Vor der Corona-Pandemie konnte diese Angelegenheit folgendermaßen ablaufen: Als Vermieter gaben Sie eine Anzeige auf – in der Zeitung, online oder beides. Kurze Zeit später wurden Sie von Anfragen überrollt. Wer näher interessiert war, wurde zu einer Besichtigung eingeladen. Nicht selten zu ein und demselben Termin. Und wenn Sie in einer Groß- oder Universitätsstadt vermieteten, dann konnte es geschehen, dass sich eine eindrucksvolle Schlange bildete, noch bevor Sie selbst am Ort des Geschehens auftauchten. Dieser Andrang war ein sichtbares Zeichen dafür, wie begehrt die Wohnung war und wie stark die Position des Vermieters.
In Krisenzeiten ist Wohnraum nicht weniger begehrt. Doch die Art und Weise, wie Sie einen Mieter finden, hat sich in den vergangenen Monaten stark verändert. Und das liegt nicht allein daran, dass Besichtigungstermine aktuell nur unter besonderen Bedingungen möglich sind, nämlich einzeln und unter Einhaltung der Hygieneregeln. Auch der Übergang von einem Mietverhältnis zum nächsten fordert von Ihnen sehr viel mehr Planung und Vorausschau. Die nahtlose Neuvermietung gestaltet sich aktuell weit schwieriger. Vieles läuft nicht mehr so ab, wie es vor Corona üblich war. Und manches könnte auch so bleiben, wenn die Pandemie überstanden ist.
1.1 Warum Sie einen Plan machen sollten
Es war schon immer sinnvoll, bei der Mietersuche planmäßig vorzugehen und die einzelnen Schritte vorab festzulegen. Doch on der Krise wird Planung zur Notwendigkeit, denn sonst verlieren Sie viel zu viel Zeit. Der Aufwand ist höher, es kann zu Verzögerungen kommen. Und die bisher funktionierenden Abläufe geraten durcheinander. Die Krise diszipliniert, das ist vielleicht das Gute an ihr. Und das, was Sie beibehalten werden, wenn die schwierige Zeit vorüber ist. Denn am Ende profitieren beide von einer durchdachten Planung: sowohl die Vermieter als auch die Mietinteressenten, die schneller Klarheit haben, woran sie sind.
[14]Doch wie gehen Sie im Einzelnen vor? Was sollten Sie vorab festlegen und mit einem Datum versehen, bis wann der betreffende Punkt abgehakt sein sollte? Nun, das kommt ganz auf den Einzelfall, Ihre Kapazitäten und Ihre Interessen an. Einen erheblichen Einfluss hat auch, in welchem Verhältnis Sie zum Vormieter stehen (wenn es denn einen gibt).
Sobald sich abzeichnet, dass Sie neu vermieten werden, sollten Sie über die folgenden Punkte nachdenken:
- Ab wann kann ich Besichtigungstermine durchführen?
- Sind noch Renovierungsarbeiten zu erledigen? Ab wann kann frühestens vermietet werden?
- Wie soll ich den Mietvertrag (um)gestalten? Welche Vereinbarungen sollte ich aufnehmen?
- Wie hoch soll die Kaltmiete sein? Was fällt an Nebenkosten an?
- Wer kommt überhaupt als Mieter infrage?
- Ist es sinnvoll, einen Makler einzuschalten?
1.1.1 Besichtigungstermine organisieren
Gerade in Zeiten der Pandemie sollte diese Frage am Anfang stehen: Ab wann können Sie die Wohnung überhaupt den Interessenten zeigen? Früher war es durchaus üblich, Besichtigungen durchzuführen, während der vorige Mieter noch die Räumlichkeiten bewohnte. Er war gesetzlich verpflichtet, dies zu dulden – zumindest in gewissem Umfang. Das ist nun nicht mehr so ohne Weiteres möglich. Denn bei den Besichtigungen müssen die Hygieneregeln eingehalten werden. Und das setzt ein Mindestmaß an Kooperation Ihres bisherigen Mieters voraus. Er muss nicht nur die Besichtigung dulden, er muss die eigene Wohnung zeitweise freigeben – und vorher gut durchlüften.
Haben Sie zu Ihrem Mieter ein gutes Verhältnis, sollte das möglich sein. Aber genau das ist der wesentliche Punkt: Ihrem Mieter wird deutlich mehr Kooperation abverlangt. Wenn er sich nicht darauf einlassen will, haben Sie kaum Chancen, eine Besichtigung durchzuführen, solange er noch nicht ausgezogen ist. Als Argument genügt, dass sich Ihr Mieter in Quarantäne begeben muss, um dies erheblich zu erschweren, wenn nicht gar unmöglich zu machen.
