Le promoteur, la banque et le rentier

Fondements et évolution du logement capitaliste

Louis Gaudreau

• Éditeur: Lux Éditeur
• Année: 2020
• ISBN de l'eBook:
  9782895967781
• Sujet: Business
• Sujet: Real Estate

Il n'est pas courant de considérer sa résidence d'abord et avant tout comme une marchandise intrinsèquement liée à l'économie capitaliste. Pourtant, ce chez-soi dont on a tant rêvé, et auquel on a finalement accès, a été construit puis mis en vente ou en location par des entreprises capitalistes, sur un marché qui s'adresse à des consommateurs dont le pouvoir d'achat provient lui-même d'un autre marché, celui du travail. Et, comme l'a démontré la crise de 2008, le marché de l'immobilier peut subir des bouleversements considérables, affectant de manière drastique l'économie et la société dans son ensemble. Dans cet ouvrage, Louis Gaudreau entreprend d'illustrer le caractère évolutif de la relation entre capitalisme et logement, en retraçant l'histoire de ses trois principaux protagonistes : le promoteur, la banque et le rentier. Car même si le marché de l'habitation fait depuis longtemps partie intégrante du capitalisme, il n'est plus le même qu'au xixe siècle ou qu'il y a trente ans. Il s'appuie désormais sur des logiques financiarisées qui en modifient le fonctionnement. Cette tendance impose de nouvelles conditions au développement du logement et à ses usages, qui révèlent à leur tour la façon dont se pose aujourd'hui la question du droit au logement.

Chapitre 1
Logement et capitalisme. La circulation et la fixation du capital dans l’espace résidentiel

Dans son acception la plus courante, la notion de logement renvoie à deux caractéristiques. Le logement est d’abord une marchandise, c’est-à-dire un bien que l’on achète et que l’on vend. Pour certains, il peut être une source importante de revenus, alors que pour d’autres, il représente une dépense dont il faut s’acquitter tous les mois et qui peut peser lourd sur le budget. La dimension marchande du logement est aujourd’hui incontournable. Pour y avoir accès et avant de pouvoir en faire usage, il faut, sauf à de rares exceptions, en payer le prix – une condition qui s’applique, peu importe la localisation et la forme du logement. Le traitement médiatique dont il fait l’objet nous en fournit d’ailleurs une bonne illustration. Que ce soit dans les mises à jour des principaux indicateurs du marché de l’habitation (tels que les mises en chantier, les prix et les taux d’intérêt) publiées périodiquement par les grands médias ou dans les cahiers hebdomadaires que consacrent les journaux à la promotion de nouvelles tendances résidentielles et de nouveaux projets d’habitation, le logement y est avant tout présenté comme un bien commercial.

La seconde caractéristique du logement se rapporte à la fonction de protection qu’il remplit à l’égard des individus. Avoir un toit sur la tête est considéré, au même titre que se nourrir et se vêtir, comme un besoin de base et comme la source principale de sécurité sur laquelle doit pouvoir compter tout individu pour mener une vie digne et épanouie. Le logement est à ce titre – et depuis longtemps – revendiqué comme un droit universel et à l’origine de grandes mobilisations populaires. L’importance que l’on accorde au logement en tant qu’abri tient ainsi à ce que cet objet physique représente davantage qu’un assemblage de matériaux de construction dont on peut faire le commerce. Il porte en lui le pouvoir de répondre à certaines nécessités et aspirations humaines.

Aujourd’hui, la fonction de protection du logement est habituellement envisagée à l’aune d’une conception privée de l’espace résidentiel. De ce point de vue, le sentiment de sécurité qu’il procure provient de sa capacité à fournir aux individus un refuge face à un monde. Le logement constitue un espace privé qui, en plus de protéger des intempéries, permet de se retirer temporairement de la société et d’échapper à ses contraintes et dangers. Il offre un environnement où chacun peut exercer un plus grand contrôle sur sa vie et gagner en assurance. À l’abri des exigences du monde extérieur, l’individu y trouve des conditions favorables à la libre expression de sa créativité et de son autonomie. Parce qu’il permet d’être soi-même, et non ce que la société ou les autres veulent que l’on soit, le «chez-soi» naissant dans l’espace privé du logement est un «vecteur du soi». Certains le considèrent même comme la principale source de «sécurité ontologique», qui représente, selon le sociologue Anthony Giddens, le sentiment de confiance de base dont chacun doit disposer pour s’épanouir[4]. Selon cette conception privée du rapport au logement, l’accès à la propriété est encore plus bénéfique puisqu’il confère au propriétaire un droit exclusif sur l’espace qu’il occupe. Quand ils sont chez eux, les propriétaires n’ont pas, dit-on, à se soumettre à l’autorité de quiconque[5].

