Immobilie kaufen: 5 Gebote zu Bau-Finanzierung und Kredit
// Von Horst Biallo
Sie haben sich zum Bau eines Hauses, zum Kauf einer Eigentumswohnung oder einer Altbauimmobilie mit ganz besonderem Charme entschieden? Hier erfahren Sie die ersten, wichtigsten Schritte.
Immobilien â Sachanlage mit Mehrwert
Die Summe nimmt sich beeindruckend aus: Jedes Jahr wechseln nach einer SchĂ€tzung der amtlichen GutachterausschĂŒsse Wohnungen, HĂ€user und GrundstĂŒcke fĂŒr dreistellige Milliarden-BetrĂ€ge ihre EigentĂŒmer. Die einen sprechen von einem Boom. Die anderen schon von einer Blase. TatsĂ€chlich sind die Preise in den deutschen GroĂ- und auch in vielen MittelstĂ€dten in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Zur ganzen Wahrheit gehört aber auch: Lange Zeit waren die Immobilienpreise in Deutschland im internationalen Vergleich eher gĂŒnstig. Es gab also einen gewissen Nachholbedarf. Von einer deutschlandweiten Immobilienblase zu sprechen erscheint mir daher ĂŒbertrieben.
Wenn Sie Ihr Objekt selbst nutzen wollen, braucht Sie die Diskussion ĂŒber Boom oder Blase nur mĂ€Ăig zu interessieren. Sie haben angesichts der extrem niedrigen Zinsen, die Sie langfristig festzurren können, aktuell eine sehr gĂŒnstige Gelegenheit, eine werthaltige Immobilie in guter Lage zu erstehen.
Eine Immobilie ist eine Sachanlage mit Mehrwert. Sie können darin wohnen, sind unabhĂ€ngig von einem Vermieter und bauen eine solide Altersvorsorge auf. Ich mache mir zwar ausdrĂŒcklich nicht das Argument von Maklern und VerkĂ€ufern zu eigen, die von »mietfreiem Wohnen im Alter« schwĂ€rmen. Mietfrei mag zwar stimmen, doch mĂŒssen Sie natĂŒrlich mit Wohnkosten und einem nicht zu ĂŒbersehenden Modernisierungs- und Reparaturaufwand rechnen. Denn gemeinsam mit Ihnen kommt auch Ihr Haus oder Ihre Wohnung »in die Jahre«. Aber dennoch: Mit einer entschuldeten Immobilie verfĂŒgen Sie im Ruhestand ĂŒber eine solide wirtschaftliche SĂ€ule.
Was kann man bei der Immobilienfinanzierung falsch machen
Mitunter werde ich gefragt: »Kann man bei diesen niedrigen Zinsen bei der Baufinanzierung ĂŒberhaupt noch etwas falsch machen?« Und ob! Im Internet den gĂŒnstigsten Baufinanzierer zu suchen und dann die Zinsen ĂŒber 15 oder 20 Jahre festzuschreiben, das reicht eben leider nicht aus. Folgende fragen mĂŒssen ebenfalls beantwortet werden:
- Wie viel Eigenkapital sollten Sie einbringen, damit die Finanzierung nicht »auf Kante genÀht« ist?
- Wie hoch sollten die Tilgungsraten ausfallen, damit die Immobilie bis zum Eintritt in den Ruhestand entschuldet ist?
- Welche Nebenkosten fallen an â und wie lassen sie sich vielleicht reduzieren?
- Was versteht man unter Bereitstellungszinsen, Sondertilgungen und VorfÀlligkeitsentschÀdigung?
- Worin besteht der Unterschied zwischen dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze?
- Wie ist das Grundbuch aufgebaut, und wa rum besteht die Bank auf einer erstrangigen Absicherung?
- Kommt fĂŒr Sie vielleicht ein Volltilger-Darlehen in Frage?
- Wie sichern Sie sich rechtzeitig ein Darlehen zur Anschluss finanzierung? Und wie sollten Sie sich verhalten, wenn es ein-mal finanziell eng wird?
