Der Verwaltungsbeirat im WEG

Michael Wolicki

• Verlag: Haufe
• Jahr: 2018
• ISBN drucken:
  9783648099155
• eBook-ISBN:
  9783648099162
• Auflage: 3
• Thema: Business
• Thema: Business General

Übersichtlich nach Themengebieten strukturiert gibt dieser Band Antwort auf alle Fragen, die sich rund um die Arbeit eines Verwaltungsbeirates ergeben.Inhalte: - Allgemeine Fragen zum Verwaltungsbeirat- Die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirates- Persönliche Voraussetzungen für die Wahl zum Verwaltungsbeirat- Die Wahl- Aufgaben und Befugnisse- Vergütung und Aufwendungsersatz- Haftung- Mit allen Neuerungen der Rechtsprechung

Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats

Welche Aufgaben hat der Verwaltungsbeirat grundsätzlich?

Gemäß § 29 Abs. 2 WEG hat der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen, aber auch kontrollierend zu begleiten. Dem Verwaltungsbeirat können auch eine Beratungsfunktion und die Aufgabe zufallen, im Einzelfall zwischen Wohnungseigentümern und dem Verwalter zu vermitteln. Gemäß § 29 Abs. 3 WEG soll der Verwaltungsbeirat insbesondere den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen und den Eigentümern das Prüfungsergebnis mitteilen, bevor die Wohnungseigentümerversammlung hierüber beschließt.

Kann der Verwaltungsbeirat die Eigentümergemeinschaft rechtsgeschäftlich vertreten?

Nein, der Verwaltungsbeirat hat keine entsprechenden Befugnisse, es sei denn, die Gemeinschaft hat ihn durch Beschluss oder Vereinbarung zum Abschluss eines Rechtsgeschäfts oder zur sonstigen rechtlichen Vertretung der Eigentümergemeinschaft ermächtigt. Wird der Beirat zur rechtsgeschäftlichen Vertretung durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt, kann dies nur für einen konkreten Einzelfall und im Rahmen der einem Verwaltungsbeirat übertragbaren Kompetenzen erfolgen, so zum Beispiel die Ermächtigung zum Aushandeln und zur Unterzeichnung eines Verwalterdienstvertrags mit dem bereits gewählten Verwalter. Beabsichtigt eine Eigentümergemeinschaft, ihren Verwaltungsbeirat auf Dauer mit bestimmten Aufgaben zu betrauen und damit die ihm vom Gesetz übertragenen Kompetenzen zu erweitern, kann dies nur durch eine Vereinbarung geschehen (Schmidt, ZWE 2001, 137, 143 zu Ziff. 7).[67]

Kann der Verwaltungsbeirat die Eigentümer gegenüber dem Verwalter vertreten?

Nein, der Verwaltungsbeirat hat niemandem gegenüber Vertretungsmacht. Die Wohnungseigentümer können allerdings im Einzelfall mehrheitlich beschließen, dass der Verwaltungsbeirat in ihrem Auftrag und als Vertreter der Eigentümer Erklärungen abgibt oder in sonstiger Weise rechtsgeschäftlich auftritt.

Kann der Verwaltungsbeiratsvorsitzende Aufgaben, die dem Beirat übertragen wurden, alleine wahrnehmen?

Nein, der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats repräsentiert diesen bei seinen Entscheidungen nicht. Aufgaben, die dem Verwaltungsbeirat als Gremium übertragen wurden, müssen auch durch das Gremium wahrgenommen werden. Ist zum Beispiel die Zustimmung des Verwaltungsbeirats zu einer bestimmten Maßnahme erforderlich, genügt die Zustimmung des Vorsitzenden allein nicht. Es ist notwendig, dass der Verwaltungsbeirat als Gremium der Maßnahme zustimmt (BayObLG, Beschluss vom 28.3.2002, 2 Z BR 4/02, NZM 2002, 529 (530)).

Unter welchen Voraussetzungen kann ein Verwaltungsbeiratsvorsitzender eine Eigentümerversammlung einberufen?

