Das Praxishandbuch zur Dynamischen Methode

Sieben Wege zu mehr Rendite mit Immobilien

George Salden

• Verlag: Haufe
• Jahr: 2021
• ISBN drucken:
  9783648122433
• eBook-ISBN:
  9783648122440
• Thema: Volkswirtschaftslehre
• Thema: Wirtschaftstheorie

In Das Praxishandbuch zur Dynamischen Methode stellt der Autor George Salden detailliert und anhand von Kalkulationen echter Objekte sieben Wege vor, die zeigen, wie sich die Rendite von Immobilien in der Praxis steigern lässt. Statt auf "Betongold" setzt die Dynamische Methode auf drei Maxime: in Mieterzyklen denken, die Mieterdynamik beachten und den gesamten Investitionszyklus bewerten - statt nur punktuell. So hat die Dynamische Methode in den vergangenen Jahren dazu beigetragen, dass Immobilien als Investitionsmöglichkeit heute erheblich anders gesehen und entwickelt werden können, als noch vor wenigen Jahren.Inhalte: - Die Dynamische Methode kurz erklärt- Vom Betongold zum Mieter- Von der Statik zur Dynamik- Von der punktuellen zur gesamtheitlichen Wertermittlung- Werte erkennen, heben, realisieren- Die sieben Dynamiken: Leerstand, Bestandsmietenerhöhung, Fluktuation, Fläche erweitern im Bestand, Fläche erweitert am Bestand, Konversion, Wohnungsprivatisierung

[15]1 Die Immobilie

Am Beginn steht die Frage: Was ist eine Immobilie? Sprachlich betrachtet leitet sich das Wort aus dem Lateinischen ab und bedeutet schlicht, nicht beweglich zu sein, und das stimmt für Grundstücke immer – für Häuser fast immer. In der Betriebswirtschaft werden verschiedene Immobilienbegriffe verwendet. Es gibt den physischen Immobilienbegriff, der sich auf die materiellen Eigenschaften konzentriert. Das wird auch als das »bricks and mortar concept« bezeichnet. Eine Immobilie ist aus dieser Perspektive nichts als Stein, Stahl, Holz, Glas, Mörtel und Beton. Dazu kommt der Boden, auf dem das Gebäude steht, also ein Segmentstück des Erdenrunds. Allerdings entfällt bei dieser Sicht der Dinge die Nutzung, denn ein Gebäude erfüllt immer einen Nutzen und ist nie Selbstzweck.

Die Immobilie könnte auch aus juristischer Sicht definiert werden. Interessanterweise gibt es dafür in Deutschland keine Legaldefinition – also keine Definition als Rechtsbegriff in einem Gesetz. Im Gegenteil: In den zentralen Gesetzen findet das Wort keine Verwendung, sondern man konzentriert sich vor allem auf das Grundstück, mit dem das Haus fest verbunden ist1. Das mag in früheren Zeiten sinnvoll gewesen sein. In unseren Tagen, in denen in nur einem Haus hunderte Menschen wohnen können, ist diese Sichtweise überholt. Der Fokus sollte auf dem Gebäude liegen.

Schließlich kann die Immobilie auch als Wirtschaftsgut beschrieben werden. Immobilien sind Kapitalanlagen, die dazu dienen sollen, einen Cashflow zu generieren:

Immobilien sind Wirtschaftsgüter, die aus unbebauten Grundstücken oder bebauten Grundstücken mit dazugehörigen Gebäuden und Außenanlagen bestehen. Sie werden von Menschen im Rahmen physisch-technischer, rechtlicher, wirtschaftlicher und zeitlicher Grenzen für Produktions-, Handels-, Dienstleistungs- und Konsumzwecke genutzt2.

