Steuern gestalten mit Immobilien

Ein Einblick in das deutsche Steuerrecht IV

Martin Meißner

• Verlag: Books on Demand
• Jahr: 2021
• ISBN drucken: 9783755738459
• eBook-ISBN: 9783755746171
• Auflage: 1
• Thema: Jura
• Thema: Steuerrecht

Dieses Buch ermöglicht dem Leser die Grundlagen des deutschen Steuerrechts zu verstehen. In diesem Teil der Reihe geht es um das gesamte Thema der Besteuerung von Immobilien. Die Lektüre dieses Buches soll den Leser in die Lage versetzen seine ein grundlegendes Verständnis für die Besteuerung von Immobilien aufbauen. Es werden systematisch die relevanten Steuerarten beleuchtet, die verschiedenen Rechtsformen betrachtet und Tipps zur steuerlichen Optimierung gegeben.

1. Erläuterung der Systematik

Damit dieses Buch seiner Zielsetzung als Nachschlagewerk bzw. der Erreichung eine Grundverständnisses des deutschen Steuerrechts gerecht werden kann, ist es notwendig mit den Grundlagen zu beginnen und erst dann die Details zu betrachten.

Daher erfolgt der Beginn mit der Betrachtung der allgemeinen Steuerpflicht. Im Anschluss wird die Zuordnung der Einkunftsarten allgemein behandelt.

Erst danach werden die unterschiedlichen Möglichkeiten Immobilien zu halten erläutert. Nach diesem Abschluss der Grundlagen werden Sonderabschreibungsmöglichen und weitere Gestaltungsmittel im Zusammenhang mit Immobilien dargestellt.

Zum Abschluss werden die Pflichten gegenüber dem Finanzamt und die Steuerberechnung beleuchtet, um auch dieses für die meisten eher unliebsame Thema abzuschließen.

Wer diese Grundlagen versteht ist in der Lage seine Steuern mit Immobilien optimal zu gestalten und sich teilweise die Immobilien vom Fiskus finanzieren zu lassen.

2. Die persönliche Steuerpflicht

2.1. Unbeschränkte Steuerpflicht von Privatpersonen

Natürliche Personen, die im Inland einen Wohnsitz oder ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben, sind unbeschränkt einkommensteuerpflichtig.¹

Mit diesem Satz wird das Einkommensteuergesetz eingeleitet und es bedarf bereits nach dem ersten Satz der genaueren Definition von vier Tatbestandsmerkmalen und der Rechtsfolge. Zu klären sind, was eine natürliche Person ist, welches Gebiet das Inland umfasst, wodurch ein Wohnsitz definiert, wird bzw. was den gewöhnlichen Aufenthalt ausmacht.

Eine natürliche Person ist gemäß dem § 1 BGB jeder Mensch ab der Vollendung der Geburt. Dies bedeutet, dass jeder Mensch – mit Wohnsitz / gewöhnlichem Aufenthalt – vom ersten Tage seines Lebens an der Einkommensteuer unterliegt. Das Steuerrecht ist in diesem Punkt gerecht und unterscheidet nicht nach Alter, Geschlecht, Herkunft, Religion, Staatsangehörigkeit etc.

Als Inland gilt grob formuliert das Hoheitsgebiet der Bundesrepublik Deutschland.

Ein Wohnsitz hat jemand dort, wo er eine Wohnung derart unterhält, dass die Umstände darauf schließen lassen, dass er diese beibehalten und benutzen wird.² Der Begriff der Wohnung ist nur dann erfüllt, wenn diese das ganze Jahr über genutzt werden kann, d.h. neben 4 Wänden und einer Tür muss ein Anschluss für fließendes Wasser und Strom sowie eine Heizmöglichkeit vorhanden sein. Eine minimale Größe ist hierbei nicht vorgegeben. Dies bedeutet, dass ein Zelt oder eine Ferienwohnung ohne Ofen / Heizung noch keine Wohnung im Sinne des Gesetzes darstellt. Ein WG-Zimmer ist jedoch bereits ausreichend, da Küche und Bad mitverwendet werden können. Eine Benutzung muss möglich sein, sodass trotz Wohnung kein Wohnsitz vorliegt, wenn diese dauerhaft vermietet ist oder aufgrund rechtlicher Bestimmungen nicht bewohnt werden darf. Dieser Punkt erlangt vor allem dann Bedeutung, wenn man eigentlich eine zur Vermietung gedachte Immobilien in Deutschland erworben hat, diese aber nicht vermietet bekommen. In diesem Fall hat man die Wohnung theoretisch zur Nutzung zur Verfügung und kann damit der unbeschränkten deutschen Einkommensteuer unterliegen.

