Digitalisierung der Immobilienwirtschaft

Günter Vornholz

• Éditeur: De Gruyter Oldenbourg
• Année: 2019
• ISBN:
  9783110576740
• Édition: 1
• Sujet: Business
• Sous-sujet: Real Estate

• Neue Geschäftsmodelle und -prozesse in der Immobilienwirtschaft

1 Einleitung

Megatrends verändern die Lebens- und Arbeitswelten der Menschen und das gilt in besonderem Maße für den Megatrend der Digitalisierung (digitalen Transformation), der ebenso gesellschaftliche Entwicklungsprozesse beeinflusst und seine nachhaltigen Spuren in der Immobilienbranche hinterlassen wird. Die rasante Entwicklung neuer Technologien und der Eintritt von neuen Wettbewerbern mit innovativen Geschäftsmodellen führen dazu, dass die Märkte sich ständig verändern. Digitalisierung und Immobilien klingen zunächst wie ein Widerspruch. Immobilien repräsentieren die reale und nicht die virtuelle, digitale Welt. Gleichwohl sind die Immobilien sehr gut geeignet für technische Innovationen, wie die zahlreichen Neuerungen sowohl bei den Immobilien selbst als auch bei den Dienstleistungen und Produkten rund um die Immobilie zeigen.

Die Digitalisierung bringt Chancen und Vorteile mit sich, der digitale Wandel stellt jedoch insbesondere für Unternehmen eine riesige Herausforderung dar. Digitale Technologien können über neue Geschäftsmodelle und mithilfe von Prozessoptimierungen zu Wertsteigerungen führen. Unternehmen sind in der Pflicht, ihre Geschäftsprozesse und -modelle ständig infrage zu stellen und zu optimieren, da ansonsten der Verlust der Wettbewerbsfähigkeit droht. Doch die Veränderungen in der Immobilienwirtschaft stehen nach wie vor erst am Anfang. Die Digitalisierung wird sich langfristig in allen Bereichen auswirken. Sie verändert Konsumbedürfnisse, Kundenbeziehungen, Prozesse und letztendlich Erzeugnisse und Dienstleistungen. Aber auch die Immobilien selbst erfahren durch die digitale Transformation einen Veränderungsprozess.

Zunächst wird im Kapitel 2 auf die verschiedenen Megatrends eingegangen und diese erläutert sowie abgegrenzt. Diese Trends, die sich aus ökonomischen, gesellschaftlichen und technischen Aspekten zusammensetzen, bilden den Rahmen für die langfristigen Veränderungen – auch – in der Immobilienwirtschaft. Der für dieses Buch wesentliche Megatrend stellt die dar, die Digitalisierung in Kapitel 3 definiert und abgegrenzt wird. Ausgehend davon werden die für die Immobilienökonomie wesentlichen Teilbereiche der digitalen Transformation identifiziert. Digitalisierung ist der Leitbegriff für eine Vielfalt von technischen Entwicklungen, die zum einen in Basistechnologien und zum anderen in die darauf aufbauenden Technologien unterschieden werden können. Es werden hier nur die Technologien betrachtet, die für die Immobilienwirtschaft wesentliche Einflüsse haben.

Im Kapitel 4 werden die Auswirkungen der Digitalisierung auf die Immobilienwirtschaft und damit deren Folgen für die Geschäftsmodelle und Geschäftsprozesse der Unternehmen analysiert. So werden auf der einen Seite die Unternehmen dieser Branche davon betroffen sein. Sie können mithilfe der Digitalisierung sowohl ihre Geschäftsmodelle als auch ihre Geschäftsprozesse evolutionär verändern oder revolutionär neu aufstellen. Es sind ökonomisch erfolgreiche neue Geschäftsmodelle und effizientere Geschäftsprozesse gefordert. Die digitale Transformation bezieht sich auf den kompletten Lebenszyklus von Immobilien, von der Projektentwicklungs- über die Nutzungs- bis hin zur Verwertungsphase, bei Investments und Finanzierungen.