Immobilien besitzen im Vergleich mit anderen Wirtschaftsgütern besondere Charakteristika, denen man sich bewusst sein muss, wenn man Renditen erwirtschaften will. Dazu zählen neben der Gebundenheit an den Standort auch die Einmaligkeit von Immobilien. Selbst völlig baugleiche Häuser sind nie wirklich gleich – das beginnt beim Standort und endet bei den Menschen, die darin arbeiten oder wohnen. Damit sind wir beim nächsten Punkt: Es gibt kaum ein anderes Gut, das so heterogen ist, wie Immobilien. Wie viele Zweiraumwohnungen in einer Stadt gleichen sich wirklich »wie ein Ei dem anderen«? So gut wie keine, und das, obwohl sie alle die gleiche Anzahl von Zimmern haben. Das ist jedoch noch [16]nicht alles, was Immobilien von anderen Wirtschaftsgütern unterscheidet. Auch die – in aller Regel – ungewöhnlich langen Produktionszeiten und die sehr hohe Kapitalbindung stellen z. B. bei der Finanzierung ganz besondere Anforderungen3. Auf der anderen Seite handelt es sich aber auch um Wirtschaftsgüter, die ihren Wert lange halten und erheblich steigern können. Damit ist man bei einem weiteren wichtigen Punkt: Wer mit Immobilien Geld erwirtschaften will, muss viel Geld mitbringen. Das Eigenkapital ist zumeist das Fundament des wirtschaftlichen Erfolgs. Neben den Baukosten oder den Kosten für den Kauf braucht es aller Erfahrung nach immer einen Puffer für nicht absehbare Schäden, wie z. B. den Ausfall und Ersatz einer Heizungsanlage. Gerne werden auch die sogenannten Softkosten unterschätzt, die gerade beim Wirtschaften mit Immobilien erheblich zu Buche schlagen: Maklergebühren, Notargebühren, Grundbuchgebühren und die Grunderwerbssteuer. Dazu kommen dann noch Kosten für Gutachten oder für die Finanzierung.

Neben dem zumeist sehr großen Bedarf an Kapital gibt es aus meiner Erfahrung noch zwei weitere wichtige Bedarfe, um z. B. den Kauf oder Bau eines Mehrfamilienhauses zu einem Gewinn zu machen: zum einen ein erhebliches Know-how in den Bereichen Steuern, Recht, Finanzierung, Haus- und Wohnungsverwaltung und Bauwesen, zum anderen einen langen Atem, der notwendig ist, um zu bauen. Vom Kauf des Grundstücks über die Baugenehmigung bis zum Baubeginn und zur Baufertigstellung können viele Jahre vergehen. In dieser Zeit wird kein Geld verdient, aber sehr viel ausgegeben.

Wohnimmobilien – die Definition

Was eine Wohnimmobilie zur Wohnimmobilie macht, ist vom Statistischen Bundesamt mit Bezug auf die entsprechende DIN festgestellt:

»Wohngebäude sind Gebäude, die mindestens zur Hälfte – gemessen am Anteil der Wohnfläche an der Nutzfläche nach DIN 277 (in der jeweils gültigen Fassung) – Wohnzwecken dienen. Nichtwohngebäude sind Gebäude, die überwiegend (mindestens zu mehr als der Hälfte der Nutzfläche) Nichtwohnzwecken dienen.

Unter einer Wohnung sind nach außen abgeschlossene, zu Wohnzwecken bestimmte, in der Regel zusammenliegende Räume zu verstehen, die die Führung eines eigenen Haushalts ermöglichen. Wohnungen haben einen eigenen Eingang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum. Zur Wohnung können aber auch außerhalb des eigentlichen Wohnungsabschlusses liegende zu Wohnzwecken ausgebaute Keller- oder Bodenräume (z. B. Mansarden) gehören.

Die Zahl der Räume umfasst alle Wohn-, Ess- und Schlafzimmer sowie andere separate Räume (z. B. bewohnbare Keller- und Bodenräume) von mindestens 6 m2 Größe sowie abgeschlossene Küchen, unabhängig von deren Größe. Bad, Toilette, Flur und Wirtschaftsräume werden grund[17]sätzlich nicht mitgezählt. Ein Wohnzimmer mit einer Essecke, Schlafnische oder Kochnische ist als ein Raum zu zählen. Dementsprechend bestehen Wohnungen, in denen es keine bauliche Trennung der einzelnen Wohnbereiche gibt (z. B. sogenannte »Loft-Wohnungen«) aus nur einem Raum.«4

Abb. 1: Kategorien von Wohnimmobilien5

Interessanterweise ist bei allen Unterschieden, die die Kategorien unterscheidbar machen, eines immer gleich: Den Mietern oder Käufern muss das Objekt gefallen. Die Einsicht klingt banal, aber es wird im immobilienwirtschaftlichen Alltag viel zu wenig daran gedacht und noch seltener danach gehandelt.

