Sachenrecht für Dummies

Michael Grau, Peter Eisenbarth

• Verlag: Wiley-VCH
• Jahr: 2018
• ISBN drucken: 9783527713042
• eBook-ISBN: 9783527803576
• Auflage: 1
• Thema: Law
• Thema: Civil Law

Was ist der Unterschied zwischen Eigentum und Besitz? Warum setzt man im Alltag ein Gebäude mit Immobilie gleich, obwohl nach dem Gesetz das Grundstück (bebaut oder unbebaut) die Immobilie verkörpert? Wie wird das Eigentum übertragen? Wussten Sie, dass bewegliche und unbewegliche Sachen ähnliche, im Detail aber andere Rechtsstrukturen haben? Diese und viele andere Themen werden Ihnen von Michael Grau (Mobiliarsachenrecht) und Peter Eisenbarth (Immobiliarsachenrecht) verständlich erklärt. Anschauliche Beispiele und Grafiken, die Sie nur in diesem Buch finden, bringen zusätzlich Leben in das Thema Sachenrecht.

Teil III

Immobiliarsachenrecht

IN DIESEM TEIL …

warten die Grundstücksrechte auf ihre Entdeckung. Erfahren Sie, was die Grundstücksrechte von beweglichen Sachen unterscheidet und warum Sie deshalb grundsätzlich auf eigene Paragrafen für die Grundstücksrechte treffen. Lernen Sie Nutzungs- und Verwertungsrechte sowie die Zwischenform der Reallast und die Besonderheiten der grundstücksgleichen Rechte kennen. Und lassen Sie sich schließlich die grundsätzliche Anwendung des Grundbuchs und seiner wesentlichen Vorschriften aufzeigen.

Kapitel 13

Grund und Boden ist Basis der Immobilie

IN DIESEM KAPITEL

1. Überblick über das Immobilienrecht
2. Der Inhalt des Immobilienrechts
3. Besonderheiten des Immobilienrechts
4. Unterschiede und Gemeinsamkeiten von Mobilie und Immobilie

Damit Sie sich erst einmal orientieren können, wo der Sinn und die Besonderheiten des Immobilienrechts liegen, erhalten Sie zunächst einen Überblick über das, was das Immobilienrecht ausmacht.

Wenn vom Immobilienrecht gesprochen wird, haben die meisten Menschen sofort das Bild eines schönen Eigenheims auf einem grünen Grundstück vor Augen. Und das ist auch nicht falsch! Bei weiterem Nachdenken stellen Sie sich sicher auch ein größeres Mietshaus, ein Bürogebäude, den örtlichen Discounter oder Tante-Emma-Laden vor und Ihnen fallen noch die Gastwirtschaft im Dorf und die Kirche ein. Wer die ländlicheren Gegenden kennt, denkt noch an die Wiese, den Acker oder gar das private Waldgrundstück.

Das alles gehört zum Immobilienrecht. Aber Sie lernen jetzt erst einmal kennen, worum es rechtlich hauptsächlich geht, und das dürfte eine größere Überraschung für Sie enthalten.

Was Immobilienrecht eigentlich bedeutet

Wenn Sie sich bis zum Sachenrecht durchgeschlagen haben, sind Sie schon ausgiebig mit juristischen Fachbegriffen traktiert worden. Hoffentlich haben Sie sich schon angewöhnt, diese in Alltagsbegriffe zu übersetzen. Das geht sehr oft, wenn auch nicht immer.

Die Immobilie ist sprachlich etwas Unbewegliches. Und schon liegt die Abgrenzung zu den Mobilien auf der Hand, also den beweglichen Sachen. Das ist ein gravierender Unterschied, vor allem in der rechtlichen Behandlung, wie Ihnen bald klar sein wird.

Was behandeln die Juristen also als unbewegliche Sachen? Na vielleicht alles, was sich nicht bewegen lässt? Nicht ganz!

In allererster Linie sind Immobilien Grundstücke!

Dazu zählen auch grundstücksgleiche Rechte, also Rechte, die behandelt werden, als seien sie existierende Grundstücke, obwohl sie »nur« Rechte an einem Grundstück sind.

Sie erleichtern sich den Einstieg, wenn Sie für sich den Begriff »Immobilie« mit dem Begriff »Grundstück« gleichsetzen und sich zunächst einfach ein unbebautes Grundstück vorstellen.

