SCI

Monter une société civile immobilière pour bien gérer son patrimoine

Pascal Dénos

• Éditeur: Eyrolles
• Année: 2016
• Imprimer l'ISBN: 9782212565003
• ISBN de l'eBook: 9782212071382
• Édition: 9
• Sujet: Commerce
• Sujet: Immobilier

La Société Civile Immobilière (SCI) constitue un excellent instrument de gestion patrimoniale et fiscale. La SCI permet d'acquérir un patrimoine immobilier privé ou professionnel, d'en assurer la gestion et de le transmettre.

La grande souplesse de la SCI autorise de nombreux montages afin d'adapter la structure juridique à vos objectifs.

Ecrit dans un style clair et simple, ce guide pratique constitue un outil à utiliser à toutes les étapes de gestion de la SCI :

• Il contient l'ensemble des modèles prêts à l'emploi nécessaires à la constitution et à la gestion d'une SCI, disponibles sur le site editions-eyrolles.com. Ce qui permet d'agir en toute sécurité et en gagnant du temps.
• Les imprimés fiscaux de la SCI sont servis à partir de cas chiffrés. Vous pouvez ainsi, avec une sécurité suffisante, remplir vous-même vos déclarations fiscales.
• Les nombreux cas pratiques sur l'optimisation fiscale (location meublée ou nue, Pinel...), le démembrement, l'ISF, l'arbitrage IS/IR, l'abus de droit..., font de ce guide un outil opérationnel pour les professionnels et les étudiants.

1

CONSTITUER UNE SCI POUR MIEUX GÉRER SON PATRIMOINE IMMOBILIER

1. La SCI en bref

Une SCI est une société civile qui gère un patrimoine immobilier. La SCI constitue un merveilleux instrument de gestion patrimoniale et fiscale. Les associés ont une responsabilité indéfinie. Le cadre légal est peu contraignant. Les associés disposent d’une grande liberté d’organisation de la SCI afin de définir le montage adapté à leurs projets tant pour gérer un patrimoine privé que professionnel.

Le résultat de la SCI est imposé sur le revenu selon les règles des revenus fonciers directement au niveau des associés. La SCI peut cependant opter pour l’impôt sur les sociétés. Elle peut être assujettie à la TVA. En principe, les parts sociales ne sont pas exonérées d’ISF.

Les parts sociales de la SCI peuvent être vendues ou transmises par voie de succession ou de donation.

Une SCI est une société civile qui gère un patrimoine immobilier :

• La SCI constitue un instrument de gestion patrimoniale qui permet d’isoler et de protéger certains éléments de son patrimoine. La SCI permet d’acquérir, de gérer et de transmettre un patrimoine immobilier privé ou professionnel. Les associés peuvent apporter l’immobilier à la SCI. La SCI peut aussi être constituée pour financer l’achat de l’immobilier par emprunt, par crédit-bail…
• L’activité de la SCI doit rester civile. À défaut, la responsabilité des associés est solidaire et la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.

La SCI détient la personnalité morale. Elle est donc immatriculée au registre du commerce et des sociétés. Les associés ont une responsabilité indéfinie en fonction de leur participation dans le capital de la SCI. Leur responsabilité n’est pas solidaire. Le cadre légal est peu contraignant. Les associés ont une grande liberté d’organisation de la SCI afin d’adapter la structure juridique à leurs objectifs. Cette grande souplesse d’organisation autorise de nombreux montages tant pour gérer un patrimoine privé que professionnel. C’est la raison pour laquelle la SCI constitue un merveilleux instrument de gestion patrimoniale et fiscale.

Le capital peut être variable, faible ou élevé, et faire l’objet d’une libération immédiate ou différée. En général, le gérant exerce ses fonctions gratuitement dans une SCI familiale. Le formalisme juridique et comptable doit être respecté pour que la SCI n’ait pas un caractère fictif. Les associés décident en assemblée, par écrit ou dans un acte unique. La SCI peut louer l’immeuble ou le mettre à disposition de ses associés. La SCI peut être assujettie à la TVA. La contribution économique territoriale (CET) n’est pas due.