Sie brauchen heute kein 300-Seiten-Werk mehr, das Sie mit jeder Facette der Baufinanzierung vertraut macht. Im Internet finden Sie eine FĂŒlle von wichtigen Informationen, mit denen Sie das in diesem BĂŒchlein vermittelte Grundwissen individuell anreichern können. Betrachten Sie den vorliegenden Text als eine Art Kompass, der Ihnen bei der Navigation zu einer soliden und individuell passenden Bau finanzierung verhelfen kann.
So ermitteln Sie Ihren Finanzierungsbedarf
Geschafft: Sie haben ein Haus oder ein Appartement gefunden, das genau Ihren Vorstellungen und denen Ihrer Familie entspricht. Ein SchnĂ€ppchen ist das Objekt zwar nicht gerade, doch angesichts der guten Ausstattung und der perfekten Lage geht der Preis fĂŒr Sie in Ordnung. Statt Miete zu zahlen wie in all den zurĂŒckliegenden Jahren, bauen Sie nun Wohneigentum auf. Bald werden Sie unabhĂ€ngig von einem Vermieter sein und können das Leben in den sprichwörtlichen eigenen vier WĂ€nden genieĂen. ZunĂ€chst gilt es jedoch, die Finanzierung unter Dach und Fach zu bringen.
Denn nur die wenigsten Zeitgenossen sind in der glĂŒcklichen Lage, eine Immobilie allein aus Eigenmitteln zahlen zu können. FĂŒr die weitaus meisten Immobilienerwerber Âhandelt es sich vielmehr um die gröĂte Investition ihres Lebens. Das durchschnittliche Nettomonatseinkommen fĂŒr Vollzeiter-werbstĂ€tige liegt in Deutschland bei knapp 2.500 Euro. Wer sich also eine Immobilie fĂŒr 300.000 Euro kauft, mĂŒsste theoretisch zehn Jahre sein komplettes Nettogehalt sparen, um das Objekt allein mit Eigenmitteln erwerben zu können. Das ist natĂŒrlich unrealistisch, denn schlieĂlich brauchen Sie und Ihre Familie Geld fĂŒr Versicherungen, fĂŒr ErnĂ€hrung, fĂŒr Bekleidung, Hobbys und Urlaub.
Machen wir es kurz: Die meisten ImmobilienkĂ€ufer und Bauherren brauchen Fremdkapital. Das ist kein Problem, und in Zeiten sehr niedriger Zinsen schon gar nicht. DarĂŒber hinaus haben der harte Wettbewerb unter den Bau finanzierern und eine Reihe von Gerichtsurteilen dazu beigetragen, dass es auf dem Baufinanzierungsmarkt heute deutlich verbraucherfreundlicher zugeht als noch vor einigen Jahrzehnten. Und dennoch gibt es nach wie vor zahlreiche Fallstricke, die Sie kennen sollten, um am Ende nicht in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.
Die fĂŒnf Gebote der Baufinanzierung
Bevor wir tiefer in die Materie einsteigen, stelle ich Ihnen meine fĂŒnf Gebote einer erfolgreichen Baufinanzierung vor. Ich werde die darin angeschnittenen Themen jeweils noch ausfĂŒhrlicher behandeln, dennoch möchte ich Sie schon an dieser Stelle auf die Essentials hinweisen:
- Gebot: Kalkulieren Sie immer realistisch. Das gilt fĂŒr die Beurteilung Ihrer persönlichen wirtschaftlichen LeistungsfĂ€higkeit ebenso wie fĂŒr die tatsĂ€chlichen Kosten des Immobilienerwerbs. UnterschĂ€tzen Sie nicht die beim Kauf und der Finanzierung anfallenden Nebenkosten. Womit Sie rechnen mĂŒssen, erfahren Sie im zweiten Kapitel.
- Gebot: Nehmen Sie sich Zeit, um die Angebote der zahlreichen Baufinanzierer zu vergleichen. Niemand zwingt Sie, Ihren Kreditvertrag bei Ihrer Hausbank oder bei der nĂ€chstgelegenen Sparkasse abzuschlieĂen. Auch einer Bankempfehlung des BautrĂ€gers sollten Sie nicht blindlings folgen. Vergleichen Sie aber nicht nur die Zinshöhe, sondern zudem die Rahmenbedingungen. NĂ€heres hierzu erfahren Sie im dritten Kapitel.