Perspektivenwechsel: Vom Betongold zum Mieter

Wenn die Zeiten unsicher werden, gelten Gold und Immobilien als sichere Häfen für verfügbares Kapital und daraus hat sich für Immobilien der Begriff »Betongold« gebildet. Schon das Wort suggeriert substanzielle Sicherheit. Das dem nicht so ist, lässt sich heute schon bei Wikipedia nachlesen:

Der Begriff [Betongold] soll dabei andeuten, dass den Immobilien (durch das Wort »Beton« symbolisiert) außerhalb von Kriegsgebieten eine ähnliche Wertstabilität wie Gold nachgesagt wird. Das ist aber eine unzulässige Verallgemeinerung, da es gebietsweise auch bei Immobilien einen starken Wertverfall geben kann, beispielsweise durch eine fortwährende Änderung in der Bevölkerungsstruktur in einem Stadtviertel.6

Wenn Sie jetzt denken: Moment mal, in den vergangenen Jahren und vor allem Jahrzehnten ist aber mit dem Ansatz »Betongold« jede Menge Geld gerettet und auch verdient worden! – dann muss ich Ihnen zustimmen. Das gilt vor allem für die Jahre zwischen 1949 bis 1974. [18]In dieser Zeit haben sich vor allem Wohnimmobilien ihr Image als konservative und risikoarme Geldanlage erarbeitet. Nicht entstanden ist dabei eine heute notwendige Sicht, die sonst in der Wirtschaft aus guten Gründen gang und gäbe ist: Es ist nicht die Ware, die Cashflows erzeugt, es ist der Kunde. Im Fall von Wohnimmobilien ist es nicht der Beton, sondern der Mieter, der die Cashflows und die Renditen erwirtschaftet. Erst mit der Nutzung der Immobilie entstehen Einnahmen. Dabei ist es von entscheidender Bedeutung zu verstehen, dass der Mieter einen ausschlaggebenden Einfluss auf den Wert des jeweiligen Hauses – also auf den Mikrozyklus – ausübt. Mehr dazu findet sich in Kapitel 2.2.

Zum Zeitpunkt der Abfassung dieses Buchs erscheint der Wohnungsmarkt extrem angespannt. Das trifft jedoch für die meisten Orte in unserem Land nicht zu. Es sind vor allem ausgesuchte Metropolregionen und Ballungsräume, in denen der Markt momentan heiß läuft.

Wer mit Immobilien erfolgreich wirtschaften will, muss sich vom »Zurzeit« in den allermeisten Fällen trennen und sich grundsätzlich bewusst machen, dass zukünftig die Rendite von zwei Kerntreibern bestimmt wird: von der demografischen Entwicklung der kommenden Jahre und Jahrzehnte und – damit auch eng verbunden – von der Entwicklung des Arbeitsmarkts. Beides gemeinsam wird Mietertragsverschiebungen bewirken. Wie auf diese Verschiebungen vor Ort zu reagieren ist, kann nur eine Analyse der Mieterentwicklung erklären. Diese Mieterentwicklung schafft Nachfrage und Angebot und entscheidet über den Wert einer Immobilie.

