsregister erfolgt, obwohl der Gesellschaftsvertrag mit Mängeln behaftet ist, führt dies grundsätzlich zur Heilung mit der Folge, dass die GmbH wirksam entsteht.

b) Vertragsabschluss durch Bevollmächtigte

11

Eine Unterzeichnung des Gesellschaftsvertrags durch Bevollmächtigte ist nur aufgrund einer Vollmacht möglich, die notariell beurkundet (§ 128 BGB, §§ 8 ff. BeurkG) oder beglaubigt (§ 129 BGB, § 40 BeurkG) sein muss (§ 2 Abs. 2 GmbHG). Der Umfang der Vollmacht muss den Abschluss des Gesellschaftsvertrags (Errichtungsgeschäft) umfassen. Im Fall einer Vertretung durch Generalbevollmächtigte und Prokuristen ist diese Voraussetzung ohne weiteres erfüllt, während in solchen Fällen für eine Handlungsvollmacht in der Regel zusätzlich eine besondere Befugnis zum Abschluss eines solchen Vertragsschlusses erforderlich ist.19

12

Falls keine Vollmacht erteilt oder diese nicht den Anforderungen an die notarielle Beurkundung oder Beglaubigung entspricht, liegt keine wirksame Vertretung des Gesellschafters vor. Im Fall einer geplanten Ein-Personen-GmbH ist das Errichtungsgeschäft als einseitiges Rechtsgeschäft gemäß § 180 BGB nichtig. Somit kommt, um die Wirksamkeit zu erreichen, nur eine Bestätigung durch Neuvornahme gemäß § 141 BGB unter Beachtung der Formvorschriften mit Wirkung ab dem Zeitpunkt der Bestätigung in Betracht.20 Dagegen führen Mängel der Vollmacht bei einer vorgesehenen [25]Mehr-Personen-GmbH nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur schwebenden Unwirksamkeit (sog. Vertragsschluss des Vertreters ohne Vertretungsmacht, § 177 Abs. 1 Satz 1 BGB). In solchen Fällen ist eine Genehmigung durch eine nachgeholte Bevollmächtigung unter Beachtung der Formvorschriften möglich mit der Folge, dass der Gesellschaftsvertrag rückwirkend wirksam wird (§ 184 Abs. 1 BGB).21

13

Personen, die nicht unbeschränkt geschäftsfähig sind (§ 104 Nr. 1 BGB; § 106 BGB), unter Betreuung stehen (§§ 1896 ff. BGB) sowie juristische Personen und Personenhandelsgesellschaften werden beim Abschluss von Gesellschaftsverträgen nicht durch Bevollmächtigte vertreten, sondern durch ihre gesetzlichen Vertreter.22 Gesetzliche Vertreter von Minderjährigen und Betreuten benötigen in der Regel für den Abschluss eines Gesellschaftsvertrags eine Genehmigung des Familien- bzw. Betreuungsgerichts.23

1.1.2.2.2 Gründung im vereinfachten Verfahren

14

Das Gesetz sieht vor, dass in bestimmten Fällen unter erleichterten Voraussetzungen eine GmbH gegründet werden kann (sog. vereinfachtes Verfahren, § 2 Abs. 1a GmbHG). Diese Möglichkeit besteht nach § 2 Abs. 1a Satz 1 bis 3 GmbHG aber nur, wenn

• die Gesellschaft höchstens drei Gesellschafter und einen Geschäftsführer hat,
• das in der Anlage des GmbH-Gesetzes bestimmte Musterprotokoll24 verwendet wird und
• darüber hinaus keine vom Gesetz abweichenden Bestimmungen ...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• Hinweis zum Urheberrecht
• Impressum
• Vorwort
• Abkürzungsverzeichnis
• 1 Gründung einer Wohnungs- und Immobiliengesellschaft
• 2 Firma, Sitz und Zweck der Wohnungs- und Immobiliengesellschaft; Gegenstand des Unternehmens
• 3 Rechtsverhältnisse der Gesellschaft und der Gesellschafter
• 4 Organe der Wohnungs- und Immobiliengesellschaft
• 5 Auflösung und Abwicklung (Liquidation) der Wohnungs- und Immobiliengesellschaft
• Literaturverzeichnis
• Der Autor
• Stichwortverzeichnis
• Arbeitshilfen Online