Cette manière de concevoir le rapport au logement, qui est fortement ancrée dans l’imaginaire populaire occidental, conduit à un important paradoxe. D’un côté, le logement permettrait de se soustraire aux pressions sociales et, ce faisant, de développer une individualité libre, responsable et autonome. De l’autre, la liberté et l’autonomie que les individus développeraient à la maison ne sont ni étrangères ni opposées à la société à laquelle le logement leur permettrait d’échapper. Elles en sont les valeurs fondatrices. Même privé, le logement n’est donc pas un lieu où l’on s’exclut de la société. Il s’agit plutôt d’un espace où l’on adopte des manières de faire et de penser qui contribuent à faire de celle-ci ce qu’elle est. Il constitue alors un habitat ou un domicile, c’est-à-dire un mode d’inscription dans la société et un vecteur de sa reproduction[6].

Depuis longtemps, l’habitat joue un rôle central dans la définition du mode d’existence des individus et de leurs conditions de participation à la vie sociale. Dans la Rome antique, les rapports de clientèle et les inégalités politiques entre patriciens et plébéiens se traduisaient et se maintenaient grâce à deux formes d’habitation, la domus, la demeure des riches à partir de laquelle ils exerçaient certaines de leurs responsabilités civiques, et l’insula, la principale forme d’habitat populaire où cohabitaient et travaillaient les pauvres, les petits artisans et commerçants de la cité. Dans la ville médiévale, l’habitat définissait l’appartenance aux métiers autour desquels la vie sociale était organisée. Chaque corporation regroupait ses membres par rue dans des immeubles où chacun trouvait à la fois un logement, un milieu d’apprentissage et un espace de travail[7]. Aujourd’hui, le domicile est une condition d’accès à la citoyenneté et aux droits politiques qui lui sont associés. L’adresse de résidence est nécessaire à l’obtention du droit de vote et à la répartition des électeurs en circonscriptions ou districts électoraux. Elle détermine également dans quel établissement scolaire chaque enfant peut se prévaloir de son droit à l’éducation publique et gratuite. Mais quel lien existe-t-il, plus précisément, entre le mode d’organisation de la société contemporaine et la double forme marchande et privée sous laquelle s’y présente le logement?

Pour répondre à cette question, il nous faut d’abord insister sur la relative nouveauté historique que représentent ces deux caractéristiques. En effet, les rapports marchand et privatif que nous entretenons aujourd’hui avec le logement n’ont pas toujours été aussi dominants. Le marché de l’habitation n’est apparu en Amérique du Nord qu’avec la colonisation et l’importation sur le continent du régime de propriété privée de la terre. Nous aurons l’occasion de revenir sur certains moments importants de cette histoire au chapitre suivant. Contentons-nous pour l’instant de souligner le fait qu’ici comme en Europe, la propriété privée ne s’est pas imposée naturellement, mais plus souvent par la force et au prix de l’effacement des diverses coutumes et traditions qui régissaient le rapport à la terre[8]. De plus, bien que la propriété privée l’ait rendu possible, le commerce de la terre n’est pas immédiatement devenu l’activité répandue que l’on connaît aujourd’hui. Dès ses débuts, de riches marchands et spéculateurs avaient certes su profiter du marché émergent de l’immobilier; pour la majorité des colons, toutefois, l’accès à la propriété ne représentait pas une occasion commerciale, mais plutôt la possibilité de s’établir sur une terre, de la cultiver et de constituer un patrimoine familial à transmettre aux générations futures. Cette pratique a d’ailleurs longtemps été encouragée par les politiques de colonisation qui offraient terre et logement aux colons arrivés d’Europe pour peupler le «nouveau» continent. Le Dominion Land Act adopté en 1872, qui en est sans doute l’exemple le plus récent, visait à favoriser le peuplement des provinces de l’Ouest canadien en distribuant des terres aux colons qui s’engageaient à en faire l’exploitation et à y construire leur résidence familiale. Ainsi, l’attribution de droits privés sur la terre encourageait davantage à s’y établir qu’à en faire le commerce[9].