[15]In jedem Fall geht es darum, möglichst frühzeitig zu klären: Ab wann können Mietinteressenten die Wohnung anschauen? Und selbst wenn Sie einen kooperativen Vormieter haben, sollten Sie die Anzahl der Besichtigungen rigoros begrenzen. Die Wohnung bekommen nur diejenigen zu sehen, die ernsthaft als Mieter infrage kommen. In vielen Fällen heißt das: Sie müssen eine Vorauswahl treffen. Das Vorgehen, das früher üblich war – am Anfang stand die Wohnungsbesichtigung –, kehren Sie also um. Nicht um die Mietinteressenten zu ärgern, sondern aus praktischen Gründen: Wohnungsbesichtigungen können jetzt nur einzeln stattfinden und bedeuten für alle Beteiligten mehr Aufwand.
Tipp: Die virtuelle Wohnungsbesichtigung
Damit sich die Mietinteressenten ein Bild von der Wohnung machen können, bietet es sich an, einen kurzen Film zu erstellen, also einen virtuellen Rundgang durch die Wohnung anzubieten. Dabei können Sie, wie bei einer realen Besichtigung, Informationen zur Wohnung geben. Einen solchen Clip können Sie ohne großen Aufwand mit Ihrem Smartphone erstellen. Allerdings sollten Sie schon darauf achten, dass die Beleuchtung stimmt und die Qualitäten Ihrer Wohnung auch zur Geltung kommen (zum Beispiel moderne Fenster, großer Balkon, ruhige Lage, schönes Treppenhaus).
Weitere Möglichkeiten: Sie führen eine Wohnungsbesichtigung via Skype durch. Das hat den Vorteil, dass der Interessent nachfragen kann. Und Sie können sich auch ein Bild von Ihrem möglichen Mieter machen, der online ja keinen Mund-Nasen-Schutz tragen muss. Möchten Sie mehrere Interessenten zugleich ansprechen, empfiehlt sich Zoom oder eine andere Videokonferenz-Plattform, die Sie kostenlos nutzen können. Viele haben im Homeoffice mit solchen Formaten ja reichlich Erfahrung gemacht.
1.1.2 Die Höhe der Miete festlegen
In den vergangenen Jahren sind die Mieten stark gestiegen, zumindest in den Ballungsräumen. In Krisenzeiten könnte man eigentlich erwarten, dass sich dieser Trend umkehrt. Doch bislang ist eher das Gegenteil zu beobachten: In Zeiten von Lockdown und Homeoffice steigen nun auch die Mieten (und Immobilienpreise) im Umland. Ob dies so bleiben wird, vermag niemand zu sagen.
Die Höhe der Miete entscheidet darüber, welche Interessenten Sie ansprechen und welche Rendite Sie erzielen – und zwar langfristig. Denn die Aus[16]gangsmiete hat Einfluss darauf, wie viel Sie in den kommenden Jahren verlangen dürfen. Mieterhöhungen sind nicht immer leicht durchzusetzen und sie sind begrenzt. Setzen Sie die Miete zu niedrig an, schmälert das Ihre Rendite erheblich. Und wenn Sie das Objekt verkaufen wollen, wirkt sich eine niedrige Mietrendite ungünstig auf den Preis aus.
Auf der anderen Seite ist es nicht immer ratsam, die Miete möglichst hoch anzusetzen. Die Miethöhe wird in vielen Fällen sowieso durch die Mietpreisbremse (siehe Kapitel 1.1.2.2) begrenzt – ein Verstoß gegen diese Regelung hat ärgerliche Folgen. Und eine hohe Miete bestimmt außerdem, welche Klientel Sie ansprechen und in welche Kategorie Ihr Mietobjekt eingeordnet wird, welchem Standard es also genügen muss. Anders gesagt: Wenn Sie im Hochpreissegment mitspielen wollen, sollte die Wohnung auch entsprechend ausgestattet sein. Oder Ihre Mieter können die Miete mindern. Das geht nämlich leichter, wenn der Standard höher ist.