Es geht um die Mieterin und den Mieter

Das Verhältnis zwischen Vermietern und Mietern ist in Deutschland ein zutiefst gestörtes. So war in der Frankfurter Allgemeinen vom 08.01.20187 zu lesen, dass sich im Jahr 2016 Mieter und Vermieter in Deutschland fast eine Viertel Million Mal vor den Amts- und Landgerichten trafen. Die Zahlen sind zwar seit Jahren rückläufig, zur Wahrheit gehört aber auch, dass die Mietvereine im gleichen Jahr rund eine Million Beratungen durchgeführt haben. Das kostet Geld, bindet Arbeitskraft und senkt den Cashflow langfristig. Dabei bieten sich hier vielfältige Möglichkeiten zu einem gedeihlicheren Miteinander an, das im Sinn einer Win-win-Situation die Renditen erhöhen würde. Dass viel gestritten wird, hängt selbstverständlich auch damit zusammen, dass es beim Wohnen um etwas Existenzielles und Emotionales geht. Wohnungen begleiten uns – vom Kinderzimmer bis in den Tod. Immobilien schaffen Orte, die Heimat oder der Platz für die tägliche Arbeit sind. Die Häuser und Wohnungen, in denen wir leben, arbeiten, studieren oder in denen wir im Alter gepflegt werden, sind ein Spiegel unserer selbst. Diese Sichtweise aus der Perspektive der Nutzer führt zu einer anderen Art der Bewertung von Immobilien, zu einem anderen Umgang damit und so zu einer anderen Art der Generierung von Cashflows.

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1 Vgl. hierzu Karl-Werner Schulte/Stephan Bone-Winkel/Wolfgang Schäfers (Hrsg.): Immobilienökonomie Band 1: Betriebswirtschaftliche Grundlagen, 5., grundlegend überarbeitete Auflage, Berlin und Boston 2016, S. 5 f.

2 Ebd., S. 15.

3 Vgl. Kerry-U. Brauer (Hrsg.): Grundlagen der Immobilienwirtschaft – Recht – Steuern – Marketing – Finanzierung – Bestandsmanagement – Projektentwicklung, 9., überarbeitete und aktualisierte Auflage, Wiesbaden 2018, S. 11 f.

4 Statistisches Bundesamt: Bautätigkeit und Wohnungen Bestand an Wohnungen (Stand: 31.12.2017), https://www.destatis.de/DE/Themen/Gesellschaft-Umwelt/Wohnen/Publikationen/Downloads-Wohnen/bestandwohnungen-2050300177004.pdf?__blob=publicationFile&v=5, S. 3; zuletzt abgerufen am: 16.04.2019.

5 Vgl. hierzu Daniel Arnold/Nico B. Rottke/Ralph Winter (Hrsg.): Wohnimmobilien – Lebenszyklus, Strategie, Transaktion, Wiesbaden 2017, S. 6 f.

6 Wikipedia: Betongold (Stand:14.09.2018), https://de.wikipedia.org/wiki/Betongold; zuletzt abgerufen am: 16.04.2019.

7 Christoph Scherbaum: Plötzlich herrscht Mieten-Harmonie (Stand:08.01.2018), https://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/mieten-und-wohnen/weniger-mietrechtsprozesse-zwischen-mietern-undvermietern-15379950.html; zuletzt abgerufen am: 18.04.2019.

[19]2 Von der Statik zur Dynamik

Der Wechsel von der statischen zur dynamischen Betrachtung ist ein wesentlicher Punkt der Dynamischen Methode. Er sorgt dafür, dass es nicht mehr die Lage allein ist, die uns darüber entscheiden lässt, ob wir eine Immobilie kaufen oder nicht kaufen. Damit meine ich nicht, dass die Lage überhaupt keine Rolle spielt – sie spielt aber nicht die Hauptrolle. Der Held unserer Aufführung ist stattdessen das Timing. Dazu ein Be...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• Hinweis zum Urheberrecht
• Impressum
• Vorwort
• 1 Die Immobilie
• 2 Von der Statik zur Dynamik
• 3 Über die Miete
• 4 Erste Dynamik: Leerstand – Chance oder Risiko zugleich
• 5 Zweite Dynamik: Mieterhöhungen im Bestand
• 6 Dritte Dynamik: Mieterhöhungen durch Fluktuation
• 7 Vierte Dynamik: Fläche erweitern im Bestand
• 8 Fünfte Dynamik: Fläche erweitern am Bestand
• 9 Sechste Dynamik: Konversion
• 10 Siebente Dynamik: Privatisierung
• 11 KI, Deep Learning und die Bewertung von Immobilien
• Danksagung
• Literaturverzeichnis
• Stichwortverzeichnis
• Arbeitshilfen Online