In den Kapiteln 6 bis 8 wird analysiert, wie die Digitalisierung sich auf die wesentlichen Teil- bzw. Objektmärkte auswirkt und welche kurz- bis langfristigen Trends zu erwarten sind. Die Effekte unterscheiden sich entscheidend hinsichtlich der betrachteten Immobilienmärkte. Es werden jeweils kurz die traditionellen Formen dargestellt, um dann die digital veränderten Modelle und Prozesse zu beschreiben. Jeweils unterschiedliche Technologien wirken sich dabei aus. Während bei der Analyse des Immobilien-Investmentmarktes nur auf die sich verändernden Geschäftsmodelle und -prozesse eingegangen wird, werden bei den Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilienmärkten auch die Auswirkungen auf potenzielle Standortveränderungen und die Effekte auf die Gebäude selbst und deren Ausstattungen (Smart Building) bewertet.

2 Megatrends

Die langfristigen Entwicklungen oder Entwicklungsmuster werden in der Trendforschung als „Megatrends“ bezeichnet.1 Ein Trend ist dabei definiert als Veränderungsbewegung bzw. Wandlungsprozess, wobei es unterschiedliche Erscheinungsformen von Trends gibt.

Exkurs: Verschiedene Trends

In der Trend- oder Zukunftsforschung wird zwischen verschiedenen Ausprägungen von Veränderungsprozessen unterschieden, die sich je nach Intensität und Fristigkeit ergeben:

• – Kurzfristig zeigen sich Produkt- oder Modetrends, die auch nur eine geringe Wirksamkeit haben.
• – Danach kommen Konsum- und Zeitgeisttrends, bei denen es sich um kurz- bis mittelfristige Veränderungen handelt, die sich hauptsächlich auf die Bereiche der Konsum- und Produktwelten auswirken.
• – Ebenso lang wirken soziokulturelle Trends, die die Lebensgefühle von Menschen ausdrücken.
• – Die nächste Gruppe sind die Megatrends, die in diesem Kapitel analysiert werden.
• – Ein Metatrend weist einen sehr langfristigen und dynamischen, evolutionären Charakter auf, wie er in der Natur anzutreffen ist. Es sind Trends, die die längste zeitliche Ausprägung haben.

In diesem zweiten Kapitel werden die verschiedenen Megatrends analysiert. Nach den ökonomischen (Kapitel 2.1) werden die gesellschaftlichen Megatrends (Kapitel 2.2) untersucht. Dabei werden die jeweils wesentlichen Subtrends erklärt, während in der Literatur deutlich mehr Trends beschrieben werden. Im dritten Teilbereich wird auf die technischen Megatrends eingegangen, zu der auch die Digitalisierung gehört. In dem dazugehörenden Unterkapitel werden zunächst Technologien und die dazugehörenden Innovationen voneinander abgegrenzt. Schließlich werden in diesem Kapitel auch die Unterschiede zwischen evolutionären (inkrementellen) und revolutionären (disruptiven) Innovationen aufgezeigt.

Der Begriff Megatrend wurde Anfang der 1980er-Jahre vom amerikanischen Zukunftsforscher John Naisbitt geprägt und beschreibt einen langfristigen, tief greifenden Trend, der deutliche gesellschaftliche, politische, technische und/oder wirtschaftliche Veränderungen mit sich bringt. Ein Megatrend beeinflusst darüber hinaus das gesellschaftliche Weltbild, die Werte und das Denken. Dieser beschreibt dabei allgemein zunächst die langfristige Richtung einer Entwicklung, auf dessen Basis dann eine Prognose erstellt werden kann. Kurzfristige Abweichungen von diesem Pfad beeinflussen dabei nicht die grundsätzliche Richtung. Weiterhin kann es gleichzeitig jederzeit gegenläufige Trends geben, die aber üblicherweise nur kurzfristig oder für Teilbereiche gelten. Es werden auf der Grundlage von historischen Gegebenheiten oder Daten Aussagen über zukünftig wahrscheinliche Entwicklungen getroffen.