Und schließlich lässt sich auch nur schwieriger ein Mieter finden. Steht die Wohnung eine Zeitlang leer, müssen Sie mit dem Preis heruntergehen. Auch macht es einen ungünstigen Eindruck, wenn Interessenten Ihre Wohnung über einen längeren Zeitraum oder immer wieder im Angebot finden.
1.1.2.1 Wie viel kosten vergleichbare Objekte?
Ein guter Anhaltspunkt für die Höhe Ihrer Miete: Schauen Sie sich um, welche Objekte aktuell sonst noch in Ihrer Gemeinde angeboten werden. Mit denen vergleichen Sie Ihre Wohnung und ordnen sie preislich ein. Dabei ist es natürlich entscheidend, ob diese Objekte auch tatsächlich angemietet werden oder leer stehen.
1.1.2.2 Müssen Sie die Mietpreisbremse beachten?
Um den Anstieg der Mieten zu begrenzen, gibt es seit 2015 in vielen Gemeinden die sogenannte Mietpreisbremse. In Berlin soll ein »Mietendeckel« helfen. Die Mietpreisbremse ist eine Maßnahme, die in Gebieten mit angespannten [17]Wohnungsmärkten die Miethöhe bei Neuvermietungen begrenzen soll. Sie gilt mit zeitlicher Befristung und vor Ablauf dieser Zeit wird entschieden, ob sie verlängert wird. Bis jetzt war das die Regel. Es sind sogar weitere Gemeinden hinzugekommen und der Gesetzgeber hat die Maßnahmen noch einmal verschärft. Aktuell gilt die Mietpreisbremse bis Ende 2025.
Ob in Ihrem Ort die Mietpreisbremse greift, können Sie bei der Gemeindeverwaltung erfragen. Die jeweiligen Geltungsbereiche haben die jeweiligen Landesregierungen festgelegt. In diesen Gebieten darf die Miete bei Beginn des Mietverhältnisses die »ortsübliche Vergleichsmiete« höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB).
Was ist die »ortsübliche Vergleichsmiete«? Die wird von den Gemeinden ermittelt. Nachzulesen sind die Ergebnisse im jeweiligen Mietspiegel, mittlerweile haben die meisten Gemeinden einen. Ist das bei Ihnen nicht der Fall, können Sie den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde heranziehen. Unterschieden wird darin nach Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage und energetischer Ausstattung. Sie müssen Ihre Wohnung jeweils zuordnen und können so den Quadratmeterpreis in Erfahrung bringen. Diesen dürfen Sie bei der Neuvermietung um höchstens 10 % überschreiten.
Allerdings gibt es eine Reihe von Ausnahmen, die in diesem Zusammenhang gelten und zu berücksichtigen sind:
- Wurde die Wohnung nach dem 1.10.2014 genutzt und vermietet, gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 556f Satz 1 BGB).
- Wollen Sie die Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung vermieten, brauchen Sie die Mietpreisbremse ebenfalls nicht zu beachten (§ 556f Satz 2 BGB).
- Trotz Mietpreisbremse dürfen Sie die Miete, die Sie vom Vorgänger verlangt haben, in gleicher Höhe fordern. Das heißt, Sie müssen die Miete nicht senken (§ 556e Abs. 1 BGB).
- Haben Sie in den vergangenen drei Jahren Modernisierungsarbeiten durchführen lassen, ohne die Miete zu erhöhen, dürfen Sie die neue Miete um den Betrag überschreiten, der als Mieterhöhung zulässig gewesen wäre (§ 556e Abs. 2 BGB). Dabei wird als ortsübliche Vergleichsmiete der Zustand vor der Modernisierung zugrunde gelegt.
[18]1.1.2.3 Der Berliner Mietendeckel
In Berlin gelten seit 23.2.2020 gesonderte Bestimmungen. Demnach sollen für fünf Jahre die Mieten eingefroren werden. Maßgeblich ist dabei der Stichtag 18.6.2019. Die Kaltmiete, die an diesem Tag galt, dürfen Sie nicht überschreiten. Sie sind verpflichtet, diese Stichtagsmiete unaufgefordert mitzuteilen, bevor der Mieter den Mietvertrag unterschreibt. Von dieser Regelung sind auch Index- und Staffelmietverträge (siehe Kapitel 1.5.5) betroffen.