Wie jetzt, fragen Sie sich sicher, wo sind denn all die schönen Gebäude, die ich mir vorstelle, wenn es um Immobilien geht? Im Internet und in der Zeitungsbeilage geht es bei Immobilien doch immer um die abgebildeten Häuser!

Ja! Aber rechtlich geht es ausschließlich um das Grundstück!

Warum, das erfahren Sie ein wenig später. Lassen Sie uns zunächst festhalten, was nicht zum Immobilienrecht gehört:

• schuldrechtliche Ansprüche und Forderungen (Trennungsprinzip)
• bewegliche Sachen und Rechte daran

Damit bleibt das Grundstück als Immobilie übrig.

Das Grundstück wird im BGB leider nicht definiert.

Allgemein hat sich folgende Definition durchgesetzt: Das Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter, vermessener Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch verzeichnet ist.

Im Immobilienrecht haben Sie es also mit Grundstücken und Rechten an Grundstücken zu tun!

Das Grundstück führt

So, jetzt zu Ihrer dringenden Frage, wohin denn die schönen Bilder der Gebäude rechtlich verschwunden sind. Dazu unternehmen Sie jetzt einen Ausflug in den Allgemeinen Teil des BGB und stoßen dort auf § 94.

§ 94 Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes

(1) ¹Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. ²Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.

(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.

Oha! Haben Sie den Text aufmerksam gelesen? Hier wird festgelegt, dass Gebäude ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks sind. Das gilt für alle Sachen, die fest mit den Grund und Boden verbunden sind, also auch für Mauern, Zäune, Bäume, Treppen, Carports und so weiter.

Der Gesetzgeber hat sich dazu entschieden, dass alles, was fest auf einem Grundstück fixiert wird, zum Grundstück gehört.

Damit gehört das Gebäude zum Grundstück, nicht umgekehrt!

Der Gesetzgeber definiert auch, was wesentliche Bestandteile eines Gebäudes sind. Nämlich alle Sachen, die für das Herstellen des Gebäudes notwendig sind. Das sind alle Ziegelsteine, Dachbalken, Dachziegel, Wände, Decken, Fenster, Heizung, Türen etc.

Merken Sie schon, wo der Knackpunkt liegt? Wie würden Sie die Ziegelsteine rechtlich einordnen, die gerade auf einem Lastwagen an die Baustelle transportiert werden? Sicher doch als viele einzelne bewegliche Sachen. Was aber passiert, wenn aus diesen vielen beweglichen Sachen am Ende ein bewohnbares Haus gebaut ist? Sie sind nach der Definition des § 94 BGB zu wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks geworden!

So weit aber nur die Definition, was wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind. Diese sehr allgemeine Definition ist im Allgemeinen Teil des BGB völlig richtig angesiedelt.

Bitte überlegen Sie jetzt, wo Sie eine Vorschrift finden könnten, die bestimmt, was rechtlich mit denjenigen Sachen passiert, die wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks geworden sind. Jetzt geht es über eine Definition hinaus und Sie müssen den Allgemeinen Teil verlassen. Infrage steht die rechtliche Wirkung. Und diese kann für Sachen nur im Sachenrecht als Spezialbuch des BGB angeordnet sein.

Die Antwort gibt ein ganz zentraler Paragraf des Immobilienrechts, § 946 BGB.

§ 946 Verbindung mit einem Grundstück

Wird eine bewegliche Sache mit einem Grundstück dergestalt verbunden, dass sie wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, so erstreckt sich das Eigentum an dem Grundstück auf diese Sache.

Aber hallo! Was verordnet der Gesetzgeber hier? Wesentliche Bestandteile gehören zum Grundstückseigentum!

Machen Sie sich klar, was diese Anordnung des Gesetzgebers bedeutet. Alles, was fest mit einem Grundstück verbunden wird, wird vom Eigentum an diesem Grundstück erfasst.

Damit gehören die Ziegel, die Dachbalken, die Fenster etc. nicht mehr dem Lieferanten oder Handwerker. Sie sind kraft Gesetzes zum Eigentum des Grundstückseigentümers geworden!

Als gesetzlich gewollte Folge werden aus bisher eigenständigen beweg...

Inhaltsverzeichnis

• Cover
• Titelseite
• Impressum
• Über den Autor
• Inhaltsverzeichnis
• Einführung
• Teil I: Sachen gibt's …
• Teil II: Mobiliarsachenrecht
• Teil III: Immobiliarsachenrecht
• Teil IV: Das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis
• Teil V: Der Top-Ten-Teil
• Stichwortverzeichnis
• End User License Agreement