Partie 1
Contexte
Chapitre 1 | PATHOLOGIE ET QUALITĂ
1.1 ATTENTES DE LA MAĂTRISE DâOUVRAGE
Vitruve, architecte romain du Ier siĂšcle, Ă©crivait que tous les Ă©difices doivent ĂȘtre exĂ©cutĂ©s de maniĂšre que la soliditĂ©, lâutilitĂ© et la beautĂ© sây rencontrent. La formule est Ă©lĂ©gante. Tout y est. Usant de termes modernes, un architecte Ă©crirait que son ouvrage doit possĂ©der une bonne rĂ©sistance mĂ©canique, ĂȘtre agrĂ©able Ă vivre et possĂ©der des qualitĂ©s esthĂ©tiques certaines.
La qualitĂ© a donc toujours Ă©tĂ© de mise. Mais de quelle qualitĂ© sâagit-il, que recouvre ce mot tout Ă fait commun ?
Quelles sont les attentes de la maĂźtrise dâouvrage ?
Quâest-ce quâun ouvrage de qualitĂ© ?
Est-ce uniquement un ouvrage solide, dans lequel il fait bon vivre et dotĂ© dâune esthĂ©tique agrĂ©able.
Dâautres critĂšres peuvent ĂȘtre mis en avant :
âą le prix et surtout le respect du prix convenu ;
âą le montage de lâopĂ©ration puis la rĂ©alisation des travaux dans un dĂ©lai convenable ;
âą la rĂ©alisation dâun bĂątiment facile Ă entretenir, Ă coĂ»t raisonnable.
Il y a là des dispositions souvent figées par contrat.
La rĂ©sistance de lâouvrage Ă long terme, au-delĂ du dĂ©lai de garantie lĂ©gal et la facilitĂ© avec laquelle il pourra ĂȘtre entretenu ne peuvent ĂȘtre nĂ©gligĂ©es, tout comme les dĂ©penses prĂ©visibles pour le chauffer ou le rafraĂźchir. Pourquoi ne pas considĂ©rer quâune empreinte carbone du bĂątiment aussi rĂ©duite que possible constitue aussi un critĂšre qualitatif ?
LâattractivitĂ© du bien, les possibilitĂ©s de revente dans de bonnes conditions ne doivent pas ĂȘtre occultĂ©es. Les Français aiment ĂȘtre propriĂ©taires, mais dĂ©mĂ©nagent souvent.
Il y a lĂ des fondamentaux auxquels les divers acteurs concernĂ©s vont apporter des rĂ©ponses bien diffĂ©rentes. Le mot « qualitĂ© » reste donc assez vague. Chacun lâinterprĂšte comme il lâentend. Lâabsence de dĂ©sordres ou plutĂŽt de dĂ©sordres majeurs constitue le critĂšre de base, mais ce nâest pas le seul.
Le client attend toujours â espĂšre â prendre possession dâun ouvrage qui vieillira bien. Si lâabsence de dĂ©sordres constitue le critĂšre de base, avec des exigences portant sur le confort intĂ©rieur, encore convient-il de sâentendre sur la notion de dĂ©sordres.
Les maĂźtres dâouvrage nâont pas Ă ce sujet la mĂȘme sensibilitĂ©.
1.1.1 Point de vue du particulier
Le particulier qui fait construire une maison quâil va habiter se montrera beaucoup plus exigeant quâun bailleur social, ou plutĂŽt nâaura pas la mĂȘme approche que celui-ci face Ă lâapparition dâun dommage. Sa maison constitue lâachat le plus important de sa vie. Une modeste fissure lui paraĂźtra importante, inacceptable, quand bien mĂȘme ne revĂȘtirait-elle aucun caractĂšre de gravitĂ©. Et si ce particulier envisage de vendre son bien, il nâignore pas que ce dĂ©faut, quelle quâen soit lâimportance, va dĂ©valoriser sa construction voire compromettre la vente.
Ce mĂȘme dommage sera nĂ©gligĂ© par une sociĂ©tĂ© HLM, car il est sans impact technique majeur et reste sans consĂ©quence pour la vie de ses locataires.