Le résultat de la SCI est imposé sur le revenu selon les règles des revenus fonciers directement au niveau des associés (la SCI est semi-transparente fiscalement). Si elle distribue des dividendes à ses associés, ils ne seront pas imposés car ils correspondent à des bénéfices déjà imposés.

La SCI peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Elle devient opaque fiscalement. C’est la SCI qui paie directement cet impôt. Si elle distribue des dividendes à ses associés, ils seront alors imposés au niveau des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers après un abattement de 40 %.

Les parts sociales de la SCI sont soumises à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) sauf si elles constituent l’outil de travail de l’associé.

La vente des parts sociales de la SCI est soumise à la procédure d’agrément des associés. La plus-value réalisée est imposée, en principe, selon le régime des plus-values immobilières. L’acquéreur doit payer des droits d’enregistrement au taux de 5 % car la SCI est une société à prépondérance immobilière. La SCI peut vendre l’immeuble social et être ensuite liquidée. Les parts sociales peuvent également être transmises à titre gratuit par succession ou par donation. La plus-value latente n’est pas imposée. Cependant, les droits de succession ou de donation sont en principe exigibles.

Focus

Société civile immobilière, société civile de portefeuille ou société civile de patrimoine ?

Un contribuable a constitué une société civile pour acquérir un immeuble. Cette société peut être qualifiée de société civile immobilière (SCI). Cet immeuble dégage de la trésorerie. La société civile investit cette trésorerie dans un portefeuille de valeurs mobilières (SICAV…). Au final, la société civile gère l’ensemble du patrimoine. Cette société peut être qualifiée de société civile de patrimoine. Elle peut opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) pour globaliser les revenus afin de compenser les déficits d’une activité avec les revenus d’une autre activité… La nue-propriété des parts peut être transmise aux enfants. La société civile assure une meilleure protection du patrimoine… Si la gestion du portefeuille est isolée au sein d’une autre société civile, cette société peut être qualifiée de société civile de portefeuille. Au final, il s’agit toujours de société civile avec les mêmes règles, quelle que soit la dénomination !

2. La gestion d’un patrimoine privé

2.1. Pourquoi se constituer un patrimoine ?

La constitution d’un patrimoine est vitale dans un environnement familial et économique complexe. La durée de vie s’allonge, alors que la vie active se raccourcit : on commence à travailler plus tard et on prend sa retraite plus tôt ! Il en résulte un essoufflement des systèmes de retraite, doublé d’une précarisation des situations professionnelles. Le patrimoine permet d’assurer un complément de revenu pendant les périodes d’inactivité et à la retraite.

Les situations familiales deviennent complexes. Cette complexité est générée notamment par l’augmentation de l’espérance de vie, le divorce, le remariage, l’union libre ou le pacte civil de solidarité. Les familles sont recomposées : il faut verser une pension alimentaire à son ancienne famille tout en assurant l’éducation des enfants du remariage !

Conseil

Découpler ses revenus de son activité

Plus vous travaillez, plus vous augmentez vos revenus professionnels. Dès que vous diminuez la cadence, vos revenus professionnels chutent. En privilégiant les revenus du patrimoine, vous pouvez réduire votre activité sans baisser votre train de vie !

2.2. Acquérir un patrimoine immobilier

Vous pouvez constituer une SCI pour réaliser un investissement locatif (la SCI loue l’immeuble),...

Table des matières

• Couverture
• Page de titre
• Copyright
• Table des matières
• Compléments Internet
• Chapitre 1 Constituer une SCI pour mieux gérer son patrimoine immobilier
• Chapitre 2 La création de la SCI
• Chapitre 3 La gestion de la SCI
• Chapitre 4 La sortie de la SCI
• Chapitre 5 Usufruit temporaire et optimisation fiscale de l’investissement immobilier dans le cadre d’une SCI
• Chapitre 6 Cas pratiques d’optimisation du patrimoine
• Index
• Index des cas pratiques