Mietrecht von A-Z

110 Fragen und Antworten für Mieter und Vermieter

Rudolf Stürzer, Michael Koch

• Verlag: Haufe
• Jahr: 2020
• Auflage: 3
• eBook-ISBN:
  9783648146064
• Thema: Jura
• Thema: Zivilrecht

Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter? Wer trägt die Kosten für Reparaturen? Welche bauliche Veränderungen sind erlaubt? Was ist beim Wechsel des Eigentümers zu beachten? Die Experten von Haus + Grund München beantworten kompakt und verständlich alle wichtigen Fragen.Inhalte: - Alle wichtigen Themen von Abrechnung der Betriebskosten bis Zeitmietvertrag- Mieterhöhung, Mietminderung und Mietpreisbremse: Was ist erlaubt und welche Fristen gelten?- Einzug, Auszug, bauliche Veränderungen- Schönheitsreparaturen: Welche Klauseln im Mietvertrag unwirksam sind- Rechtssichere Kündigung durch den Mieter oder Vermieter- Neu in der 3. Auflage: Verschärfung der Mietpreisbremse sowie wichtige Fragen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie

[5]Abrechnung der Betriebskosten

1. Ist der Vermieter gesetzlich zur Abrechnung von Betriebskosten verpflichtet?

Der Vermieter ist nur dann zur (jährlichen) Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet, wenn der Mieter auf die Betriebskosten (in der Regel monatlich) Abschlagszahlungen geleistet hat. Soweit dagegen eine sogenannte Bruttomiete vereinbart wurde, in der die Betriebskosten enthalten sind, ist der Vermieter weder berechtigt noch verpflichtet, über die in der Miete enthaltenen Betriebskosten abzurechnen bzw. Auskunft oder Rechenschaft zu erteilen. Gleiches gilt bei Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, mit der die Betriebskosten ungeachtet ihrer Höhe abgegolten sein sollen. In einem solchen Fall hat der Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Auskunft über die tatsächliche Höhe der von der Pauschale abgedeckten Betriebskosten.

Die Verpflichtung des Mieters zur Leistung von Vorauszahlungen erfordert eine eindeutige mietvertragliche Vereinbarung. Zur Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung ist es erforderlich, dass darin eindeutig bestimmt ist, dass und welche Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind.

2. Welche Kosten dürfen in einer Betriebskostenabrechnung angesetzt werden?

Betriebskosten sind Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder dessen bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. Insofern können Kosten auch [6]dann »laufend« entstehen, wenn sie weder in derselben Höhe noch in denselben Zeitabständen anfallen, zum Beispiel jährlich. Auch Kosten, wie sie beispielsweise für die Reinigung des Öltanks, die Überprüfung des Aufzugs durch den TÜV oder Baumpflegemaßnahmen turnusmäßig ungefähr alle drei bis fünf Jahre entstehen, zählen zu den Betriebskosten. Dagegen fallen einmalige oder in nicht vorhersehbaren Zeitabständen entstehende Kosten nicht unter den Begriff der Betriebskosten, zum Beispiel Kosten für eine einmalige Sperrmüllabfuhr.

Der Mieter ist nur dann zur Zahlung von Betriebskosten neben der Miete verpflichtet, wenn dies eindeutig geregelt ist. Dies ist der Fall, wenn die Betriebskosten entweder durch Aufzählung einzelner Betriebskostenpositionen bestimmt oder durch Verweisung auf den Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung bestimmbar sind (BGH, Urteil vom 2.5.2012, XII ZR 88/10). Im Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung sind die folgenden Betriebskosten aufgelistet.

Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung

Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks

Dazu gehört insbesondere die Grundsteuer, die in voller Höhe umgelegt werden kann; ferner auch Grundsteuernachforderungen für zurückliegende Jahre. Nicht dazu zählen die Personensteuern des Vermieters wie Einkommen-, Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie eine Gewerbesteuer.