Il en va de même pour la conception privée et aujourd’hui dominante de l’espace résidentiel. Jusqu’au xix^e siècle, en Amérique du Nord, et de manière variable selon les régions, la maison était, chez les petits paysans, artisans ou commerçants, un espace multigénérationnel et multifonctionnel. Elle n’était pas seulement le lieu où chaque famille répondait à ses principaux besoins domestiques (se nourrir, dormir et administrer des soins de base aux membres de la famille). Elle était aussi l’endroit où l’on travaillait, faisait l’éducation des enfants et pratiquait sa religion. On y hébergeait également des servants, des apprentis et même des personnes dépendantes de la communauté (personnes âgées, malades, etc.) qui ne pouvaient compter sur le soutien de leur propre famille[10]. Dans la maison d’autrefois, il y avait donc peu d’espace pour la vie familiale privée telle qu’on la conçoit de nos jours, puisque d’autres membres de la communauté et des activités de nature publique (et productive) y avaient aussi leur place. D’ailleurs, la division fonctionnelle des pièces qui permet aujourd’hui la vie privée à l’intérieur du domicile était pratiquement inexistante à l’époque. Habituellement, tous les membres de la famille élargie dormaient au même endroit, à l’exception parfois des maîtres qui disposaient d’un espace isolé. Aux débuts de la colonisation au Canada, la maison type ne comportait qu’une seule pièce. Elle fut progressivement remplacée par un autre modèle d’habitation, le hall and parlour house, divisé en deux pièces. La première, le hall, servait généralement de cuisine, de site de production et de lieu principal de la vie familiale. La seconde, le parloir (parlour) ou le salon, était l’endroit où la famille recevait des visiteurs et installait la chambre principale. Ce type d’habitation comportait souvent un second étage servant de chambre commune aux autres membres de la famille élargie (enfants, grands-parents, logeurs) et d’espace d’entreposage[11]. Dans le logement populaire montréalais sous le régime français, on retrouvait une division de l’espace rudimentaire assez similaire, séparant les activités diurnes des activités nocturnes et ne comprenant pas de chambres individuelles[12]. En somme, autant dans son aménagement que dans ses usages, le logement traditionnel était avant tout un espace de production et de vie communautaire. L’habitation réservée aux membres de la famille nucléaire – et, plus encore, celle occupée par une personne seule – était encore très loin d’être la norme.

C’est dans les transformations sociales importantes provoquées par l’avènement du capitalisme industriel et la généralisation du travail salarié que le rapport marchand et privatif au logement trouvera, à compter du milieu du xix^e siècle, les conditions de sa diffusion. L’essor rapide de la production de masse dans la grande industrie des centres urbains attirera par milliers des paysans et artisans pauvres à la recherche d’une vie meilleure. Ceux-ci laisseront derrière eux leurs fermes, ateliers et pratiques traditionnelles d’autosubsistance pour se constituer en travailleurs salariés, c’est-à-dire en travailleurs dépourvus de leurs moyens de production et, de ce fait, contraints de vendre leur force de travail en échange d’un salaire. La généralisation du travail salarié aura de nombreuses conséquences, mais, dans le cas qui nous occupe, elle provoquera, au sein de l’habitation populaire, la rupture de l’unité entre travail et logement ou, plus précisément, la marginalisation, voire la disparition, de la production à domicile[13]. Ce bouleversement dans les conditions d’existence entraînera une transformation du rapport au logement qui se manifestera de deux façons.

Tout d’abord, pour les nouveaux travailleurs salariés, le logement cessera d’être un lieu rattaché à la terre, à l’atelier ou au commerce que l’on exploite soi-même et que l’on a reçu d’un seigneur ou en héritage. Il deviendra un bien de consommation auquel on accède par l’intermédiaire d’un marché (le marché de l’habitation) en échange d’une partie de son salaire gagné ailleurs (sur le marché du travail). Nous verrons au chapitre 3 que la forme typique (mais non exclusive) du logement ouvrier sera l’habitation locative qui, selon les régions, prendra différentes formes. Parce qu’il faut payer pour y avoir accès et que cette exigence se renouvelle tous les mois, ce type résidentiel participera activement à l’introduction et à la normalisation, autant dans les pratiques quotidiennes que dans les représentations, d’un rapport marchand et commercial au logement.

L’exclusion de la production du domicile au profit d’un travail réalisé ailleurs, non pas pour produire ses propres moyens de subsistance, mais pour le marché, transformera radicalement la vie résidentielle. Elle en fera un espace où chacun consomme grâce à son salaire les marchandises produites par d’autres, dans le but premier de subvenir aux besoins de sa famille et de régénérer l’aptitude de ses membres au travail pour le marché. Le logement deviendra ainsi un élément important de l’expansion du capitalisme industriel, en lui fournissant à la fois la main-d’œuvre dont il a besoin et les débouchés pour les marchandises qu’il produit. Pour cette raison, il sera également appelé à se privatiser et à se replier sur les activités strictement liées à la reproduction de l’unité familiale et à sa préparation au marché du travail. Ce mouvement de privatisation s’accélérera avec la mise en place d’un réseau d’institutions scolaires et sociosanitaires destinées à prendre en charge les responsabilités communautaires qui incombaient aux familles. Il sera également promu par les réformateurs sociaux de l’époque et, au Québec en particulier, par l’Église catholique[14]. Ceux-ci voyaient dans l’organisation de la vie domiciliaire autour de la famille nucléaire et de la petite propriété individuelle un moyen de combattre les désordres moraux et sociaux entraînés par l’industrialisation et l’urbanisation, notamment la séparation des familles pendant la journée, les comportements déviants liés à la cohabitation dans les immeubles locatifs et la propagation des maladies. Ce modèle de la maison familiale privée prendra cependant un certain temps à se diffuser et à s’implanter dans les milieux ouvriers, où persisteront la cohabitation et la petite production à domicile. Il ne se réalisera pleinement que plusieurs décennies plus tard, avec le développement massif des municipalités de banlieue (chapitre 3) et l’entrée en scène de trois nouveaux acteurs: l’État providence, les promoteurs immobiliers (chapitre 4) et les banques (chapitre 5).