Megatrends weisen drei zentrale Merkmale auf. Megatrends sind erstens langjährige Veränderungen. Im Unterschied zu kurzfristigen Trends zeichnen sich Megatrends durch die charakteristische Eigenschaft der Langfristigkeit aus. In der heutigen Trendforschung wird zumeist davon ausgegangen, dass ein Megatrend mehrere Jahrzehnte anhält. Es wird weiterhin davon ausgegangen, dass sich diese Trends relativ gut abschätzen lassen.

Megatrends sind nicht nur gekennzeichnet durch ihre langfristigen Wirkungen, sondern zweitens durch das breite Spektrum an Bereichen, die sie beeinflussen. Megatrends verändern nicht nur einzelne Segmente oder Bereiche des sozialen Lebens oder der Wirtschaft, sondern betreffen ganze Gesellschaften. Die einzelnen Regionen oder Kulturen werden allerdings nicht alle zur gleichen Zeit in ähnlicher Weise beeinflusst, sodass Megatrends unterschiedliche globale „Verteilungsmuster“ aufweisen. Er ist nicht auf einzelne Lebensbereiche einer Gesellschaft beschränkt, sondern wirkt sich in unterschiedlicher Stärke auf verschiedenste Felder aus. Diese umfassen langfristige soziale, ökonomische, politische und technologische Bereiche, die die Entwicklung einer Gesellschaft grundlegend prägen.

Megatrends sind drittens in einer vernetzten Welt zunehmend globale Phänomene, wobei sie gleichzeitig synchron und asymmetrisch verlaufen. Ein Megatrend vereint dabei eine Vielzahl verschiedener Einzeltrends. Oft können die Megatrends nicht scharf voneinander abgegrenzt werden, sondern vermischen sich miteinander. Megatrends sind nicht konstant, sondern sie entwickeln sich dynamisch. Dennoch können durchweg übereinstimmende Tendenzen festgestellt werden, deren Intensität aber nach Regionen abweichen kann. Es zeigt sich, dass sich unterschiedliche, teils sogar widersprüchliche Megatrends überlagern und dass sie in verschiedenen Regionen der Welt und in verschiedenen sozialen Milieus unterschiedlich wirken können. Manche Trends sind erst in der Anbahnungsphase und ihr Einfluss nimmt noch zu, andere haben ihren Zenit schon überschritten und werden zukünftig an Bedeutung verlieren. In der Literatur gibt es unterschiedliche Auffassungen darüber, welche Megatrends es gibt und wie ihre Bedeutung ist. In der Abbildung 2.1 sowie in den kommenden drei Unterkapiteln sind die Megatrends in drei verschiedenen Kategorien dargestellt.

Abb. 2.1: Kategorien von Megatrends; Quelle: eigene Darstellung.

Megatrends eignen sich daher insgesamt hervorragend, um denkbare zukünftige Veränderungen in der Immobilienwirtschaft und auf den Immobilienmärkten zu erläutern. Ein Megatrend wird somit fundamental und grundlegend das Angebot und die Nachfrage nach Immobilien beeinflussen. Megatrends sind demnach fundamentale Werttreiber für die Immobilien. So können mögliche Entwicklungen quantitativer und qualitativer Art abgeschätzt werden. Megatrends stellen die grundsätzlichen Werttreiber für Immobilien dar. Die Veränderungen der Einflussfaktoren führen dazu, dass sich die Werte der Immobilien nachhaltig verändern werden.

2.1 Ökonomische Megatrends

Die wirtschaftliche Entwicklung der Gesamtwirtschaft stellt wesentliche Rahmenbedingungen für die Immobilienwirtschaft. Von daher wird zu Beginn auf die Prognose der langfristigen Trends eingegangen. Bedeutende Einflüsse ergeben sich aufgrund der Globalisierung und der Liberalisierung. Die ökonomische Entwicklung selbst weist zum einen den Trend zur Dienstleistungs- und Wissensgesellschaft auf ebenso wirkt sich die Einstellung der Arbeitnehmer (New Work) auf die langfristige Entwicklung auf.

