Haufe Fachbuch

Wohnungseigentum sicher managen

Michael Hauff, Hanno Musielack

• Verlag: Haufe
• Jahr: 2021
• Auflage: 9
• eBook-ISBN:
  9783648152249
• Thema: Jura
• Thema: Zivilrecht

Dieses Fachbuch bereitet Verwalterinnen und Verwalter umfassend auf die komplexen Aufgaben der WEG-Verwaltung vor. Sie erhalten sofort umsetzbares Wissen und können Ihre WEG auch in schwierigen Situationen umfassend beraten - von der Abrechnung bis zur Zwangsverwaltung. Mit juristischen Hintergrundinformationen und aktuellen Gesetzesänderungen, die auch für Nichtjuristen verständlich aufbereitet sind.Komplett überarbeitete Auflage nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG).Inhalte: - Einführung in die Verwaltungsgrundlagen- Organisationsgemäße Verwaltung- Bauliche Maßnahmen und Instandhaltung- Eigentümerversammlung und Beschlussfassung- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung- Praxisfälle mit Lösungen zu den wichtigsten Fragen der VerwaltungstätigkeitDigitale Extras: - Wichtige Musterbriefe- Formulare- Übungen und Lösungen, die der Fortbildung dienen- Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)

[23]1 Das neue WEG ist da

Vor einem Jahr schrieben wir zur achten Auflage des Großen Verwalter-Handbuches: »Das neue WEG ist in Sicht.« Wir erarbeiteten Voraussagen, was das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an Veränderungen bringen wird. Das meiste hat sich bestätigt. Das neue WEG verändert das Verhältnis zwischen Verwalter und verwalteten Eigentümergemeinschaften tiefgreifend. Gute Verträge zwischen Eigentümergemeinschaft und Verwalter stellen künftig eine Herausforderung dar.

Aufgrund der neuen Folgen wird künftig sorgfältiger über vertragliche Vereinbarungen nachzudenken sein. Die Parteien von Verwalter und Gemeinschaft haben nunmehr weitgehende Freiheit, ihre Verhältnisse nach eigenen Vorstellungen zu ordnen. Die Eigentümergemeinschaft kann die Rechte und Aufgaben des Verwalters sowohl erweitern als auch einengen. Folglich kommt dem Aushandeln des Vertrags künftig eine wesentlich höhere Bedeutung zu.

Was im neuen Gesetz besonders auffällt, ist die Fülle von »unbestimmten Rechtsbegriffen«, von denen das neue WEG reichlich Gebrauch macht. Sie sind ein Anstoß zu einer konstruktiven Gestaltung der Verwaltung. Die 9. Auflage des Großen Verwalter-Handbuchs will hier eine Hilfe und ein Wegweiser sein.

Ein verkürzter Überblick über die Hauptpunkte, die sich tatsächlich geändert haben.

Hinweis

Die gesamte Synopse steht Ihnen unter den Digitalen Extras zur Verfügung.

Änderungen für den Verwalter

1. Umlaufbeschlüsse können künftig in Textform anstatt in Schriftform erfolgen. Für einen Umlaufbeschluss können elektronische Kommunikationsmittel benutzt werden.
2. Die Eigentümer können den Verwalter prinzipiell jederzeit seines Amtes entheben.
3. Die Kostenerstattungspflicht zulasten des Verwalters ist aufgehoben (§ 49 Abs. 2 WEG).
4. Der Verwalter muss dafür sorgen, dass vereinbarungsändernde Beschlüsse – unter bestimmten Umständen – in Zukunft im Grundbuch gesichert werden.
5. Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung entfällt. Es wird nur noch ein Beschluss über die Abrechnungsspitze gefasst.
6. Die Instandhaltungsrückstellung/Instandhaltungsrücklage heißt jetzt »Erhaltungsrücklage«.
7. Der Verwalter ist mit wenigen Ausnahmen im Außenverhältnis unbeschränkt vertretungsberechtigt.

[24]Änderungen für die Wohnungseigentümer

1. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, bestimmte Änderungen am Gemeinschaftseigentum, die auf bauliche Veränderungen hinwirken, zu verlangen. Der Gesetzgeber nennt diese Beschlüsse »privilegiert«.
2. Auch nicht privilegierte Veränderungen werden vereinfacht: Sie können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden.

