ESG in der Immobilienwirtschaft

Praxishandbuch für den gesamten Immobilien- und Investitionszyklus

Thomas Veith, Christiane Conrads, Florian Hackelberg

• Verlag: Haufe
• Jahr: 2021
• eBook-ISBN:
  9783648150849
• Thema: Betriebswirtschaft
• Thema: Verwaltung

Erstes, umfassendes Praxishandbuch zum Thema "Environmental Social Governance" und deren Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft. Der Megatrend Nachhaltigkeit befindet sich im Immobilienbereich noch im Anfangsstadium und es fehlen neben Standards und Praxisbeispielen auch die Datengrundlagen. Die Entwicklung ist sehr dynamisch und teilweise unübersichtlich und ständig kommen neue, komplexe Anforderungen und Regularien hinzu.Das Expertenteam aus Ökonom: innen, Rechtsanwält: innen, Investor: innen, Asset Manager: innen und Ingenieur: innen gibt einen Überblick über nationale und europäische regulatorische Anforderungen sowie aktuelle Marktentwicklungen.Das Autorenteam zeigt, welche Rolle ESG in den Bereichen Neubau und Sanierung, Immobilienmanagement, aber auch bei Investment-Prozessen und Immobilienbewertungen spielt.Dieses Buch kann als Handbuch für Wissenschaft und Praxis dienen, um die ESG-Transformation in der Immobilienwirtschaft transparent zu erläutern und dabei auf die Auswirkungen für einzelne Teilbereiche der Immobilienwirtschaft einzugehen.Inhalte: - ESG und Immobilienmarkt- ESG und regulatorisches Umfeld- ESG und Immobilienmanagement- ESG in der Projektentwicklung (Neubau und Sanierung)

[23]ESG und Immobilienmarkt

[25]1 Politik und Regulatorik im Spannungsfeld zwischen Gestaltung der ESG-Transformation und wachsendem Regulierungsdruck

Christiane Conrads

1.1 Einleitung

Insbesondere seit dem UNO-Gipfel für nachhaltige Entwicklung in New York und der Pariser Klimakonferenz im Jahr 2015 haben weltweit politische und regulatorische Initiativen und Maßnahmen zur Förderung von Aspekten der Bereiche Umwelt, Soziales und Governance (»ESG«) zugenommen. Innerhalb der internationalen Staatengemeinschaft, der Europäischen Union (EU) und auch mit Blick auf die einzelnen Nationalstaaten ist das deutliche Bestreben erkennbar, kurzfristig die Umsetzung von ESG-Kriterien in allen Wirtschaftssektoren und -zweigen voranzubringen. Die regulatorischen Neuerungen betreffen alle Teilbereiche der Immobilienwirtschaft und deren gesamten Lebens- und Investitionszyklus. Viele der Regelungen sind (noch) nicht aufeinander abgestimmt und koordiniert. Diese mangelnde Harmonisierung und zum Teil noch unbestimmten Rechtsbegriffe stellen für viele eine große Herausforderung dar.

Der Regulierungsprozess hat zu einem veränderten Verständnis von Nachhaltigkeit geführt1 und wird häufig als Treiber der ESG-Transformation angesehen. Gerade aber neue Untersuchungsergebnisse, wie der aktuelle Bericht des IPCC (Intergovernmental Panel on Climate Change, Weltklimarat)2, und die zunehmend spürbaren Auswirkungen des Klimawandels haben zu einem gesellschaftlichen Umdenken geführt. Durch verschiedene Initiativen, die längst nicht mehr nur auf Umweltschutzorganisationen beschränkt sind, hat sich in vielen Ländern die politische Agenda geändert. Der politische Druck auf gesetzgebende Organe, kurzfristig weitere effektive Maßnahmen zum Klima- und Umweltschutz unter Einhaltung sozialer Mindeststandards zu erlassen und für Generationengerechtigkeit zu sorgen, wächst stetig. Die vor Kurzem ergangene Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum Klimaschutzgesetz3 [26]enthält des Weiteren die eindeutige Anordnung an den Gesetzgeber, konkrete Regelungen zum Klimaschutz für den Zeitraum ab 2030 zu erlassen. Weltweit haben Fälle der sog. strategic litigation an Bedeutung gewonnen. Über den jeweiligen Einzelfall (und dessen Ergebnis) hinaus soll durch diese Gerichtsprozesse eine gesellschaftliche Sensibilisierung für die negativen Auswirkungen des Klimawandels und damit Druck auf politische Entscheidungsträger und Marktteilnehmer erzeugt werden.