2.1.1 Wirtschaftsentwicklung

Grundlegende Veränderungen für die Immobilienwirtschaft werden sich durch die wirtschaftliche Entwicklung ergeben, die üblicherweise mithilfe des Indikators Bruttoinlandsprodukt (BIP) gemessen wird. Das ökonomische Leistungsniveau und das wirtschaftliche Wachstum einer Volkswirtschaft sind der realwirtschaftliche Rahmen, innerhalb dessen sich das Marktgeschehen auf den Immobilienmärkten vollzieht. Sie beeinflussen langfristig direkt und indirekt sowohl die Nachfrage- als auch die Angebotsbedingungen und somit die Mieten sowie Preise bzw. Werte von Immobilien.

Das langfristige BIP-Wachstum wird von den verfügbaren Produktionsfaktoren, d. h. Arbeitskräfte, Kapitalausstattung und Infrastruktur sowie vom technologischen Fortschritt (Produktivität) bestimmt. Für die kommenden Jahre ist – unabhängig von konjunkturellen Entwicklungen – insgesamt mit einem weiteren Wachstum der Weltwirtschaft zu rechnen. Dabei wird wie bisher die Entwicklung in den Schwellenländern insgesamt dynamischer als in den Industrieländern ausfallen. Deutschland wird aufgrund des erreichten hohen BIP-Niveaus eher unterdurchschnittliche Wachstumsraten aufweisen, die je nach Annahmen jährlich zwischen 1 und 2 % liegen werden. Dabei ist im Zeitablauf zunächst von höheren Wachstumsraten auszugehen, die dann langsam zurückgehen.

Während von der Kapitalseite und der technischen Entwicklung im Hochindustrieland Deutschland eher positive Impulse ausgehen werden, wird der Produktionsfaktor Arbeit (d. h. die potenziell Erwerbsfähigen) zu einer langfristigen Restriktion für die wirtschaftliche Expansion. Der Anstieg der Zahl der Arbeitskräfte wird durch die Entwicklung der Bevölkerung („stagnierend, älter“, siehe Kapitel 2.2.1) begrenzt. Langfristig zeigen sich erst die größten Auswirkungen, da immer mehr Arbeitnehmer aus den besonders geburtenstarken Jahrgängen der 1960er-Jahre aus dem Erwerbsleben ausscheiden. Die Produktivität der Erwerbstätigen durch den technischen Fortschritt als weiterer wichtiger Einflussfaktor wird sich voraussichtlich wie bisher entwickeln, dabei ist der technologische Wandel u. a. abhängig vom institutionellen und rechtlichen Umfeld.

2.1.2 Globalisierung und Internationalisierung

Die Globalisierung prägt wesentlich die internationale Entwicklung der vergangenen Jahre, auch wenn politisch derzeit andere Aussagen dominieren. Der Megatrend Globalisierung beschreibt eine weltweit zunehmende Verflechtung verschiedenster Lebensbereiche. Dies umfasst Ökonomie, Kultur, Wissen und Technologie sowie die internationale Politik. Auf der gesellschaftlichen Ebene bedeutet dies eine verstärkte kulturelle Durchdringung früher eher national geprägter Gesellschaften. Kunst und Kultur werden global wahrgenommen und orientieren sich entsprechend weniger an nationalen Besonderheiten. Moderne Informationstechnologie ermöglicht den Menschen einen Informations- und Gedankenaustausch über die klassischen Grenzen hinweg.