Darüber hinaus sind Mietobergrenzen in einer »Berliner Miettabelle« festgelegt. Je nach Bezugsfertigkeit und Ausstattung sind hier Quadratmeterpreise vorgegeben. Auf diese Beträge können aber noch Zu- und Abschläge erfolgen, was die Angelegenheit zusätzlich verkompliziert. Abhilfe verspricht ein »Mietdeckelrechner«, den Sie unter https://mietendeckel.berlin.de im Internet finden. Gegen den Berliner Mietendeckel wurde Verfassungsbeschwerde eingelegt. Manche Vermieter haben deshalb in neuen Mietverträgen eine sogenannte Schattenmiete vereinbart: Neben der offiziellen Miete, die nach dem Berliner Mietendeckel zulässig ist, schreiben Sie eine zweite Miete hinzu, die sie fordern würden, wenn das Verfassungsgericht die Berliner Regelung für verfassungswidrig erklärt.
1.1.3 Den Mietbeginn bestimmen
Dieses Datum ist der Dreh- und Angelpunkt Ihrer Planung: Wann übergeben Sie dem (neuen) Mieter die Schlüssel zur Wohnung? Damit beginnt nämlich das Mietverhältnis. Von nun an ist es der Mieter, der das Hausrecht hat. Er entscheidet, wer die Wohnung betreten darf. Und er kann anderen den Zutritt verweigern, auch dem Vermieter.
In Zeiten einer Pandemie kann das von besonderer Bedeutung sein. Das heißt nicht, dass Sie die Übergabe möglichst hinauszögern sollten. Vielmehr geht es darum, ausreichend Zeit einzuplanen, damit die Übergabe verlässlich stattfinden kann. Dabei kommt es darauf an, dass der Vormieter die Wohnung zurückgegeben hat und alle Renovierungsarbeiten abgeschlossen sind. Es empfiehlt sich, einen gewissen Puffer einzuplanen.
[19]Tipp: Handwerker frühzeitig beauftragen
In der Pandemie können viele Handwerksbetriebe nur eingeschränkt tätig sein. Mitarbeiter müssen sich nach einer Risikobegegnung in Quarantäne begeben oder haben sich gar infiziert. Auch kurzfristig kann es zu Ausfällen und Verschiebungen bei den Arbeiten kommen. Nehmen Sie daher frühzeitig Kontakt zu den Handwerkern auf und planen Sie ein, dass sich die Termine verzögern können.
Sollte die Wohnung früher bezugsfertig sein, spricht nichts dagegen, den Mietbeginn vorzuziehen – wenn der Mieter damit einverstanden ist. Doch für die Planung empfiehlt es sich, den Termin mit ausreichend Sicherheitsabstand zu kalkulieren. Sonst ist Ärger programmiert.
1.1.4 Die richtigen Mietinteressenten ansprechen
Auch damit sollten Sie frühzeitig beginnen: Überlegen Sie, für welche Mieter Ihre Wohnung überhaupt infrage kommt: junge Familien, Senioren, Ehepaare ohne Kinder, Singles, Studenten oder Wohngemeinschaften. Wie sind Ausstattung und Wohnkomfort? Einfach, gehoben oder luxuriös? Und was lässt sich über die Wohnlage sagen? Zentral, ruhige Randlage, gutbürgerliches Wohn- oder quirliges Ausgehviertel? Das alles macht einen Unterschied, wenn Sie entscheiden, wen Sie ansprechen wollen und wie.
Es ist häufig so, dass eine Wohnung für ganz verschiedene Mieter interessant sein könnte. Das muss kein Nachteil sein. Nur sollten Sie sich darüber klar werden, wer infrage kommt. Ausgangspunkt Ihrer Überlegungen sollte stets sein: Was sind die besonderen Vorzüge meiner Wohnung? Und für wen sind diese relevant? Außerdem sollten Sie sich fragen: Welche Nachteile gibt es? Und für wen fallen diese nicht besonders ins Gewicht? Die Altbauwohnung im vierten Stock ohne Aufzug ist für jüngere Mieter sehr attraktiv, für ältere Menschen oder Familien mit kleinen Kindern hingegen eher nicht.
Diese Überlegungen helfen Ihnen in zweifacher Hinsicht: Sie können Ihre eigene Anzeige so formulieren, dass sich die richtigen Leute angesprochen fühlen. Und Sie können gezielt auf die Suchanzeigen reagieren, die für Ihre Wohnung erfolgversprechend sind.
[20]1.1.4.1 Wo sollen Sie Ihre Wohnung anbieten?
Heute sollten Sie sorgfältiger als je zuvor abwägen, ob Sie eine Anzeige schalten wollen – und wenn ja...