Die Kosten der Wasserversorgung

Dazu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten von Wasserzählern einschließlich der Kosten der Eichung und der Berechnung und Aufteilung, die Kosten des Betriebs der hauseigenen [7]Wasserversorgungsanlage, insbesondere die Kosten einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe, sowie die Kosten für (zum Beispiel nach der Trinkwasserverordnung) vorgeschriebene Wasseruntersuchungen (zum Beispiel auf Legionellen).

Die Kosten der Entwässerung

Dazu zählen unter anderem die Kosten für die Haus- und Grundstücksentwässerung für Schmutz- sowie Regenwasser, die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe (insbesondere für Strom, Reinigung und Abschmieren).

Nicht zu den Kosten der Entwässerung zählen Kosten der Beseitigung einer Rohrverstopfung im Hauptstrang der Abwasserleitung (zum Beispiel im Fallrohr).

Die Kosten der Heizung

Dazu zählen die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, unter anderem die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, Kosten der regelmäßigen fachmännischen Wartung und Reinigung, des Betriebsstroms (zum Beispiel für Pumpen, Brenner, Wärmefühler, Wärmepumpen etc.), die Kosten der Messung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (durch den Kaminkehrer), die Kosten von Verbrauchserfassungsgeräten einschließlich deren regelmäßige Eichung sowie der Berechnung und Aufteilung der Heizkosten auf die einzelnen Nutzer.

Die Kosten der Warmwasserversorgung

Dazu gehören die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage (Kosten für Wasserversorgung und Wassererwärmung) sowie die Kosten für die Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, zum Beispiel für die Beseitigung von Wasserablagerungen (Entkalken) und Verbrennungsrückständen im Inneren der Geräte.

Ferner die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellungen durch eine Fachkraft. Diese Kosten fallen an, wenn die Warmwasserversorgung [8] der Wohnung nicht über eine zentrale Warmwasserversorgungsanlage, sondern dezentral mit Einzelgeräten in der Wohnung erfolgt, beispielsweise mit Boilern oder Durchlauferhitzern.

Bei einer eigenständigen gewerblichen Lieferung von Warmwasser fallen deren Kosten auch unter diese Position.

Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs

Dazu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage.

Dagegen dürfen Kosten für Reparaturmaßnahmen, beispielsweise den Ersatz schadhafter oder verschlissener Teile, nicht im Rahmen der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden.

Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung

Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; ferner der Kosten des Winterdienstes (für Räumen und Streuen).

Unter die Kosten der Müllbeseitigung fallen unter anderem die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung

Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und [9]Aufzug. Voraussetzung für die Umlage der Kosten ist, dass sie laufend entstehen. Einmalige oder in nicht vorhersehbaren Zeitabständen anfallende Reinigungsarbeiten, zum Beispiel aufgrund von Baumaßnahmen, Wasserschäden, Sachbeschädigungen oder Schmierereien (Graffiti) können nicht angesetzt werden.

Entsprechendes gilt für die Kosten der Ungezieferbekämpfung. Auch diese sind nur umlagefähig, wenn sie zum Beispiel durch behördliche Anordnung zur regelmäßigen Ungezieferbekämpfung laufend entstehen; nicht jedoch, wenn sie beispielsweise zur Entseuchung einer einzelnen Wohnung notwendig werden.

Die Kosten der Gartenpflege

Dazu gehören die Kosten der Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Sanderneuerung sowie der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.

Diese Kosten können auch umgelegt werden, wenn der Mieter den Garten nicht nutzt oder nutzen will.

Die Kosten der Beleuchtung

Darunter fallen die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile; nicht jedoch die Kosten für den Ersatz von Beleuchtungskörpern sowie Leuchtmittel.

Die Kosten der Schornsteinreinigung

Hierunter fallen die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung.

Die anteiligen Kosten des Kaminkehrers muss der Mieter auch dann zahlen, wenn seine Wohnung nicht an den Kamin angeschlossen ist.

Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung

Hierzu gehören die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer, Sturm, Wasser sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

[10]Die Kosten für den Hauswart

Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und andere geldwerte Leistungen, zum Beispiel eine verbilligte Wohnung.

Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage

Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege

Sonstige Betriebskosten

Eine wirksame Umlage von »sonstigen Betriebskosten« erfordert die genaue Bezeichnung des Kostengegenstands im Mietvertrag. Die pauschale Angabe von »sonstigen Betriebskosten« reicht nicht aus.

Als sonstige Betriebskosten können angesetzt werden: Kosten für die regelmäßige Überwachung und Prüfung von Rauchwarnmeldern und Blitzableitern, für Feuerlöschgeräte, zum Beispiel Wartungskosten für das Prüfen oder Erneuern des Lösch- oder Druckmittels in regelmäßigen Abständen, für das regelmäßige Reinigen von Dachrinnen, Kosten einer Dachrinnenheizung sowie für die (turnusmäßige) Wartung von Abflussrohren und Gullys sowie von Elektroanlagen, Kosten für die Prüfung der Betriebssicherheit und Wartung von technischen Anlagen, zum Beispiel einer Lüftungsanlage, für Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbad, Sauna, Hobbyraum, soweit diese allen Mietern zur Verfügung stehen. Nur bei gewerblichen Mietverhältnissen: Kosten der Hausverwaltung.

Führt der Eigentümer bestimmte Arbeiten (zum Beispiel Gartenpflege, Reinigung) selbst durch, kann er entweder den Betrag (ohne Umsatzsteuer) in Ansatz bringen, den er an einen Dritten, beispielsweise an ein gewerbliches Unternehmen, für diese Leistungen hätte zahlen müssen, oder die ihm konkret entstandenen Kosten umlegen.

Nicht zu den Betriebskosten gehören Verwaltungskosten, das heißt die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, unter anderem zur Neuvermietung und Abnahme von Wohnungen, Abrechnung von Betriebskosten, Beauftragung von Handwerkern sowie für die gesetzliche oder freiwillige Prüfung des Jahresabschlusses.

[11]Nicht zu den Betriebskosten zählen ferner Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, das heißt die Kosten, die zur Erhaltung des Gebäudes und der Wohnungen aufgewendet werden müssen. Nicht zu den Betriebskosten zählen ferner die Kosten, die dem Mieter selbst durch die Benutzung der Wohnung laufend entstehen, zum Beispiel die Kosten des Strom-/Gasverbrauchs innerhalb der Wohnung, wenn der Mieter selbst Vertragspartner des Energielieferanten ist.

3. Muss der Vermieter der Betriebskostenabrechnung Kopien der Rechnungsbelege beifügen?

Grundsätzlich ist der Vermieter nicht verpflichtet, der Abrechnung Fotokopien der Abrechnungsbelege, zum Beispiel Rechnungen oder Gebührenbescheide, beizufügen. Er kann den Mieter auf die Einsichtnahme in die Belege verweisen. Ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Kopien kommt nur ausnahmsweise in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in die Unterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Dies kann der Fall sein, wenn der Ort der Belegeinsicht vom Mieter nicht in zumutbarer Weise und in ...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• Hinweis zum Urheberrecht
• Impressum
• Vorwort
• Abrechnung der Betriebskosten
• Auswahl des Mieters
• Bauliche Veränderungen durch den Mieter
• Beendigung des Mietverhältnisses
• Besichtigung der Wohnung
• Betriebskosten
• Corona-Pandemie: Häufig gestellte Fragen
• Datenschutz (DSGVO)
• Eichung
• Eigenbedarf
• Eigentümerwechsel
• Einbruch in der Mietwohnung
• Energieausweis
• Garage
• Gewerbliche Nutzung der Mieträume
• Hausmeister
• Kaution
• Kündigung des Mietverhältnisses
• Mängel in der Mietwohnung
• Miete
• Mieterhöhung
• Mietminderung
• Mietpreisbremse
• Modernisierung
• Musizieren
• Pflichten des Mieters
• Rauchen
• Rauchwarnmelder
• Rückgabe der Wohnung
• Schönheitsreparaturen
• Tierhaltung
• Untervermietung
• Verjährung von Ansprüchen
• Wohnfläche
• Wohnungsschlüssel
• Zeitmietvertrag
• Zentralheizung
• Abkürzungsverzeichnis
• Die Autoren
• Weitere Literatur