Änderungen zur Eigentümerversammlung

1. Einzelne Eigentümer können nach Beschlussfassung auch digital an der Eigentümerversammlung teilnehmen. Die Einberufungsfrist beträgt jetzt drei Wochen.
2. Losgelöst vom Einzelfall kann die Eigentümerversammlung über die Verteilung einzelner Kosten und die Verteilung bestimmter Kostenarten beschließen.
3. Träger der Verwaltung ist künftig ausschließlich die Gemeinschaft. Klagen von Eigentümern haben sich grundsätzlich gegen die Gemeinschaft zu richten.
4. Beschlüsse werden formal vereinfacht. Statt schriftlicher Beschlüsse genügen Beschlüsse in Textform.
5. Jede Eigentümerversammlung, in der mindestens eine Stimme eines Eigentümers vertreten ist, ist beschlussfähig. Zweit-Veranstaltungen entfallen.
6. Vollmachten können in Textform erteilt werden.

Änderungen für den Verwaltungsbeirat

1. Die Eigentümer können flexibel die Zahl der Verwaltungsbeiräte festlegen.
2. Der Verwaltungsbeirat hat neuerdings auch die Pflicht, den Verwalter zu überwachen.

[25]2 Die WEG-Verwaltung in ihrer geschichtlichen Entwicklung

von Michael von Hauff

2.1 Bauen, Wohnen und Eigentum in der Geschichte

Das Wohnen gehört wie Essen, Trinken und Schlafen zu den Grundbedürfnissen des Menschen. Essen, Trinken und Schlafen dienen jedoch der Befriedigung unmittelbarer körperlicher Bedürfnisse und sind damit von der Natur genau definiert. Auf das Wohnen trifft das nicht zu. Das ändert jedoch nichts am existenziellen Charakter des Wohnens, wie es die hoch emotionalisierten Debatten im Brennglas Berlin aufzeigen: Bürgerkampagnen wie »Deutsche Wohnen enteignen« zeigen das ebenso wie die politische Antwort der »Mietpreisbremse«, also das Einfrieren der Mieten auf eine bestimmte Zeit. Dazu einige grundlegende Überlegungen.

Menschen wohnen in einer Wohnung. Häufig wird aber das Umfeld um die Wohnung eines Menschen, beispielsweise der Garten, der Park oder sogar der Wald, von ihm »mitbewohnt«. Dies zeigt erstens, dass der Begriff »Wohnen« nicht eindeutig definiert ist, und zweitens, dass das Wohnen untrennbar mit dem Eigentumsbegriff verbunden ist.

Laut Brockhaus ist Eigentum »das umfassende Besitz-, Verfügungs- und Nutzungsrecht über Grund und Boden (unbewegl. Sachen) und sonstige Habe (bewegl. Sachen, Rechte u. a.).«1 Der Eigentümer kann mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren, »soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen«. Damit ist Eigentum gleichzeitig ein Recht, das ein Rechtsgut einem Rechtsträger, dem Eigentümer, zuordnet. Zusätzlich ist es das umfassendste Recht zur Nutzung. Als Recht drückt Eigentum eine von den Mitmenschen anerkannte Ordnung aus, nämlich die geltende Rechtsordnung.2

Kurzum bedeutet Eigentum Abgrenzung. Der Eigentümer hat das gesellschaftlich verbriefte Recht, andere von der Einwirkung auf die Sachen abzuhalten, die sein Eigentum sind. Gehört mir ein Grundstück, kann ich jeden Unbefugten – also jeden Nichteigentümer – vom Betreten des Grundstücks abhalten.

[26]Damit ist der Eigentumsbegriff auch untrennbar mit der Gemeinschaft verbunden. Gibt es keine Nachbarn oder gibt es unbegrenzten Raum, verliert der Begriff des Grundeigentums seinen Sinn. Eigentum ist die unmittelbare, gesellschaftlich sanktionierte Abgrenzung einer Interessenssphäre gegenüber den Interessen und Einwirkungen anderer.