§ 24 Abs. 3 WEG bestimmt, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats immer dann berechtigt ist, zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, wenn ein Verwalter fehlt oder dieser sich pflichtwidrig weigert, eine Versammlung einzuberufen.

Wann ist vom „Fehlen eines Verwalters“ auszugehen?

[68]

Der Verwalter kann sowohl aus rechtlichen als auch aus tatsächlichen Gründen fehlen. Ein Verwalter fehlt aus rechtlichen Gründen, wenn keiner bestellt wurde, die Amtszeit des Verwalters abgelaufen ist, ein Verwalter sein Amt niedergelegt hat, der Verwalter von seinem Amt abberufen wurde oder er verstorben ist.

Aus tatsächlichen Gründen fehlt ein Verwalter, wenn er aufgrund einer längeren Erkrankung oder einer aus anderen Gründen stattfindenden längeren oder gar dauernden Abwesenheit sein Verwalteramt nicht wahrnehmen kann (LG Düsseldorf, Urteil vom 16.3.2011, 25 S 56/10, ZMR 2011, 898, 899).

Wann verweigert ein Verwalter die Einberufung einer Eigentümerversammlung?

Von einer pflichtwidrigen Verweigerung ist auszugehen, wenn ein zwingender Einberufungsgrund vorliegt oder ein Einberufungsverlangen gemäß § 24 Abs. 2 Halbsatz 2 WEG gegeben ist, das heißt, mindestens 25 % aller Eigentümer die Einberufung einer Versammlung verlangen. Von einer Verweigerung kann auch dann ausgegangen werden, wenn ein Verwalter eine Einberufung mit irgendwelchen nicht stichhaltigen Ausreden immer wieder verzögert oder einen Versammlungstermin bestimmt, der weit in der Zukunft liegt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.8.2003, 3 Wx 217/02, ZMR 2004, 692, 693).

Können dem Verwaltungsbeirat durch Vereinbarung, zum Beispiel in der Teilungserklärung, vom Gesetz abweichende Rechte und Pflichten übertragen werden?

Ja, es ist sogar sehr weitgehend möglich, einem Verwaltungsbeirat durch Vereinbarung umfangreiche Rechte zu eröffnen und Pflichten aufzuerlegen. Dies kann sowohl die laufende Verwaltung als auch die Wahrnehmung von Rechten der Eigentümergemeinschaft insgesamt betreffen. Folgende Aufgaben und Befugnisse, die die laufende Verwaltung betreffen, können durch Vereinbarung in der Teilungserklärung auf den Verwaltungsbeirat übertragen werden:[69]

1. Rechte und Befugnisse, die die laufende Verwaltung betreffen:
   1. Jederzeitiges Recht zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung
   2. Übertragung der Versammlungsleitung
   3. Aufstellen eines Wirtschaftsplans
   4. Genehmigung einer Jahresabrechnung (dazu OLG Hamm, Beschluss vom 19.3.2007, 15 W 340/06, MietRB 2007, 238; OLG Naumburg, Beschluss vom 10.1.2000, 11 Wx 2/99, WuM 2001, 38)
   5. Verwalterentlastung
2. Aufgaben und Befugnisse, die die Gemeinschaftsbelange betreffen:
   1. Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums
   2. Aufstellen einer Hausordnung
   3. Außergerichtliche und gerichtliche Durchsetzung von Nachbesserungs- und Gewährleistungsansprüchen am Gemeinschaftseigentum.
   4. Durchführung eines Schlichtungsverfahrens als Prozessvoraussetzung
   5. Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Rahmen eines vorgegebenen Budgets (LG Itzehoe, Urteil vom 1.7.2014, 11 S 10/13, ZWE 2015, 137)
   6. Erteilung der Verwalterzustimmung gemäß § 12 I WEG (OLG Hamm, Beschluss vom 13.3.2013, I-15 W 311/12, Rpfleger 2013, 512)