Angesichts dieser Entwicklung sind kurzfristig weitere politische und regulatorische Maßnahmen zur Erhöhung von Nachhaltigkeitsanforderungen zu erwarten. Hierbei handelt es sich um einen vielschichtigen und dynamischen Prozess. Zentrales Kriterium erfolgreicher ESG-Strategien ist die regelmäßige Analyse von gesellschaftlichen, politischen und regulatorischen Entwicklungen. Nur so können neue bzw. veränderte Anforderungen von Regulatorik und Stakeholdern frühzeitig erkannt und im Rahmen von Strategieanpassungen berücksichtigt werden. Die nachfolgende Darstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, sondern soll vielmehr bei der Einordnung des politischen und regulatorischen Hintergrunds helfen und einen Überblick über aktuelle Themen – etwa das Phänomen der Klimaschutzklagen – geben, die bei der Erstellung, Implementierung und Anpassung effektiver ESG-Strategien regelmäßig von Relevanz sind. Auch wenn auf internationale und europäische Meilensteine eingegangen wird, liegt der Fokus der Darstellung auf dem deutschen Immobilienmarkt.

1.2 Meilensteine auf internationaler, europäischer und nationaler Ebene

1.2.1 Internationaler Rahmen zur Lösung der Kernprobleme des globalen Wandels

Den globalen Rahmen für eine nachhaltige Entwicklung bilden neben völkerrechtlich verbindlichen Verträgen gerade diverse Maßnahmen von politischer Relevanz (sog. soft law). Völkerrechtliche Verträge erfordern oft einen langfristigen Prozess der Ratifizierung und Umsetzung in das nationale Recht der Vertragsstaaten. Vor dem Hintergrund der zeitlich drängenden Herausforderungen des globalen Wandels – insbesondere der Umweltverschmutzung und des Klimawandels – und des räumlichen Auseinanderfallens des Verursacher–Wirkungs-Zusammenhangs haben in den letzten Jahren politische Erklärungen, Empfehlungen, Resolutionen und Deklarationen der internationalen Staatengemeinschaft etc. zugenommen. Die nachfolgende Darstellung gibt sowohl einen Überblick über die wesentlichen völkerrechtlichen Vertragswerke als auch internationale politische Meilensteine.

[27]1.2.1.1 UNCED-Konferenz in Rio de Janeiro (1992) und ihre Vorläufer

Die erste Umweltkonferenz der Vereinten Nationen fand 1972 in Stockholm statt. Dem Wunsch der Schwellen- und Entwicklungsländer auf eine schnelle Industrialisierung stand das Interesse der Industriestaaten gegenüber, Maßnahmen zur Begrenzung industrieller Umweltverschmutzung und zum Schutz von Ökosystemen zu vereinbaren.4 Im Ergebnis konnte man sich doch darauf einigen, dass es zwischen Umweltverschmutzung und Entwicklung keinen Widerspruch gäbe5 und Umweltprobleme nicht ohne Berücksichtigung sozialer und wirtschaftlicher Gesichtspunkte zu lösen seien. Beschlossen wurde der »Action Plan for Human Environment«, zu dessen Umsetzung die Vereinten Nationen die Einrichtung eines eigenen Umweltprogramms (UNEP) mit Sitz in Nairobi, Kenia, vorsahen.6

In den 1980er Jahren setzte sich zunehmend das Verständnis durch, dass den Industriestaaten der größte Verantwortungsanteil und damit auch die Hauptlast für die Lösung vieler Umweltfragen und sozioökonomischer Probleme zukomme7. Neben der wohl bekanntesten Definition des Begriffs »Nachhaltige Entwicklung« hat der Abschlussbericht aus dem Jahr 1987 der Sonderkommission der Vereinten Nationen unter der Leitung von Gro Harlem Brundtland nach verbreiteter Ansicht die Idee der Nachhaltigkeit erstmals einer breiteren Öffentlichkeit als globales Entwicklungsleitbild nähergebracht8.