- Gebot: GĂŒnstige Zinsen langfristig sichern. DarlehensvertrĂ€ge mit 15- oder 20-jĂ€hriger Laufzeit sind heutzutage keine Seltenheit mehr. Solche langfristigen VertrĂ€ge geben Ihnen Kalkulationssicherheit und reduzieren das ZinsĂ€nderungsrisiko im Hinblick auf die Anschlussfinanzierung. Auch hierzu beachten Sie bitte die Empfehlungen im dritten Kapitel.
- Gebot: Wenn möglich, Sondertilgungen leisten. Angenommen, Sie erben oder dĂŒrfen sich anderweitig ĂŒber einen unerwarteten Geldsegen freuen. Bevor Sie jetzt ĂŒber den Kauf von Aktienfonds, Goldbarren oder ĂŒber andere Formen der Geldanlage nachdenken, reduzieren Sie die Schuldsumme aus Ihrem Baudarlehen. Achten Sie darauf, dass Ihnen die Bank gebĂŒhrenfreie Sondertilgungen erlaubt. Zinsen fĂŒr private Kredite können Sie steuerlich nicht geltend machen (anders sieht es aus, wenn Sie Ihr Objekt vermieten). Es liegt somit in Ihrem Interesse, Ihr Darlehen möglichst bald zurĂŒckzuzahlen. SpĂ€testens bei Eintritt in Ihren Ruhestand sollte Ihre Immobilie entschuldet sein.
- Gebot: Auch mit dem schlimmsten Fall rechnen. Meist dauert es 20 oder 30 Jahre, bis eine Immobilie entschuldet ist â mitunter sogar noch lĂ€nger. In dieser Zeit kann viel passieren. Wie Sie vorsorgen und was Sie unternehmen können, wenn es mal eng wird, erfahren Sie in Kapitel 5.
Wie hoch ist Ihr Eigenkapital?
GrundsĂ€tzlich können Sie Ihre Immobilie durchaus zu 100 Prozent finanzieren. Manche Banken sind dazu bereit, sofern die Kunden eine entsprechende BonitĂ€t, das heiĂt ZahlungsfĂ€higkeit, mitbringen. Sinnvoll kann eine 100-Prozent-Finanzierung beispielsweise sein, wenn Sie Ihr Eigenkapital in Aktien angelegt haben und sich die Börse zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs in einer tiefen Baisse befindet. WĂŒrden Sie Ihre Aktien ausgerechnet dann verkaufen, mĂŒssten Sie erhebliche Kursverluste hinnehmen.
Die bessere Alternative: Sie finanzieren zunĂ€chst zu 100 Prozent, schlieĂen aber zwei Dar lehensvertrĂ€ge ab â einen mit einer langen Laufzeit (zehn Jahre oder mehr) und einen mit einer kurzen Laufzeit (etwa fĂŒnf Jahre). Die Chancen stehen gut, dass sich die Aktienkurse bis zum Ablauf des Darlehensvertrags mit kurzer Laufzeit wieder erholt haben. Sie lösen dann nach fĂŒnf Jahren das kleine, kurzfristige Darlehen ab und bringen somit sozusagen rĂŒckwirkend Eigenkapital ein. Den langfristigen Darlehensvertrag fĂŒhren Sie ganz normal fort. Diese Strategie ist auch dann empfehlenswert, wenn Sie in einigen Jahren einen gröĂeren Geldeingang erwarten (Erbschaft, Ablaufleistung einer Lebensversicherung, Abfindung oder Ăhnliches).