Im Zusammenhang mit der Erweiterung der Verwaltungsbeiratskompetenzen durch Vereinbarung wird von der Literatur problematisiert, dass damit in nicht vertretbarer Weise in Rechtspositionen der Miteigentümer eingegriffen würde. Das gelte schon allein deswegen, weil Beschlüsse des Verwaltungsbeirats ja nicht angefochten werden könnten, dadurch werde das Selbstverwaltungsrecht der Miteigentümer in unzulässiger Weise eingeschränkt. Diese Bedenken greifen nicht, da nach hiesiger Auffassung solche Beiratsbeschlüsse ebenfalls der gerichtlichen Anfechtung unterliegen (vgl. die weitergehenden Ausführungen bei Frage 349).[70]

Welche Aufgaben und Befugnisse können dem Verwaltungsbeirat auch durch Vereinbarung nicht übertragen werden?

Die Möglichkeiten, einen Verwaltungsbeirat mit besonderen Rechten und Befugnissen auszustatten, enden dort, wo der Verwaltungsbeirat absolut unzuständig wäre oder in nicht mehr hinnehmbarer Weise in das Selbstverwaltungsrecht einer Wohnungseigentümergemeinschaft eingegriffen würde. Die Gestaltungsfreiheit einer Eigentümergemeinschaft endet dort, wo die Rechtsstellung der Wohnungseigentümer zu stark ausgehöhlt würde, das heißt, wo der unentziehbare Kernbereich beschränkt würde. Auf den Verwaltungsbeirat nicht übertragen werden können folgende Angelegenheiten:

1. Verwalterwahl
2. Abschluss des Verwaltervertrags mit selbstständiger Entscheidung über Verwaltungsdauer und -vergütung (LG Köln, Urteil vom 31.1.2013, 29 S 135/12, NZM 2013, 585)
3. Verwalterabberufung
4. Befugnis zur Abänderung von der Eigentümergemeinschaft gefasster Mehrheitsbeschlüsse
5. Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 3 WEG
6. Dauerhafte rechtsgeschäftliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft anstelle des Verwalters[71]
7. Alleinige Entscheidung über die Vergabe von Instandsetzungsaufträgen
8. Entscheidungsbefugnis über die Verwendung von Gemeinschaftsgeldern

Ist der Verwaltungsbeirat zur Ausübung der ihm obliegenden Aufgaben verpflichtet?

Grundsätzlich ja, da sich die Verpflichtung zur Wahrnehmung der ihm obliegenden Aufgaben aus dem mit der Eigentümergemeinschaft bestehenden Auftragsverhältnis ergibt, das als schuldrechtlicher Vertrag wechselseitige Rechte und Pflichten begründet. Problematisch erscheint jedoch die Möglichkeit, diese Verpflichtung eines unwilligen Beiratsmitglieds auch durchzusetzen. Unter diesen Umständen läge die Lösung in der Abberufung des untätigen Beiratsmitglieds.

Kann die Verpflichtung des Verwaltungsbeirats zur Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung sowie zur Abgabe seiner Stellungnahme dazu eingeklagt werden?

Nein, bei § 29 Abs. 3 WEG handelt es sich um eine Sollvorschrift, deren Erfüllung deshalb von einem Verwaltungsbeirat nicht eingeklagt werden kann (KG, Beschluss vom 8.1.1997, 24 W 7947/95, WE 1997, 421). Genauso wenig haben die einzelnen Wohnungseigentümer bzw. der Eigentümerverband gegen den Verwaltungsbeirat einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Erstellung des Prüfberichts.

Ist der Verwaltungsbeirat verpflichtet, bei Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder zwischen Verwalter und Eigentümergemeinschaft als Schlichter aufzutreten?

Nein, grundsätzlich entscheidet das Wohnungseigentumsgericht in einem Verfahren gemäß § 43 WEG[72] über Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander oder zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter. Das schließt nicht aus, dass der Verwaltungsbeirat bei auftretenden Konflikten den Versuch unternehmen kann und darf, sich vermittelnd einzuschalten. Insbesondere kann dies bei Uneinigkeit zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter geboten sein, da der Verwaltungsbeirat durch das kontrollierende Begleiten der Verwaltertätigkeit oft besseren Einblick in das Verwalterhandeln hat als die nicht so gut informierten übrigen Wohnungseigentümer (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 22.9.1983, 3 W 76/83, OLGZ 1983, 438).

