Expertise immobilière
Guide pratique
Pascal Lesieur, Jean-Pierre Monceau, Bernard De Polignac, Xavier De Cussac
- 516 pages
- French
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Expertise immobilière
Guide pratique
Pascal Lesieur, Jean-Pierre Monceau, Bernard De Polignac, Xavier De Cussac
About This Book
Dans le domaine sensible de l'évaluation des droits et des biens immobiliers, ce manuel professionnel, désormais classique, permet de maîtriser l'ensemble des opérations d'expertise.
À jour des récentes mesures législatives et fiscales, cette nouvelle édition intègre notamment les lois ALUR (logement) et Pinel-Macron (bureaux et commerces), les conséquences de l'évolution de la politique agricole commune (PAC) ou encore l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), les auteurs y développant la pratique des normes professionnelles actualisées par la dernière version de la Charte de l'expertise immobilière.
Face à la financiarisation de l'immobilier, au quantitative easing money, aux mutations économiques et aux nouveaux comportements des acteurs, les auteurs proposent par exemple de nouvelles approches de détermination des valeurs locatives, des droits au bail et des taux d'actualisation. On verra aussi qu'ils y remettent en perspective les méthodes historiques en explicitant leur fondement et la pertinence de leur usage. Enfin, des développements particuliers sont consacrés aux modèles économiques immobiliers émergents (résidence spécialisée, défiscalisation, démembrement de propriété, etc.).
Publics
- Professionnels de l'immobilier (financiers et promoteurs) Étudiants en master des filières de formation
- à l'évaluation immobilière (dont le Cnam)
- Propriétaires fonciers, gestionnaires de patrimoine, notaires, avocats, urbanistes, architectes, administrations, élus, assureurs.
Frequently asked questions
Information
PARTIE 1
L’expert et la valeur
CHAPITRE 1
Réflexions sur la valeur des biens
1.Définition de la valeur
- le jette ou le détruit si c’est un meuble ;
- le délaisse ou l’abandonne si c’est un immeuble, sauf éventuellement s’il lui attribue une valeur sentimentale.
- soit en vue de l’utiliser (usus) ou d’en recueillir les produits (fructus) ;
- soit en vue de l’échanger (abusus).
1.1.Rappel historique
- c’est un pouvoir d’achat général et immédiat1 ;
- c’est une réserve de valeur2 ;
- et c’est, en ce qui nous concerne, l’unité de compte et d’échange au moyen de laquelle s’exprime la valeur d’un bien.
1.2.Définition
- a l’avantage d’une approche financière, qui est largement celle des investisseurs anglo-saxons et, de plus en plus, celle des investisseurs français dans la mesure où le marché est efficient, ce qui n’est pas toujours constaté ;
- a l’inconvénient de s’appliquer à un marché parfait alors que nous savons que le marché immobilier n’est pas un marché de concurrence parfaite, qui suppose :
- des biens nombreux et fongibles,
- de nombreux acquéreurs,
- de nombreux vendeurs,
- une information complète et immédiate des acheteurs et vendeurs.
- élevé : prix de convenance ;
- ou faible : prix de « nécessité » (nécessité de vendre) ;
- voire normal : il correspond à la valeur.
2.Notion de valeur en matière immobilière
2.1.Spécificité des biens immobiliers
- que l’on peut déplacer pour être vendus sur les marchés les plus demandeurs,
- dont on peut « délocaliser » la production vers les régions où les coûts paraissent les plus bas,
- que l’on peut entreposer en attendant la saison de la vente, ou la remontée des prix, les immeubles, eux,
- ne se déplacent pas même pour la vente,
- ne se délocalisent pas pour la production,
- ne se stockent qu’avec des risques matériels (dégradations, vol d’équipements…) ou juridiques (squatters, réquisitions…) importants et moyennant un coût élevé (en règle générale, les stocks immobiliers sont plus souvent la conséquence de la mévente qu’un moyen de spéculation).
2.2.Valeur vénale (ou valeur de marché)
- tant dans son fonctionnement
- que dans son objet même (rares sont les biens immobiliers parfaitement identiques), et cela sans compter les nombreux effets parasites provenant de multiples législations changeantes : fiscalité, rapports locatifs, urbanisme…
- la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur ;
- la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché ;
- que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions usuelles du marché, sans réserve, avec des moyens adéquats ;
- l’absence de facteur de convenance personnelle et la notion d’équilibre dans la négociation.