Immobilenerwerb: Von der Ausnahme zur Regel
Kommen wir von der Ausnahme zur Regel: Ăblicherweise bringen in Deutschland Immobilienerwerber Eigenkapital ein. Das ist sogar in Zeiten niedriger Zinsen sinnvoll, denn je mehr Eigenkapital Sie investieren, desto weniger Fremdkapital (also Baudarlehen) brauchen Sie. Entsprechend geringer sind dann die Finanzierungskosten. AuĂerdem wohnen Sie dann schneller schuldenfrei in den eigenen vier WĂ€nden. Obwohl es keine Faustregel gibt, wie viel Eigenkapital Sie idealerweise einbringen sollten, empfehlen VerbraucherschĂŒtzer und Finanzierungsexperten mindestens 20 Prozent des Objektpreises. Als Untergrenze gilt normalerweise ein Eigenkapital von 30.000 Euro.
Am Anfang Ihres Finanzierungskonzepts sollte ein realistischer Kassensturz stehen â und zwar schon, bevor Sie nach Ihrer Traumimmobilie suchen. Denn wer erst einmal eine schicke Wohnung oder ein reprĂ€sentatives Haus zu entsprechend hohen Preisen in sein Herz geschlossen hat, neigt hĂ€ufig dazu, sich reich zu rechnen. Das heiĂt, die vorhandenen Vermögenswerte werden zu optimistisch angesetzt. Schon ein leichtes Aufrunden kann spĂ€ter zu einer FinanzierungslĂŒcke von mehreren Tausend Euro fĂŒhren. Bedenken Sie ferner, dass jeder Kassensturz nur eine Momentaufnahme darstellt. Wertpapierdepots, FremdwĂ€hrungsanlagen und Edelmetalle unterliegen deutlichen Kurs- und Preisschwankungen. Ich empfehle Ihnen daher, SicherheitsabschlĂ€ge zwischen fĂŒnf Prozent fĂŒr weniger schwankungsanfĂ€llige Wertpapiere (Rentenpapiere) und 15 bis 20 Prozent fĂŒr Aktien, Aktienfonds und Gold vorzunehmen.
Checkliste Eigenkapital
Die folgende Checkliste hilft Ihnen bei der Ermittlung Ihres Eigenkapitals:
Berechnung Ihres Eigenkapitals | | Bemerkungen |
Guthaben auf Girokonten | | |
Guthaben auf Anlagekonten | | KĂŒndigungsfristen beachten |
(Sparbuch, Festgeld, Tagesgeldkonto usw.) | | |
Wertpapiere | | Tageskurs |
Fondsanteile | | Tageskurs |
Bausparvertrag | | nur Guthaben |
Kapitallebensversicherung | | nur RĂŒckkaufswert |
Schmuck, AntiquitÀten | | Verkehrswert bei Verkauf |
Erwartete Verkaufserlöse | | |
Erwartete Steuererstattungen | | |
Schenkungen/vorweggenommene Erbschaften | | |
Summe des Eigenkapitals | | |
Wie viel Kredit können Sie sich leisten?
Nachdem Sie nun Ihr Eigenkapital errechnet haben, wissen Sie, wie hoch in etwa der Finanzierungsbedarf ist. Im zweiten Schritt sollten Sie daher Ihre dauerhafte finanzielle TragfĂ€higkeit ermitteln, sprich: Wie viel Kredit können Sie sich leisten? Auch hierbei ist es wichtig, realistisch zu kalkulieren und sich nicht nur mit einer Momentaufnahme zu begnĂŒgen. Ihr Einkommen und gegebenenfalls das Ihrer Partnerin oder Ihres Partners mag aktuell recht gut sein. Aber sind Sie sicher, dass dies ĂŒber Jahre oder gar Jahrzehnte hinweg der Fall sein wird? Nicht immer mĂŒssen es Krankheiten, andere persönliche SchicksalsschlĂ€ge oder Konjunkturkrisen sein.
Denken Sie auch ĂŒber Ihre persönliche Familienplanung nach. Stellt sich Nachwuchs ein, fĂ€llt zumindest vorĂŒbergehend ein Einkommen weg. Und jeder weiĂ: Kinder kosten Geld. Das staatliche Kindergeld reicht kaum aus, um diesen zusĂ€tzlichen finanziellen Aufwand auszugleichen. Ich empfehle Ihnen also, bei der Berechnung Ihres finanziellen Spielraums immer einen Sicherheitsabschlag von mindestens zehn Prozent vorzunehmen, um einen ausreichenden finanziellen Puffer zu haben. Die nachfolgende Checkliste gibt Ihnen Anhaltspunkte, wie Sie Ihre finanziellen SpielrĂ€ume berechnen, die zur Bedienung Ihres Baudarlehens (also Zinsen plus Tilgung) zur VerfĂŒgung stehen.