Le particulier sera plus sensible Ă lâaspect gĂ©nĂ©ral de lâouvrage, aux surfaces dont il va disposer quâaux aspects techniques quâil mĂ©connaĂźt. LâaccĂšs Ă Internet est pour lui une source dâinformations incertaines qui sĂšment souvent le trouble.
Il sera toujours quelque peu dĂ©semparĂ© dĂšs lors quâil sera confrontĂ© Ă une anomalie dont il espĂšre rĂ©paration. La portĂ©e des garanties qui lui sont acquises lui est mal connue. Les moyens mis Ă sa disposition pour obtenir satisfaction lui sont souvent Ă©trangers.
La survenance dâun dommage, quel quâil soit, reste toujours trĂšs sensible pour un particulier. Il nâest pas Ă mĂȘme dâen apprĂ©cier la gravitĂ© et lâĂ©volution prĂ©visible. Il peinera Ă cerner qui en est responsable.
La police dommages-ouvrage, introduite avec la loi Spinetta, viendra toutefois lâaider, pour autant quâelle ait Ă©tĂ© souscrite et que lâexpertise susceptible dâĂȘtre mise en place soit bien menĂ©e. Ce nâest pas toujours le cas.
Dans ce contexte, le particulier sera tentĂ© dâaller en justice.
1.1.2 Point de vue du bailleur social
Un bailleur social sera trĂšs attentif Ă la durabilitĂ© des Ă©quipements des logements quâil fait construire, aux modalitĂ©s dâentretien en gĂ©nĂ©ral. Il sait par avance quâil devra gĂ©rer les litiges survenant aprĂšs la rĂ©ception, faire face Ă la survenance de dommages, pour le moins inĂ©vitables. Cela fait partie de son quotidien.
Il est habituĂ© Ă cela et dispose des services ad hoc, techniciens et juristes. Il connaĂźt bien mieux que le particulier ce qui relĂšve de ses droits et de ses devoirs. Il est en capacitĂ© dâapprĂ©cier avec recul le comportement de lâouvrage quâil doit gĂ©rer.
Ses souhaits auront un impact sur la conception de lâouvrage.
1.1.3 Point de vue du promoteur
Un promoteur a pour objectif de vendre au meilleur prix les appartements quâil fait construire. Lâaspect de lâimmeuble, la prĂ©sence de terrasses et de balcons ou encore le soin apportĂ© aux finitions seront pour lui des critĂšres importants.
Les litiges qui surviendront lors de lâoccupation de lâimmeuble seront gĂ©rĂ©s par le syndic de copropriĂ©tĂ©, aidĂ© sâil y a lieu par lâassureur dommages-ouvrage. Cet aspect nâest pas sans poser problĂšme dans la mesure oĂč la police dommages-ouvrage est souscrite par le promoteur qui ne bĂ©nĂ©ficiera pas des garanties de la police dâassurance quâil souscrit. Le promoteur sera tentĂ© de rechercher le prix le plus bas, lĂ oĂč le bĂ©nĂ©ficiaire de la garantie â le syndic de copropriĂ©tĂ©, voire les copropriĂ©taires â sera sensible Ă la qualitĂ© des garanties apportĂ©es.
FAUT-IL FAIRE INTERVENIR UN PROGRAMMISTE ?
Quels sont les souhaits du maĂźtre dâouvrage ? Le maĂźtre dâĆuvre ou le constructeur de maisons individuelles saura aider un particulier Ă formuler ses dĂ©sirs, Ă les exprimer. Il pourra ensuite proposer des solutions adaptĂ©es compatibles avec le terrain choisi, la surface Ă construire et les possibilitĂ©s de financement. Les opĂ©rations simples peuvent se dispenser de lâĂ©laboration dâun programme formalisĂ©.
Un maĂźtre dâouvrage professionnel saura plus facilement exprimer ses attentes quâun particulier. Il dispose de services techniques, mais face Ă une opĂ©ration complexe il fera appel Ă un programmiste.
En effet, la rĂ©ussite dâune opĂ©ration de construction dâenvergure passe par la dĂ©finition dâun programme. Comment concevoir sans cela ?
Un programme clair facilitera le travail du maĂźtre dâĆuvre, permettra un dĂ©roulement harmonieux du chantier. Rien nâest pire que de devoir modifier la conception lorsque les travaux sont engagĂ©s.
DĂ©finir un programme, câest rĂ©flĂ©chi...