Le bref survol des conditions d’origine du rapport marchand et privé au logement que nous venons d’effectuer montre que cette manière de concevoir le «chez-soi», qui nous apparaît aujourd’hui comme une évidence, est étroitement associée à la naissance du capitalisme et de la production industrielle de masse comme forces sociales dominantes. Elle est non seulement le produit des importantes transformations sociales qui ont poussé des masses d’individus à se tourner vers le travail salarié et la grande industrie, mais elle a également fourni le cadre dans lequel le travail salarié et la production industrielle ont pu se reproduire. En effet, le fait de devoir payer pour son logement et de ne pouvoir en faire usage autrement que pour la consommation des marchandises produites pour le marché permettait (et permet encore) de renouveler quotidiennement les exigences du travail salarié et de la production marchande ainsi que les conditions de l’expansion du capitalisme.

L’idée selon laquelle le logement dans les sociétés capitalistes serait un élément constitutif du capitalisme lui-même mérite, bien entendu, davantage de précisions. C’est à cet exercice que seront consacrés les prochains chapitres, qui mettront en lumière le fait que la rencontre entre capitalisme et logement se réalise par l’intermédiaire d’une institution centrale du monde contemporain: la propriété foncière. Mais il est avant tout nécessaire de préciser ce que l’on entend par «capitalisme» et, à partir de ces quelques éléments de définition, d’examiner comment se pose la question du logement du strict point de vue du processus d’accumulation capitaliste.

Capitalisme, accumulation et circulation du capital

Définir le capitalisme en quelques lignes n’est pas chose aisée. De l’importante critique que Karl Marx en fait dans son célèbre ouvrage intitulé Le Capital, il est cependant possible de retenir trois caractéristiques qui en résument les principaux fondements. Premièrement, le capitalisme est une totalité sociale, c’est-à-dire un ensemble diversifié de rapports sociaux et d’institutions qui font société. Le capitalisme n’a donc pas que des assises économiques, comme on peut parfois le laisser entendre, mais comporte des dimensions politique et culturelle qui lui sont tout aussi essentielles. Ainsi, son existence et sa survie reposent non seulement sur sa capacité à prendre en charge la production et la consommation de biens et de services (l’activité économique), mais aussi sur son pouvoir de façonner les habitudes individuelles, l’imaginaire collectif et le mode d’organisation de la vie sociale en général d’une manière qui, autant que possible, lui est favorable.

Deuxièmement, le capitalisme est fondé – il s’agit de sa condition principale – sur la production de valeur qui tient sa source dans l’exploitation du travail salarié. Ce dernier, qui n’existait pas ou de façon très marginale dans les sociétés antérieures, se caractérise par le fait que les individus sont privés d’un accès direct aux moyens leur permettant d’assurer eux-mêmes leur subsistance et qu’ils doivent, pour ce faire, vendre à un capitaliste la seule chose qu’ils possèdent, leur capacité à travailler (ou force de travail). En tant que propriétaire des moyens de production et organisateur du procès de travail, le capitaliste, qui prend plus souvent de nos jours la forme d’une entité juridique (une société), a la capacité de soutirer aux travailleurs qu’il embauche plus de valeur qu’il ne leur en verse sous forme de salaire. Cependant, le travail salarié dont se nourrit le capital n’est pas une condition qu’il trouve devant lui tout naturelleme...

Table des matières

• Couverture
• Page de titre
• Crédits
• Préface
• Introduction
• 1 – Logement et capitalisme. La circulation et la fixation du capital dans l’espace résidentiel
• 2 – La propriété foncière. Fondements et origines
• 3 – Le taudis, la maison unifamiliale et le condo. Les transformations de la consommation et des modes de vie résidentiels
• 4 – De l’autoconstruction à la promotion immobilière. La production capitaliste du logement
• 5 – De l’hypothèque à la spéculation financière sur le logement. Le financement résidentiel capitaliste
• 6 – De l’activisme rentier à la rente financiarisée. Propriété foncière, rente et soumission du logement au capital
• Conclusion
• Remerciements
• Bibliographie sélective
• Table des matières
• Quatrième de couverture