Die Alternative dazu – der gewöhnliche Aufenthalt in Deutschland – liegt dann vor, wenn der Aufenthalt im Inland mehr als sechs Monate zusammenhängend anhält, jedoch ausnahmsweise nicht, wenn dieser Aufenthalt ausschließlich Urlaubszwecken oder der Kur dient³.

Neben diesen Punkten gibt es noch Sondertatbestände, die zur unbeschränkten Einkommensteuerpflicht führen z.B. für Diplomaten oder sonstige Staatsdiener mit Wohnsitz / gewöhnlichen Aufenthalt außerhalb des Inlandes.

Und schlussendlich besteht die Möglichkeit sich freiwillig der unbeschränkten Einkommensteuerpflicht des deutschen Fiskus zu unterwerfen, sofern nahezu ausschließlich inländische Einkünfte (dazu später mehr) erzielt werden. Dies kann in einzelnen Fällen sinnvoll sein, um u.a. in den Genuss des Grundfreibetrages und der Sonderausgabenabzüge zu kommen.

Die Folge der unbeschränkten Einkommensteuerpflicht ist, dass das gesamte Welteinkommen der deutschen Einkommensteuer unterliegt. Es spielt dann keine Rolle mehr, ob Einnahmen aus der Vermietung einer spanischen oder einer deutschen Immobile erzielt werden. Aus allen Einkünften will der deutsche Fiskus Steuern haben – soweit dem nicht internationale Beschränkungen wie z.B. Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung („Doppelbesteuerungsabkommen”) entgegenstehen.

2.2. Unbeschränkte Steuerpflicht von juristischen Personen

Als juristische Personen werden Gesellschaften bezeichnet, die aufgrund ihrer eigenen Rechtspersönlichkeit sowohl zivilrechtlich als auch steuerlich als rechtfähig eingestuft werden. Hierrunter fallen u.a. Kapitalgesellschaften wie die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbH) und die Unternehmergesellschaft (UG haftungsbeschränkt) als Sonderform der GmbH, außerdem Genossenschaften und (nichtrechtsfähige) Vereine sowie Stiftungen.

Eine juristische Person unterliegt der unbeschränkten Steuerpflicht in Deutschland, wenn diese ihren Sitz (gem. Gesellschaftsvertrag bzw. Handelsregistereintragung) oder ihre Geschäftsleitung im Inland hat.⁴

Beispielsweise unterliegt eine spanische Kapitalgesellschaft, deren einziger Geschäftsführer ausschließlich von Deutschland aus tätig wird der unbeschränkten deutschen Steuerpflicht.

Hierbei ist die Besonderheit zu beachten, dass juristische Personen i.S.d. § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 3 KStG gem. § 8 Abs. 2 KStG im Falle der unbeschränkten Steuerpflicht ausschließlich Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen. Das hat zur Folge, dass sämtliches Vermögen Betriebsvermögen und damit steuerverstrickt ist. Dies ist z.B. für Abschreibungen relevant, aber auch zur Steuerpflicht beim Verkauf von Immobilien. Dies betrifft die Kapitalgesellschaften und Genossenschaften, nicht jedoch Vereine und Stiftungen. Die Einordnung in die unbeschränkte Steuerpflicht im Ergebnis für juristische Personen daher noch weitergehende Folgen, als dies bei natürlichen Personen der Fall ist.

Der Inlandsbegriff i.S.d. KStG ist analog dem des Einkommensteuergesetzes, d.h. dem bei natürlichen Personen zu verstehen.

2.3. Beschränkte Steuerpflicht

Derjenige, der Mangels Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt bzw. bei juristischen Personen Mangels Sitz bzw. Geschäftsleitung im Inland, nicht in die unbeschränkte Steuerpflicht fällt, hat seine Einkünfte noch nicht vor dem Zugriff des deutschen Fiskus gesichert. Denn dann greift eventuell die beschränkte Steuerpflicht für inländische Einkünfte.⁵

Der § 49 EStG enthält einen umfangreichen und abschließenden Katalog, wann welche Einkünfte im Inland erzielt werden. Zusammenfassen lässt sich der Paragraf dahingehend, dass immer dann, wenn die Quelle der Einkünfteerzielung sich im Inland befindet, auch die daraus erzielten Einkünfte inländisch sind. Für dieses Buch ist hierbei vor allem vermieteter oder verpachteter Grundbesitz, welcher im Hoheitsgebiet der Bundesrepublik Deutschland liegt, entscheidend um eine beschränkte Steuerpflicht zu begründen.