Nicht durch Mehrheitsbeschluss, aber in der Gemeinschaftsordnung kann für die Eigentümergemeinschaft verbindlich geregelt werden, dass vor Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens der Verwaltungsbeirat zur Streitschlichtung einzuschalten ist und erst nach erfolglosem Schlichtungsverfahren das staatliche Gericht angerufen werden darf. So ist der in einer Vereinbarung vorgesehene Versuch des Verwaltungsbeirats, auf eine gütliche Regelung hinzuwirken, als Voraussetzung für die Einleitung eines Verfahrens nach § 43 Abs. 1 Ziff. 1 WEG angesehen worden. Das Wohnungseigentumsgericht hatte auf Antrag eines Wohnungseigentümers über die sich aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ergebenden Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander zu entscheiden (BayObLG, Beschluss vom 16.11.1995, 2 Z BR 69/95, WuM 1996, 724).[73]

Die Durchführung eines in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Schlichtungsverfahrens als Zulassungsvoraussetzung bei Anfechtungsverfahren gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG hat das LG Stralsund bestätigt (Beschluss vom 6.12.2001, 2 T 51/00, NZM 2003, 327). Offen geblieben sind bei dieser Entscheidung allerdings zahlreiche Fragen, so zum Beispiel, ob das Schlichtungsverfahren innerhalb der gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG vorgesehenen Anfechtungsfrist eingeleitet werden muss, wie das Scheitern eines Schlichtungsverfahrens zuverlässig festgestellt werden kann und ob der Lauf der in § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG bestimmten einmonatigen Anfechtungsfrist erst nach dem Scheitern eines Schlichtungsversuchs beginnt.

Darf der Verwaltungsbeirat bei der Verwaltung mitwirken?

Auch wenn dem Verwaltungsbeirat gemäß § 20 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe des § 29 obliegt, beschränken sich die Aufgaben des Verwaltungsbeirats als fakultative Verwaltungseinrichtung auf die Kontroll- und Prüfaufgaben, wie sie in § 29 WEG bezeichnet sind. Der Verwaltungsbeirat ist weder ein Ersatzverwalter noch ein „Aufsichtsrat“, ihm kommt keine Befugnis zu, Verwaltungsaufgaben, welcher Art auch immer, zu übernehmen. Etwas anderes gilt, wenn dem Verwaltungsbeirat durch Vereinbarung, also zum Beispiel in der Teilungserklärung oder im Einzelfall per Beschluss, die Durchführung einer Verwaltungsaufgabe übertragen wurde.[74]

Es gibt nur eine einzige Ausnahme, bei der der Verwaltungsbeirat aktiv in das laufende Verwaltungsgeschehen eingreifen kann. Das ist der Fall, wenn ihm gemäß § 24 Abs. 3 WEG die Aufgabe zufällt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, die Tagesordnung hierzu zu erstellen, die Versammlung selbst durchzuführen und sodann ein Versammlungsprotokoll zu erstellen.

Was ist unter den in...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• Hinweis zum Urheberrecht
• Impressum
• Vorwort zur 3. Auflage
• Einleitung
• Allgemeine Fragen zum Verwaltungsbeirat
• Die Zusammensetzung des Verwaltungsbeirats
• Persönliche Voraussetzungen für die Wahl zum Verwaltungsbeirat
• Die Wahl des Verwaltungsbeirats
• Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats
• Durchführung der Beiratstätigkeit
• Vergütung und Aufwendungsersatz des Verwaltungsbeirats
• Die Beendigung der Verwaltungs­beiratstätigkeit
• Die Haftung des Verwaltungsbeirats
• Der Verwaltungsbeirat und Gerichtsverfahren
• Verwaltungsbeirat und Ersatzzustellungsbevollmächtigung
• Anhang: Muster einer Verwaltungsbeiratsordnung
• Literaturverzeichnis
• Abkürzungsverzeichnis
• Der Autor
• Stichwortverzeichnis