Globalisierung bezeichnet in ökonomischer Hinsicht einen historischen Prozess, der Grenzen überschreitet. Es ist ein Prozess der weiträumigen Ausdehnung und Verknüpfung von Aktivitäten, der u. a. in einer wachsenden, regionale und nationale Grenzen überschreitenden Bewegung von Gütern, Kapital und Menschen zum Ausdruck kommt. Ausgangspunkt der Globalisierung sind lokale Märkte, die im Zeitablauf von der Internationalisierung und Globalisierung betroffen sind. Unter Internationalisierung werden im Allgemeinen die wirtschaftliche Verflechtung und die sich daraus ergebenden Interdependenzen zwischen (lat.: inter) verschiedenen Ländern und ihrer Wirtschaftssubjekte in unterschiedlichen Bereichen und Ausmaßen verstanden. Internationalisierung beschreibt den Prozess der zunehmenden Quantität und Qualität solcher Verflechtungen.

Globalisierung entsteht erst aus einer wachsenden internationalen Verflechtung. Der Begriff der Globalisierung geht üblicherweise über das Verständnis von Internationalisierung hinaus und präsentiert sich als mehrdimensionales Phänomen. Die neue Dimension besteht sowohl quantitativ (ein „Mehr“ an Beziehung) als auch qualitativ (eine andere Art von Beziehung). Zur Globalisierung wird Internationalisierung erst ab einer bestimmten Reichweite und Intensität der Beziehungen. Die Globalisierung kann somit als eine weltweite Verflechtung von unterschiedlichen Wirtschafts- und Lebensbereichen bezeichnet werden. Die Unternehmen sind überall auf der Welt tätig, der Konsument richtet sich nicht mehr nach nationalen Besonderheiten, sondern nach globalen Trends. Weiterhin orientiert sich staatliches Handeln nicht mehr ausschließlich an nationalen Interessen, sondern auch an globalen Belangen.

Die Entwicklung der Globalisierung ist ein offener Prozess, für den gegensätzliche Tendenzen, ein Nebeneinander von Veränderungen und bestehenden Strukturen charakteristisch sind. Die Globalisierung verläuft ebenfalls nicht flächendeckend und homogen. Unterschiedliche Phasen markieren jedoch weder einen Endpunkt eines linearen Prozesses, noch folgen die Entwicklungen vorher bekannten Mustern. Vielmehr ist die Globalisierung eher ein zufälliger, offener und gestaltbarer Prozess. Die Globalisierung der Wirtschaft ist das Resultat einer Vielzahl von ökonomischen Entscheidungen und nicht z. B. staatlich geplant. Standen sich in den Globalisierungsdebatten „global“ und „lokal“ zunächst als Extreme gegenüber, wird heute die Entwicklung der Globalisierung im Kern als die Intensivierung der Interdependenzen zwischen globalen und lokalen Prozessen verstanden. Bei der Globalisierung entsteht gleichzeitig aber auch ein immanenter Gegentrend, der Regionalisierung oder Glokalisierung genannt wird.

2.1.3 Liberalisierung

Die Ursachen zunehmender ökonomischer Verflechtung von Volkswirtschaften und ihren Wirtschaftssubjekten lassen sich auf eine Vielzahl von Faktoren zurückführen. Wesentliche Rahmenbedingungen für die Globalisierung ergeben sich durch politische bzw. polit-ökonomische oder gesellschaftliche Veränderungen in Form der Liberalisierung. Der Begriff der Liberalisierung im ökonomischen Zusammenhang wurde nach dem Zweiten Weltkrieg von der OECD wieder aufgegriffen und meint die Befreiung u. a. des Außenhandels von Beschränkungen. Die Liberalisierungsmaßnahmen haben das Ziel, die wirtschaftliche Entwicklung zu unterstützen und das BIP zu erhöhen. Heute steht der Begriff allgemein für Deregulierung und Privatisierung.

Deregulierung bedeutet den Abbau oder die Vereinfachung von staatlichen Regulierungen und Vorschriften des Marktes. Bei einer Deregulierung geht es hauptsächlich um den Abbau von Bürokratie auf Arbeits-, Finanz- und Gütermärkten. Der Prozess der Deregulierung beinhaltet die drei zentralen Aspekte von erstens einem freien Ware...