Bei Dingen, die sich beim Gebrauch verbrauchen und verzehrt werden, ist das intuitiv klar und einsichtig. Aber bei Gütern wie Immobilien, Gärten, Parkanlagen etc. gibt es unaufhörlich Definitionskonflikte. Dennoch hat sich im Abendland das Instrument des Eigentums an Grund und Boden und des Eigentums an Häusern weitgehend durchgesetzt. Nach unserer Werteordnung gilt Eigentum an Wohnraum, Grund und Boden als ein positiver Faktor zur Verwurzelung des Menschen. Er hat ein »Zuhause« und in diesem Sinn kann ein Gefühl von Heimat und Sicherheit entstehen. Entsprechend negativ belegt sind Wörter wie »entwurzelt«, »unstet«, »rastlos«, »flüchtig«. Ein Mensch, der keine Behausung hat, gilt als arm. Der Erwerb eines eigenen Hauses und die Verteidigung dieses Besitzes sind seit Menschengedenken anerkannt. Einzig die Form der Behausung hat sich mit der Kultur und dem technischen Fortschritt stark gewandelt.

Manche Sozial- und Wirtschaftspolitiker nehmen das Verhältnis von Eigentum an Wohnungen pro Kopf und Bevölkerung als Indikator für den Reichtum eines Volkes. Das scheint bei näherer Betrachtung nicht sinnvoll: Reich wären dann jene Länder, in denen der Eigenbesitz an Wohnraum am höchsten ist, beispielsweise Portugal und Irland. Die Schweiz hingegen gälte als arm, da dort der Eigenbesitz an Immobilien am niedrigsten ist.

Zentral- und Mitteleuropa haben alternativ zum Hauseigentum eine Tradition des angemieteten Wohnraums. In Deutschland gab es in dieser Tradition zwei Abschnitte: Vor 1850 waren Mieter häufig Stadtbewohner, möglicherweise Staatsbeamte oder Militärpersonen, die damit rechnen mussten, immer wieder versetzt zu werden. Zu diesem Zeitpunkt waren Mietwohnungen elegant, relativ teuer und nur wenig verbreitet. Wer kein Geld hatte, wohnte im eigenen Haus oder in der eigenen Hütte und in aller Regel nicht in der Stadt. Mit Beginn der industriellen Revolution tritt in Mitteleuropa die Werkswohnung in den Vordergrund. Es werden nun Wohnungen für Massen von Arbeitern gebraucht und man kann geradezu von einer Arbeiter-Massenhaltung in den dritten und vierten Hinterhöfen sprechen. Die Mietwohnung kam in einen sozialen Verruf, sie weckte öffentlich fortan unangenehme Assoziationen: laut, eng, teuer, beobachtet, sich nicht ausleben können, dem Hausherrn gehorchen müssen, Einschränkungen, in Mietzinsabhängigkeit und so weiter. Dahingegen wird mit dem eigenen Haus Selbstständigkeit, Freiheit, Unabhängigkeit, soziale Sicherheit, Gestaltungsmöglichkeit, Entfaltungsmöglichkeit und dergleichen mehr verbunden.

[27]Bis heute sind diese Vorurteile präsent, obwohl sich heutzutage die Wohnverhältnisse von Miete und Eigenheim ähneln. Befragungen nach den individuellen Wunschvorstellungen...

Inhaltsverzeichnis

• Inhaltsverzeichnis
• Hinweis zum Urheberrecht
• Impressum
• Grußwort
• Grußwort
• Vorwort
• Abkürzungsverzeichnis
• 1 Das neue WEG ist da
• 2 Die WEG-Verwaltung in ihrer geschichtlichen Entwicklung
• 3 Einführung in die Verwaltungsgrundlagen
• 4 Die gesetzlichen Grundlagen des Wohnungseigentums
• 5 Der WEG-Verwalter als Kaufmann
• 6 Die haushaltsnahen Dienstleistungen (§ 35a EStG) als Problemfeld
• 7 Vom Mietshaus zur Eigentümergemeinschaft
• 8 Der WEG-Verwalter als Energiemanager
• 9 Den gebündelten Willen der Eigentümergemeinschaften organisieren
• 10 Das muss der Verwalter über Bautechnik wissen
• 11 Der WEG-Verwalter und die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
• 12 Diese Versicherungen sollte der Verwalter kennen
• 13 Der Verwalter und die Rahmenbedingungen der Digitalisierung
• Stichwortverzeichnis
• Die Autoren
• Digitale Extras