Gegenstand der UN-Konferenz für Umwelt und Entwicklung in Rio de Janeiro im Jahr 1992 war u. a. die Umsetzung des im Brundtland-Bericht aufgezeigten Handlungsbedarfs. Seitdem ist anerkannt, dass wirtschaftliche Effizienz, soziale Gerechtigkeit und Sicherung natürlicher Lebensgrundlagen essenzielle Interessen sind, die gleichwertig sind und sich gegenseitig ergänzen. Die Ergebnisse der Konferenz (d. h. die sog. Rio-Deklaration9, die Agenda 2110 sowie drei völkerrechtlich verbindliche Konventionen [28]zum Klimaschutz11, Biodiversität12 und zur Bekämpfung der Wüstenbildung13) bildeten zusammen mit der Waldgrundsatzerklärung das Fundament für eine qualitativ neue politische und völkerrechtliche Zusammenarbeit in der internationalen Umwelt- und Entwicklungspolitik.14

1.2.1.2 Kyoto-Protokoll

Bei dem 1997 in Japan beschlossenen und am 16. Februar 2005 in Kraft getretenen Kyoto-Protokoll15 handelt es sich um ein Zusatzprotokoll zur 1992 in Rio de Janeiro verabschiedeten Klimaschutzkonvention (UNFCCC)16. Das Protokoll wurde auf der dritten Vertragsstaatenkonferenz der Klimarahmenkonvention in Kyoto 1997 (COP 3) verabschiedet.17 Es gilt in seiner 2002 endgültig festgelegten Fassung als Meilenstein der internationalen Klimapolitik und enthält erstmals rechtsverbindliche Emissionsreduzierungsverpflichtungen für Industriestaaten. Es sieht drei marktbasierte Mechanismen (den Emissionsrechtehandel, Maßnahmen zur gemeinsamen Umsetzung und der »Clean Development Mechanism«) zur Erreichung der Ziele in zwei Verpflichtungsperioden bis Ende 2020 vor, die von den Vertragsstaaten freiwillig angewendet werden können.18

Formal wurden die Ziele der ersten Verpflichtungsperiode erreicht, was allerdings nach verbreiteter Ansicht auf die Finanz- und Wirtschaftskrise und den Zusammenbruch der osteuropäischen Volkswirtschaften sowie auf das Ausscheiden der ursprünglichen Vertragsstaaten Kanada und USA zurückzuführen ist. Insgesamt ist der globale CO2-Ausstoß von 2008 bis 2018 von rund 30 auf 37 Gigatonnen gestiegen.19 Einer der Hauptkritikpunkte am Kyoto-Protokoll war, dass es nicht gelungen ist, die [29]Staaten, die die größten Mengen an Treibhausgasen ausstoßen, in die Pflicht zu nehmen. Dem wurde durch die Pariser Klimaschutzkonvention aus dem Jahr 2015 für den Zeitraum ab 2020 Rechnung getragen.20

1.2.1.3 UN Sustainable Development Goals

Parallel zu Klimaschutzzielen verfolgten die Vereinten Nationen die Weiterentwicklung der Nachhaltigkeitstransformation im weiteren Sinne. Ein Meilenstein bildet hier die Agenda 2030 für Nachhaltige Entwicklung mit ihren 17 Hauptzielen einer nachhaltigen Entwicklung (Sustainable Development Goals – »SDGs«).21 Diese wurden im September 2015 auf dem UNO-Gipfel für nachhaltige Entwicklung in New York veröffentlicht und legen Ziele und Prioritäten bis zum Jahr 2030 fest. Die SDGs sollen eine gleichmäßige Entwicklung unter gleichberechtigter Berücksichtigung ökologischer, wirtschaftlicher und sozialer Aspekte ermöglichen und sind seit 2016 mit einer Laufzeit von 15 Jahren in Kraft. Jede der SDGs hat eigene Unterziele, deren Erreichung mit Indikatoren gemessen wird.22

Abb. 1.1: SDG Goals. Quelle: https://www.un.org/sustainabledevelopment/news/communications-material/.

[30]Die SDGs gelten für Industriestaaten und Schwellen- und Entwicklungsländer, die sie in nationale Aktionspläne, Programme und Initiativen umzusetzen haben. Zwar richten sie sich in erster Linie an Regierungen, doch sind sie so konzipiert, dass sie von verschiedenen Organisationen und Unternehmen für eigene nachhaltige Projekte zugrunde gelegt werden können23. Im Rahmen von ESG-Strategieprojekten bilden die SDGs mit ihrer breiten Herangehensweise regelmäßig die Ausgangsbasis und geben den Interpretationsrahmen vor.

Die Agenda 2030 ist im Unterschied zu völkerrechtlichen Verträgen nicht verbindlich, ihr kommt allerdings als sog. soft law eine große politische Bedeutung zu. Die auf faktischer Akzeptanz beruhende Wirkung der SDGs gewinnt zunehmend an normativer Bedeutung (vgl. Freihandelsabkommen zwischen Japan und der EU [JEFTA]).24

Im Bereich der Menschenrechte gi...

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