Die beschränkte Steuerpflicht hat zur Folge, dass nur diese inländischen Einkünfte in Deutschland zu versteuern sind, jedoch persönliche Begünstigungen wie z.B. der Grundfreibetrag, Sonderausgaben und außergewöhnliche Belastungen grundsätzlich nicht in Anspruch genommen werden können (bei Privatpersonen)

Bei juristischen Personen ergibt sich durch den § 8 Abs. 2 KStG (im Umkehrschluss) in Verbindung mit § 49 Abs. 1 Buchstabe f) Doppelbuchstabe aa) EStG die Folge, dass Vermietungseinkünfte als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen (d.h. diese sind nicht zwangsläufig als gewerbliche Einkünfte zu qualifizieren, wie dies bei den unbeschränkt steuerpflichtigen Körperschaften der Fall ist). Dies hat zur Folge, dass keine Gewerbesteuer anfällt. Vorsicht ist jedoch in Hinblick auf den § 49 Abs. 1 Buchstabe f) Doppelbuchstabe bb) EStG geboten. Demnach ist der Verkauf von Immobilien auch außerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig.

Wer in Deutschland beschränkt einkommensteuerpflichtig ist, unterliegt für gewöhnlich in einem anderen Land der unbeschränkten Steuerpflicht. Je nach Ausgestaltung des jeweiligen Steuerrechts und internationaler Abkommen, können die deutschen Einkünfte dort steuerfrei gestellt werden oder eine in Deutschland gezahlte Steuer angerechnet werden. Angesichts der im internationalen Vergleich teilweise recht hohen deutschen Steuern, kann es dennoch zu einem Überhang von deutscher Steuerbelastung kommen. Von der detaillierten Betrachtung der unterschiedlichen Behandlung dieser sogenannten Inbound- und Outbound-Fälle wird in diesem Buch abgesehen.

3. Die Einordnung der Einkunftsarten

3.1. Gewinneinkünfte

3.1.1. Einordnung

Grundsätzlich unterscheidet das deutsche Steuerrecht zwei große Klassen von Einkünften. Die erste davon sind die sogenannten Gewinneinkünfte. Darunter fallen Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft sowie Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit⁶. Aufgrund der eigenen Komplexität hinsichtlich der Gewinnermittlung, Buchführungspflichten sowie Bewertungsthemen werden diese Einkünfte hier nicht detailliert dargestellt, sondern lediglich die Grundlagen vermittelt um die unterschiedlichen Besteuerungen je nach Art der Immobilienverwaltung bzw. Gesellschaftsform zu verstehen.

Die Bezeichnung der Einkünfte resultiert aus der Formulierung des Gesetzes wonach die Einkünfte aus den o.g. Quellen der Gewinn ist.

Bezeichnend an diesen Einkünften ist, dass die Tätigkeit in jeden Fall selbstständig, nachhaltig, mit Ge-winnerzielungsabsicht und unter Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr (für jedermann angeboten) ausgeübt wird. ⁷Darüber hinaus existiert das ungeschriebene Tatbestandsmerkmal wonach die Grenze der reinen Vermögensverwaltung nicht überschritten sein darf.

Daneben gelten bei unbeschränkt steuerpflichtigen Kapitalgesellschaften und Genossenschaften (nicht jedoch z.B. Vereine) Kraft Gesetz alle Einkünfte als solche aus Gewerbebetrieb (siehe auch 2.2.). ⁸

Die steuerlichen Folgen der Abgrenzung werden im Bereich der gewerblichen Vermietung bzw. des gewerblichen Grundstückshandels noch näher erläutert.

Bei der Bilanz wird der Gewinn durch de...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• Vorwort
• 1. Erläuterung der Systematik
• 2. Die persönliche Steuerpflicht
• 3. Die Einordnung der Einkunftsarten
• 4. eigene Immobilien
• 5. Immobilien GbR
• 6. Immobilien GmbH & Co. KG
• 7. vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft
• 8. Behandlung von Grundstücksverkäufen und gewerblicher Grundstückshandel
• 9. Abschreibungen bei Gebäuden inklusive Sonderabschreibungen
• 10. Gestaltungsvarianten und Sonderfälle
• 11. Erklärungspflicht bei Immobilien
• 12. Steuerbelastungsvergleich
• 13. Umsatzsteuer und Immobilien
• 14. Erbschaftsteuerliche Sonderregelungen bei Immobilien
• Impressum