Berechnung Ihres finanziellen Spielraums
1. Haushalts-Einnahmen pro Monat
hh Nettoeinkommen
hh Nettoeinkommen Partner/in
hh KapitalertrĂ€ge (sofern nach Immobilienkauf noch vorhanden) hh Sonstige regelmĂ€Ăige Einnahmen
Monats-Nettoeinkommen insgesamtâŠâŠâŠâŠâŠâŠâŠâŠ.Euro
© des Titels »Hilfe! Ich kaufe eine Immobilie« (978-3-89879-907-2)
2017 by FinanzBuch Verlag, MĂŒnchner Verlagsgruppe GmbH, MĂŒnchen 15 NĂ€here Informationen unter: http://www.finanzbuchverlag.de
1. So ermitteln Sie Ihren Finanzierungsbedarf
2. Haushalts-Ausgaben pro Monat
hh TĂ€glicher Bedarf (Essen und Trinken)
hh Sonstige Haushaltsausgaben
hh Wohnnebenkosten
hh Kleidung
hh Auto, Bus, Bahn
hh Versicherungen
hh Laufende Kreditverpflichtungen (auĂer Baudarlehen) hh Unterhaltsverpflichtungen
hh Private Altersvorsorge/SparvertrĂ€ge Monats-Ausgaben insgesamtâŠâŠâŠâŠâŠâŠâŠ..âŠâŠâŠâŠ.Euro
NĂ€chster Schritt:
Monats-Nettoeinkommen:
Minus Monats-Ausgaben:
Minus Sicherheitsabschlag (etwa 10 %):
= freie Mittel
Jetzt kennen Sie die Last, die Sie monatlich maximal tragen können. Wie viel Kredit Sie sich damit leisten können â also Ihre individuelle SchuldentragfĂ€higkeit â, hĂ€ngt naturgemÀà vom Zinssatz Ihres Darlehens ab. Der Betrag lĂ€sst sich mithilfe einer einfachen Formel ermitteln. Sie lautet:
Maximal tragbare Monatslast in Euro Ă 12 Monate Ă 100 Zinssatz + Tilgung
Wenn Sie nun nicht gleich zum Taschenrechner greifen möchten, gibt Ihnen die nachfolgende Tabelle einen groben Ăberblick (die BetrĂ€ge sind gerundet):
Maximale Monatsrate, die Sie Sich leisten können | 1,5 % | 2,0 % | 2,5 % | 3,0 % |
500 | 171.400 | 150.000 | 133.333 | 120.000 |
750 | 257.000 | 225.000 | 200.000 | 180.000 |
1.000 | 343.000 | 300.000 | 267.000 | 240.000 |
1.200 | 411.428 | 360.000 | 320.000 | 288.000 |
1.400 | 480.000 | 420.000 | 373.400 | 336.000 |
1.500 | 514.300 | 450.000 | 400.000 | 360.000 |
Quelle: Eigene Berechnungen
Die alternativen Geldquellen
Bis vor einigen Jahren war es durchaus ĂŒblich, sich nach alternativen Geldquellen umzuschauen, um die Höhe des Baudarlehens zu reduzieren. Vor allem der eigene Arbeitgeber und nahe Verwandte waren als Kreditgeber willkommen. NatĂŒrlich handelt es sich auch dabei um Darlehen. Das heiĂt, das Geld vom Chef oder von nahen Verwandten darf nicht als Eigenkapital angesehen werden. Sie mĂŒssen diese Kredite selbstverstĂ€ndlich ebenfalls mit Zinsen zurĂŒckzahlen.
- GrundsÀtzlich sind manche Arbeitgeber bereit, besonders engagierten LeistungstrÀgern oder Experten, d...